Недвижимость будет РАСТИ в цене

Автор имеет явный душок заинтересованной в росте цен стороны - Пирамиды Омельченко, строительной компании или спекулянта от недвижимости.
Слава Богу, в глобализированном мире трудно втирать очки людям, когда известно, что киевская недвижимость обошла в цене некоторые столицы развитых стран.
Виной тому - Пирамида Омельченко, которая сейчас поддерживается Кооперативом Черновецкого.
А проще говоря покупатели недвижимости платят один из самых высоких в мире коррупционных налогов.
Проблема только в том, что нет в Украине политической силы, имеющей политическую волю для решения проблемы бешенства цен на недвижимость. Хотя специалистам хорошо известны методы приведения их в чувства

Читаем
news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2006/01/13/70703

//unian.net/rus/news/news-243076.html
Международное рейтинговое агентство Standard & Poor`s (S&P) сообщило, что финансовый сектор Украины находится на последнем месте среди развивающихся стран Европы и СНГ по качеству кредитного портфеля – показатель потенциальных проблемных активов украинских банков составляет 75%. Эксперты считают, что реальные суммы проблемных кредитов банков еще не достигли критического уровня, но заявление S&P может снизить возможности банков по привлечению инвестиций и заставит их ужесточить условия кредитования, пишет "Коммерсантъ-Украина".
..............
Банкиры удивлены использованием такой методики расчета проблемной задолженности, считая ее преувеличенной. "Портфель просроченных кредитов украинской банковской системы лучше казахской, молдавской или азербайджанской",– уверен советник предправления Укргазбанка Александр Охрименко. Хотя объем реальных проблемных кредитов превышает официальную статистику (по данным НБУ, на 1 марта 2008 года – 1,41%), их доля пока находится в допустимых пределах. "Проблемные кредиты в украинских банках доходят до 3-5% портфеля и только у одного из банков достигают 30%,– рассказал заместитель генерального директора по вопросам исследований и развития агентства `Кредит-Рейтинг` Григорий Перерва.– Но мы не видим тот остаток по кредиту, по которому возникла задолженность"
..............
После заявления S&P внешние займы для украинских эмитентов могут стать еще менее доступными, уверены эксперты. "Когда в стране повышаются риски, более консервативные инвесторы начинают уходить или не приходят",– поясняет Игорь Бураковский. Это заставит банки снизить объемы кредитования, темпы роста которого в феврале замедлились. "Банки ужесточат контроль над выдачей кредитов и должны будут обеспечить их высокое качество",– уверен Григорий Перерва.
--------------------
рейтинговое агенство недавно давало такие приятные прогнозы все тем кто реально уже сегодня банкроты... похоже что дискредитация этих агенств дойдет до логического конца когда вопреки ихним прогнозам дела будут идти нормально и по сценарию других агенств...

====
При этом S&P подсчитало, что по качеству кредитного портфеля финансовый сектор Украины наряду с Грузией занимает последнее место в СНГ и развивающихся странах Европы. "Ее (Украины) показатель потенциальных проблемных активов составляет 75%",– заявляет агентство. По словам замдиректора парижского офиса S&P Екатерины Трофимовой, основным показателем риска является "гипотетический уровень валовых проблемных активов в финансовой системе в рамках реалистичного сценария экономической рецессии". "Проблемные активы включают просроченные ссуды, реструктурированные активы (при изменении первоначальных условий кредита), реализованные залоги недвижимости и прочих активов, взысканные для возврата ссудной задолженности, а также проблемные активы, переданные в управление специальным юридическим лицам",– пояснила госпожа Трофимова.
====
не могу не согласится что практика как у нас так и в россии и странах снг рисования справочек о доходах и вообще проверка платежеспособности равна практически 0, но заемщик рискует и попасть по статью уголовного кодекса за подделку финансовых документов и подачу ложных фактов. а с другой стороны в испании вообще не требуют подтверждения что ты гражданин страны или подтверждения доходов. отдал первый взнос 30 проц. и дают кредит, но только с оценкой наверное там строже...вернее нормально обстоят дела.

