Кто сегодня покупает недвижимость?

Ну слава Аллаху АН все-таки начали думать другими категориями.
Период легких денег кончился, сейчас придется думать и работать, как по хорошему и должно быть. Тогда все встанет на свои.

Сегодня мы часто слышим из различных СМИ и форумов, что рынок недвижимости Украины «мертв», что транзакций нет, и грядет очередной ценовой обвал.



Читать дальше >>

Вот что отличает "Планету Оболонь" от других представителей рынка - это умение АНАЛИЗИРОВАТЬ, ПРОГНОЗИРОВАТЬ И ОТКРЫТО ГОВОРИТЬ О РЕАЛИЯХ...
В целом статья соответствует сложившейся ситуации на рынке недвижимости.

ЦЕНЫ ДОЛЖНЫ ПАДАТЬ В ГРИВНЕ А НЕ В ДОЛЛАРАХ!
Иначе это надувательство!!!! Тот же пузырь только деформированный! В гривне почемуто цена выросла парадокс хотя все соглашаються ,что доходы субъектов не растут)

Из заметки

Цитата:

По нашим наблюдениям «значительно» это порядка 10-15% от стоимости аналогов

.
Я бы сказал 10-15% от нижнего уровня цен предложений аналогов

Из заметки

Цитата:

Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
Именно они, продавцы, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции

Нет ли здесь неувязочки? После того как люди вляповшиеся в ипотеку продали значительно подешевевший товар, может они уже не учасники пока на рынке купли продажи, а учасники рынка аренды?

По тем примером, что известны мне сразу на рынок купли-продажи выходят разъездники. Но их по видимому не так много, так как отметили в материале "Сегодня практически нет транзакций в сегменте «дешевого», жилья"

Виталий, не кажется ли Вам что здесь ошибка:

Цитата:

"Именно они, продавцы, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции."

Ипотечники, загнанные в угол платежами, понесут деньги в банк на погашение кредита, а не побегут покупать еще одну квартирку.
Причем заранее прошу, не аргументируйте "ухудшением условий".

Да кстати так к слову,
Вы же наверное понимаете,что многие из названых Вами "багатыми"
сейчас в долгах,а эти люди обеспечивали деньгами львиную часть РН.Так что получается математика не математика.

Цитата:

Да кстати так к слову,
Вы же наверное понимаете,что многие из названых Вами "багатыми"
сейчас в долгах,а эти люди обеспечивали деньгами львиную часть РН.Так что получается математика не математика.

Сегмент "дорогого, качественного жилья" в Киеве не так уж и велик. (можно на пальцах посчитать количество предложения) - соответственно людей, которые могут себе позвонить подобное не много. И поверте мне, в большинстве случаев должны не они - а должны им . Соглашусь, что инвестировать в недвиж маловероятно они будут, а вот для ПРОЖИВАНИЯ, почему бы и не купить
А пролватизированы в 1996м году 100 кв.м. возле Ботанического сада, в которых теснятся 2-4 семьи - обеспечывают РН $$$$$

Согласен с igor_1503 сегодня достаточно людей которые вполне могут позволить себе купить очень дорогое жильё и при необходимости(желании) и при наличии достойного предложения - это делают. У многих проблеммы с налом, и сейчас встречаются подзабытые бартерные обмены. В целом статья объективная, хотя пока(самая ближайшая перспектива) не вижу тенденции к снижению (30-40 тыс/ 1 комн.кв.) цен. Время расудит. Планете Оболонь - РЕСПЕКТ И УВАЖУХА

Интересные наблюдения. И думаю, вполне отвечают сегодняшним реалиям.
Единственное – бросилась в глаза небольшая смысловая неувязка чисто по тексту.

Цитата1 «…ведь каждый день загоняет их (ПРОДАВЦОВ – ИПОТЕЧНИКОВ) в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.»

Цитата2 «Именно они, ПРОДАВЦЫ, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции.»

Такое ощущение, что между этими цитатами был какой то текст и потерялся. Что привело к логической неувязке – по тексту получается, что продавцы-ипотечники вместо возвращения долга банку после продажи квартиры, тут же покупают себе новую недвижимость. И только читая текст далее думаешь, наверное речь во второй цитате идет об обменщиках…

Ипотечник ипотечнику рознь. Если чел не справился с ипотекой по трешке то возможно он и долг погасит и однушку купит. Тут смотря какая задолженность,когда кв-ра куплена.. и т.д... например хорошая 3к куплена в 2006 г. за 100к уе. Осталось платить банку 30к. а доходы значительно сократились. Думаю дальше ясно...

