На что обратить внимание при выборе инвестирования?

Цитата "helg":

Цитата:

Может быть в продолжении темы просветите и в связи между КХ "Киевгорстроем" и подразделениями "Киевгорстрой-1", ""Киевгорстрой-2", "Киевгорстрой-3" и т.д.?
Еще интересный вопрос относительно банка "Аркада", который также в основном реализует обьекты Киевгорстроя и выступает в роли финансовой компании по аналогии как и ФК "Житлоинвест".
Если я правильно понял Вас, Вы рекомендуете связываться напрямую со строй. конторами - обходя стороной ФК ЖИ, банк Аркаду и прочих подобных посредников?

на первый вопрос не партесь, что такое собственно КГС и где он заканчивается на сегодня точно не ответит никто :)
Банк Аркада поступил с КГС как ЖИБ -с ЖИ. Только тут все наоборот: решил отделиться пользователь денег, его собственник от сборщиков и подрядчиков. Стройки Аркады менее надежны для инвестирования.
На третий вопрос могу сказать, что в некоторых случаях вы посредников не обойдете . И если в коммерческих компаниях при хорошем уровне продаж просто потихоньку поднимают цены, то тут в КГС/Аркада или ЖИ/ЖИБ могут после сбора денег от первых 20-40% покупателей просто тупо заявлять, что "квартир больше нет" , направляя покупателей к брокерам с неадекватной накруткой. А зачем им париться с продажами, если себестоимость строительства уже закрыта? Дальше посредникам интересно поиграть в максимальное отжатие прибыли.
Поэтому долго тянуть с решением о покупке нельзя. А дальше помимо цены надо учитывать расположение квартиры относительно сторон света, этажность и прочее. И не радоваться, если из окон видно чистое поле или старый частный сектор. Все это в один момент может пойти под застройку под самыми окнами. Лучше заранее выяснить направление строительства в районе.

1.Если говорить о недорогих квартирах (среди которых я себе выбирал например) -то выбора на самом деле практически нет. У Киевгорстроя нет квартир площадью от 32 до 40 м2 вообще. Из более менее нормальных контор нашел такие только у Житлоинвестбуда, Укрбуда, ДБК-4, КАНа и все. Именно по этой причине выбор района в Киеве, тоже очень сильно ограничен -недорогие квартиры есть только на Левом берегу -район м. Левобережная ("Садовый" от Укрбуда или "Комфорт-таун" от Кана) или Троещина (ДБК-4 или "Житлоинвестбуд"). Во всяком случае это мои выводы после анализа рынка и форумов...

2. На что влияет этаж? Конечно 1-й этаж -нехорошо, это понятно. Но какая разница -5-й, 10, 15 или 22 этаж в 25-и этажном доме например? Водоснабжение может быть как верхним, так и нижним и при правильном проектировании на удобства это не повлияет.
Знаю что ценятся всегда этажи с 3-го по 6-й включительно, но чем плохие средние этажи, или наооборот самые верхние с панорамным видом на город или на природу?

Есть плюсы/минусы в каждом варианте.Обычно ценятся 3-6 этаж только потому, что уже не первый, а скидки на них дают . Верхние этажи - полная зависимость от лифтов, их работы. Преджставьте , что лифт не работает даже одни сутки? А при заселении лифты никогда не работают как часы.
Зимой на последнем-предпоследнем этаже более холодно от крыши, летом -более жарко.Этих лучше избегать. Еще один минус верхних этажей - усиление дальних шумов типа поездов выше примерно 9 этажа.
Нижние не имеют панорам, могут иметь больше дворового шума, иногда проблемы газующих авто под окнами, чуть выше риски затопления(особенно если несколько этажей выше пустуют). Но и зелени на 3-6 этажах может быть больше, если там растут большие деревья.
Южная сторона - это почти всегда кондиционер(ы) с большим расходом электричества.
Водонабжение -теплоснабжение высоток имеет два контура, обычно в районе 12 этажа.Т.е. наиболее теплая вода, теплые батареи в местах общего пользования - поступает на 11-12-й этаж и на 25-й - .И далее течет вниз.
Выбирайте то, что менее критично.

"Южная сторона - это почти всегда кондиционер(ы) с большим расходом электричества." -согласен летом на южной может быть жарко, но зато зимой теплее ))
Я бы еще добавил -важно что бы квартира была не угловой (не имела двух или трех наружных стен)
Выше перечисляли строй-конторы, не упомянули "Интеграл-буд". Заслуживает ли этот застрощик внимания? Строек они начали много по Киеву последнее время...

