Научите торговаться

Доброго времени суток!

Пришло время для покупки квартиры, делаю это впервые и конечно же возникает куча вопросов. один из них - как вести себя с продавцом, чтобы снизить стоимоть...

И пару связанных вопросов
- возможен (на сколько) ли торг при покупке первички?
- и/или при отягощающем факторе в виде необходимости растрочки\кредита?
- реально ли реелтор может помогает при торге (При покупке вторички)?

Буду "вельми вдячний" за примеры из жизни

возможны скидки, если платите 100% или почти все, но возможны варианты, торг возможен всегда
реальная помощь риелтора...ну не знаю, это редкость, возможно вам повезет

Торг лучше всего возможен при покупке вторички. Практика показывает, что сейчас в Киеве продаётся жильё только с уступкой 25% от заявленной суммы (в других городах может быть другой показатель, вплоть до невозможности торга).
Торговаться с организацией ИМХО бесполезно. У них скидки или предусмотрены, или нет.
Риелтор может быть на вашей стороне морально. То есть, за свои комиссионные похлопать вас по плечу, подбодрить и т.д. А также оказать консультационную помощь разной степени медвежеуслугости.

Большинство продаванов никогда в жизни не видели вместе столько бабла, сколько они просят за свои хоромы, покажите им хотя бы половину суммы, и мёртвые американские президенты убедят их лучше живых украинских риэлторов.

Предлагайте 50% и оставляйте свою визитку с контактными данными, при условии что объект вас заинтересовал. Если продавец мотивированный - высока вероятность, что согласится на вашу цену

Ну, нравятся мне эти комменты. Как далеки ребята от реальности
Копирую мои наблюдения:

Цитата:

Цитата(Sentrax @ 13.10.2010, 1:56)

Невжэ Бляхавест?

Цитата:

А как же без этих .....

Кстати, имела с ними дело, на выходных. Смотрела квартиру, которая в моих архивах висела уже год, но цена была не адекватная. Теперь пошла на снижение и за лето цена снизилась на 9 туе и вплотную приблизилась к моих хотелкам. Мне в принципе понравилась: без капремонта, но дом устраивает, площадь квартиры + косметика есть и очень чистенько. Можно вселяться и годика 2-3 на капремонт собирать. Предложила цену, которую хочет хозяйка, НО включая их комиссионные, пусть сами разбираются. На хозяйку выхода нет, т.е. там полное доверие риэлторше. Битый час объясняла, что она (риэлторша) не на меня работает (я ее первый раз на просмотре увидела), а на продавца, пускай сама с продавцом договаривается с учетом своей комиссии. В итоге - отказ. Хозяйка свою цену снижать не хочет, а сколько ей риэлторша предложила я вообще не знаю.
Но информация такая, что риэлторы из самого "любимого" АН , с предложениями меньше 3,5% от прямого покупателя могут к своему "смотрящему" руководству вообще не подходить. Аргументы типа, если бы я пришла со своим риэлтором вам бы пришлось довольствоваться 2,5% некатят

Надо знать с кем торгуешься
Есть покупатель и продавец, готовые на определенную цену. А есть риэлтор, который хочет урвать с первого встречного покупателя (видно других нет), хотя услугу уже больше года оказывает продавцу.
Вопрос: С КЕМ ТОРГОВАТЬСЯ?

Цитата:

Доброго времени суток!

Пришло время для покупки квартиры, делаю это впервые и конечно же возникает куча вопросов. один из них - как вести себя с продавцом, чтобы снизить стоимоть...

И пару связанных вопросов:
- возможен (на сколько) ли торг при покупке первички?
- и/или при отягощающем факторе в виде необходимости растрочки\кредита?
- реально ли реелтор может помогает при торге (При покупке вторички)?

Буду "вельми вдячний" за примеры из жизни

1. При покупке у строителей дешевле можно купить не совсем удачно расположенную квартиру. Очень высокий или низкий этаж, с видом в окна соседнего дома, с трубами под потолком, темную сторону. Если не смущает, выберите сначала самое лучшее, выпросите все возможные скидки, а потом объясните, что средства очень ограничены, предложите найти для вас подешевле, скажите, что вы не против северной стороны, низкого этажа и т.д. И опять - "а скидки?" .
2. На рассрочку сейчас врядли кто пойдет, а покупка в кредит не является отягчающим фактором. Ну разве что для вас . Продавцу нет дела, откуда деньги. Это даже сойдет за аргумент в торге: "Давайте думайте живее, пока мне деньги дают!"
3. Если бы я покупала впервые, лучше поискала бы по рекомендациям толкового, грамотного риелтора, который будет выступать с вашей стороны, а не со стороны продавца. Тут ребята выкладывали информацию, спросите еще раз.
И еще. Скажу как человек, которому доводилось и покупать, и продавать, и сдавать. Не тычьте никому в морду деньгами и визитками, не раскидывайте пальцы, не оскорбляйте людей и их халупки. Результат будет прямо противоположный желаемому.

