Оформление права собственности на квартиру в ЖСК

Доброе время суток. Уважаемые юристы, прошу Вашей помощи в вопросе оформления права собственности на квартиру приобретенную путем паевого участия в ЖСК. Договором о паевом участии заключенным мной как ассоциированным членом ЖСК с застройщиком (ЖСК) предусмотрено оформления права собственности путем передачи необходимого пакета документов от застройщика и самостоятельной регистрации с получением свидетельства о праве собственности в регистрационной службе пункт с договора:

6. РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
6.1. У 30-денний строк після здійснення Учасником сплати Остаточної вартості Приміщення, що визначається відповідно до п.3.3. цього Договору з урахуванням пунктів 3.4., 3.5. даного Договору та за умови , що Об‘єкт будівництва введений в експлуатацію (а якщо Об‘єкт будівництва не введений в експлуатацію, а оплата Остаточної вартості Приміщення здійснена Учасником, то у 30-денний строк після введення Об‘єкта будівництва в експлуатацію) для проведення Державної реєстрації права власності на Приміщення Кооператив зобов’язується надати Учаснику наступні документи:
1) копію документу, що посвідчує речове право на земельну ділянку;
2) документ, що підтверджує присвоєння Об’єкту будівництва адреси;
3) копію документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію Об’єкту будівництва;
4) довідку про повну оплату Учасником Пайових внесків;
5) Список членів кооперативу, затверджений Загальними зборами членів (учасників) Кооперативу.
6) інші документи, що можуть бути видані Кооперативом, якщо на час проведення Державної реєстрації права власності на Приміщення такі документи будуть передбачені згідно з законодавством.
6.2. Учасник самостійно здійснює оформлення правовстановлюючих документів на отримане від Кооперативу Приміщення (в тому числі технічного паспорту), у встановленому чинним законодавством України порядку та бере на себе всі витрати, пов’язані з оформленням права власності на Приміщення.

На данный момент Застройщик сообщает, что в связи с изменением законодательства Украины (Налогового кодекса и прочих законов), застройщик не может передать нам документы по договору, ссылаясь на то что полученное свидетельство о праве собственности путем указанным в договоре может быть кем то оспорено и признано не действительным + нам нужно будет платить 20% ПДВ за квартиру. Застройщик предлагает оформлять все квартиры на себя, а потом передавать нам через договор мены (пай на квартиру).

Подскажите пожалуйста законно ли требование застройщика и какие последствия могут быть если оформлять документы путем предусмотренным договором а не через договор мены? Какие есть законные пути оформления права собственности на квартиру приобретенную путем подписания договора о паевом участии.

По поводу обязательства уплаты НДС при регистрации права собственности ни разу не слышал/не читал, может ЖСК не хочет выдавать списки пайщиков или уже само подало пакет документов на регистрацию?

По поводу подачи документов застройщиком ничего не известно. Подозреваем что они как-то хотят уйти от налогов или какая-то махинация...других вариантов нет поскольку другие ЖСК на территории Украины продолжают передавать квартиры участникам по схеме описанной в договоре. Сам в замешательстве по этому и обратился к Вам за юридической помощью.

Цитата:

Застройщик предлагает оформлять все квартиры на себя, а потом передавать нам через договор мены (пай на квартиру).

Цитата "invest28":

Какие есть законные пути оформления права собственности на квартиру приобретенную путем подписания договора о паевом участии.

Застройщик (кооператив как юр. лицо) может это сделать, но если это предусмотрено Договором паевого участия, или сделать доп. соглашение.

Цитата "Romson":

Застройщик (кооператив как юр. лицо) может это сделать, но если это предусмотрено Договором паевого участия, или сделать доп. соглашение.