Поверьте зимой согревает не солнце, которое довольно низко, а все же батареи. :) . Расходы э/энергии на то, чтобы охладить квартиру на 5-7 градусов заметно превосходят расходы на подогрев ее на те же 5-7 градусов. "Квартира только не угловая"?Ну почему? Однушки такими почти не бывают, а прочие -да. Теретически может быть чуть холоднее, но это не критично. Зато вид на две стороны дома.
Интергалбуд? заслуживает. Денег у них хватает и с юридической стороной разрешений проблем нет.

Первое и главное правило при покупке квартиры- покупайте квартиру у тех застройщиков, ,которым Вы доверяете и которые уже давно на рынке недвижимости.

А что могут сказать о компании Енергополь Украин (ЖК Министерский)?

вот нашел на днях такое описание поисков жилья инвесторами :

Цитата:

Пару слов о том, как проходили мои поиски квартиры и почему выбор пал на ЖК"Парковые Озёра":
Я подъезжала В ОП ещё на этапе строительства, но в условиях наших реалей экономики уверенности 100% в застройщике не было. Поиски были продолжены.
Я рассматривала очень много вариантов уже сданого жилья по всему Киеву:
1. 1к квартира по ул. Вильямса 3/7("Лико-Град"), красивые домики, но минус- маленькие французские балкончики, где тесно даже для двоих просто постоять и посмотреть на вид, а вид то впринцепи и не ахти , слева трубы котельни, перед домом какой-то участок "пока ещё нетронутой зелени". Квартиры сдавались совершенно голые по довольно завышенной цене.
2. 1к по Урловской(и от Киевгорстроя и от Житлоинвестбуда), не понравился район, ветра, песок задувает тебе во все щели, машину припарковать вечером после работы разве что на дереве...
3. Комфорт Таун, готовое жильё довольно дорого как для такого места, а на этапе строительства 1 очереди на територию, а уж темболее во внутрь дома попасть было совершенно невозможно. Покупать квартиру лишь смотря на бумажку как-то не захотелось. Некоторые коллеги всё-таки рискнули, была уже даже у них в гостях, и не пожалула что не взяла .
4. 1к. квартира по ул. Шумского 18б. Цена высокая, а воду горячую в дом строители даже забыли изначально завести, вот и получал он бедняга не один год.
5. Ованесяна Туманяна, площадь комнат меньше чем в Парковых озёрах, да и молоко завод под окном как то не очень радовал(по рейтингу вредных предприятий Киева он был на 5 месте в прошлом году)
6. ул. Баумана 27, цену ниже 85 тыс. не хотели сбрасывать.
Ну и вообщем было ещё с 10 разных вариантов как в Киеве так и под(Чубинское, Ирпень), но всё же попался вариант в ПО, по переуступке, но дом как оказалось был уже заселён, район давно знаком, цена + более или менее неплохое расположение заставило принять наконец-то решение.

С какими проблемами пришлось столкнуться?
1.ну все те "подарки от строителей", о которых уже говорилось немало, не буду перечислять, а вот о чём бы хотелось упомянуть так это о "работе" Отдела Продаж!!
Как же только влияет на них тот момент, что ты из потенциального инвестора превращаешься в собственника жилья!! Таких координальных изменения я не ожидала:
-у них сразу наступила амнезия по поводу того, кто, как и за что отвечает.
-начался перевод стрелок между 3 основными элементами цепи: ОП - ЖЕК - Игорь Сивель(сдесь отдельный разговор).
- на вопрос по терморегуляторам мне до сих пор ничего внятного не ответили...вот уже и заявление в новый "типа ЖЕК" написала...кстати там они вообще ни о чём не знают...зато всем рассказывают, что последние штрих осталось доделать в наших с ними "будущих" договорах.

