Недвижимость будет РАСТИ в цене

Цитата:

"там" ситуация кардинально отличная от "нашей".
люди брали потребительские кредиты под 15-30% покупали дома и не один -два а до десятка... потом продавали по очереди и в конце концов в течении года могли себе позволить брать кредит в виде ипотеки под 3-4% с нормальным оформлением кредита. у нас такого безобразия нет. хотя наиболее рискованые операции и есть на рынке потреб...

а что говорить о долларе? все будет нормально 5,05 - 4,95... думаю что кардинально ни чего не изменится в ближайшие три года. рост доходов будет как минимум на уровне 20-30% в год. если сейчас на переферии зп в строительстве перевалила за 600-700 минимум а для квалифицированного труда и инженерного состава 1000-2000 уе то что сравнивать 2003-2004 год.? через несколько лет покупательная способность 5000 грн или 1000 уе будет на уровне 300-500 уе.или 1500-3000 грн.!

Не буду спорить по US, потому что суть не в деталях, о которых вы говорите, а в принципиальном: люди перестали платить когда цены на их, купленное в кредит, имущество спустились ниже того что они были должны банку (negative equity).

На счет курса гривни, имея инфляцию более 0.1% в день, - вы неисправимый оптимист

Цитата:

Не буду спорить по US, потому что суть не в деталях, о которых вы говорите, а в принципиальном: люди перестали платить когда цены на их, купленное в кредит, имущество спустились ниже того что они были должны банку (negative equity).

На счет курса гривни, имея инфляцию более 0.1% в день, - вы неисправимый оптимист

как раз важен принцип того что народ набрался кредитов потребительских под высокие проценты и собственно использовал их не по назначению заранее об этом зная на какой риск они идут. знали и банковские сотрудники что это и есть карусель.. очень напоминало ситуацию с огвз до кризиса.
у нас кардинально другая ситуация. риск только в том что не проверяют досконально источник доходов. хотя я считаю что при взносе 30% рыночной стоимости жилья можно и не интересоваться источником. так поступают в испании. просто навести порядок с оценщиками. факт остается фактом - жилье будет дорожать. я не говорю что галоппирующими темпами... но спрос рождает предложение.

Цитата:

как раз важен принцип того что народ набрался кредитов потребительских под высокие проценты и собственно использовал их не по назначению заранее об этом зная на какой риск они идут. знали и банковские сотрудники что это и есть карусель.. очень напоминало ситуацию с огвз до кризиса.
у нас кардинально другая ситуация. риск только в том что не проверяют досконально источник доходов. хотя я считаю что при взносе 30% рыночной стоимости жилья можно и не интересоваться источником. так поступают в испании. просто навести порядок с оценщиками. факт остается фактом - жилье будет дорожать. я не говорю что галоппирующими темпами... но спрос рождает предложение.

Сильно наверно Вы в недвижимости погрязли. Читаю как там развивалось в США. Так пару лет назад и там никто не верил, что цены на недвижимость могут начать снижаться. Большая часть экономики была завязана на этом предположении. Сами знаете результат. Так нужен трезвый взгляд, а не эмоции. Меньше потери будут в результате.

Цитата:

люди перестали платить когда цены на их, купленное в кредит, имущество спустились ниже того что они были должны банку (negative equity).

В Гондурасе такой финт ушами легко может стоить здоровья. Большие кредиты (1млн и выше) под жилье дают только если есть еще какая-то серьезная недвижка (лучше коммерческая), во всех договорах есть пункт о том, что заемщик отвечает всем своим имуществом. Ну и сторнировочные бригады еще никто не отменял Так что простым смертным гондурасцам я бы не рекомендовал пытаться кинуть банк.

Цитата:

На счет курса гривни, имея инфляцию более 0.1% в день, - вы неисправимый оптимист

Да, инфляция прет как из пушки, главное непонятно в чем ее причина. Мне кажется это больше психологический фактор - все кругом говорят о повышении цен вот цены и растут. Это помимо роста цен на энергоносители и зерно. Типичный аргумент на базаре: "дорого?! да в след.выходные будет еще дороже!"

