Как сдать "убитую" квартиру в хорошем районе ?

Только что посчитал, ремонт в размере 150 тыс. грн. будет окупаться в течение двух и только потом начнет приносить прибыль. Идеальным для Вас вариантом найти арендаторов, которые будут согласны сделать ремонт за будущую арендную плату.

Тогда плата эта должна быть интересной а срок длительным (при оформлении договора найма (аренды) сроком на 3г. и более обязательна нотариальная форма, т.е. нотариус обязательно сообщит в налоговую).

Цитата "Иззет Кизиларслан":

100 тысяч это за одну квартиру.

но я уже сам прикинул и понял, что возможно будет мало.
Надо иметь на руках хотя бы 150 тыс.

Я сам с июня начинаю очень похожий проект. Но в Харькове.
Клиента уже выселил, занимаемся закупками. ))
(У меня свой спринтер с прицепом, я его за 3 ходки выкинул на дачу со всем гамбузом (20 км от города), а жена с дочкой поживут у мамы. Потом когда всё сделаем, привезу всё назад)

Предварительно материалов надо на 120-125 тысяч,
и мне за работу 20 тысяч.

Планирую уложиться в течении месяца от начала до конца.

Ничего не понял.
Расшифруйте цифры, пожалуйста. Чтобы я понимал к чему готовиться.

"Материалов надо на 120-125 тысяч" - это только стоимость материалов без работы, да ?
"Мне за работу 20 тысяч" - это Вы сами будете делать ремонт клиенту за эти деньги или это Ваш гонорар, как организатора (прораба), а сумма за работу ещё приплюсуется ?

Цитата "Суровый":

Расшифруйте цифры, пожалуйста. Чтобы я понимал к чему готовиться.

"Материалов надо на 120-125 тысяч" - это только стоимость материалов без работы, да ?

Да.
Но это на моём объекте и это грубые расчёты. Более точная сумма будет вырисовываться уже к окончанию ремонта (т.к. жизнь вносит свои коррективы).
Из практики могу заметить, что как правило смета нарушается до 20% от первоначальной в сторону увеличения. И это непроизводственные ньюансы (не то, что я по своей вине сломал или испортил ))). Мои промахи - из моего заработка...

Схема закупок примерно одинакова во всех городах. Материалы закупаются на складах на окраине города, где цены минимальны. Кроме того, у каждого нормального мастера должны быть хорошие накопительные скидки и его там каждая собака должна знать в лицо. Это показатель класса. Случайные люди в этом бизнесе хороших накопительных скидок не имеют...

Очень настоятельно рекоммендую вам взять под полный контроль процесс закупки материалов. В частности, сколько чего вам надо для ремонта. (Дабы не быть обворованным своими ремонтниками эдак до 1/3 от общей сметы...)

И последнее сюда: Я и вправду не знаю, во сколько можно вложиться в вашем конкретном случае. Смотря что вы будете делать и какие материалы выбирать.
Можно ведь поместиться в 100 тысяч, а можно не влезть и в 600 тысяч...
Поэтому, нужно максимально серьёзно отнестись к данному вопросу загодя. (Хотя бы на уровне чтобы походить по эпицентру с карандашом и блокнотом и грубо набросать туда что будет закупаться и что сколько может стоить...)

Цитата "Суровый":

"Мне за работу 20 тысяч" - это Вы сами будете делать ремонт клиенту за эти деньги или это Ваш гонорар, как организатора (прораба), а сумма за работу ещё приплюсуется ?

Это я так договорился с данным клиентом, учитывая его случай и все факторы.
Сумма, разумеется, отдельна от закупок материалов (которые он все сможет видеть по чекам).
Ремонт от начала и до конца планирую делать сам, за исключением разгрузочных работ (на которые я люблю нанимать поденщиков и почасовщиков. Но расходы из моего гонорара). Замена системы отопления сюда не входит, но я приведу мастера за 1500 гривен, который сделает монтаж новой системы. (демонтаж я и сам сделаю).

Если буду видеть, что ремонт очень затягивается, то придётся взять ремонтников на помощь. Соответственно, придётся делиться с ними деньгами ( а мне этого не хочется. но бывает всякое...)
Главное сделать всё как договаривались, качественно и в срок. за месяц. Не затягивая на полгода. Ведь люди в это время без жилья и страдают.

Цитата "_ENOT_":

Однозначно делать ремонт.
... Для однушки бюджет в пределах 5к уе ... Для двушки 7к уе.
... Окупится довольно быстро ...

Математические подсчёты в этой теме
//forum.domik.ua/remont-v-kvartiire-koto ruyu-sdayu-naskolko-eto-celesoobrazno-t2 4023.html
убеждают в обратном.

Цитата "Суровый":

Математические подсчёты в этой теме
//forum.domik.ua/remont-v-kvartiire-koto ruyu-sdayu-naskolko-eto-celesoobrazno-t2 4023.html
убеждают в обратном.

Не то чтобы окупится, а добавит ценности квартире.
Допустим, убитая квартира стоит на рынке 40 тысяч, вы вкладываете в ремонт 6 тысяч, получаете квартиру с ремонтом, которая стоит на рынке.... больше.