На продажу ипотечной квартиры, как правило, готовы люди, в первую очередь думающие. И я бы их разделил на несколько основных групп.
Во-первых, это действительно группа людей, которые в свои лучшие времена взяли в кредит недостающую сумму на покупку своего жилья, и теперь, потеряв в стоимости, потеряв за счет роста курса валюты (особенно это ощутимо на кредитах в шв. франках) и понимая, что улучшений нет и будут они не скоро - идущих на продажу собственного жилья. Согласитесь, платить банку ежемесячно по кредиту, при этом загоняя себя все глубже в убытки - не самый лучший выход из ситуации. Понимая ситуацию, и, главное - понимая, что стоимость их квадратных метров все-таки будет снижаться, люди готовы потерять определенную сумму сейчас, дабы не потерять намного более значительную сумму в будущем. Ведь, если разобраться, проще погасить остаток по кредиту за счет продажи залоговой квартиры сейчас, и не платить банку сумасшедшие %, при этом приобрести взамен жилье "попроще" за остаток средств от реализации квартиры, чем ждать падения курса, подорожания жилья и прочих фантастических событий в будущем.
Вторая группа - юр. лица/учредители юр. лиц, которые под залог своей недвижимости взяли кредит в банке для инвестирования в собственный бизнесс, и, в итоге, по разным причинам, вынуждены выплачивать по кредиту, паралельно "наслаждаясь" падением оборотов собственного бизнеса. Таким людям намного проще и выгоднее закрыть вопрос сейчас, и начинать практически "с нуля" (если, конечно, они не могут объявить себя банкротом или оформить фиктивное банкротство, хотя в этом случае все равно придется рано или поздно платить по счетам), чем ждать манны небесной в будущем.
И если первые две группы можно объединить одним словом "проблемщики", третья - скорее рационализаторы. Это люди, которые видят падение стоимости, остаток по кредитам у которых очень незначительный, и которые, пользуясь случаем, готовы закрыть кредит с продажей своей недвижимости и приобрести себе более комфортные квадратные метры. Таких мало, но они на рынке есть.

В любом случае, продавцам такой недвижимости я бы советовал все-таки обращаться к услугам опытного агентства, где им предоставят полную юридическую поддержку и помогут максимально выгодно и быстро решить вопрос с реализацией и покупкой взамен, чем заниматься самобичеванием, посещая коридоры банкиров, наталкиваясь на всяческие преграды с их стороны и тому подобные неприятные моменты.

По поводу упомянутой в ветке "неувязочки" - таковой я, например, не вижу. Продавая залоговую квартиру, людям надо где-то жить. Соответственно, такие люди и становятся покупателями недвижимости сегмента "эконом".

Цитата:

............
По поводу упомянутой в ветке "неувязочки" - таковой я, например, не вижу. Продавая залоговую квартиру, людям надо где-то жить. Соответственно, такие люди и становятся покупателями недвижимости сегмента "эконом"...........

Тимур, судя по посту в соседней ветке - Вы - риэлтор. Вам ли не знать, что
продают залоговые квартиры, подчеркну, загнанные в угол платежами.
Это значит, что они уже перепробовали все - кредитные каникулы, одалживать у родственников, продать машину и т.д. Все ресурсы иссякли, и с 99%-ной вероятностью смею утверждать - эти кредитчики набрали дополнительные долги у друзей.
То есть после продажи квартиры, погашения кредита и раздачи долгов вряд ли у ипотечника останется сумма, достаточная для покупки жилья даже эконом-класса (от 40000 долларов, пол-миллиона гривен) на сегодня.
Конечно же возможны исключения - то есть в залоге была очень дорогая квартира, купленная до пика цен, скажем, в 2003-м, и на сегодня оцениваемая в хорошую сумму. Но ЯТД, такие исключения по количеству сравнимы с популяцией жирафов на Украине.

Цитата:

Тимур, судя по посту в соседней ветке - Вы - риэлтор. Вам ли не знать, что
продают залоговые квартиры, подчеркну, загнанные в угол платежами.
Это значит, что они уже перепробовали все - кредитные каникулы, одалживать у родственников, продать машину и т.д. Все ресурсы иссякли, и с 99%-ной вероятностью смею утверждать - эти кредитчики набрали дополнительные долги у друзей.
То есть после продажи квартиры, погашения кредита и раздачи долгов вряд ли у ипотечника останется сумма, достаточная для покупки жилья даже эконом-класса (от 40000 долларов, пол-миллиона гривен) на сегодня.
Конечно же возможны исключения - то есть в залоге была очень дорогая квартира, купленная до пика цен, скажем, в 2003-м, и на сегодня оцениваемая в хорошую сумму. Но ЯТД, такие исключения по количеству сравнимы с популяцией жирафов на Украине.

Тимуру все жирафы чудятся.
Действительно есть большая логическая неувязочка - как распродающиеся ипотечники могут покупать квартиры? На какие шиши? Многие из них еще останутся должны банку, а если что и получат сверху от продажи, то этого явно не хватит для покупки квартиры.

