Какая реальная доходность от сдачи квартиры?

Цитата "mik":

Главный нюанс, про который забывают искатели правды, что арендодатель в налоговой скажет, что никаких денег не получал, а потом подаст в суд на арендаторов и взыщет арендную плату за весь срок действия договора. При этом формально будет прав. Договор есть, оплат нет, значит должны. После того, как взыщет, конечно, придется заплатить налоги.

Не взыщет. По вашей же логике нужно доказать, что услуга была реально предоставлена. Арендатель просто скажет, что никогда там не жил, потому что его не пустили. Или ещё тысяча нюансов. А доказать передачу денег для налоговой, нет ничего проще. Во-первых, можно заснять, во-вторых, можно привести свидетелей, в-тетьих, я, например, когда снимал, годами бросал одну и ту же сумму на карту каждый месяц, и так делает 95% знакомых, которые снимают до сих пор.

А по поводу того, что денег не получал, так налоговой это пофиг, вы плохо знаете нашу налоговую и законы. Сначала, будет штраф за ведение предпринимательской деятельности без оформления ЧП. Это будет вот прям с первого мгновения. Во-вторых, получали вы деньги или нет, налоги по ЧП плятятся не так. Вы всё равно должны были каждый квартал платить, даже если не получали ни копейки. И просрочка у вас по платежам ЕСВ минимум год. Это опять огромный штраф. А если вы ещё и субсидию оформляли... А потом будет всё остальное, в смысле подоходного с нюансами для разных групп. Аренда за год это не покрое если что. И опять же, взыскать её с физ лица, даже если оно положит руку на первый экземпляр библии и признается, что таки да, жили там и услуга предоставлялась, будет не реально. 25% в месяц от официального дохода, вот что вам грозит максимум, это если этот доход есть.

Цитата "mik":

Тут нет стандарта. Как кто договорится. Аренда при подходе, когда арендаторы оплачивают все ремонты, очевидно будет немного дешевле, но заставит их бережней относиться к имуществу. В чем опасность такого подхода, в том, что они будут годами жить с недоделками, а при выезде их прятать и скандалить.

Аренда при подходе, когда арендаторы оплачивают все ремонты, очевидно должна быть сильно дешевле. И в 99% случаев привлечёт только безголовых арендаторов, которые вообще не планируют ничего чинить. И когда ваша квартира сгорит, потому что розетка годами искрила, а за свои её менять никто не захотел, или её затопит вместе с соседями, потому, что труба подтекает, но и так сойдёт, скоро всё равно скорей всего съезжать, то арендатор просто съедет с квартиры ещё до того, как вы об этом узнаете. Стребовать с него что-то по закону в таком случае вообще не реально. Да, даже найти его будет не просто =))))

Для сдачи ФОП приводила, как пример. При уплате налогов от аренды не обязательно быть ФОП.
Не знаю, поменялось ли что-то, но знакомым не вернули заток при выселении, они писали и заявление в полицию и налоговою, но результата не было.

Цитата "balkeep":

Не взыщет. По вашей же логике нужно доказать, что услуга была реально предоставлена. Арендатель просто скажет, что никогда там не жил, потому что его не пустили. Или ещё тысяча нюансов. А доказать передачу денег для налоговой, нет ничего проще. Во-первых, можно заснять, во-вторых, можно привести свидетелей, в-тетьих, я, например, когда снимал, годами бросал одну и ту же сумму на карту каждый месяц, и так делает 95% знакомых, которые снимают до сих пор.

А по поводу того, что денег не получал, так налоговой это пофиг, вы плохо знаете нашу налоговую и законы. Сначала, будет штраф за ведение предпринимательской деятельности без оформления ЧП. Это будет вот прям с первого мгновения. Во-вторых, получали вы деньги или нет, налоги по ЧП плятятся не так. Вы всё равно должны были каждый квартал платить, даже если не получали ни копейки. И просрочка у вас по платежам ЕСВ минимум год. Это опять огромный штраф. А если вы ещё и субсидию оформляли... А потом будет всё остальное, в смысле подоходного с нюансами для разных групп. Аренда за год это не покрое если что. И опять же, взыскать её с физ лица, даже если оно положит руку на первый экземпляр библии и признается, что таки да, жили там и услуга предоставлялась, будет не реально. 25% в месяц от официального дохода, вот что вам грозит максимум, это если этот доход есть.

balkeep, по первому вопросу проконсультируйтесь с людьми, которые что-то понимают в этом вопросе. Сходите на юридическую консультацию.
По второму, попробуйте снять в нужном районе что-то приличное по вменяемой цене, тогда поймете, кто на рынке в позиции, чтобы ставить условия. Арендатор или арендодатель.