//www.ibch.info/content/view/150/95/

Оценки рейтингового агентства Fitch более скромны — по их данным, в Украине около 10% кредитов — просроченные. По мнению банкиров, самый проблемный сектор — выдача кредитов на покупку бытовой техники и электроники. «Львиная доля всех невозвратов — это бланковые кредиты, которые выдаются в торговых сетях. Многие банки не берут справки о доходах, не требуют залог, и вот по таким потребительским кредитам уровень невозвратов сейчас уже 10-15%. По жилью и по ипотеке уровень значительно меньше. По ипотеке около 1%, по автомобилям 3-5%», — говорит начальник кредитного отдела Укрэксимбанка Татьяна Коннорова. Она объясняет разницу показателей проблемных кредитов в банках тем, что «некоторые банки страхуют риски невозвратов, некоторые банки не делают этого, и поэтому у них высокий уровень проблемных кредитов»

----
о по ипотеке 1%... становится все на свои места...

Цитата:

//unian.net/rus/news/news-243076.html
Международное рейтинговое агентство Standard & Poor`s (S&P) сообщило, что финансовый сектор Украины находится на последнем месте среди развивающихся стран Европы и СНГ по качеству кредитного портфеля – показатель потенциальных проблемных активов украинских банков составляет 75%. Эксперты считают, что реальные суммы проблемных кредитов банков еще не достигли критического уровня, но заявление S&P может снизить возможности банков по привлечению инвестиций и заставит их ужесточить условия кредитования, пишет "Коммерсантъ-Украина".

S&P Moody's и Fitch себя поностю дискредитировали на ипотечных облигациях, еще с прошлого лета. Бумаги с их инвестиционным рейтингом потеряли больше чем наирискованейшие спекулятивные облигации.
Хотя скорее всего они правы (о потенциальных 75%). В отличии от Fitch, S&P говорит о ПОТЕНЦИАЛьНЫХ проблемах, т.е. не о сегодняшнем состоянии дел.

Цитата:

не могу не согласится что практика как у нас так и в россии и странах снг рисования справочек о доходах и вообще проверка платежеспособности равна практически 0, но заемщик рискует и попасть по статью уголовного кодекса за подделку финансовых документов и подачу ложных фактов. а с другой стороны в испании вообще не требуют подтверждения что ты гражданин страны или подтверждения доходов. отдал первый взнос 30 проц. и дают кредит, но только с оценкой наверное там строже...вернее нормально обстоят дела.

На счет 30% в Испании: там исходят из гипотезы что недвижимость не упадет ниже этого уровня (30%) и банк вернет свои деньги в случае ликвидации залога, - как уже показывает опыт US это не есть 100%-й гарантией.
Во Франции, резидент может получить кредит и с 0% взноса (до 30% белых доходов), но один нюанс, - не будете платить, - вы будете должником всю свою жизнь, даже форсированая ликвидация имущества не стирает этой обязанности.
Чисто латинский подход

Про оценивание S&P надо васче молчать в тряпочку. грошь цена их оценке! после того, как они за день до обвала присвоили рейтинг ВВВ, лопнувшему амербанку.

и ни о каком досрочном погашении речи быть не может!

Цитата:

Во Франции, резидент может получить кредит и с 0% взноса (до 30% белых доходов), но один нюанс, - не будете платить, - вы будете должником всю свою жизнь, даже форсированая ликвидация имущества не стирает этой обязанности.
Чисто латинский подход

Цитата:

Про оценивание S&P надо васче молчать в тряпочку. грошь цена их оценке! после того, как они за день до обвала присвоили рейтинг ВВВ, лопнувшему амербанку.

Чисто технически они как раз правы Дефолта по облигациям Bear пока же нет, рано присваивать D .... Если все ОК, то и не будет, JPM с гарантиями ФРС (и деньгами налоплательщиков :n2: ) его (Bear) как-то переварят. Да я бы не был слишком строгим по вопросу оценок рисков этих мега хедж-фондов по какому-то недоразумению именуемыми инвестиционными банками. В их балансе не только S&P ногу сломит :blink2:

2 доллара за акцию и падение в 15 раз это не дефолт?))))
а разве биар был хедж фонд? они вроде как получали бабло напрямую от фрс и существуют чуть ли не с 20х годов, успешно пережили великую деприсуху. а хеджи появились только в 70-80х, не так ли?

Цитата:

Чисто технически они как раз правы Дефолта по облигациям Bear пока же нет, рано присваивать D .... Если все ОК, то и не будет, JPM с гарантиями ФРС (и деньгами налоплательщиков :n2: ) его (Bear) как-то переварят. Да я бы не был слишком строгим по вопросу оценок рисков этих мега хедж-фондов по какому-то недоразумению именуемыми инвестиционными банками. В их балансе не только S&P ногу сломит :blink2:

Цитата:

2 доллара за акцию и падение в 15 раз это не дефолт?))))
а разве биар был хедж фонд? они вроде как получали бабло напрямую от фрс и существуют чуть ли не с 20х годов, успешно пережили великую деприсуху. а хеджи появились только в 70-80х, не так ли?