Цитата:

Да, инфляция прет как из пушки, главное непонятно в чем ее причина. Мне кажется это больше психологический фактор - все кругом говорят о повышении цен вот цены и растут. Это помимо роста цен на энергоносители и зерно. Типичный аргумент на базаре: "дорого?! да в след.выходные будет еще дороже!"

Причина украинской инфляции : негативные реальные (за вычетом инфляции) банковские кредиты/депозиты. Никаких стимулов к сбережению. Рост зарплат -> повышение цен -> рост зарплат. Это же было на Западе в 1970-е.
НБУ, если бы хотел ее (инфляцию) остановить должен бы поднять ставку рефинансирования до, как минимум, 40%. Отпущенная на волю гривня взметнулась бы на пару недель к 4 или даже меньше гривен за $, но после этого бы начался процесс нормализации и поиска справедливого курса. Все инфляционные ожидания были бы сломаны за пару недель. В финансовой системе появился бы здоровый валютный риск, правда поболее чем в EUR/$
Но..... Этого делать никто не будет :n4: Это очень болезненно: цена активов, портфели банков, потреб кредиты, експортеры, падение производства, паника населения, имидж правительства ..... Вы же понимаете

Дутый украинский рынок неизменно будет такой же. Британцам тоже рассказывали что их недвижимость может только расти...

Цитата:

Причина украинской инфляции : негативные реальные (за вычетом инфляции) банковские кредиты/депозиты. Никаких стимулов к сбережению.

Честно говоря, не уверен. Депозиты растут, причем многие просто каждый месяц снимают проценты а само тело не трогают, потребкредиты дорогие (реальная ставка - около 40%). Да, авто дешевле (около 15%) но вы еще учтите страховки и получится около 22%. Что касается роста з/п - хотел бы я его увидеть...

Цитата:

НБУ, если бы хотел ее (инфляцию) остановить должен бы поднять ставку рефинансирования до, как минимум, 40%. Отпущенная на волю гривня взметнулась бы на пару недель к 4 или даже меньше гривен за $, но после этого бы начался процесс нормализации и поиска справедливого курса.

Лекарство будет очень горьким...

Цитата:

Но..... Этого делать никто не будет :n4: Это очень болезненно: цена активов, портфели банков, потреб кредиты, експортеры, падение производства, паника населения, имидж правительства ..... Вы же понимаете

Понимаю. Более того, я сам против У меня у самого баксовый кредит и гривневая з/п... Т.е. позже я перекредитуюсь но не сейчас, уж слишком велика разница между 10% и 15%

Цитата:

Сильно наверно Вы в недвижимости погрязли. Читаю как там развивалось в США. Так пару лет назад и там никто не верил, что цены на недвижимость могут начать снижаться. Большая часть экономики была завязана на этом предположении. Сами знаете результат. Так нужен трезвый взгляд, а не эмоции. Меньше потери будут в результате.

я так и не понял что вы имеете ввиду когда говорить что "сильно погряз в недвижимости"?
если брать меня лично то я заинтересован не только в остановка роста на квартиры и прочую недвижимость а и настроен на то что бы стоимость "просела" % на 20. потому как собирать деньги на новую покупку очень проблематично. цена растет быстрее чем могу накопить.

про штаты. не надо недооценивать экономический потенциал сша. все таки они производят не только дома внутри страны. и ваше утверждение что "большая "часть была задействована в строительной индустрии - приведите статистику. а если нет цифр то и ваши слова как ветер. поэтому трезвый взгляд тех кто покупает жилье говорит о том что его таки не хватает для удовлетворения спроса. одним жить негде, вторым хочется больших м2, вторым дом подавай. третьи собирают как капитал.... в конце концов этот бум спроса спонсировали и банки....плохо только одно - доступность с каждым годом становится все меньше и меньше. вот когда произойдет насыщение рынка в областных центрах тогда и будет остановка и разворот тренда. а ситуация со штатами у нас абсолютно разная-знаю из первых рук. родственники покупают дом в ипотеку и в получении кредита им не отказали. причем берут новый дом а не тот из которого выселяют неудачников.

Цитата:

Да, инфляция прет как из пушки, главное непонятно в чем ее причина. Мне кажется это больше психологический фактор - все кругом говорят о повышении цен вот цены и растут. Это помимо роста цен на энергоносители и зерно. Типичный аргумент на базаре: "дорого?! да в след.выходные будет еще дороже!"