Цитата:

Риелтор может быть на вашей стороне морально. То есть, за свои комиссионные похлопать вас по плечу, подбодрить и т.д.

Можно перенести в раздел юмора

Цитата:

Доброго времени суток!

Пришло время для покупки квартиры, делаю это впервые и конечно же возникает куча вопросов. один из них - как вести себя с продавцом, чтобы снизить стоимоть...

И пару связанных вопросов:
- возможен (на сколько) ли торг при покупке первички?
- и/или при отягощающем факторе в виде необходимости растрочки\кредита?
- реально ли реелтор может помогает при торге (При покупке вторички)?

Буду "вельми вдячний" за примеры из жизни

Некоторые даже обижаются, если с ними не торгуются.

Стандартные уловки:
- во время просмотра принять звонок и с деловым видом обсудить аналогичный вариант за цену, на треть меньше просматриваемой
- за время просмотра принять не менее 10 звонков с предложениями срочной продажи

Школу продавца бы Вам пройти. Или, вернее, переговорщика.

Основные тезисы:
- необходимо быть уверенным в себе
- необходимо осознавать свое превосходство
- необходимо выяснить (не знать, а именно выяснить) причины - и продавца, и покупателя (Ваши). И не "вообще", а по каждому движению.
- необходимо уметь работать с возражениями: здесь ключ - понимание причины.
- постарайтесь влезть в шкуру продавца - разговор начните в его эмоциональной тональности - и постепенно переведите в необходимое Вам русло - партнерство, сочувствие....

Купчиха правильно указала - никаких распальцовок. Человеку и так трудно отказаться от "своих" тысяч уе, а тут еще и унижение - может пойти на принцип. И тогда все, на варианте надо ставить крест.

Не, это не реально описать. Тем более на форуме.
Мне больше всего нравится термин "эмпатия" - то же, что и телепатия, но читаются не мысли, а эмоции, состояние.
Проникнитесь этим термином - и все получится.

Я бы выяснил цену, по которой квартиру можно продать моментально, и предложить чуть больше. Квартира, за которую просят 100000, легко и быстро продастся за 10000, но не факт, что её быстро купят за 90000. Если есть знакомые банкиры, решающие вопрос о предоставлении кредита под залог недвижимости, стоит поинтересоваться, какой кредит можно получить под залог аналогичной квартиры, и именно на такую сумму дал бы посмотреть продавану.

Цитата:

Некоторые даже обижаются, если с ними не торгуются.

Стандартные уловки:
- во время просмотра принять звонок и с деловым видом обсудить аналогичный вариант за цену, на треть меньше просматриваемой
- за время просмотра принять не менее 10 звонков с предложениями срочной продажи

Школу продавца бы Вам пройти. Или, вернее, переговорщика.

Основные тезисы:
- необходимо быть уверенным в себе
- необходимо осознавать свое превосходство
- необходимо выяснить (не знать, а именно выяснить) причины - и продавца, и покупателя (Ваши). И не "вообще", а по каждому движению.
- необходимо уметь работать с возражениями: здесь ключ - понимание причины.
- постарайтесь влезть в шкуру продавца - разговор начните в его эмоциональной тональности - и постепенно переведите в необходимое Вам русло - партнерство, сочувствие....

Купчиха правильно указала - никаких распальцовок. Человеку и так трудно отказаться от "своих" тысяч уе, а тут еще и унижение - может пойти на принцип. И тогда все, на варианте надо ставить крест.

Не, это не реально описать. Тем более на форуме.
Мне больше всего нравится термин "эмпатия" - то же, что и телепатия, но читаются не мысли, а эмоции, состояние.
Проникнитесь этим термином - и все получится.

Такая вот радость и прочее НЛП катит по большей части с колхозниками. Реально обычно работает "светануть" денюжкой и показать, что буквально завтра человек может получить меньше, но гарантировано и в руки.