Дефолт - это неплатеж по долгам, цена акций при этом роли не играет. На самом деле Bear обанкротился, (т.е. разница пассивы - активы (вместе с капиталом) стали скорее всего негативны и сильно) но по многим причинам было избрано банкротство не констатировать.

Bear имел собственные хедж фонды, по иронии судьбы собственно с падения одного из них в прошлом июле и началась активная часть финансового кризиса.
Сравнение инвест.банков с хеджами - недалеко от действительности. Инвест.банки так заигрались упаковывая и предлагая инвесторам (хедж фондам) разного рода долговые инструменты, что не успели сесть на стуло когда музыка остановилась (знаете игру музыкальные стуля?). На руках у них осталось великое множество долговых бумах разных форм (от ипотек до долгов "private equities"). Проблема в том что рынка для этих буммаг как правило нет, их цены берут с потолка или чуть ниже, соответственно точное состояние баланса неизвестно некому .... Получилось все как в хедж фондах, должны короткие деньги вложенные в долговые инструменты нелюбимые рынком, все с ефектом плеча естественно....

спасибо за разъяснения.
как-то читал статейку в самолете в ФТ о том, что хеджфонды начинают обладать нереальной властью. их боятся баки, транснациональные корпорации и даже правительства разных стран. и тут на тебе такая засада)))))

Цитата:

.... Получилось все как в хедж фондах, должны короткие деньги вложенные в долговые инструменты нелюбимые рынком, все с ефектом плеча естественно....

Цитата:

На самом деле Bear обанкротился, (т.е. разница пассивы - активы (вместе с капиталом) стали скорее всего негативны и сильно) но по многим причинам было избрано банкротство не констатировать.

Я встречал иную версию. Не забываем - ЖП Морган и ФРС ну очень тесно связаны. Т.е. Беар то на бабки попал, но вместо помощи его выкупили за копейки, которые сами себе и отдолжили.

Цитата:

Сравнение инвест.банков с хеджами - недалеко от действительности. Инвест.банки так заигрались упаковывая и предлагая инвесторам (хедж фондам) разного рода долговые инструменты, что не успели сесть на стуло когда музыка остановилась (знаете игру музыкальные стуля?).

Не понимаю в чем тут проблема, ведь эти долги - кредиты,которые сам банк и выдал,так?

Цитата:

На руках у них осталось великое множество долговых бумах разных форм (от ипотек до долгов "private equities"). Проблема в том что рынка для этих буммаг как правило нет, их цены берут с потолка или чуть ниже, соответственно точное состояние баланса неизвестно некому

Ничего не понял. Вот есть кредит под 10% годовых, значит бумага на этот кредит не может приносить более 10%, стоимость бумаги - не более самого кредита. Ну да, для всяких там CDO оно все несколько сложнее становится но всравно можно посчитать.

Цитата:

Получилось все как в хедж фондах, должны короткие деньги вложенные в долговые инструменты нелюбимые рынком, все с ефектом плеча естественно....

А можно чуть подробнее что за деньги, кому должны,откуда взялось плечо...

Улыбнуло: //superinvestor.ru/sub/

Цитата:

Не понимаю в чем тут проблема, ведь эти долги - кредиты,которые сам банк и выдал,так?

Ничего не понял. Вот есть кредит под 10% годовых, значит бумага на этот кредит не может приносить более 10%, стоимость бумаги - не более самого кредита. Ну да, для всяких там CDO оно все несколько сложнее становится но всравно можно посчитать.

Все долги имеют сегодняшнюю стоимость. Т.е. будущий поток денег исходящий от отдачи (или неотдачи) долга можно оценить сегодня, называется дискоаунтированием. Пободробнее не обойтись без формул
В случае с ипотечными облигациями, рынок думает что поток денег по их возврату уменьшытся в связи с ростом дефолтов, отсюда и снижение их сегодняшней (для инвест. банков - балансовой цены).

Цитата:

А можно чуть подробнее что за деньги, кому должны,откуда взялось плечо...

