Как дальше поступить с инвестициями в недвижимость?

Цитата "Mihail.Z":

Да, наскрести на ремонт можно. Тут именно вопрос срока окупаемости вложений. Я как не считаю, у меня он всегда превышает все разумные пределы. Трудно вообще понять какая мотивация людей, которые занимаются сейчас бизнесом покупки квартир под сдачу в аренду... Надежда на светлое будущее, что через n лет ситуация на рынке недвижимости станет чудесной?

В любом случае, наличие недвижимости уже капиталовложение, а если оно еще будет приносить живые деньги, что тоже не есть плохо. Кстати, к слову сказать, обратите внимание на то, какой пузырь был с ценами в 2008 году - хрущевка развалюшка за 100 000 зеленых в Киеве, это была реальность.

Учитывая не стабильную ситуацию в стране как то не надежно вкладывать в недвижимость.

Цитата "Ulitka_Natasha":

В любом случае, наличие недвижимости уже капиталовложение,

богатые люди вкладывают деньги в активы, а бедные в пассив считая его активом - сами знаете кто сказал.

Цитата "Mihail.Z":

Здравствуйте форумчане.
В разгар кризиса, когда непонятно было куда катится национальная валюта, гривневые сбережения были инвестированы в 4 квартиры в Фрaнцузcком Kвaртале общей площадью чуть более 350 квадратов. Эти 4 квартиры занимают весь этаж и других соседей на этаже нет, т.е. коридор можно сказать, что тоже поступает в единоличное пользование.
Сейчас, когда строительство по оптимистическим прогнозам близится к концу, стал вопрос каким образом дальше распорядиться этими метрами квадратными.
Основные варианты, которые пришли в голову:
1)Ремонт и сдача квартир в долгосрочную аренду.
2)То же самое, но посуточная аренда
3)Организация какого-нибудь минихостела
4)Ремонт четырех квартир под один общий офис и сдача в аренду
5)Продать по уступке и положить в банки под проценты вклады, разделенные на суммы, возврат которых гарантирует фонд гарантирования вкладов
6)Дождаться получения акта на собственность и продать, деньги положить в банки
7)Дождаться получения акта на собственность, сделать ремонт и продать, деньги положить в банки
8)Обратиться с этим вопросом в какую-нибудь риэлторскую контору - авось, дадут стоящие советы, а не будут тянуть одеяло на себя)

В каждом из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. К примеру с посуточной арендой и минихостелом нужно будет нанимать людей, поскольку самому этим не будет времени заниматься.
Очень бы хотелось услышать как бы вы поступили на моем месте. Возможно есть другие предложения?

Смотря какие у Вас планы на будущее.
Если Вам при всех раскладах эти квартиры не нужны, то продавайте.
Если надеетесь на них заработать, но не через 20 лет, то пусть стоят до ближайшего всплеска деловой активности. Это может произойти и через пару лет. Тогда может быть как краткосрочный рост цен, так и надувание очередного пузыря. Ну... это скажем так, оптимистический сценарий.
У квартир на одном этаже есть масса достоинств:
1. Это возможность жить рядом с родителями/детьми (в зависимости от состава семьи и возраста), но при этом отдельно.
2. Можно, в Вашем случае, жить в 3к, а остальные сдавать в долгосрочную аренду. Плюсы такого варианта - квартиры находятся под вашим непосредственным наблюдением, что резко снижает вероятность неприятных сюрпризов от, скажем так, людей с дурными помыслами. Есть и такой плюс- если Вы проживаете не в частном доме, то соседями по этажу могут оказаться крайне неприятные люди, в случае, когда все квартиры ваши, Вы имеете возможность выбирать соседей по своему вкусу, а в случае если ошиблись с выбором, то легко и быстро переиграть.

Как уже многие писали - офисы, хостелы и посуточная аренда - это не для данного сегмента.
В случае продажи деньги в банки сейчас не время нести - все идет к тому, что ФГВФЛ будет либо упразднен, либо будет выдавать вклады долговыми обязательствами, по которым опять-таки сложно будет получить живые деньги.

Цитата "Чумак ":

Учитывая не стабильную ситуацию в стране как то не надежно вкладывать в недвижимость.

Не думаю, что ситуация в стране станет на столько не стабильной, что наличие недвижимости в Киеве и области будет не стабильной. Я думаю жителям не оккупированных территорий уже пора привыкнуть к действительности, и продолжат работать на благо себя и окружающих. Да, тяжелое время - но нам не впервой, выберемся, другого выбора нет.

Цитата "Mihail.Z":

Тут именно вопрос срока окупаемости вложений. ...Трудно вообще понять какая мотивация людей, которые занимаются сейчас бизнесом покупки квартир под сдачу в аренду...

Так вариантов масса:
- Покупают более махровые арендодатели, с опытом как и что можно сэкономить при аренде. Прибыльности упала, но не исчезла и главное опыт у них остается, переквалифицироваться не всегда просто.
- Покупают как простую, понятную инвестицию. Банки стали опасными и готовы напгуать кого угодно, а инвестиции в акции никогда простыми и не были.
- Как альтернативу банкам. Да, прибыльность меньше, окупаемость - дольше, но и надежность куда интереснее чем сейчас с банками.
- Для диверсификации. Когда уже есть в акциях\банках\бизнесе например.
- "Случайные" покупки. Появилось финансирование, и его надо освоить относительно быстро. Так тоже бывает.
- На вырост. Покупают детям и внукам. Но они пока растут, что делать с квартирой еще пару пятилеток? Вполне можно сдавать не взирая на окупаемость демпингуюя цены всем остальным.
- Попытка отловить момент низких цен: все таки был огромный обвал, продолжается до сих пор по чуть-чуть, и есть вероятность медленного роста в следующие 3-5 лет. Ведь с другой стороны, какие сейчас альтернативы по относительно простым инвестициям?

