Конкурсы прогнозов изменения индекса стоимости киевской недвижимости

Закончился прием голосов в конкурсе прогнозов стоимости киевской недвижимости в июне 2010 года. (//domik.ua/mod/forum/index.ph ... 22789&st=0)



Читать дальше >>

Средневзвешенная цена за 1 кв.м не должна превышать 500 $/кв.м

что мешает вам дать этот прогноз на конкурсе прогнозов?

Индекс на то он и индекс, и зависит от заинтересованности определенного круга лиц. Индекс будет таким каким его назначат, и ВОЗМОЖНО он будет отображать тренд с большой погрешностью, но не реальные цены продажи на РН.

Цитата:

Индекс на то он и индекс, и зависит от заинтересованности определенного круга лиц. Индекс будет таким каким его назначат, и ВОЗМОЖНО он будет отображать тренд с большой погрешностью, но не реальные цены продажи на РН.

Мы постоянно поясняем, что индекс стоимости отражает не цены, а тенденции изменения цен.
В принципе, индекс не должен иметь размерности (в крайнем случае, иметь размерность "проценты" к такой-то дате такого-то года).
То, что у нас он имеет размерность "доллары за квадратный метр" объясняется тем, что тенденции изменения цен в долларах и в гривнах существенно отличаются друг от друга.
Вот и приходится в явной форме указывать о каких именно тенденциях идет речь.

Цитата:

Средневзвешенная цена за 1 кв.м не должна превышать 500 $/кв.м

Может и так. А может и не так.
Это предмет совсем иной дискуссии.
В данном же случае речь идет о другом.
А именно, о том, насколько процентов изменится стоимость киевской недвижимости за вполне конкретный отрезок времени.
Например, насколько она изменится за первое полугодие 2010 года.
Обобщенный прогноз 153 участников конкурса говорит о том, что за это время стоимость киевской недвижимости, подсчитанная в долларах, снизится на 18,2%.
Вы полагаете, что это очень медленное снижение?
ИМХО, это стремительное снижение.

Владимир писал «.. индекс стоимости отражает не цены, а тенденции изменения цен.
В принципе, индекс не должен иметь размерности (в крайнем случае, иметь размерность "проценты" к такой-то дате такого-то года).
То, что у нас он имеет размерность "доллары за квадратный метр" объясняется тем, что тенденции изменения цен в долларах и в гривнах существенно отличаются друг от друга.
Вот и приходится в явной форме указывать о каких именно тенденциях идет речь.»

Внесем ясность.
Смотрим график Динамики индекса стоимости – //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value

На графике видно, что индекс стоимости жилья по итогам января в границе 1663$/кв.м.
Допустим индекс стоимости имеет размерность в процентах, то получим 1663процента. Вопрос – от чего эти 1663 процента?

Цитата:

Владимир писал: «.. индекс стоимости отражает не цены, а тенденции изменения цен.
В принципе, индекс не должен иметь размерности (в крайнем случае, иметь размерность "проценты" к такой-то дате такого-то года).
То, что у нас он имеет размерность "доллары за квадратный метр" объясняется тем, что тенденции изменения цен в долларах и в гривнах существенно отличаются друг от друга.
Вот и приходится в явной форме указывать о каких именно тенденциях идет речь.»

Внесем ясность.
Смотрим график Динамики индекса стоимости – //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value

На графике видно, что индекс стоимости жилья по итогам января в границе 1663$/кв.м.
Допустим индекс стоимости имеет размерность в процентах, то получим 1663процента. Вопрос – от чего эти 1663 процента?

Не совсем понял вопрос.
Если меняется шкала, то меняются и все показатели.

Проценты могут быть по отношению к ценам по состоянию к любой дате. Например, по отношению к 1 января 2004 года.
Чтобы получить 1663%, необходимо отталкиваться от даты, когда индекс стоимости (в долларах за квадратный метр) был 100$/кв.м.
К сожалению, я этой даты не знаю. Мы начали вычислять индекс стоимости намного позже.

речь и вопрос по конкретному графику Динамики индекса стоимости –
//domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value
что такое на данном графике 1663 на 1 января 2010?

Это индекс стоимости? Если да (судя по заголовку графика), то как Вы пишите выше он может выражаться в %. Вот и вопрос насчет 1663% ПО ДАННОМУ ГРАФИКУ.

То, что индекс стоимости может быть безразмерным или в %– понятно. Речь идет о том ,что есть сейчас на графике //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value

И если индекс стоимости безразмерен или в процентах, то график будет выглядеть совсем иначе.
Вот и вопрос , если на данном графике индекс стоимости , то что отражают 1663дол на самом деле за 1.1.2010?
Если на графике не индекс стоимости, то что?