Ну это понятно. Меня интересуют законные пути оформления права собственности на квартиры в ЖСК согласно сегодняшних норм закона. И какие последствия для меня могут быть при оформлении права собственности путем указанным в договоре:
6. РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
6.1. У 30-денний строк після здійснення Учасником сплати Остаточної вартості Приміщення, що визначається відповідно до п.3.3. цього Договору з урахуванням пунктів 3.4., 3.5. даного Договору та за умови , що Об‘єкт будівництва введений в експлуатацію (а якщо Об‘єкт будівництва не введений в експлуатацію, а оплата Остаточної вартості Приміщення здійснена Учасником, то у 30-денний строк після введення Об‘єкта будівництва в експлуатацію) для проведення Державної реєстрації права власності на Приміщення Кооператив зобов’язується надати Учаснику наступні документи:
1) копію документу, що посвідчує речове право на земельну ділянку;
2) документ, що підтверджує присвоєння Об’єкту будівництва адреси;
3) копію документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію Об’єкту будівництва;
4) довідку про повну оплату Учасником Пайових внесків;
5) Список членів кооперативу, затверджений Загальними зборами членів (учасників) Кооперативу.
6) інші документи, що можуть бути видані Кооперативом, якщо на час проведення Державної реєстрації права власності на Приміщення такі документи будуть передбачені згідно з законодавством.
6.2. Учасник самостійно здійснює оформлення правовстановлюючих документів на отримане від Кооперативу Приміщення (в тому числі технічного паспорту), у встановленому чинним законодавством України порядку та бере на себе всі витрати, пов’язані з оформленням права власності на Приміщення.

Ваше право собственности регистрирует Государственная регистрационная служба, вот порядок: //zakon4.rada.gov.ua/laws/show/868-2013- %D0%BF

"Щодо видачі свідоцтва про право власності на новозбудовані чи реконструйовані
об’єкти нерухомого майна."
//rs-kyivobljust.gov.ua/pdf/v2r1.pdf
Тут більше іформації.

Ув. юристы, Застройщик ссылается на ГК Украины и отказывается передавать квартиры по условиям договора(описанным выше)в соответствии порядку регистрации ссылки на которые Вы предоставляли :

На підставі п. 17.1.8. Статуту ЖБК , ст. 19 Закону України «Про кооперацію», ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є власністю такого кооперативу. Згідно з пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Податкового кодексу України звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.

В зв’язку з необхідністю приведення взаємовідносин між ЖБК та членами кооперативу у відповідність до вимог діючого законодавства, з метою захисту інтересів членів від ризику виникнення негативних наслідків, передбачених ст.ст. 215, 216, 1212, 1213 Цивільного кодексу України, повідомляємо, що реєстрація права власності на квартири буде здійснюватися у наступному порядку:

1) Первинне оформлення права власності на Приміщення здійснюється на Кооператив;

2) Передача права власності на Приміщення Учаснику здійснюється на підставі договору міни за яким здійснюється обмін Приміщення на пай Учасника. Під терміном “Пай Учасника” розуміється сума пайових внесків Учасника, які останній зобов’язаний сплатити Кооперативу.

Соответственно нормы действующего законодательства противоречат друг другу (Гражданский кодекс и Постановление Кабинета Министров 868)? Как нам инвесторам поступать в данной ситуации?

Цитата "invest28":

Ув. юристы, Застройщик ссылается на ГК Украины и отказывается передавать квартиры по условиям договора(описанным выше)в соответствии порядку регистрации ссылки на которые Вы предоставляли :

На підставі п. 17.1.8. Статуту ЖБК , ст. 19 Закону України «Про кооперацію», ст. 384 Цивільного кодексу України будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є власністю такого кооперативу. Згідно з пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 Податкового кодексу України звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об’єктів житлового фонду), крім їх першого постачання.