Короткие деньги - взяты в долг на межбанковском рынке или от выпуска облигаций. Поскольку ипотечные и некоторые другие долговые инструменты считались еще вчера очень надежными (спасибо моделям S&P & Co) то инвест банки держали их на балансе в гораздо большем к-ве чем их капитал. Во многих случаях риски связанные с потерей стоимости были хеджированы, но проблема в том что противоположной стороной (counterparty) такого хеджирования выступали агенты чья платежеспособность теперь уже очень сомнительна.
Один пример анализа баланса Lehman Brothers:
//globaleconomicanalysis.blogspot.com... ns-balance.html

Ефект плеча 31.7,
$87.3 Mlrd - Активов связанных с "real estate"

народ грит, что леманы будут следующими...

Цитата:

Один пример анализа баланса Lehman Brothers:
//globaleconomicanalysis.blogspot.com... ns-balance.html

Ефект плеча 31.7,
$87.3 Mlrd - Активов связанных с "real estate"

Помогу немного растишкам :105: Заодно узнаем что народ думает о подобных статьях?

Тимошенко: Украинская гривня - самая сильная валюта 31.03.2008 09:40
Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко рекомендует гражданам осуществлять сбережения в украинской гривне. Об этом она заявила, отвечая на вопрос журналистов, во время пресс-конференции, посвященной 100 дням работы демократического правительства.

Тимошенко отметила, что украинская гривня - валюта, которая с каждым днем укрепляется, передает пресс-служба Кабинета министров.

По ее словам, "укрепление гривни и сила гривни - это одновременно и сила украинской экономики".

В свою очередь Министр финансов Виктор Пинзенык также заверил, что на сегодняшний день "нет более сильной валюты, чем украинская гривня".

//news.finance.ua/ru/toplist/~/1/2/12276 9

Эксперт: Стоимость жилья в Украине в ближайшие годы будет расти

Стоимость жилья в Украине в ближайшие пять-семь лет будет расти на уровне не менее 20-30% в год, считают глава правления банка "Аркада" (Киев) Константин Палывода и заместитель главы правления этого кредитно-финансового учреждения Павел Гайдуцкий.

"Повышение цен должно вызвать строительный бум, затем - чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше чем через пять-семь лет. А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20-30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты", - указывается в совместной статье топ-менеджеров банка в газете "Зеркало недели".

Помимо того, по оценке банкиров, в течение ближайших пяти-cеми лет повышение цен на жилье будет единственным фактором сдерживания превышения спроса над предложением.

"В таких условиях несколько снизится спрос на квартиры за счет сокращения объемов спекулятивного инвестирования. В значительной степени это уже произошло в 2007 году, когда доля спекулятивного инвестирования, по оценкам экспертов, снизилась с 50 до 30%. Основная причина - снижение темпов повышения цен на жилье до уровня годовой инфляции. Но этот показатель будет снижаться и в дальнейшем", - подчеркивается в статье.

При этом эксперты отмечают, что в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, в Украине остро ощущается нехватка жилья и этот фактор необходимо учитывать, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса в США и в Украине.

В статье указывается, что площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека, в 3,8 раза меньше, чем в США.

"За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем только 0,8 кв. м жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США. Только в 2007-м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн кв. м, достигнув 0,22 кв. м на каждого жителя", - отмечено в статье.

По данным экспертов, в Украине почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и требуют реконструкции или сноса как аварийные, тогда как обновление жилищного фонда составляет менее 1% в год.

"С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве на одного человека в Украине в 10 раз выше, чем в США или Европе", - подчеркивается в статье.

В целом, по мнению банкиров, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые наблюдались в США.

"Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков (в Украине - ИФ) составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным — только 8% ВВП (по состоянию на 1 января сего года общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд грн), тогда как в США, напомним, - 75% ВВП", - отмечается в статье.

Кроме того, по данным банкиров, на сегодняшний день недвижимость в кредит покупает только 1% населения, тогда как такие займы могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. При этом, по их данным, требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США: украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20-30% выше суммы кредита.

"Портфель незадействованных платежеспособных клиентов еще очень большой. Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие… Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот - они массово погашаются досрочно", - отмечают банкиры.

Вместе с тем, по оценке банкиров, выводы из ипотечного кризиса в США Украине нужно сделать.

"В Украине пока отсутствуют предпосылки, приведшие к ипотечному кризису в США. Но американский кризис объективно изменит параметры ипотечного кредитования в Украине путем снижения его объемов и повышения стоимости из-за ограниченности внешних ресурсов", - отмечается в статье.