Например, вот график //domik.ua/mod/main/indexes/? ... on&pg=wait

Здесь речь идет тоже об индексе. Не суть важно о каком. Важно, что индекс выражается в процентах, и поэтому очевидно и понятно, что речь идет о «тенденции изменения».

Если по оси ординат (вертикальной) откладываются не относительные, а абсолютные величины (– доллары), о каких «тенденциях изменения» может говорить график Динамики индекса стоимости - //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value
???

Цитата:

речь и вопрос по конкретному графику Динамики индекса стоимости –
//domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value
что такое на данном графике 1663 на 1 января 2010?

Это индекс стоимости? Если да (судя по заголовку графика), то как Вы пишите выше он может выражаться в %. Вот и вопрос насчет 1663% ПО ДАННОМУ ГРАФИКУ.

То, что индекс стоимости может быть безразмерным или в %– понятно. Речь идет о том ,что есть сейчас на графике //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value

И если индекс стоимости безразмерен или в процентах, то график будет выглядеть совсем иначе.
Вот и вопрос , если на данном графике индекс стоимости , то что отражают 1663дол на самом деле за 1.1.2010?
Если на графике не индекс стоимости, то что?

1663 $/кв.м - это именно индекс стоимости.
Он учитывает цены предложений, цены продаж, размер уступок при торгах. Кроме того, при его вычислении используются математические методы, позволяющие сгладить кривые.
Размерность, которая там стоит, не является принципиальным недостатком. Но она запутывает.
Почему запутывает?
Потому, что есть по крайней мере три величины, которые характеризуют цены (и их изменения), и имеют одну и ту же размерность "доллары за квадратный метр".
1. Средняя цена предложения.
2. Средняя цена продажи.
3. Индекс стоимости.

Столкнувшись с тремя различными ценами (вроде как на одно и тоже), люди (в том числе, журналисты) далеко не всегда понимают о чем реально идет речь. Приходится постоянно (нередко весьма подолгу) объяснять журналистам почему в таком-то месяце средняя цена продаж выросла, а индекс стоимости снизился (или наоборот).
Был бы индекс стоимости безразмерным (пусть точно таким же, но без долларов за квадратный метр), было бы проще объяснять и понимать суть (ИМХО).

Кстати, москвичи из центра ИРН (разработчики данной идеологии вычисления индексов) давно уже убрали размерности. Теперь у них лишь пункты и проценты //www.irn.ru/ .
Написали, что индекс вычисляется в относительных единицах по отношению к той дате, когда в Москве индекс стоимости составлял 1000 долларов за квадратный метр. А для того, чтобы обойтись без дробей, умножили этот индекс на 1000.

Цитата:

Например, вот график //domik.ua/mod/main/indexes/?per...mon&p g=wait

Здесь речь идет тоже об индексе. Не суть важно о каком. Важно, что индекс выражается в процентах, и поэтому очевидно и понятно, что речь идет о «тенденции изменения».

Если по оси ординат (вертикальной) откладываются не относительные, а абсолютные величины (– доллары), о каких «тенденциях изменения» может говорить график Динамики индекса стоимости - //domik.ua/mod/main/indexes/?pg=value
???

О тенденциях изменения цен могут говорить графики как в относительных единицах, так и в абсолютных.
Тут уж кто к чему привык. И что кажется более наглядным.
Могу сказать о своем восприятии. Мне для лучшего понимания постоянно нужно переходить от абсолютных единиц к относительных, а от относительных к абсолютным.
И такой сервис на Домике предусмотрен в разделе "Статистика" //domik.ua/mod/web/stat

1) Владимир писал «Был бы индекс стоимости безразмерным (пусть точно таким же, но без долларов за квадратный метр), было бы проще объяснять и понимать суть (ИМХО).»

2) Владимир писал «что индекс стоимости отражает не цены, а тенденции изменения цен.»
-------------
1)
Убрать из графика индекса стоимости размерность, значит логически прийти к еще большей путанице.

Есть механизм расчета
При умножении индекса стоимости (в дол\кв.м) на полное число квадратных метров в городе (кв.м.) произведение покажет ПОЛНУЮ СТОИМОСТЬ ЖИЛОГО ФОНДА (в дол, а не в эфемерных индексах, так как кВ.метры сократятся). То же самое с размерностью в гривнах, евро и т.д..

При умножении индекса стоимости (в дол\кв.м) на годовой объем продаж квадратных метров (кв.м) произведение покажет ОБОРОТ КВАРТИРНОГО РЫНКА. (в дол, а не в эфемерных индексах, так как кВ.метры сократятся). То же самое с размерностью в гривнах, евро и т.д..

А если размерность будет отсутствовать, то что будет посчитано и в чем?