Ну у меня сложилось мнение что в Украине инфляция по двум причинам.
Это слишком большой рост зарплат и "бюджет проедания", который никак не отвечает росту реальной экономики Украины, но как хотелось людям помочь : )
И общемировые тенденции удорожания продуктов питания, эпоха дешевой еды закончилась, тут у Украины могут быть перспективы.
И выше AlpаTrader правильно сказал, в таких условиях никто не хочет денежку копить, но это скорее следствие инфляции, а не ее причина. Кстати, именно в этом и заключается положительный эффект инфляции - деньги все время работают. Но, за это мы вынуждены платить отсутствием стабильного будущего.

ПыСы: вон в Киеве опять выборы, опять выброс дормовых денег в оборот. Как они зае...

Цитата:

Ну у меня сложилось мнение что в Украине инфляция по двум причинам.
Это слишком большой рост зарплат и "бюджет проедания", который никак не отвечает росту реальной экономики Украины, но как хотелось людям помочь : )
И общемировые тенденции удорожания продуктов питания, эпоха дешевой еды закончилась, тут у Украины могут быть перспективы.
И выше AlpаTrader правильно сказал, в таких условиях никто не хочет денежку копить, но это скорее следствие инфляции, а не ее причина. Кстати, именно в этом и заключается положительный эффект инфляции - деньги все время работают. Но, за это мы вынуждены платить отсутствием стабильного будущего.

ПыСы: вон в Киеве опять выборы, опять выброс дормовых денег в оборот. Как они зае...

Неужели никто не считает что рынок недвижимости не в последнюю очередь стимулирует инфляцию?

Экономика не терпит дисбалансов. Чтоже это получается отдельно взятая недвижимость взлетела в цене в 10 - 20 раз, а булочник будет печь булочки по 50 коп ? Металлурги не заметят и будут зарабатывать меньше строителей и барыг? Арабы будут отдавать танкер нефти по цене халупки на Троещине ? )

Даешь метро по 50 грн., как в Лондоне ?
Даешь хлеб по 30 грн. ?
Машины по 100.000 долл. ?
Ну и квартиры по 100.000.000 ..........

Все будет расти в цене в гривнах в особенности, кроме недвижки - она уже свое отростила

Цитата:

НБУ, если бы хотел ее (инфляцию) остановить должен бы поднять ставку рефинансирования до, как минимум, 40%.

Знаете, я вот все чаще смотрю в сторону открытия скромненького малого бизнеса и интересуюсь этим вопросом. Так вот пришел к выводу, опираясь на кредитное плечо , рентабельность даже 25%(без амортизационных отчислений) это очень хорошо, а кредит уже 24% в лучшем случае.
Это что у меня доход будет 1%? : ) Учитывая амортизацию он будет даже отрицательным.
Как вы думаете отразится высокая ставка в гривне на малый и средний бизнес? Каким образом кто то может стать на ноги и открыть что либо в таких условиях?
Вы конечно знаете цену денег $. Кстати, сегодня я жду еще снижения этой ставки. Как вы думаете, не сотрут ли нашего производителя в порошок с такими дешевыми ресурсами иностранные бизнесмены?

Т.е., ИМХО, поднятие ставок конечно делает гривну привлекательной по отношению к другим валютам и помогает удержать паритет, но будет иметь очень плохие последствия для экономики в долгосрочной перспективе.
Нужно искать другие способы борьбы с инфляцией, и тут мне действия НБУ мне даже импонируют: банк хочешь выдать кредит из денег которых у тебя нет? будь добр раздели риски и увеличь резерв.

Кстати, именно финансовая безграмотность и полное отсутствие кредитной культуры есть тот третий кит, бороздящий море инфляции. Это есть та темная лошадка роста “реального дохода” украинца. Ну ничего вон Сорос утверждает, что 60ти летний цикл кредитной финансовой системы в США закончился : ) У нас он закончится за 6 лет.

Цитата:

Неужели никто не считает что рынок недвижимости не в последнюю очередь стимулирует инфляцию?