При этом, согласно данным банкиров, в 2005-2007 годах более чем в 10 раз выросли объемы внешних заимствований украинских банков, значительная часть которых является краткосрочными. "Американский ипотечный пузырь как бы подтолкнул украинские банки к увеличению внешних заимствований, значительную часть которых необходимо рефинансировать в текущем году", - подчеркивается в статье.

Относительно последствий кризиса на внешних рынках, в статье отмечается, что по подсчетам Организации экономического сотрудничества и развития в 2007 году потери банковских и финансовых институтов от ипотечного кризиса достигли $300 млрд, а в 2008 году эти потери могут превысить $1 трлн.

глава правления банка "Аркада" (Киев) Константин Палывода и заместитель главы правления этого кредитно-финансового учреждения Павел Гайдуцкий

//news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2008/03/3 1/122781

Цитата:

Помогу немного растишкам :105: Заодно узнаем что народ думает о подобных статьях?
В свою очередь Министр финансов Виктор Пинзенык также заверил, что на сегодняшний день "нет более сильной валюты, чем украинская гривня".

Ну что тут можно сказать. Тут нужно просто, встать, расплакаться и исполнить гимн, положив, правую руку на сердце.
Ёёёёёё какие идиоты у власти ... просто нет слов

Цитата:

Помогу немного растишкам :105: Заодно узнаем что народ думает о подобных статьях?
...........................................

Как всегда умиляют сравнения Украины с EU или US.
Хотя возможно критичаская масса и не достигнута, поетому коллапса а ля Индонезия 97 не будет. Если не станут искуственно поддерживать этот рынок - возможно будет что-то более щадящее (нервы и кошельки).
Недооценненость гривни и сответственно ее безграничное укрепление - конечно бред. Если только не сравнивать по методике Ланос (или что-там сейчас производят) и Peugeot 407 как 1:1.

Цитата:

Эксперт: Стоимость жилья в Украине в ближайшие годы будет расти
А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20-30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты"

Хм, чем выше стоимость ипотечного кредита, тем выше цены. Логика оттолкнула от меня мир, не так ли, господин Эксперт?

Цитата:

Помимо того, по оценке банкиров, в течение ближайших пяти-cеми лет повышение цен на жилье будет единственным фактором сдерживания превышения спроса над предложением.

То есть сейчас с каждым годом население Украины растет и становится все богаче, а строек все меньше.

Цитата:

При этом эксперты отмечают, что в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, в Украине остро ощущается нехватка жилья и этот фактор необходимо учитывать, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса в США и в Украине.
В статье указывается, что площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека, в 3,8 раза меньше, чем в США.

Да, да, да.
Как говорил бессмертный О. Бендер ”И Америки нет и Европы нет. Ничего нет. И вообще последний город на земле это Щепетовка, о который разбиваются волны атлантического океана”. Кто не понял намека: в Украине нет крепостного права, и если у нас в 3,8 раза жилья меньше, можно поехать в более благополучную страну с этими деньгами где площадей хватает и $ уважают. Парадокс: раньше это было невозможно из-за разницы цен, теперь это возможно именно из-за разницы цен.

Цитата:

"Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков (в Украине - ИФ) составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным — только 8% ВВП.

Да! "Мы не прилично мало должны!"

Цитата:

" Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот - они массово погашаются досрочно", - отмечают банкиры.

: ) Тут нужно сослаться на слова выше: ”доля спекулятивного инвестирования, по оценкам экспертов, снизилась с 50 до 30%”. Это ”досрочно” канет в Лету вместе с инвесторами которые и обеспечивали быстрый возврат за счет следующего звена.

Я нашел главный драйвер роста цен на недвижимость

С 1 апреля размер минимальной зарплаты в Украине увеличен на 10 грн. - до 525 грн.


С 1 апреля 2008 г. размер минимальной заработной платы (мзп) в Украине увеличен с 515 грн. до 525 грн. в месяц.
Это зафиксировано в ст.59 Закона "О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины".
Согласно этой же статьи Закона, размер мзп в Украине в текущем году будет повышен с 1 октября - до 545 грн. и с 1 декабря - до 605 грн. в месяц.
Как сообщал УНИАН, согласно Закону "О Госбюджете на 2008 год" с 1 января 2008 г. размер мзп в Украине был установлен на уровне 515 грн. в месяц.

Справка УНИАН. Напомним, что Законом изменение минимальной зарплаты в прошлом году было следующим: с 1 апреля - 420 грн. в месяц, с 1 июля - 440 грн., с 1 октября - 460 грн.

//bin.com.ua/templates/news_article_big. shtml?id=76433