Цитата "mik":

balkeep, по первому вопросу проконсультируйтесь с людьми, которые что-то понимают в этом вопросе. Сходите на юридическую консультацию.

Несколько странный совет. Вы же не знаете, кто я и чем занимаюсь\лся =))) Поверьте, если арендатор грамотный, и подстелит соломки заранее где нужно, а не будет сразу кричать про свои действия наперед в порыве эмоций, то арендодатель финансово пострадает ОЧЕНЬ сильно. Нашему государству\налоговой только дай повод если что. А по поводу взыскания чего-то там с физ лица другим физ лицом, это видимо вы вообще никогда не сталкивались с юр практикой в Украине с продуманными заёмщиками\должниками на той стороне барикад. Впрочем как и с практикой вынесения постановлений о штрафах налоговой. И попытками их обжаловать (это вообще отдельная история).

Цитата "mik":

По второму, попробуйте снять в нужном районе что-то приличное по вменяемой цене, тогда поймете, кто на рынке в позиции, чтобы ставить условия. Арендатор или арендодатель.

Мне не нужно снимать. Из опыта родителей знаю, что сдать нормальным людям всегда гораздо сложнее, чем просто найти квартиру на съем. Я уже говорил, что сдать то вы сдадите. Вопрос кому, и что вам потом за это будет.

Нормальной бы практикой было заключение юридически не-ничтожного договора, и ведением деятельности в белую. Тогда бы обе стороны (в первую очередь конечно арендодатель, потому что он рискует гораздо больше, во-первых, ведя скрытую предпринимательсую деятельность, во-вторых, банально своим имуществом, которое может очень сильно пострадать вплоть до полного уничтожения, а обвинить в этом арендатора без правильного договора, а не той бумажки, которую обычно подписывают, невозможно) были относительно защищены. Но кто же из арендодателей на это пойдет.

Видел в рекламе предложения в аренду ПУСТЫХ квартир. В центре тоже.

Цитата "balkeep":

Несколько странный совет. Вы же не знаете, кто я и чем занимаюсь\лся =))) Поверьте, если арендатор грамотный, и подстелит соломки заранее где нужно, а не будет сразу кричать про свои действия наперед в порыве эмоций, то арендодатель финансово пострадает ОЧЕНЬ сильно.

Насколько вы разбираетесь в вопросе, я увидел из того, что вы написали, поэтому и посоветовал сходить к юристам, уточнить. Устраивать тут семинары о нюансах аренды пока не входит в мои планы.
Если арендодатель не будет делать очевидных глупостей, то никто его не достанет.

Цитата "Romson":

Видел в рекламе предложения в аренду ПУСТЫХ квартир. В центре тоже.

У нас такая практика еще не приживается в силу дешевой аренды и внушительных сумм на наполнение. Когда шкаф или диван станут расходником и на месячную зарплату простого человека можно будет обставить квартиру мебелью и техникой, а потом выкинуть, потому что перевезт дороже, тогда такая практика, может, приживется и у нас.

Цитата "mik":

Насколько вы разбираетесь в вопросе, я увидел из того, что вы написали, поэтому и посоветовал сходить к юристам, уточнить. Устраивать тут семинары о нюансах аренды пока не входит в мои планы.
Если арендодатель не будет делать очевидных глупостей, то никто его не достанет.

Какие такие очевидные глупости? Я ещё раз вам повторю, что вот специально опросив знакомых, все сбрасывают деньги за аренду на карту. То есть доказание для налоговой и суда происходит за три секунды. И вот уж совсем к очевидным глупостям относится подписание арендателем договора, по которому он должен денег, и не получение доказательства, что он деньги отдал, когда он их отдал. Чтобы всё так было чётко-гладко как вы пишите нужно просто сдавать исключительно лохам. Но спрос всегда диктует условия на рынке, а вы почему то убеждены в какой то исключительности арендодателей, при том, что вот уж сейчас снять квартиру в Киеве это вообще не проблема.