Цитата:

.... Вам ли не знать, что продают залоговые квартиры, подчеркну, загнанные в угол платежами.
Это значит, что они уже перепробовали все - кредитные каникулы, одалживать у родственников, продать машину и т.д. Все ресурсы иссякли, и с 99%-ной вероятностью смею утверждать - эти кредитчики набрали дополнительные долги у друзей.
То есть после продажи квартиры, погашения кредита и раздачи долгов вряд ли у ипотечника останется сумма, достаточная для покупки жилья даже эконом-класса (от 40000 долларов, пол-миллиона гривен) на сегодня.
Конечно же возможны исключения - то есть в залоге была очень дорогая квартира, купленная до пика цен, скажем, в 2003-м, и на сегодня оцениваемая в хорошую сумму. Но ЯТД, такие исключения по количеству сравнимы с популяцией жирафов на Украине.

На самом деле, ситуации бывают самые разные. Вкратце, основные моменты я описал выше.
Да, есть большой % людей, продающих свою недвижимость больше от безысходности, чем от своего большого желания. Но, опять же, нельзя сбрасывать со счетов и всех остальных.
Далеко не по наслышке я лично знаю структуру ипотечных кредитов, выданных банками, в том числе и в разрезе находящегося в залоге имущества и его класса. Поэтому я и могу с уверенностью говорить о тех вещах, о которых я говорю (и не только с точки зрения риелтора).
На самом деле, большая часть приобретенного в кредит и, соответственно, переданного в ипотеку жилья не относится к сегменту "эконом". Более того, более 50% кредитов выплачены более чем на 60%. Теперь давайте проанализируем ситуацию с точки зрения целесообразности и возможности продажи и покупки взамен, исходя из средних данных.
Припустим, есть трехкомнатная квартира, остаток по кредиту на данный момент составляет 40000 долл. США, реальная стоимость на рынке такой квартиры 90000 долл. США. Ставка по кредиту - пусть будет 13%. Припустим также, что заемщик пошел на процедуру реструктуризации кредита, и получил отсрочку по оплате тела кредита - пусть на 12 мес. Сумма выплаты только по % в этом случае составит 433 долл. США. За 12 мес. это 5200 долл. США. При этом, за год, при сохранении имеющегося тренда, данная квартира подешевеет еще на 7-10 тыс. долл. США. Таким образом, чистые потери за счет просто ожидания лучших времен составят более 10 тыс. долл. (как минимум).
Другой сценарий - заемщик выставляет квартиру по рыночной стоимости на продажу, в момент продажи гасит остаток по кредиту, и за оставшуюся сумму переезжает в квартиру "эконом" класса. При этом:
1. Закрывается большая головная боль с выплатами в никуда.
2. Человеку есть где жить (пусть и в худших условиях).
3. Сумма потерь минимализируется за счет решения проблемы сейчас, а не затягивания процесса.

Не стоит также забывать, что отпадает очень существенная затратная часть личного/семейного бюджета, которая ранее направлялась на погашение % по кредиту. И если заемщик на данный момент пытается тянуться и выплачивать эти % банку, то, соответственно, эту сумму можно смело откладывать ежемесячно, и к моменту достижения рынком дна насобирать определенную сумму для последующей продажи своего "эконома", и покупки более комфортного жилья.

И, поверьте, многие люди идут как раз по такому сценарию, понимая целесообразность этих действий и реалий рынка.

Обменщик может и не мыслит категорией денег. Но его риелтор оччень даже мыслит. Не возьмет же он, за свой труд, кусочек бетона обменщика

Цитата:

И, поверьте, многие люди идут как раз по такому сценарию, понимая целесообразность этих действий и реалий рынка.

Как говорится, "фиксируют убытки".
Честно говоря, не думаю, что на это идут обычные ипотечники (здесь я имею ввиду имеющих единственную недвижимость, в которой живут, и которая находится в ипотеке). Эти уникумы будут до гробовой доски тянуть лямку, и на предложение зафиксировать убытки харкнут в лицо, кровью скорее всего.
Фиксировать убытки способны здравомыслящие спекулянты, но опять же, кажется мне, что они уже успешно распродались.

Даже если нет, и такие сделки на сегодня есть/будут более-менее характерны, люди, фиксирующие убытки, будут вынуждены опускать цену на 5-10% ниже минимальной хотелки по выставленным аналогам.
И каждая такая сделка будет опускать рынок по аналогичному сегменту все ниже, давя и на все остальные сегменты.

Вместе с тем банкиры признают, что в период кредитного бума вели непродуманную кредитную политику. “Не менее 30% всех квартир приобретались в кредит в спекулятивных целях. Рынок упал, и они не в состоянии выплатить кредит. Теперь такие заемщики говорят нам я поиграл — у меня не получилось. Забирайте квартиру, а все остальное — ваши проблемы”, — констатирует Виктор Горбачев, заместитель председателя правления “Райффайзен Банка Аваль” (