Квартиры в Киеве еще подешевеют

В 2009 году цены на столичное жилье упали вдвое. И это не предел, что бы ни говорили заинтересованные «риелторские лица».



Читать дальше >>

1-к квартира в киеве будет стоить 10000уе когда реальная зарплата не будет превышать 100 уе как в 1995году

скоро докатимся и по з/п

Директор — подчиненным
— Вот вы все жалуетесь на кризис, на ухудшение жизни из-за экономического положения... А между прочим, у вас зарплата в этом году выше на 75%!!!
— Простите, выше чем в каком году?
— В следующем...

Тоесть 100 зарплат? Следовательно сейчас должны стоить 50 000 у.е.?

Цитата:

Верьте только в собственную статистику.
В Украине 182 банка.
Количество залоговых объектов, размещенных на сайтах
некоторых банков такое (по Украине/по Киеву):

Укрсиббанк.........225/32
OTP Bank...........255/18
ПравексБанк........050/15
Финансы и кредит...144/17
Приватбанк.........612/23
ВТБ банк...........052/14
Проминвестбанк.....260/30
ПУМБ банк..........120/19
Кредитпромбанк
Надра..............530/77
Укрпромбанк........190/23
Брокбизнесбанк
АльфаБанк.......... 13/2
РайфайзенбанкАваль...500/64
Укрэксимбанк....... 13/5
Укргазбанк........ 201/15

-------------------------
Итого..............3265/344
Список выставленных на сайтах банков объектов недвижимости
достаточно велик, вероятно больше списка в базах риелторов.
Проблемы с залоговыми квартирами вполне могут привести к
резкому снижению цен на жилье.

Да не будут банки выставлять на продажу свои залоговые квартиры. НЕ БУ ДУТ.
Шум по этому поводу стоит начиная с декабря 2008 года. И где, простите, они? Желанные дешевые квадраты?.. Вопрос сугубо риторический.
Количество залоговых квартир, обеспечивающих проблемные кредиты, исчисляется не сотнями, а десятками тысяч. Не выгодно банкам эти квартиры выставлять. Намного более экономически целесообразнее терять за счет постоянно растущих резервов, но держать свои залоги до лучших времен. Банкам есть за счет чего фиксировать свои убытки, помимо продажи залогового имущества.
На сайтах банков выставлена информация об имуществе, по поводу продажи которого заемщики самолично написали заявления в отделениях, где обслуживаются их кредиты. И то, выставлены они там по той простой причине, что банк не имеет права игнорировать такие заявления. Не более того.

Цитата:

Да не будут банки выставлять на продажу свои залоговые квартиры. НЕ БУ ДУТ.
Шум по этому поводу стоит начиная с декабря 2008 года. И где, простите, они? Желанные дешевые квадраты?.. Вопрос сугубо риторический.
Количество залоговых квартир, обеспечивающих проблемные кредиты, исчисляется не сотнями, а десятками тысяч. Не выгодно банкам эти квартиры выставлять. Намного более экономически целесообразнее терять за счет постоянно растущих резервов, но держать свои залоги до лучших времен. Банкам есть за счет чего фиксировать свои убытки, помимо продажи залогового имущества.
На сайтах банков выставлена информация об имуществе, по поводу продажи которого заемщики самолично написали заявления в отделениях, где обслуживаются их кредиты. И то, выставлены они там по той простой причине, что банк не имеет права игнорировать такие заявления. Не более того.

Позвольте еще добавить - посмотрите стоимость подобной недвижимости. В большинсве случаев она превышает даже среднюю цену по рынку.

Цитата:

Позвольте еще добавить - посмотрите стоимость подобной недвижимости. В большинсве случаев она превышает даже среднюю цену по рынку.

И это лишний раз подтверждает то, что банки не рассматривают продажу залогового имущества - как единственно возможный метод фиксирования своих убытков (а тем более их компенсации). Намного проще в нынешней ситуации сформировать немыслимый объем резервов за счет собственного капитала, да еще и ненавязчиво набиться на "государственную поддержку" в виде вливаний так называемой помощи. Причем, банки идут на это вполне сознательно, т.к. регулятору ежемесячно подаются весьма заниженные данные по объему проблемных активов.