Жильцы...
ну, весь ремонт они убить не смогут, при всём своём желании. Как можно убить, например, выровненные стены?
Или как можно убить подбитый гипсокартоном потолок? Что в него нужно бросать, чтобы испортить?
Хотя в целом, нанести существенный ущерб ремонту, конечно, несложно...
(Например, прожечь окурками линолеум, ободрать двери, и т.д.

Обычно преувеличивают "убитая жильцами квартира" - там просто грязные стены, углы, надо делать косметику. Капитально никто ничего не убивает, сие нереально, если не делать погром. Покраска занимает дня 3, и квартира как новая. Желательно сделать капитально сан. узел, а стены можно просто бумажные обои, не ровнять.

Цитата "Суровый":

Математические подсчёты в этой теме
//forum.domik.ua/remont-v-kvartiire-koto ruyu-sdayu-naskolko-eto-celesoobrazno-t2 4023.html
убеждают в обратном.

У вас мизерный метраж - это первое. А не по 90 квадратов.
Второе. Речь идет не о супер-премиум-ремонте за 50к. Речь идет о ремонте за 5к для однушки в 29 квадратов и 7к для квартиры в 44 квадрата. Цифры приблизительны, но плюс-минус в них можно уложится.

Ремонт окупается за 2 года (это чуть с запасом даже) - это сумасшедшая рентабельность. Я как инвестор вам говорю.
Конечно, еще более привлекательный вариант с продажей и покупкой новостроя, но как писал, в вашем районе маленьких метражей нет у надежных застройщиков, а продать еще нужно будет убитую квартиру постараться.

А чего при инвестировании привязываться к этому району (не для своего проживания ведь)? В других тоже можно рассматривать.
Если рассматривать прицентральные, то, конечно, нужно продать обе.

Цитата "Romson":

А чего при инвестировании привязываться к этому району (не для своего проживания ведь)? В других тоже можно рассматривать.
Если рассматривать прицентральные, то, конечно, нужно продать обе.

1) Я так понял, владельцу не очень нравится этот вариант, возможно, я ошибся. Пытась мыслить как человек, который начал этот топик.

2) Продать две быстро будет сложнее. Вообще продать по норм.цене убитую квартиру летом тоже не просто. Для инвестирования тоже лучше "ловить момент", а если у тебя нет живых денег на руках, а есть лишь квартиры в продаже, то ловить момент сложнее.

Но ваш вариант хороший, я не спорю. Нужно понимать специфику новостроев и прочее. Думаю, ТС не в курсе моментов, поэтому ему будет сложнее на это решится.

Цитата "_ENOT_":

1) Я так понял, владельцу не очень нравится этот вариант, возможно, я ошибся. Пытась мыслить как человек, который начал этот топик.

2) Продать две быстро будет сложнее. Вообще продать по норм.цене убитую квартиру летом тоже не просто. Для инвестирования тоже лучше "ловить момент", а если у тебя нет живых денег на руках, а есть лишь квартиры в продаже, то ловить момент сложнее.

Но ваш вариант хороший, я не спорю. Нужно понимать специфику новостроев и прочее. Думаю, ТС не в курсе моментов, поэтому ему будет сложнее на это решится.

По всем пунктам угадали.

Если надумаете продавать свои квартиры, то не вздумайте делать ремонт.
Окупите свои вложения в ремонт максимум наполовину.
Продавайте как есть-без ремонта, при падающем рынке, ваша квартира будет более конкурентная и востребована по сравнению с квартирами с ремонтами. ВИП ремонты могут быть конкурентны только при растущем рынке продаж недвижимости.

По поводу ремонта для сдачи в аренду:
для того чтоб определится какой делать ремонт и сколько вкладывать в грн, для начала изучите рынок сдачи квартир в вашем районе, изучите каких предложений больше у ваших будущих конкурентов. Больше ремонтов с нуля или больше предложений типа свежего косметического ремонта поверх старого совдеповского ремонта.
Изучите олх и другие сайты с арендой, не берите первые самые дешевые цифры с объявлений для анализа, они как правило неадекватные.
Напишите для себя 4 цифры:
-сдача в аренду при самом дешевом ремонте 1комн.
-сдача в аренду при самом дорогом ремонте 1комн.
-сдача в аренду при самом дешевом ремонте 2комн.
-сдача в аренду при самом дорогом ремонте 2комн.

После того как изучите для себя эти цифры, то я предположу что логика вам подскажет делать не самый дешевый ремонт (со скорой переделкой), а что то среднее по качеству.