2)
Индекс стоимости рассчитывается на основании Средней цены предложения с учетом коэффициента статистического шума (5-15%, в кот учитываются цены продаж, размер уступок при торгах….). Но от этого он (индекс) НЕ ПЕРЕСТАЕТ БЫТЬ ЦЕНОЙ, а не «тенденцией изменения цен».
Если просто, то Индекс стоимости = Средняя цена предложения*К, где К- коэффициент статистического шума.

При помощи Индекса стоимости МОЖНО построить график «тенденции изменения цен», но это будет уже другой разговор, другой график и другая переменная.

АнтоНина писала «Есть механизм расчета……..»

Как много интересного можно было бы показать, если бы у вас был Индекс стоимости в национальной валюте - гривнах. (который домик удалил) Индекс в дол не подходит, так как включает в себя много технических погрешностей…

Антонина
В статьях по итогам месяцев индекс стоимости приводят в долларах за квадратный метр и в гривнах за квадратный метр

18.02.2010 1939 Сергей писал "Антонина, В статьях по итогам месяцев индекс стоимости приводят в долларах за квадратный метр и в гривнах за квадратный метр"

Угу. приводят. но речь идет о графике за ВСЕ ВРЕМЯ. и Владимир с Виталием в курсе о каком графике идет речь
//domik.ua/mod/web/stat
и нажмите кнопочку ОК
увидели?

Умники!!!! О чём вы шепчите????????Какой может быть прогноз если в стране существует сговор банкиров-реэлторов-застройщиков над которыми олигархи..........

18.02.2010 2030 эксперт писал «Умники!!!! О чём вы шепчите????????Какой может быть прогноз если в стране существует сговор банкиров-реэлторов-застройщиков над которыми олигархи..........»

Вы хотели сказать, что АН и риэлторы аффилированны с банками и строительными организациями, которые, в свою очередь, принадлежат олигархической верхушке? Фи, как можно только так думать… Вот кого хотите спросите из риэлторов на этом сайте. Вам честно ответят – АН и риэлторы совершенно независимые!

Цитата:

Умники!!!! О чём вы шепчите????????Какой может быть прогноз если в стране существует сговор банкиров-реэлторов-застройщиков над которыми олигархи..........

Подобный сговор в кругу десятка "избранных" не утаишь. Если он был бы, то неизбежно должны были появиться сотни "посвященных" и тысячи исполнителей, знающих о наличии сговора.
- - - - - - - -

Судя по нашей базе данных, в Киеве порядка 27000 телефонов посредников. Допустим, некоторые посредники имеют по два-три телефона. Выходит, что в последние годы порядка 10000-20000 человек занимались риэлторской деятельностью.
Хотя бы кто-нибудь из них упоминал о том, что сговорился с кем-то?
Или что его начальники/работодатели сговорились с кем-то? А ведь обиженных риэлторов, утративших в последние годы работу, очень много... Но о сговоре никто их них (вроде бы) не говорит.
- - - - - - - -
Сговориться риэлторам крайне сложно.
И не только потому, что они отнюдь не настроены развивать друг с другом контакты, выходящие за рамки конкретной сделки. Но и потому, что они конкуренты. Потому, что подавляющее большинство их - люди "самонанятые", то есть, действующие на свой страх и риск.
Вот какую маркетинговую политику "серый риэлтор" выберет, той и будет придерживаться.
Аналогично и с агентствами недвижимости (ИМХО).
- - - - - - - - -
Так что вариант со сговором (тем более, массовым) можно отбросить.
Но можно говорить о совпадении интересов. Если интересы большинства совпадают, то и сговариваться ни к чему.
Но интересы могут совпадать лишь до тех пор, пока сделки худо-бедно идут.
А когда сделок нет - то и о совпадении интересов разговор пустопорожний (ИМХО).
= = = = = = = = = =

Но все это лишь введение.
А суть заключается в том, что человек обязан прогнозировать в любой ситуации.
Ибо такова его природа.
Стихийные бедствия, войны, сговоры... что угодно.
А продумывать самые различные сценарии развития событий, готовиться к ним, прогнозировать человек обязан. Иначе он рискует не выполнить своего основного предназначения на Земле: не дать продолжения своему роду...
И это не досужие умствования.
Это - основные выжимки из всей истории человечества.

Цитата:

Вы хотели сказать, что АН и риэлторы аффилированны с банками и строительными организациями, которые, в свою очередь, принадлежат олигархической верхушке?

Вы не могли бы просветить: какие отечественные строительные организации принадлежат олигархической верхушке?
Вопрос вовсе не праздный.
Если знать, что за такой-то строительной организацией стоит отечественный олигарх (хотя бы с несколькими сотнями миллионов долларов), то как-то спокойней вкладывать деньги в строящиеся им дома.