Вибори завершилися, подивимося на результат через місяць. Будуть, чи не будуть. Вони вже продають, спочатку тих хто погодився добровільно, але будуть і примусово.

Цитата:

И это лишний раз подтверждает то, что банки не рассматривают продажу залогового имущества - как единственно возможный метод фиксирования своих убытков (а тем более их компенсации). Намного проще в нынешней ситуации сформировать немыслимый объем резервов за счет собственного капитала, да еще и ненавязчиво набиться на "государственную поддержку" в виде вливаний так называемой помощи. Причем, банки идут на это вполне сознательно, т.к. регулятору ежемесячно подаются весьма заниженные данные по объему проблемных активов.

Ок, а Вы владеете информацией, какие из банков в состоянии сформировать "немыслимый" объем резервов?
Ну и, опять таки, какой процент проблемных залогов банки в состоянии РЕАЛЬНО продать? Т.е. много ли объектов, которые фактически перешли в собственность банков?
Ну и напоследок... А сколько ждать? Пять лет сидеть с сотнями квартир "от застройщика"? Их ведь даже в аренду не сдашь.
Будут сливать постепенно, полегоньку, чтобы не вызвать паники, но будут как пить дать.

Цитата:

Ок, а Вы владеете информацией, какие из банков в состоянии сформировать "немыслимый" объем резервов?
Ну и, опять таки, какой процент проблемных залогов банки в состоянии РЕАЛЬНО продать? Т.е. много ли объектов, которые фактически перешли в собственность банков?
Ну и напоследок... А сколько ждать? Пять лет сидеть с сотнями квартир "от застройщика"? Их ведь даже в аренду не сдашь.
Будут сливать постепенно, полегоньку, чтобы не вызвать паники, но будут как пить дать.

Да, владею. Потому и пишу об этом. Я обычно не занимаюсь сотрясанием воздуха на почве собственных фантазий. Но позвольте не оглашать, т.к. информация эта носит весьма внутренний характер фин. учереждений.
Если интересна конкретика - проанализируйте, каким банкам с иностанным капиталом материнские структуры делали вливание под разным предлогом, начиная с декабря 2008 года (от увеличения уставняка и до вливаний кредитных средств). Банки эту информацию не скрывают, более того, активно рекламируют как один из факторов собственной стабильности. Это первое.
Второе. Для продажи залогового имущества, банку не нужно им владеть. Уж простите, но внесу некую прозрачность в этот процесс, с юридической точки зрения. У банка есть два пути:
1. Принять заявление от заемщика на добровольную реализацию. Дальше все просто - банк такую квартиру выставляет на продажу, ждет адекватную стоимость, продает, списывает за счет средств от продажи долг/часть долга. Если суммы от реализации не достаточно для погашения всего кредита - остаток ложится на плечи все того-же заемщика (как правило - с предоставлением доп. залога).
2. Заемщик не хочет квартиру продавать. Тогда в лучшем случае - суд, решение, продажа. Далее схема все та же. Тут сложнее, т.к. могут быть опекунские, неузаконенные перепланировки, и прочие "сюрпризы". Но у банков, в свою очередь, есть целые департаменты юристов, и, замечу - весьма грамотных, которые эти вопросы очень быстро и качественно решают/обходят.
В любом случае, банку, как субьекту хозяйствования, не выгодно вешать себе на баланс тысячи квадратных метров недвижимости (в т.ч. не выгодно и из соображений налогообложения).