У меня конечно своеобразный случай, т.к. денег впритык, и сказать покупателю "вот у меня в барсетке задаток лежит" я не могу. Но и торгуюсь за каждые 100 долларов, потому что при принятии решения между квартирами, я уже хочу знать окончательную цену для себя. Выбираю квартиру уже 3 месяца. Вторичка. За это время уже успел посмотреть около 20 с хвостиком квартир. 5 агентств, примерно 10 разных риэлторов. И только один риэлтор из всех, когда встретились, 5 минут давал мну ЦУ
типа "смотрите, продают они её уже около полугода. Смотрят редко, сами понимаете, какая сейчас ситуация. Цена у них завышена реально на 3 тысячи. Потому вы не делайте сильно довольный вид от квартиры. Не придирайтесь к каждой мелочи но и говорите мне в голос, что вам не нравиться в этой квартире, и думаю что 3 тысячи мы скинем". При стоимости 35 удалось договориться за 31. Это была самая существенная скидка. Вклад риэлтора был колосальным. (И ей то по факту и пофиг, продастся квартира за 35 или за 31, т.к. при комисии 2% она получит $700 долларов а так $620, или же $0, если сделка не состоится). Потому риэлтор как раз заинтересован, что бы максимально сбить цену. Но как видите, только 1 из 10. В остальных случаях (смотрю в диапазоне $29-$37 тыс.) сбить удалось минимум 1,5, максимум 3,5 тыс. Может и немного, но при моих достатках это для меня существенно. Плюс прощупал, что на больше никак (может я тугой, а может продацы. Но видимо все таки я, потому что с риэлтором вы результат помните). В остальных случаях, заикаешься за цену, стоя в квартире с хозяевами и риеэтором, смотря на риэлтора, то риэлтор сразу принимает позицию нейтральности "вот мол хозяева перед вами, пожалуйста, обсуждайте". Ну и приходится говорит самому.
Как я это делаю. Во первых уверенность. Я действительно реальный покупатель, потому что я хочу купить квартиру и у меня есть наличные деньги. Говорить не боюсь (мне 25 лет.) и неважно, это пузатый дядька 35 лет или гламурная тётка 45 лет. Мы оба заинтересованных лица и мне неважно, кто там на чём ездит и какие должностя занимает. Фишка, сразу сказать цену, на которую продавец гарантированно не согласиться. (в разумных переделах. Не так что при стоимости 40 говорить 20. Не, ну можно и говорить, никто вам этого запретить не может... но цель то у меня купить а не прийти поговорить, правильно? ). Если вы предложили цену, и продавец сразу согласился, то сторговали мало а предложить еще меньше уже будет поздно. Уже не согласятся. Стратегия примерно одинаковая. Осматриваю, спрашиваю о соседях, о подтоплениях, ну в общем о всем, что мне действительно интересно. За это время продавец чувствует, что я пришел не поболтать а купить. Диалоги примерно одни и те же.

- Ну а так что бы продать, а не что бы к вам водили еще покупателей еще пол года/год?
- Ну, вот мы продаем за 35 (цена, которая дана в обьявлении).
- Ну обычно выставляют больше, так как подразумевается возможность торга. Например 34,33,31 (внимательно смотрим на глаза. Когда начинают резко округляться ну либо какие-то изменения положений рук и т.д. нервы короче), добавляем до названной суммы 500 баксов. И не даем ничего сказать. Сразу "ну вы подумайте, я понимаю что это не консерву в магазине купить. С родственниками посоветуйтесь. бла бла бла". Ну и поддерживаем дружеский разговор. Я обычно себя веду очень просто с людьми. Без никаких понтов. Кстати, самую большую скидку мне удалось получить за то, что я сказал, что я сильно по квартире не могу походить посмотреть, потому что подозреваю, что я в дырявом носке и разуваться не хочется (по сельскому уж сильно, но после этого с хозяином мы начали общаться как давние знакомые, хотя изначально он строил из себя очень солидного дядьку). Все мы люди, ёмаё.
Ситуаций было разных много. Все описывать сил не хватит. Так что если заинтересует моя стратегия, то задавайте вопросы, что могу - помогу.

Цитата:

Так что если заинтересует моя стратегия, то задавайте вопросы,

Скажите пожалуйста, из какого Вы города и какова там, по Вашим личным наблюдениям, вакантность квартир.
(какой процент из просмотренных Вами квартир были свободные на момент просмотра от жильцов и имущества. (Моя позиция на этом форуме многим известна, я считаю, что в городах с низким процентом ДСК (действительно свободных квартир) туже идёт торг, поскольку жильцы продаваемой квартиры должны будут потом куда-то деться (например купить другую квартиру, большего или меньшего размера и т.д.)))

