Независимый анализ Киевского рынка жилья от Суслика

Обновление за 9.04.2013

Индексы предложений продажи квартир в Киеве:


Индексы арендных ставок квартир в Киеве:


База содержит в себе данные последнего выпуска газеты "Авизо", а также статистику изменения индекса предложений объектов за последние полтора года.

Для удобства пользователя в целях представления быстрой аналитики система рассчитывает среднюю стоимсоть кв. м в найденных объектах, что позволяет клиенту быстро ориентироваться в интересующем его диапазоне объектов. Также для точного поиска определенных объявлений представлена возможность поиска по ключевой фразе в тексте объявления или по телефону контактной особы.

В алгоритме, используемом для наполнения БД, учитываются как обычные, так и вложенные объявления, корректно разбираются площади квартир, домов, участков (площадь участков переводится в сотки), рассчитывается общая стоимость по объекту в доларах, вне зависимости от валюты ( гривна конвертируется по курсу НБУ на день выпуска) и стоимости за метр, сотку или за объект вцелом (для удобства поиска всегда рассчитывается цена за объект вцелом). Также реализован параметр поиска "этажность" и достаточно интеллектульное определение названий улиц объектов.

Также в данной БД ведется статистика изменения индекса предложений квартир за последние полтора года. Указанный раздел можно просмотреть с закладки "Формы" - "Вт_Диаграмма индекса" и "Пт_Диаграмма индекса". Графики индексов строятся по данным выпусков за вторник и пятницу. Они были разделены намеренно, поскольку объем информации в выпуске за вторник существенно отличается от пятничного, в связи с чем колебания индексов являются достаточно сильными и не отражают общую картину на КРЖН при объединении данных индексов в единый. Для проведения анализа данных рекомендуется использовать индексы за вторник (данные выпуски являются наиболее полными).

К тому же для приведения индексов продажи к наиболее точным показателям используются следующие ограничения:

Киев без пригорода
полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд
стоимость кв. метра от 200 у.е. до 3 500 у.е. (продажа)
стоимость кв. метра от 5 у.е. до 30 у.е. (аренда)

Сам же индекс рассчитывается в два этапа:
Сначала определяется средняя стоимость кв. м за текущий выпуск издания с указанными выше ограничениями. Далее происходит уточнение данного индекса - отбираются все предложения за дату выпуска в ценовом диапазоне кв. м объекта от "полученный индекс" - 50% от этого значения и до "полученный индекс" + 50% от этого значения (включительно). И по полученной выборке объектов рассчитывается уточненный индекс, который и приводится в диаграммах и информационном блоке продукта.

По-весеннему зазеленел КРЖН:

Приятно, будем надеяться на продолжение. Правда странно, что увеличилось количество желающих расстаться со своим кусочком стабильности в наше непростое время. Ведь даже желтый стандарт сдает позиции, а все знают, что киевские метры - эталон стабильности.
Наверное на следующей неделе все изменится. А может "желтые" углы киевской недвижимости тянут на дно столичные постройки вслед за металлом? Кто его знает... Ясно одно - в этом году Аживление пришло на рынок значительно позже и почему-то не с тем знаком, который Ажидали киевские хаткодержатели...
Да и в ренте особо не отсидишься:

Там засели выведенные с Кипра капиталы, которые так любят тихую гавань заплесневелых киевских бетонометров.
Вот так и живем - там золотой стандарт стабильности, там тихая гавань для мировых инвестиций. И только глубоко в мозгу таится странная мысль, а может все не так хорошо, как нас пытаются убедить...

Последнее обновление за 02.07.2013

Индексы предложений продажи квартир в Киеве:


Индексы арендных ставок квартир в Киеве:


База содержит в себе данные последнего выпуска газеты "Авизо", а также статистику изменения индекса предложений объектов за последние полтора года.

Спасибо Автору за информацию.

Индексы предложений продажи квартир в Киеве:


Индексы арендных ставок квартир в Киеве:

а в гривнях где индекс?

Цитата "Dolphin2":

а в гривнях где индекс?

В гривнях не держим. Изначально веду все только в долларах.

Suslik, а что с арендой сейчас? Цены, предложения...

Сусликопрогноз будет на 2014? То лично мне на данный момент интереснее что там с ценами на жилье в донецкой области? Не остановилось ли? То родственники переживают...

Впервые за 1,5 года не вижу на портале объективного анализа киевской недвиги.В чем причина?Почему молчим?Более того,отдельные люди пишут о реальных сделках,в которых стоимость м2 сильно отличается от того,что указывают эксперты домика.Или "эксперты" пора брать в кавычки?