Экономика не терпит дисбалансов. Чтоже это получается отдельно взятая недвижимость взлетела в цене в 10 - 20 раз, а булочник будет печь булочки по 50 коп ? Металлурги не заметят и будут зарабатывать меньше строителей и барыг? Арабы будут отдавать танкер нефти по цене халупки на Троещине ? )

Трудно сказать, мне кажется что недвижимость скорее была сдерживающим инфляционным фактором. Парадаксально звучит но...
Купив в жилье в ипотеку вам будет уже не до булочек по 2грн.
Где могли осесть еще миллионы денег? Вы представляете, если недвижимость была бы сейчас по 10 000$, сколько бы денег освободилось и пришло на потребительский рынок? И какова бы была цена всего остального?

Цитата:

Ну у меня сложилось мнение что в Украине инфляция по двум причинам.
Это слишком большой рост зарплат и "бюджет проедания", который никак не отвечает росту реальной экономики Украины, но как хотелось людям помочь : )
И общемировые тенденции удорожания продуктов питания, эпоха дешевой еды закончилась, тут у Украины могут быть перспективы.
И выше AlpаTrader правильно сказал, в таких условиях никто не хочет денежку копить, но это скорее следствие инфляции, а не ее причина. Кстати, именно в этом и заключается положительный эффект инфляции - деньги все время работают. Но, за это мы вынуждены платить отсутствием стабильного будущего.

ПыСы: вон в Киеве опять выборы, опять выброс дормовых денег в оборот. Как они зае...

Не инфляция сама по себе а негативные реальные ставки приводят к отсутствию стимулов к сбереганию. Это в свою очередь и увеличивает текучесть денег. Деньги просто теряют одну из своих функций - средство накопления. В Украине это уже принимает драматические пропорции (депозиты по 15% при более 0.1% инфляции в день).
От денег избавляются, вкладывают их. В конце концов не обращая внимание куда. То что гривня привязана к $ и то что $ имеет плохое псигологическое восприятие рынком, создает иллюзию ничего не стоящего $, толкает людей не только на кредитный (по гривне вполне оправданный) но и сильнейший валютный риск.
Все это приводит к плохим инвестициям (пузырям).
Лечение всегда болезненно и неотвратимо :n4: Выбор в способе лечения за властьимущими.
Пока же не видно уверенности в их телодвижениях :blink2:

Цитата:

Не инфляция сама по себе а негативные реальные ставки приводят к отсутствию стимулов к сбереганию. Это в свою очередь и увеличивает текучесть денег. Деньги просто теряют одну из своих функций - средство накопления.

Т.е. в таком свете система требует постоянных циркуляций денег и в случае отсутствия притока денег с большой вероятностью может случится коллапс: в какой-то момент времени окажется что денег просто ни у кого нет, а есть долги.
Как вы думаете какова вероятность финансового кризиса в текущих условиях?

Цитата:

Трудно сказать, мне кажется что недвижимость скорее была сдерживающим инфляционным фактором. Парадаксально звучит но...
Купив в жилье в ипотеку вам будет уже не до булочек по 2грн.
Где могли осесть еще миллионы денег? Вы представляете, если недвижимость была бы сейчас по 10 000$, сколько бы денег освободилось и пришло на потребительский рынок? И какова бы была цена всего остального?

В чем то Вы правы - но тут проблема просматривается курицы и яйца - что было сначала

Как по мне - если бы не кредитные, заемные, шальные деньги - в Украине не было бы столько денег, как не было в 2000 году например. Жили бы люди и покупали бы квартиры по 10.000 долл., но за свои, за кровные - и никто никому ничего не должен.

Сейчас же ситуация абсурдная не только с точки зрения гипер цен, но и с точки зрения того, что - Украинцу для того чтобы купить квартиру на Украине нужно сделать заем в банке, который в свою очередь сделает заем за границей. Т.е. по сути Укринцы занимают деньги за бугром, чтобы покупать собственную недвижимость. Абсурд!

Но раз кто-то покупает - то кто-то продает и получает шальные денежки и тратит их. Вот Вам и механизм простой и действенный - как в страну поступают много денег, при этом не растет производство, но подумаешь там на долговом счету циферка увеличивается :91:

Цитата:

Т.е., ИМХО, поднятие ставок конечно делает гривну привлекательной по отношению к другим валютам и помогает удержать паритет, но будет иметь очень плохие последствия для экономики в долгосрочной перспективе.