Я уже молчу про то, что вы будете делать, когда бывший съёмщик просто принесёт на суд расписки от вас, вами же и подписанные на пролучение всех нужных сумм. Просто потому, что раз вы даже не ЧП печати у вас никакой нет, и нужно просто поставить роспись как в договоре. Всё. Как у нас в стране делаются графологические экспертизы вы видимо тоже знаете =)))

Цитата "mik":

Когда шкаф или диван станут расходником и на месячную зарплату простого человека можно будет обставить квартиру мебелью и техникой, а потом выкинуть, потому что перевезт дороже, тогда такая практика, может, приживется и у нас.

Нигде в мире на среднюю месячную зар плату квартиру обставить техникой и мебелью нельзя.

Увидела в обсуждении высказывание обобщенное про нормальные страны, в контексте что арендададель обязан....
я не знаю какие "нормальные страны" имели ввиду, могу рассказать про Германию. Большинство квартир сдается без мебели, при выселении арендатор обязан сделать ремонт и привести квартиру в вид, в котором он ее снимал. Никаких улучшений "в счет оплаты" там и близко нет. Любые поломки во время аренды - это головная боль нанимателя. Главный принцип в Германии - вы видели, что берете, не нравится, уходите и все обязаны привести квартиру в первоначальный вид! Иногда мне кажется, что у нас арендаторы путают понятия "арендовать квартиру" с проживанием в отеле.

класс. интересно как они заставляют арендатора сделать ремонт при выселении?

ну там не прям ремонт, с штукатуркой стен, там больше марафет, а на вопрос как, при помоши закона, как же еще:)
вызовут експерта он составит смету, и вперед, потом мало не покажеться, знакомый в германии делал ремонт в квартире потратил 2 тис евро за роботу,привозил с украини строителя, говорил если би делали местные потратил би 10 тис, євро

прям это в конституции прописано? ремонт за счет арендатора?а если не хочет?не может, тюрьма?

В Англии тоже нет такого нонсэнса как делать ремонт выезжая с арендованной квартиры. Лэндлорд сам, если нужно освежает покраской стены жилья. Если что-то было поломано - депозит не возвращается или не выдаётся хорошая рекомендация для следующего хозяина жилья где вы хотите арендовать квартиру.

Цитата "Udack":

ну там не прям ремонт, с штукатуркой стен, там больше марафет, а на вопрос как, при помоши закона, как же еще:)
вызовут експерта он составит смету, и вперед, потом мало не покажеться, знакомый в германии делал ремонт в квартире потратил 2 тис евро за роботу,привозил с украини строителя, говорил если би делали местные потратил би 10 тис, євро

возможно меня не правильно поняли, я написал в общем о ценах на ремонт, ремонт делался в своей квартире, не в орендованой

Цитата "rich8":

прям это в конституции прописано? ремонт за счет арендатора?а если не хочет?не может, тюрьма?

Мне кажется, максимум ,что можно "снять" с арендатора - так это сумму залога (если он оставлял - за месяц или два максимум, как бывает)и то, если доказать, что была реальная порча мебели или обстановки. А ничего другого не добьешься

чутьчуть от темы отоши по моему ))

напомню

Какая реальная доходность от сдачи квартиры?

доходность легко посчитать с помощью луна.юа:
1. выбираем любой район
2. выбираем тип дома и расположение
3. смотрим по чем продают 1 м.кв. в таких квартирах
4. смотрим по чем сдают в аренду
И получим доходность относительно текущей стоимости квартиры.
Но если инвестировать в новостройку на этапе строительства, то окупаемость по сравнению с первоначальной инвестицией будет выше.

Цитата "Lamo2":

доходность легко посчитать с помощью луна.юа:
1. выбираем любой район
2. выбираем тип дома и расположение
3. смотрим по чем продают 1 м.кв. в таких квартирах
4. смотрим по чем сдают в аренду
И получим доходность относительно текущей стоимости квартиры.
Но если инвестировать в новостройку на этапе строительства, то окупаемость по сравнению с первоначальной инвестицией будет выше.

При просмотре статистики цифры далеки от реальности. Нужно брать конкретную квартиру и считать

Цитата "kvartira44":

При просмотре статистики цифры далеки от реальности. Нужно брать конкретную квартиру и считать

В предложениях немного выше цена и на продажу и на аренду, но поделив их накрутка желаний собственников похерится.
Ну и в любом случае нас интересует среднее/приближенное значение окупаемости - точное будет разное для всех объектов.