Вот смотрю я на графики индексов стоимости основных агенств недвижимости и понимаю, что действительно своя рубашка ближе к телу. Ну не могут они выдавать правдивую информацию, хоть и показывали себя либералами на рынке. Дескать у нас все честно — аналитика независимая, все что говорим — реальная картина рынка.

Эх, ничего не изменилось. В прошлой статье я показывал, что будет, если в расчетах индекса использовать реальный курс доллара к гривне. А вот сейчас уже свершилось — НБУ таки ввел более-менее правдивый курс и это отразилось на долларовых индексах недвижимости очень сильно (из моих источников). А ведущие АН, как и прежде ничего не замечают. Нет и роста доллара, отсутствует нестабильность в стране и на КРЖН тишь да гладь с небольшими колебаниями в пределах статистической погрешности, даже оживление временами проскакивает.

Ну да ладно — то их головняк. Не могут быть пчелы против меда, потому не стоит слишком доверять предоставляемой статистике, даже если позиционируют себя, как самые честные.

Вот для сравнения с официальной статистикой приведу свои расчитанные графики — есть над чем задуматься.

И да — за последний вторник расчет был по максимальному курсу НБУ — 12,97, сегодня он уже сползает, но картинка все равно занятная:

продажа индекс

продажа количество объектов


аренда индекс

аренда количество объектов

Ну и в заключение видим, что владельцы недвижимости пытаются минимизировать риски и пересидеть неспокойное время в аренде (перетекание объектов четко видно на графиках выше), но судя по индексу в этом сегменте — это им слабо удастся, тем более своим предложением они же и сдавливают цены вниз.

Вот вам и весеннее оживление на КРЖН.

P.S. Индекс расчитывается в долларах по курсу НБУ на день выпуска по объявлениям электронной версии газеты Авизо

Цитата "Майкл Роуленд":

Сусликопрогноз будет на 2014? То лично мне на данный момент интереснее что там с ценами на жилье в донецкой области? Не остановилось ли? То родственники переживают...

Нет, в прогнозах больше не участвую. Анализирую только Киев, за регионы сказать ничего не могу.

Цитата "Новосел":

Впервые за 1,5 года не вижу на портале объективного анализа киевской недвиги.В чем причина?Почему молчим?Более того,отдельные люди пишут о реальных сделках,в которых стоимость м2 сильно отличается от того,что указывают эксперты домика.Или "эксперты" пора брать в кавычки?

Эта ветка затухла по причине потери интереса автора к предмету анализа. Иногда привожу анализ дабы удостовериться в своих видениях реалий рынка, потому как к заинтересованным игрокам доверие отсутствует.

Да это фигня уже, а не график. Он хорош, когда доллар не скачет - это первое.
Потом, при таких скачках бакса, как сейчас график будет скакать ввех-вниз, особенно аренда, т.к. ценники всё таки в гривнах. Да и продажи тоже не отражает в полной мере.
И наконец, Suslik тупо забил, а при обновлении раз в два месяца при нынешних скачках - ни о какой экстраполяции или прогнозах, а равно - точных показателях говорить нельзя.

Сейчас нужен график в гривнах и обновления почаще.
Примерная картина будет такая: в гривнах - вверх или на месте. В баксе будет выглядеть, как хаотичный пульс вверх вниз без пока ярко выраженной тенденции.

Цитата "LeeB":

И наконец, Suslik тупо забил, а при обновлении раз в два месяца при нынешних скачках - ни о какой экстраполяции или прогнозах, а равно - точных показателях говорить нельзя.

Суслик забил выкладывать графики, а график строится по всем выпускам, так что там никаких разрывов нет. В гривне ищите на других ресурсах, я переводить не собираюсь.
Обновления почаще - я уже сказал, что не пропущено ни одного выпуска, а выкладывать на всеобщее обозрение уж сам решу как и когда - моя работа никем не спонсируется и это чисто мой энтузиазм, так что не нужно мне указывать.
Насчет примерной картины - соберите свою статистику и сделайте анализ и поделитесь со всеми - буду рад ознакомиться, а так Ваши слова - "пальцем в небо"...

Suslik злится, к чему бы это )

Цитата "LeeB":

Suslik злится, к чему бы это )

К дождю...

На рынке недвижимости ))

Просто товариш Суслов видимо прикупил себе недвиги, не дождался полгодика до горки вниз )))

кто-кто,а уж Суслик точно так не лоханется))Суслик-аналитик всегда нос по ветру держит)