+

Цитата:

Стали инвесторами 5-го дома. Изначально выбор стоял между несколькими объектами.
1) ЖК Милославичи на Милославской. Цены адекватные. Предлагали панельные с отделкой либо монолитно-каркасные без отделки. Почти уже решили. Но передумали. Не захотели окончательно укореняться на Троещине ( сейчас живем на Троещине). Плюс достаточно депрессивный район. На песчаном пустыре, на перепутье семи ветров,грязь и мусор на улицах,нет зелени. Немножко ощущение гетто. Хотя застройщик надежный,дома неплохие, ЖЕК без особых перегибов (общалась с уже живущими там людьми)
2) ЖК Жемчужина Троещины. Цены подозрительно милые. Опишу кратко. Копнула всего на 1 см вглубь и в ужасе умчалась прочь. :shock:
3) ЖК Озерные Зори на Тельбине (Шумского). Цены как в ПО. Без отделки.Отказались из-за проблем с прокладкой електричества к дому + нездоровое движение с обмерами БТИ, при которых все квартиры стали на 1,5-2,5 м больше. (у всех!) соответственно требуют доплат, а иначе не дают право собственности.
4) Дома в конце Драгоманова (Позняки). Панельные с отделкой. Цены ниже,чем в ПО. Отделка - ПРЮВЕТ из бедных-бедных 90-х. Санузлы без отделки - просто бетон. Не очень подошло месторасположение, одни высотки вокруг,машину приткнуть можно разве что на фонарном столбе.
5) ЖК Садовый в начале Русановских садов. Цены ниже,чем в ПО.Его нашли уже после того, как определились с ПО. Пока не жалеем, время покажет, пусть достроят. Там странности с технологией строительства. Кирпичные дома, но без каркаса. не понимаю,можно ли таким образом строить 25-и этажные дома. Весь кирпич- это в основном сплошной бой. Вообщем,пока не актуально.
6) Дом на Туманяна 3-а (Столица Груп) Цены выше,чем в ПО и это без отделки и при меньших размерах квартир. Более менее нормальный застройщик. Люди уже вовсю получают права собственности. Из минусов: дом похож на сиротский скворечник, машину деть некуда, ЖЕК выделывает такие фокусы, что не дай Бог.
А Парковые Озера приглянулись месторасположением, наличием сданых первых трех домов, достаточным количеством неплохих отзывов, возможность купить квартиру с более-менее неплохим ремонтом. Пока мне неизвестны другие застройщики,которые предлагают такую отделку. КГС и ДБК-4 не в счет,так как у них отделка - это с волосами дыбом так милая сердцу экскурсия в прошлое.
С чем уже пришлось столкнуться. Машину поставить сложно. Открытый Новус умилил своей миниатюрностью и ассортиментом (главное,что выпивка всех мастей на треть магазина), несоответствие размеров проема окна в комнате на подписанном плане и по факту строительства ( просьба объяснить сей момент написан в заявлении - ждем ответа). Больше всего волнуют слухи о грядущем строительстве высотки перед желтым домом ( а то и две)!!! :shock: У нас вид на озеро и парк :?

Когда лучше инвестировать в новострой? сейчас или подождать конца года с надежной на возможные скидки в отделах продаж к Новому году ?

Смотря чего вы ожидаете от квартиры.

Следует учесть что "скидка" - это миф, при условии что хотите нормальный вариант. А все хорошие варианты разгребают сразу.
Как правило скидка - это "пыль в глаза". Её делают на непопулярные этажи, на оставшиеся квартиры, на большие метражи, которые трудно продать и т.д. И даже когда дают, не уточняют мелкие детали: например, что это только при 100% оплате. А Новый год или какой другой праздник - это просто повод, чтобы приурочить её к какой то дате и якобы показать внимание к Инвесторам )

Если плохо покупают из-за того что застройщик не угадал с ценами, то скидка совсем не миф. Дело в том, что просто снижать цену это удар по имиджу, признание того что цена завышена, что проект не сильно интересный. Потому и устраивают акции типа "к новому году -15%". И продажи можно так ускорить, и лицо не потерять :)

Цитата "Oksana +":

Когда лучше инвестировать в новострой? сейчас или подождать конца года с надежной на возможные скидки в отделах продаж к Новому году ?

Скидки о какой цены, имеет значение? Если вам цена очень высокая, даже скидки не помогут. Если застройщик надежный - конечно от старта продаж.
Бывают и редкие исключения, когда изначально стартовая цена завышенная для места. Тогда могут сделать акцию ниже стартовой. Но это исключение.
Новый год тут при чем? Скидки возникают на последних этапах строительства. А они у каждой стройки свои.

Говорил с одним мужиком (который себя считает спецом по недвиж.) так он сказал что НГ это шикарный ассортимент скидок !!! И мотивировал тем что с сентября продажи растут, а перед новым годом каждый застройщик ну просто обязан провести акцию и НГ отмечать с налом !!!

