Недвижимость будет РАСТИ в цене

Беда всех писателей которые здесь рассуждают в том, что они не правильно считают деньги. Расскажу как мы спекулянты делаем их, пока другие боятся что то покупать.

Простой пример, я хочу купить квартру 1 к. за 100 000 у.е. в кредит на 15 лет под 12% годовых, так чтоб ее перепродать через год и заработать. Берется банк без штрафных санкций за досрочное погашение.

Хочу сказать, что вся приобретаемая мной недвижимость покупается без перврначального взноса (методом переоценки покупаемого обьекта, оценщики тоже люди и хотят кушать), брокерам я не плачу принципиально.

Далее простая математика.
Расходы при покупке
1. 4% - заплачу банку за оформление кредита, нотариуса, денежные переводы, выдачу денег, страхование жизни и имущества.
2. 2% - госпошлина/пенсионный
3. Ежемесячный платеж по кредиту 1400 у.е. из них 600 у.е. тело кредита и 800 у.е. проценты за пользование банковским кредитом за 1год переплата равна 800*12=9600 у.е. (год).

Тоесть при стоимости квартиры в 100 000 у.е. мои расходы при покупке = 6000 у.е. + годовая переплата 9600 год.= 15600 у.е.

Далее квартира здается в аренду ориентировочно по 500 у.е. в месяц.=6000 у.е. доход от аренды.

Предположим, что за год квартиры выросли в цене всего на 15%(такого небыло у нас 17 лет, обычно рост на уровне 40%) т.е. пасивная прибыль будет = 15000 у.е.

Все суммируем.
15000 (пасивный доход от роста) + 6000 (доход от аренды) - 9600 (переплата по процентам) - 6000 (расходы по оформлению кредита) = 5400 у.е. при 6000 у.е. вложеных (посчитайте сами сколько это годовых).

Хочу огорчить всех мечтающих о падении цен...Эта схема будет работать на рост цен, даже если мы перекупщики будем покупать квартиры только друг у друга (вместе с орендаторами которые там живут, шутка)., поверте мне простому доктору экон. наук (полностью раскрыть тему со всеми математическими расчетами займет гдето 10 листов А-4, да и немногие здесь ее поймут).

Далее посмотрим на ситуацию, что произошло чудо и цены упали.

Я рисковал 6000 у.е. и именно их я потеряю (верну банку залоговую недвижимость, более они с меня ничего взять не смогут, недаром кормлю юриста с 15 летней судовой практикой). Мне эти потери не страшны, так как за последние 3 года (где цены росли по 60%-80%) удалось заработать не мало, почти в геометрической прогрессии росли доходы.

Господа!!!! Я рад что в нашей стране есть ждущие, это означает что есть потенциальные арендаторы моих квартир (только дураки платят такие проценты банковские - я часто такое тут встречал).

Думайте и правильно считайте. Отвечать на критику без примеров не буду (дураков у нас хватает и это я знаю).

С радостью выслушаю Ваши аргументы против схемы по которой работаю 3 года я, и по которой работает весь мир уже лет 50.

Это все пофигу, цены-то выросли. Если собираешься купить квартиру, и деньги есть, то попробуй, поторгуйся, расскажи продавцу какой он старый или новый меняла и куда он должен накладываться. Может снизит цену.

И всё-таки она(недвижимость) в цене не упадёт,как бы многим этого не хотелось.Ибо сэйлеры всё равно сейчас и в ближайшей перспективе сильнее байеров . Хотите верьте, хотите проверьте - где-то так через полгода.Да ! Чтобы распихать те же 200т.$ по банкам и не потерять при этом нужно найти 40 надёжных банков!Ведь фонд гарантирования вкладов 25 000 грн. ,а не 10 т.$ как многие считают,и не все банки учавствуют в этой программе.Так что альтернатив сохранения капиталов ,кроме недвижимости в нашей стране нет.Другое дело ,если кто хочет приумножить капиталы.Кстати некоторые специалисты считают,что в Украину уже въехали несколько миллионов нелегалов и продолжают въезжать.Как вы думаете -где они будут жить,и как это отразится на цене недвижимости.Да,если не верите мне и спецам - оглянитесь по сторонам.Ведь китаёз и чёрных стало значительно больше.