А теперь о "сколько ждать".
Банку не выгодно выставлять на продажу залоговое имущество. Писал об этом не раз, повторюсь. Более детально.
Доход банка состоит из нескольких основных составляющих. Львиная доля (от 60 до 80%) - процентный доход. Это доход, получаемый за счет кредитов, кредитных линий, овердрафтов и т.п. Имея свои подразделения рисковиков, банки просчитывали риски невозвратов, за счет чего и формировалась та % ставка, которую мы имели в прошлые годы. Тобишь, говоря человеческим языком, банки изначально расчитывали на возможные невозвраты, и компенсировали их с лихвой за счет стабильных плательщиков. Пока невозвратов небыло в таких масштабах - банки получали весьма весомую сверхприбыль.
Формирование резервов происходит за счет как раз процентного дохода банков. Для обслуживания всего банка, выплаты з/п и прочих издержек хозяйствования - вполне хватает и дохода от РКО. В случае, если наступит критический момент, и резервы перевалят все мыслимые и немыслимые рамки - подключится та сверхприбыль, которую банки накопили за предыдущие годы "процветающего кредитного безобразия". Поверьте, запас прочности у банков весьма и весьма большой.
Далее. Резервы - это не потерянные деньги. Это средства, которые банк обязан и вынужден изымать из своего оборота, и ложить в сторонку, на всякий случай. Это гарантия возвратов депозитов, в первую очередь.
Намного выгоднее сформировать портфель резервов, по немногу высвобождая их, работая с проблемными активами, чем заниматься реализацией залогового имущества. Тут, опять же, работают все те же рисковики. Кредиты под залог недвижимости выдавались на большие сроки (до 25-30 лет). Анализ прошлых лет показывает, что вполне вероятно появление нового тренда, на повышение стоимости недвижимости, паралельно с выходом из этапа рецессии в экономике. Да, это не вопрос одного-двух лет, согласен. Но мы ведь говорим о долгосрочных инвестициях.
Не нужно рассматривать банк - как "филькину контору", живущую одним днем. Есть четкое планирование, которое и влияет на судьбу, в частности, залогового имущества. Заметьте - многолетнее планирование.

Не все могут со мной сейчас согласится, тем более - на этом форуме, где многие просто не видят реалий, а занимаются как раз "сотрясанием воздуха...". НО! Я привык выходить из фактов. А факты говорят о следующем: начиная с декабря 2008 года, в Украине, посредством СМИ разного разлива, муссируется тема под кратким названием "Приехали, банки массово продают залоги". Сейчас февраль 2010 года. Не случилось, не произошло. Нет их, массовых продаж залогов. Давайте исходить из того, что основные игроки на банковском рынке - далеки от обозначения "идиот". И если бы экономически целесообразно было бы продать залоги - поверьте, они давно были бы проданы. Но нет, висят проблемные активы, формируются резервы, а воз и ныне там.
Забудьте о массовых распродажах. Их нет, и не будет.
Надеюсь, расписал более чем детально, почему.

Цитата:

В любом случае, банку, как субьекту хозяйствования, не выгодно вешать себе на баланс тысячи квадратных метров недвижимости (в т.ч. не выгодно и из соображений налогообложения).

Все залежить від суми залишку по кредиту. Якщо сума залишку по кредиту значно нижче суми яку можна виручити за продану нерухомість, а боржник не платить, то банки судяться і продають таку нерухомість. Це дозволяє покращити фінансовий стан банку, а також знову мати ресурс який можна спрямувати, наприклад, на купівлю ОВДП, що більш надійне капіталовкладення і з непоганим відсотком. Інша справа якщо вартість нерухомості нижче за залишком по кредиту, то тоді звичайно банки роблять все щоб змісити боржника хоча б щось платити, але дарувати квартиру і довго терпіти це ніхто не збирається, тим паче що боржник відповідає не тільки квартирою а всім своїм майном.
А банки продають застави, просто звичайно це широко ніде не афішується щоб не викликати обвал на ринку нерухомості,так як цим їм не вигідно. В цьому місяці доля проблемних кредитів скоротилася на 0,1% і в основному за рахунок продажу квартир найбільш злісних неплатників.

Цитата:

Поверьте, запас прочности у банков весьма и весьма большой.

Маю великий сумнів. Цей запас забезпечений за рахунок дій НБУ, який обікрав значну частину вкладників, як юридичних так і фізичних, руйнує інші галузі економіки, які не отримують гривню для розвитку. А банки без реального сектору економіки ніщо. Зараз повний розвал збалансованості між бюджетом, реальним сектором і фінансовим.