В зв’язку з необхідністю приведення взаємовідносин між ЖБК та членами кооперативу у відповідність до вимог діючого законодавства, з метою захисту інтересів членів від ризику виникнення негативних наслідків, передбачених ст.ст. 215, 216, 1212, 1213 Цивільного кодексу України, повідомляємо, що реєстрація права власності на квартири буде здійснюватися у наступному порядку:

1) Первинне оформлення права власності на Приміщення здійснюється на Кооператив;

2) Передача права власності на Приміщення Учаснику здійснюється на підставі договору міни за яким здійснюється обмін Приміщення на пай Учасника. Під терміном “Пай Учасника” розуміється сума пайових внесків Учасника, які останній зобов’язаний сплатити Кооперативу.

Соответственно нормы действующего законодательства противоречат друг другу (Гражданский кодекс и Постановление Кабинета Министров 868)? Как нам инвесторам поступать в данной ситуации?

Нанять юриста в первую очередь. У вас есть договор и следуйте пунктам договора. Ведь Цивільний кодекс с момента подписания договора не изменился.
Если не изменяет память, то ЖСК "Місто сад" оформляет права власності без договоров мени.

А что когда вы подписывали Договор о паевом участии в Кооперативе гражданский и налоговый кодекс были другими? (ст. 384 гражданского кодекса действует с 2004г., изменения в указанную статью налогового кодекса от. 22.12.2011г.)

В уставе Кооператива скорее всего есть такое:
Кооператив может обеспечивать членов (ассоциированных членов) недвижимостью, путём передачи в их собственность объектов недвижимости на условиях, установленными составленными с ними договорами.
Кооператив имеет право в одностороннем порядке принять решение об оформлении и регистрации первичного права собственности на Ассоциированного члена согласно с действующим законодательством, в таком случае Кооператив обязан передать ассоциированному члену все необходимые документы.

Податковий кодекс України:
197.1. Звільняються від оподаткування операції з:
197.1.14. постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

Т.е. если бы ЖСК построил жильё за свой счёт и вам передавал/продавал тогда надо было бы платить 20% ндс.

Цитата "Romson":

А что когда вы подписывали Договор о паевом участии в Кооперативе гражданский и налоговый кодекс были другими? (ст. 384 гражданского кодекса действует с 2004г., изменения в указанную статью налогового кодекса от. 22.12.2011г.)

В уставе Кооператива скорее всего есть такое:
Кооператив может обеспечивать членов (ассоциированных членов) недвижимостью, путём передачи в их собственность объектов недвижимости на условиях, установленными составленными с ними договорами.
Кооператив имеет право в одностороннем порядке принять решение об оформлении и регистрации первичного права собственности на Ассоциированного члена согласно с действующим законодательством, в таком случае Кооператив обязан передать ассоциированному члену все необходимые документы.

Добрый день, спасибо за ответ.
Договор подписывали в январе 2015г., соответственно нормы закона не менялись.
Устав кооператива можно посмотреть по ссылке //yaroslavskiy.in.ua/zastroyshchik-2/ust av-zastroyshchika/
там я не нашел конкретных фраз о передачи квартир, но есть ссылки на договора паевого участия. Скажите пжл. в таком виде устав соответствует передачи квартир для оформления права собственности ассоциированным членам согласно пунктам договора?

Требуйте внеочередного общего собрания для разъяснения причин новации.

Давайте начнем с самого простого
- кооператив это неприбыльная организация, о каком НДС идет речь? у них есть свидетельство платильщика НДС? можете проверить его отсутствие на сайте ДФС в едином реестре платильщоком НДС.
- есть порядок регистрации (утвержден КМУ, ссылка выше). Насколько я помню после введения дома в експлуатацию (как новопостроеного) Кооператив обязан подать по нему все документы в Регистрационную службу (там же списки пайщиков, доки по земле, декларации начала и окончания строительства), - а потому пайщик для регистрации подает только свой кооперавтиныйд оговор и справку о 100% пая + квитации об оплате пошлин за регистрацию права собственности и выдачу извлечения из реестра.