Центральная Украина. Областной центр. Не Киев. Я смотрю только в кирпичных высотках (9 и больше этажей). А у нас жилой фонд 70% составляют хрущевки и панельки.
Скажем так. Из того что я смотрел, 40% была непрямая продажа, т.е. люди там жили и свою продают и покупают больше. Два варианта из них - переезд в другой город и покупка там.
60% это было или наследство, или подарено или просто еще одна квартира, которая оказалась ненужна, потому что дети остались в другом городе. Это были пустые квартиры, или сдавались квартирантам с минимумом мебели на недлительный срок.
Торг очень туго шел с непрямой продажей, т.к. первая же реплика была "нам там столько не уступили, и если уступят то мы и вам уступим" или "нам там даже 500 долларов не уступают".
По свободным было по разному, но на торг шли более покладисто, это однозначно.

Цитата:

Центральная Украина. Областной центр. Не Киев. Я смотрю только в кирпичных высотках (9 и больше этажей). А у нас жилой фонд 70% составляют хрущевки и панельки.
Скажем так. Из того что я смотрел, 40% была непрямая продажа, т.е. люди там жили и свою продают и покупают больше. Два варианта из них - переезд в другой город и покупка там.
60% это было или наследство, или подарено или просто еще одна квартира, которая оказалась ненужна, потому что дети остались в другом городе. Это были пустые квартиры, или сдавались квартирантам с минимумом мебели на недлительный срок.
Торг очень туго шел с непрямой продажей, т.к. первая же реплика была "нам там столько не уступили, и если уступят то мы и вам уступим" или "нам там даже 500 долларов не уступают".
По свободным было по разному, но на торг шли более покладисто, это однозначно.

Судя по описанию, город в лидерах по темпам убывания населения. Рост цен маловероятен. Вывод: надо ждать.

Дело в том, что тут всегда было куча сьемного жилья. Теперь кто сдавал - пытаются продать.

Цитата:

Такая вот радость и прочее НЛП катит по большей части с колхозниками. Реально обычно работает "светануть" денюжкой и показать, что буквально завтра человек может получить меньше, но гарантировано и в руки.

Это не НЛП, это обычный переговрный процес, этому очень трудно научить, это приходит с опытом.
Я бы еще добавил вот что:

Нужно определить причину продажи. Если человек собирается продать, доложить и купить другую квартиру, то у него много не выторгуешь. А если у продавца "лишняя" квартира и он решил/приспичило выйти в кэш - торг может получиться достойный.

Цитата:

Это не НЛП, это обычный переговрный процес, этому очень трудно научить, это приходит с опытом.
Я бы еще добавил вот что:

Нужно определить причину продажи. Если человек собирается продать, доложить и купить другую квартиру, то у него много не выторгуешь. А если у продавца "лишняя" квартира и он решил/приспичило выйти в кэш - торг может получиться достойный.

И желающих обменять квартиру на кэш с каждым днём всё больше. Согласитесь, владелец лишней квартиры, которому не всегда хватает на опохмел, это нонсенс... И за это продавану тоже следует сказать, даже если он ни разу в жизни алкоголя не пробовал. Если продаван не совсем дебил, то он поймёт, что без хорошей скидки он не продаст, пока не передохнут все небогатые алкаши.

Цитата:

Некоторые даже обижаются, если с ними не торгуются.

Стандартные уловки:
- во время просмотра принять звонок и с деловым видом обсудить аналогичный вариант за цену, на треть меньше просматриваемой
- за время просмотра принять не менее 10 звонков с предложениями срочной продажи

Школу продавца бы Вам пройти. Или, вернее, переговорщика.

Основные тезисы:
- необходимо быть уверенным в себе
- необходимо осознавать свое превосходство
- необходимо выяснить (не знать, а именно выяснить) причины - и продавца, и покупателя (Ваши). И не "вообще", а по каждому движению.
- необходимо уметь работать с возражениями: здесь ключ - понимание причины.
- постарайтесь влезть в шкуру продавца - разговор начните в его эмоциональной тональности - и постепенно переведите в необходимое Вам русло - партнерство, сочувствие....

Купчиха правильно указала - никаких распальцовок. Человеку и так трудно отказаться от "своих" тысяч уе, а тут еще и унижение - может пойти на принцип. И тогда все, на варианте надо ставить крест.

Не, это не реально описать. Тем более на форуме.
Мне больше всего нравится термин "эмпатия" - то же, что и телепатия, но читаются не мысли, а эмоции, состояние.
Проникнитесь этим термином - и все получится.

я бы советовал уделить время на просмотр самого жилья. потом присмотреться к хозяевам. вы можете торговаться но попробуйте сделать радикальное предложение. если на торг не идут - не тратте время. ни в коем случае не заводите речь о залоге а если зашла то сумма не более 500уе. если вариант без проблемных продавцов и вы чувствцете что диалог возможен - дайте понять что вы тоже человек переборчивый и ни куда не спешите. строить из себя крутизну или озабоченого нет смысла- с такими людьми обычно и проблем много.