Цитата:

Резервы - это не потерянные деньги. Это средства, которые банк обязан и вынужден изымать из своего оборота, и ложить в сторонку, на всякий случай.

Тут маю сумнів щодо вашої обізнаності банківської діяльності. Резерви це втрачені кошти, їх не можна використовувати, але за них треба платити гроші тим у кого вони були залучені. Чим більше у банків резервів тим менше вони можуть видавати кредитів, тим менше вони будуть отримувати відсоткового доходу. А це і є реальний збиток.

Цитата:

Анализ прошлых лет показывает, что вполне вероятно появление нового тренда, на повышение стоимости недвижимости, паралельно с выходом из этапа рецессии в экономике.

Я розумію що ви оптиміст, але за рахунок чого економіка буде підніматися, які галузі дадуть поштовх? Де з'явиться той платоспроможний попит, що змусить ціни на нерухомість рухатися вгору? Ну добре можливо це буде років через п'ять, але чи згодні банки заморозити на п'ять років свої капітали в залізобетоні і рахувати свої збитки?
Тут ви правильно сказали:

Цитата:

Основные игроки на банковском рынке - далеки от обозначения "идиот"

І ще знову повторюся що ви зовсім забули про вибори, про законопроекти якими загравалися депутати з електоратом про заборону виселяти боржників з іпотечних квартир, про заборону забирати майно через нотаріуса і так далі. Банківське лобі успішно це подолали, але до кінця виборів боржників на всяк випадок сильно не чіпали, але все. Вибори закінчилися, благодійність скінчилася, починається жорстка реальність.

Цитата:

Тут маю сумнів щодо вашої обізнаності банківської діяльності. Резерви це втрачені кошти, їх не можна використовувати, але за них треба платити гроші тим у кого вони були залучені. Чим більше у банків резервів тим менше вони можуть видавати кредитів, тим менше вони будуть отримувати відсоткового доходу. А це і є реальний збиток.

Тут Вы немного не правы, я знаю, о чем я говорю. Возможно, я не совсем точно выразился.
Согласно постановления НБУ №279 от 06.07.2000 года,
"...
10.4. Банки зобов'язані щомісяця здійснювати інвентаризацію прострочених і сумнівних щодо отримання нарахованих доходів та в разі погашення позичальником (контрагентом) заборгованості за нарахованими доходами коригувати суму резерву відповідно до загальної суми прострочених понад 31 день і сумнівних щодо отримання нарахованих доходів, що обліковуються за балансовими рахунками класів 1, 2, 3.
..."
Это я и имел ввиду. Резерв - не постоянен. Банки всеми возможными способами работают на погашение проблемной задолженности, в том числе и за счет разного рода реструктуризации задолженности клиентов (по самым что не на есть космическим схемам). Та же реструктуризация, позволяет вывести заемщика на постоянное погашение, не теряя при этом за счет резервирования средств. В таком случае, сумма резерва пересматривается. Ведь далеко не все кредиты класифицируются как "безнадежные", или даже "сомнительные". И при этом, 90% схем реструктуризаций предполагают оплату процентов, с отсрочкой по телу кредита. А посему - % доход банки не теряют (во всяком случае настолько критично).

Цитата:

Я розумію що ви оптиміст, але за рахунок чого економіка буде підніматися, які галузі дадуть поштовх? Де з'явиться той платоспроможний попит, що змусить ціни на нерухомість рухатися вгору? Ну добре можливо це буде років через п'ять, але чи згодні банки заморозити на п'ять років свої капітали в залізобетоні і рахувати свої збитки?

Все зависит от уровня тех реформ, которые будут проводить руководители нашей страны. Стимулирование среднего и малого бизнеса, налдоговые льготы - и появится и платежеспособный спрос, и реальный рост экономики.
А реформы проводится будут - иного выхода нет. Да, мы не просто застряли в развитии, но еще и откатились назад - но ведь есть примеры в экономиках разных стран, когда значительный рост происходил и из более глубокой клоаки. Все зависит от качества и вектора реформ, направленных на стимулирование экономики.