Думаю вас вводят в заблужлдение:
ст. 384 ЦК
2. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.
3. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

ЗУ "Про кооперацию"
ст. 19-1
У разі викупу квартири, дачі, гаража, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного, дачно-будівельного, гаражно-будівельного, житлового, дачного, гаражного кооперативу чи іншого відповідного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.
а в ст. 18 указан лишь перечень имущества которое кооператив может имет в отдельных случаях, подарят, купит...

Более того, с момента оплаты Пая вы уже становитесь единственным правообладателем на квартиру, - как она может быть зарегистрирована на Кооператив? думаю только с вашего согласия, - значит у вас будут просить доверреность, расписку, дополнение к договору или выносить это на решение собрания кооператива (у опять как одни члены могут решить в место вас вопрос о распоряжении вашим правом на квартиру)?

Статут не может противоречить закону, закон имеет высшую силу.

Где гарантии, что после принятия квартиру на кооператив, его полноправные члены с правом голоса (асоциирование не имеет права голоса) не передадут их в ипотеку банку от имени кооператива? или не разоруват кооперативный договор, а денги будут вам возвращать 2 года по закону?

Цитата "NikoSteely":

Думаю вас вводят в заблужлдение:

Где гарантии, что после принятия квартиру на кооператив, его полноправные члены с правом голоса (асоциирование не имеет права голоса) не передадут их в ипотеку банку от имени кооператива? или не разоруват кооперативный договор, а денги будут вам возвращать 2 года по закону?

Спасибо за ответ. Вот именно это меня и беспокоит, что если застройщик оформит все квартиры на себя он нам их может и не передать.

Цитата "NikoSteely":

Давайте начнем с самого простого
- кооператив это неприбыльная организация, о каком НДС идет речь? у них есть свидетельство платильщика НДС? можете проверить его отсутствие на сайте ДФС в едином реестре платильщоком НДС.

На сколько я помню что по новому законодательству ЖСК становится не прибыльной организацией только после сдачи дома в эксплуатацию, по моему мнению застройщик боится что их заставят платить налоги (поскольку вторая секция дома еще строится). Я буду требовать от застройщика документов согласно договора, но прежде хочу убедится что делаю это правильно, законно и никто не сможет оспорить право собственности на мою квартиру.

неприбыльной являються по форме организации - кооператив, благотворительный фонд...
+ неприбыльная организация регистрируеться в налоговой в "Реєстрі неприбуткових організацій та установ" //www.epravda.com.ua/news/2015/03/18/534 428/

Стаття 133. Платники податку

133.1. Платниками податку - резидентами є:

133.1.1. суб’єкти господарювання - юридичні особи, які провадять господарську діяльність як на території України, так і за її межами, крім юридичних осіб, визначених пунктами 133.4 та 133.5 цієї статті.

133.4.6. До неприбуткових організацій, що відповідають вимогам цього пункту і не є платниками податку, зокрема, можуть бути віднесені:

бюджетні установи;

громадські об’єднання, політичні партії, творчі спілки, релігійні організації, благодійні організації, пенсійні фонди;

спілки, асоціації та інші об’єднання юридичних осіб;

житлово-будівельні кооперативи (з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому відповідно до закону здійснено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку і такий житловий будинок споруджувався або придбавався житлово-будівельним (житловим) кооперативом), дачні (дачно-будівельні), садівничі та гаражні (гаражно-будівельні) кооперативи (товариства);

об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, асоціації власників жилих будинків;

професійні спілки, їх об’єднання та організації профспілок, а також організації роботодавців та їх об’єднання;

сільськогосподарські обслуговуючі кооперативи, кооперативні об’єднання сільськогосподарських обслуговуючих кооперативів;

інші юридичні особи, діяльність яких відповідає вимогам цього пункту.

Вот, статья, которая многое обїясняет: //gazeta.dt.ua/business/kolishni-perevag i-y-ninishni-riziki-investorovi-payoviku -zalishayetsya-lishe-spodivatisya-na-sum linnist-kerivnikiv-zhbk-_.html