И много таких людей у которых есть 200000$?-D

Посмотрим, кто будет прав...

А продажа через год идёт по полной стоимости?И какой процент удерживается с продавца?

Среди тех хто прилип к стулу постоянно молится на снижение-40% и всё время15 15 15 -конечно мало.Кстати от пива зеркальная болезнь случается или ты себя и таким хаваешь?

А что пофигу? Мне надо из хорошей, но 1к перебраться в хорошую 3к. В наличии 1к, депозит и определенный возможности выплачивать ипотеку. Надо продать свою, найти за пару недель подоходящую покупку и т.д. Но вот тут-то и начинается непонятка - якобы нынешние цены непродоваемые. Значит надо давать скидку. Насколько она ускорит процесс? Уважаемые маклеры разводят руками. Ок - дал я скидку, получил задаток, а тут прошел новый ветер и пристойные варианты "временно снимают с продажи". Брать первое попавшееся? Хотя реально проблема будет другая - менялы идут цепочками по 3...5 человек - кто-то должен собрать нас вместе, найти покупателя для "стартовой квартиры" и поставить в конце того, кто продает ради денег. Говорят, что сейчас такое в разумные интервалы времени сделать unreal... Так что продолжаем колотить депозиты. Два возможных варианта на покупку стоят в продаже волнами уже почти год. Сейчас на них рисуют цену = цене на НГ и в одном случае даже на 5к ниже.

Что то я взял калькулятор и у меня не получается ваша арифметика. Вы сударь забыли к затратам прибавить погашения тела кредита, а это еще 600 в карман банка! Пересчитаем еще раз- ежемесячный платеж 1400 да на 12 -16800, плюс первоначальные (ваши) платежи 6000, получим- 22800 а не 15600. Далее, рост в 15%- 20%-60% это уже как то на авось!! По данным сайта «риелтер», рост за 9ть месяцев составил-8,73%, с такими темпами за 2007г рост составит- 11,64% Так что, ваши мнимые 15000превратятся в 11640 плюс доходы от аренды 6000, итого- 17640, а затрат-22800, чистый убыток 5160!! Хороший бизнесмен!! Удачи!!

Спасибо. Писанина здесь мною это скорее самоутверждение, да и действительно стало немного скучно. Не хватает общения.

Прочитайте еще раз статью...Я там добавил на погашение процентов кредита не 600 у.е. как пишете ВЫ а целых 800 у.е. Будте внимательны...

Список участников Фонда //www.prostobank.com.ua/notabene/219

Смотрите, если такое произойдет (я верну банку недвижимость) это уже будет обвал и в этот период мне всеравно что будет с рынком, я на нем уже хорошо заработал, если и произойдет обвал, плюс который останется в кармане будет большим. Но пока его я его не вижу в своих расчетах, буду продолжать вкладывать. Кстати схема покупок в банках откатного залогового имущества тоже очень интересна и прибыльна...

Я рад за Вас. Только не пойму зачем Вы раскрываете секреты такого прибыльного бизнеса? Или Вам необходим приток новых инвесторов для того что бы купленое Вами ранее росло в цене?

Что бы Вы правильно меня поняли, я не против спекулянтов. Наоборот, сам им являюсь (не РЖН). Но проблема в том, что Ваша схема нуждается в притоке новых денег (новых играков/инвесторов) для роста цен. Более того, Вы никак не можете контролировать процесс, причем на этом рынке полностью отсутсвуют достоверные источники инфы для принятия решений. Это не по мне...

ЗЫ. Вы описали обвал по американскому сценарию. Уж не знаю выдержит ли наш рынок такой сценарий (там рискованые ипот. инвестиции были выведены в спец. фонды и бумаги, чего нет у нас).

Время покажет.
Наш банк(не входит в 10 крупнейших)
Ежедневно выдает не менее 15 ипотечных кредитов(это только по Киеву).
Много это или мало - судить не мне. Так почва к размышлениям.

Glob,
не ищите ЗДЕСЬ лохов))

Наверное ноутбук и диван тоже взяты в аренду?Потому что какой же дурак станет в 2007 покупать диваны и ноутбуки.Они в этом году особенно дороги!15

В каком вы банке работаите и я скажу кто вы ( брехун или нормальный чел )