В марте бакс был по 9.50

Цитата:

в марте 2009 самая дешёвая гостинка стоила 32000 сегодня 43000. И это за кризисный год.

Покупают?

Sentrax, включи калькулятор 9,5х32000=304000гр. 8х43000=344000гр. Разница=40000гр.=5000дол.
Если ты покупал дол. тогда и сейчас, то квартиры подорожали на16%
Но 99,999% сидят на долларе и ждут (с моря погоды) и для них удорожание квартир (за кризисный год) составило 35%. Скажите, умный человек (мягко говоря) может утверждать что у нас был кризис и цены будут падать?

Цитата:

В случае, если наступит критический момент, и резервы перевалят все мыслимые и немыслимые рамки - подключится та сверхприбыль, которую банки накопили за предыдущие годы "процветающего кредитного безобразия". Поверьте, запас прочности у банков весьма и весьма большой.

Это мне напомнило басни Алексбона о запасе прочности и вообще хорошем состоянии наших застройщиков. Тогда Алиас2 абсолютно аргументировано засмеял его. Та же ситуация и с банками. Почему сверхприбыль не подключилась у Надры и Укрпромбанка, Родовида, Укргазбанка и у остальных проблемных банков? Почему почти все наши банки сидят в реструктуризациях, чего ж не подключат те сверхприбыли, а только ходят по миру с протянутой рукой? Почему иностранцы постоянно вливают деньги в свои дочки? Неужто они не могут достать свои сверхприбыли и сами решить свои проблемы да еще и родительскому банку помочь, у них зарубежом ведь не было таких сверхприбылей?

Цитата:

Анализ прошлых лет показывает, что вполне вероятно появление нового тренда, на повышение стоимости недвижимости, паралельно с выходом из этапа рецессии в экономике. Да, это не вопрос одного-двух лет, согласен.

Пузырь два раза в одном месте не надувается, поэтому забудьте об анализе прошлых лет, никто уже не купится на буиттокадаражать. Рост возможен, но слабый, того, что было, уже не будет, в ближайшем десятилетии уж точно.

Цитата:

Давайте исходить из того, что основные игроки на банковском рынке - далеки от обозначения "идиот". И если бы экономически целесообразно было бы продать залоги - поверьте, они давно были бы проданы. Но нет, висят проблемные активы, формируются резервы, а воз и ныне там.
Забудьте о массовых распродажах. Их нет, и не будет.
Надеюсь, расписал более чем детально, почему.

Так значит, наши банки не идиоты, а европейские, американские и остальные во всем мире – идиоты? Вот дураки – продавали себе в убыток, а надо было цены не снижать, недвижку держать и ждать, а чего ждать – непонятно.

Плохо с математикой у вас. Очень плохо. Ошибку в логике расчетов сами найдете или подсказать? Ну а по делу подорожание 13,1% - согласен. Но это является нормальным откатом при сдувании пузырей. Прошла паника первого падения. Но любой серьезный толчок - и опять цена вниз. До следующего промежуточного дна. Ну а кризисный год? Боюсь что это будет 2010.

Друг мой 456. Так покупай быстрее, бо будет дорожать. Покупай сейчас, а через полгода получишь свой профит в 30% Это ли не манна небесная. Давай, загоняй весь свой кеш в бетонные гробы
Мне вот что не понятно, каким безбашенным нужно быть, чтобы сейчас вкладывать в жилье как в инвестицию? Точнее, до какой степени должно быть железное о...ко у человека, который совершит такой поступок )))
Еге-геее-й!Хотите сохранить свои кровные! Вваливайте в бетонный облупленый, засцаный хрущ на троещине!!! О да!!! Так вот где истинная инвестиция! Спасибо всем риэлторам за совет. Я бы не догадался сам
Знаете уважаемый, я лучше в кеше посижу. Или вложу бабосы на депозит или на крайняк в фонду.