В долгосрочной перспективе негативные реальные ставки опаснее любого завинчивания гаек. Кстати если они (ставки) негативны, то это и говорит о слабости економики.
Резкое увеличение ставок приводит к "short squeeze" - в даном случае дефицит гривни, т. е. агенты бросятся ее искать, в том числе меняя $. Это временное явление, потом свободное плавание и нахождение справедливого курса.
Но в украинских условиях (как и в большынстве развивающихся стран) это все утопия. Отвязать гривню можно было в начале 2005. Сейчас НБУ стал заложником своих и иностранных банкиров.
Скорее всего гривню теперь отвяжет только кризис, и как следствие дефицит $.

Цитата:

Нужно искать другие способы борьбы с инфляцией, и тут мне действия НБУ мне даже импонируют: банк хочешь выдать кредит из денег которых у тебя нет? будь добр раздели риски и увеличь резерв.

А кто и базируясь на чем оценивает сколько надо резервировать? Кто знает величину риска? а что если это не 10% а 90?

Цитата:

Кстати, именно финансовая безграмотность и полное отсутствие кредитной культуры есть тот третий кит, бороздящий море инфляции. Это есть та темная лошадка роста “реального дохода” украинца. Ну ничего вон Сорос утверждает, что 60ти летний цикл кредитной финансовой системы в США закончился : ) У нас он закончится за 6 лет.

Да, похоже что Сорос прав, но падение не происходит по прямой

to AlphaTrader, hoblano

Приглашаю Вас все-таки обсуждать возможные причины кризиса и падение цен на недвижимость в ветке - ЦЕНЫ УПАДУТ.

Все правильно Вы пишите - по теме и достаточно профессионально.

Чтобы народ с толку не сбивать blink2

Цитата:

Т.е. в таком свете система требует постоянных циркуляций денег и в случае отсутствия притока денег с большой вероятностью может случится коллапс: в какой-то момент времени окажется что денег просто ни у кого нет, а есть долги.
Как вы думаете какова вероятность финансового кризиса в текущих условиях?

Этого никто не знает. Меня слущает разновекторность движения Запада и многих развивающихся стран. На Западе только и разговоров о кризисе, цены на ликвидные активы (особенно fixed income) его (кризис) уже неплохо интегрировали.
В Украине же слишком много ейфории и слишком мало для нее поводов, или мне кажется ?
Как показывает история, развязки в подобных ситуациях очень быстротечны, это не Западные сверхликвидные рынки

Цитата:

Этого никто не знает. Меня слущает разновекторность движения Запада и многих развивающихся стран. На Западе только и разговоров о кризисе, цены на ликвидные активы (особенно fixed income) его (кризис) уже неплохо интегрировали.
В Украине же слишком много ейфории и слишком мало для нее поводов, или мне кажется ?
Как показывает история, развязки в подобных ситуациях очень быстротечны, это не Западные сверхликвидные рынки

Точно подмечено - эйфории и гонора тут хоть отбавляй. Реальных предпосылок раз два и обчелся :123:

Цитата:

В чем то Вы правы - но тут проблема просматривается курицы и яйца - что было сначала

Как по мне - если бы не кредитные, заемные, шальные деньги - в Украине не было бы столько денег, как не было в 2000 году например. Жили бы люди и покупали бы квартиры по 10.000 долл., но за свои, за кровные - и никто никому ничего не должен.

Сейчас же ситуация абсурдная не только с точки зрения гипер цен, но и с точки зрения того, что - Украинцу для того чтобы купить квартиру на Украине нужно сделать заем в банке, который в свою очередь сделает заем за границей. Т.е. по сути Укринцы занимают деньги за бугром, чтобы покупать собственную недвижимость. Абсурд!
Но раз кто-то покупает - то кто-то продает и получает шальные денежки и тратит их. Вот Вам и механизм простой и действенный - как в страну поступают много денег, при этом не растет производство, но подумаешь там на долговом счету циферка увеличивается :91:

..Вот всемирная кредитная спИлка так сказать , даже если отдельный Украинец туда не вступил, государство это сделает за него ......Берем кредиты сейчас, наследники отдадут потом.....прЫехали короче....
Браво ростовщики, браво.... печатайте есчо, и давайте нам....