Добрый день,

подскажите пожалуйста что и как (точнее кем) следует проверить квартиру в сданном новострое?

Дом по утверждению продавца сдан, в прошлом году. Действительно в доме судя по окнам уже есть жильцы. Многие (ещё не жильцы, но купившие) делают ремонт. Лифтов ещё нет.
Дом вроде как почти распродан. Продавец говорит, что все покупатели основательно проверяли объект, юристами и риэлтерами, в результате купили, так что "мин нет".

На сайте дома выложены сканы решения райсовета о присвоении почтового адреса, декларация ДАБК Киева "про готовнисть объекта до експлуатации". Продавец утверждает, что коммуникации подключены к городу, но документов я пока не видел.

Особенность дома, что он единственный (не часть многодомного ЖК), в частном секторе, но 12тиквартирный. Теоретически я мог бы себе представить проблемы с разрешением (может разрешили строить 2ухэтажный, а построили больше). Но в этом случае не было бы разрешения на эксплуатацию?

Достаточно ли опубликованных документов для безопасной покупки?
Где лучше найти человека, чтобы "пробить" всю необходимую инфу о доме и нужно ли это делать?
Сколько стоит такая проверка?

Серия полезных статей на Domik.ua:

✓ Инвестирование в новостройки: как минимизировать риски
✓ Проверяем репутацию застройщика
✓ О чем спрашивать в отделе продаж застройщика
✓ Как определить категорию сложности новостройки
✓ Как распознать нечестных застройщиков

Цитата "helg":

И если в коммерческих компаниях при хорошем уровне продаж просто потихоньку поднимают цены, то тут в КГС/Аркада или ЖИ/ЖИБ могут после сбора денег от первых 20-40% покупателей просто тупо заявлять, что "квартир больше нет" , направляя покупателей к брокерам с неадекватной накруткой. А зачем им париться с продажами, если себестоимость строительства уже закрыта? Дальше посредникам интересно поиграть в максимальное отжатие прибыли.

Ребят, а может ли быть такое, что продают одну и туже квартиру нескольким людям?(и не особо важно посредники или "оригинальная" компания)
Как можно этого избежать? Может ли в этих случаях нотариус что то сделать, допустим на этапе составления договора проверить по какой то базе, небыло ли покупки данной квартиры еще кем то. Просвятите все ньюансы данного вопроса пожалуйста.

Цитата "white-light":

Я бы еще добавил -важно что бы квартира была не угловой (не имела двух или трех наружных стен)

не соглашусь))) ничего плохова в этом нет. Если вы опасаетесь что будет холодней, ну незнаю, если будут топить хорошо - будет тепло в любом случае))) боитесь некого шума? ну мне кажется если "с двух" сторон Ваших стен будут соседи, тогда шума будет побольше

✓ Как распознать нечестных застройщиков (новая статья)

Мое мнение - это приехать на стройку и все увидеть своими глазами. Обычно там где все ок движ, что рабочие сбивают с ног.Поэтому никогда не отказывайтесь от просмотра покупаемой квартиры.

Сегодня появилась такая статья. Думаю это тоже нужно учитывать при выборе инвестирования
"Застройщикам разрешили не отдавать проданное украинцам жилье"
//investfunds.ua/news/zastrojwikam-razre shili-ne-otdavat-prodannoe-ukraincam-zhi le-vesti-135073/

Чуточку не так. Читала это Постановление Верховного суда Украины. Если застройщик по какой-то причине (случайно или намеренно) вторично продал одну и ту же квартиру, то первоочередное право на нее имеет инвестор, который первый заключил договор и выполнил все обязательства по этому договору. Второму инвестору должны вернуть его деньги в полном размере плюс пеню.
К сожалению не все журналисты образованы настолько, чтобы правильно трактовать юридические документы, вот и пишут подобные статьи.
Естественно второй инвестор может открыть уголовное дело против застройщика по факту мошенничества и требовать кроме пени сумму компенсаций за материальный, моральный или даже ущерб здоровью, собрав для этого доказательную базу.

Цитата "zhenya_17":

Ребят, а может ли быть такое, что продают одну и туже квартиру нескольким людям?(и не особо важно посредники или "оригинальная" компания)
Как можно этого избежать?

думаю, нужно на форумах искать жильцов и вести вместе электронный реестр, больше никак