Бюджет ремонта по моему ЛИЧНОМУ опыту приблизительно обойдется в 200.000 грн ваша однокомнатная. Это если делать как нравится, не самые дешевые материалы, с возможными перепланировками и стеклениями балконов и т. д. В эту сумму входит мебель и техника (холодильник, плита, вытяжка, возможно бойлер и кондиционер и т.д.). В эту же сумму войдут затраты на оплату ремонтников. Дхухкомнатная будет на соотвествующий процент дороже по метрам, считайте.
В киеве за работу за 1м кв. ремонтники берут приблизительно 1500 грн. Дороже за метр могут взять если чтото дизайнерски сложное будет. Можно и за 1000 грн ремонтников найти наверное, но смотрите чтоб потом не пришлось переделывать ремонт.
По моим расчетам, ваш ремонт должен будет отбиться максимум за 2 года сдачи в аренду. если без простоев, то даже раньше.
Очень советую осознать важную вещь для вас, каждый месяц вашего бездействия приносит минимум 20.000 грн потерь (при условии если делать не самый дешевый ремонт). Поэтому не затягивайте с началом ремонта.
Если надо, то могу посоветовать ремонтников которые мне качественно сделали ремонт в двух квартирах, а также мебельщика с очень конкурентными ценами за работу.
При необходимости пишите мне в личку.

Продавать квартиры в центре не стоит,лучший вариант сдача в аренду. Нужно найти долгосрочных съемщиков готовых вложить деньги в ремонт, в счет годовой-двух годовой арендной платы. Возможно 50/50.Так было-бы идеально. Но не забывай "встанешь раньше дойдешь дальше", долго не думай)

Цитата "Impatriot":

Продавать квартиры в центре не стоит,лучший вариант сдача в аренду. Нужно найти долгосрочных съемщиков готовых вложить деньги в ремонт, в счет годовой-двух годовой арендной платы. Возможно 50/50.Так было-бы идеально. Но не забывай "встанешь раньше дойдешь дальше", долго не думай)

Согласен, на упавшем рынке продать квартиру в центре по адекватной цене наврядли удастся. Я лично искал бы средства и срочно бы занимался ремонтами при подобной ситуации. В любой столице европы, в центре города, квартиры очень ценятся даже если дома старые и убитые. В долгосрочной перспективе выиграете.
Impatriot, я не представляю кто готов "вложить деньги в ремонт, в счет годовой-двух годовой арендной платы". это ведь суммы более 100.000 грн, кому это может быть интересно? У вас есть такие примеры из жизни?
в любом случае это вариант если не имеешь деньги на ремонт на руках, и в этом случае придется делится до половины прибыли от сдачи в аренду на протяжении нескольких лет.
экономически этот вариант не самый выгодный.

писали по поводу того что бы вселить людей под минимальную оплату и их ремонт.
кто сталкивался с данными случаями? интересно как все проходило от затрат на это все и качества работ)

Цитата "perun.pav":

писали по поводу того что бы вселить людей под минимальную оплату и их ремонт.
кто сталкивался с данными случаями? интересно как все проходило от затрат на это все и качества работ)

Это не вариант для нашего автора темы.
Ведь тот кто арендует квартиру по самому дешевому варианту, с условием вместо выплат арендной платы выполнять ремонтные ремонты в квартире в которой живет одновременно, ведь он не будет искать дорогие варианты квартир в центре города, он будет искать самое дешевое.

Цитата "инвестор из 8":

Это не вариант для нашего автора темы.
Ведь тот кто арендует квартиру по самому дешевому варианту, с условием вместо выплат арендной платы выполнять ремонтные ремонты в квартире в которой живет одновременно, ведь он не будет искать дорогие варианты квартир в центре города, он будет искать самое дешевое.

Странно зашёл разговор влево.

Почему именно ремонтник должен снимать жильё, требующее ремонта? (которому на момент ремонта негде будет жить )))

Почему не думать таким образом, чтобы данную квартиру мог снять в аренду любой желающий? Но с контрактными обязательствами:

а) оплата за 2 года наперёд
б) вселение с такого-то числа. (например, с 1 сентября)

Естественно, на условиях предоплаты сдать жильё по средним ставкам аренды вряд ли возможно. Хотя можно привлечь потенциального арендатора тем, что он платит в гривнах, и стоимость квартиры на срок аренды (2 года) уже повышаться никогда не будет, т.к. всё уже проплачено, и никакой курс доллара в будущем на этот не повлияет.
Или если не получится завлечь фиксированно гривней, то тогда можно скинуть процентов 10%, но условие предоплата.
(Допустим, какой-то папик-фермер для своей дочери-студентки мог бы и снять данное жильё. )

Соответственно, хозяин квартиры берёт всю предоплаченную сумму и на неё бежит и заказывает ремонт квартиры. (А будущим арендеторам можно дать право выбора финишной отделки. (цвет обоев и тому подобные несущественные мелочи...)

"Иззет Кизиларслан" как один из вариантов, то интересно получается.

но если считать математику, то я пока Ваш вариант не представляю:

при моем предложении ремонта и сдачи, то 200.000грн отобьются за 2 года.

какую вы сумму собираетесь взять с "папика" наперед? остальную сумму все же придется добавлять из кармана на ремонт, и какие потери в этом случае на скидке 2 года?

1. у меня бюджет ремонта 120 тыс. гривен
2. как заключить контракт и взять арендную плату наперёд - это по части Ромсона, пусть он нам и скажет.
(не всё же мне самому разжёвывать?)