Цитата "SanSanych":

Так вариантов масса:
- Покупают более махровые арендодатели, с опытом как и что можно сэкономить при аренде. Прибыльности упала, но не исчезла и главное опыт у них остается, переквалифицироваться не всегда просто.
- Покупают как простую, понятную инвестицию. Банки стали опасными и готовы напгуать кого угодно, а инвестиции в акции никогда простыми и не были.
- Как альтернативу банкам. Да, прибыльность меньше, окупаемость - дольше, но и надежность куда интереснее чем сейчас с банками.
- Для диверсификации. Когда уже есть в акциях\банках\бизнесе например.
- "Случайные" покупки. Появилось финансирование, и его надо освоить относительно быстро. Так тоже бывает.
- На вырост. Покупают детям и внукам. Но они пока растут, что делать с квартирой еще пару пятилеток? Вполне можно сдавать не взирая на окупаемость демпингуюя цены всем остальным.
- Попытка отловить момент низких цен: все таки был огромный обвал, продолжается до сих пор по чуть-чуть, и есть вероятность медленного роста в следующие 3-5 лет. Ведь с другой стороны, какие сейчас альтернативы по относительно простым инвестициям?

Хорошо расписали, подписываюсь под каждым пунктом.

Цитата "AO":

богатые люди вкладывают деньги в активы, а бедные в пассив считая его активом - сами знаете кто сказал.

Учитывая политическое состояние нашей экономике, да и впрочем отсутствие у многих таланта и желания вкладывать в актив и рисковать, инвестиция в недвижимость является очень популярным путем сбережения денег. Я не буду вам рассказывать, как в 90-е люди массово начали вкладываться в разного рода активы, и потом быстро остались с нулем (в лучшем случае)а частенько и с долгами на проценте у бандюков. Хотя, конечно, смотря что вы считаете активом.

Цитата "Ulitka_Natasha":

Учитывая политическое состояние нашей экономике, да и впрочем отсутствие у многих таланта и желания вкладывать в актив и рисковать,

Другие методы инвестиций у нас мало рекламируются, иногда практически совсем никак. А вот продажа квартир - на каждом углу, в этом часто основная причина.

В более западных странах народ поголовно вкладывает в акции, часто абсолютно ничего о них не зная. Просто потому что там больше рекламы, быстрее, проще, и суммы любые в отличии от недвижимости.

Цитата "SanSanych":

Другие методы инвестиций у нас мало рекламируются, иногда практически совсем никак. А вот продажа квартир - на каждом углу, в этом часто основная причина.

В более западных странах народ поголовно вкладывает в акции, часто абсолютно ничего о них не зная. Просто потому что там больше рекламы, быстрее, проще, и суммы любые в отличии от недвижимости.

А еще в западных странах правовое поле совершеннее. А у нас, куча шарлатанов, поэтому все предпочитают вкладываться в то, что можно пощупать и потрогать .

Цитата "Ulitka_Natasha":

...в западных странах правовое поле совершеннее. А у нас, куча шарлатанов,

Так в шарлатанов у нас вкладывают ого-го, в том числе в то, что как бы можно пощупать - таких строек хватает.

Что страшнее махинаторов в этом плане - неизвестность, отсутствие информации и рекламы. Без этого вообще никак не вкладывают. Акции можно брать западные, через самых правильных опять же западных брокеров. Технически - просто, правовое поле - самое что ни на есть западное. Но какой процент людей этим занимается? В числовом измерении - практически никто.

Цитата "SanSanych":

Другие методы инвестиций у нас мало рекламируются, иногда практически совсем никак. А вот продажа квартир - на каждом углу, в этом часто основная причина.

В более западных странах народ поголовно вкладывает в акции, часто абсолютно ничего о них не зная. Просто потому что там больше рекламы, быстрее, проще, и суммы любые в отличии от недвижимости.

А когда у нас был вообще фондовый рынок?


2 SanSanych

Та че уж там, форексом и подобным много кто балуется, но если речь о акциях, которые пощупать в натуре можно, то сумма входа на этот рынок не скромная надо. А владельцы таких капиталов их в более надежное место пристраивают, чем ЦБ.


По теме:

В не-Киеве толкаю свою жилую недвигу существенно ниже суммы оценки 2-3 года назад, но в пределах высшей средней цены по городу сейчас на аналоги. Объява только на OLX, эл.версия местной газеты и сарафанное радио. Звонки только от знакомых знакомых, которые давно ищут жилье по этому району и риэлторов.

Вот и как поступить - или сохранять статус-кво, или скидывать цену и пытаться всеми правдами и не правдами в валюте наликом получить, или дальше геммороиться с квартирантами в ожидании некого светлого будущего, или пока самим не припрет и будем сами там жить?

Цитата "KoraCarerra":

А когда у нас был вообще фондовый рынок?


2 SanSanych

Та че уж там, форексом и подобным много кто балуется, но если речь о акциях, которые пощупать в натуре можно, то сумма входа на этот рынок не скромная надо. А владельцы таких капиталов их в более надежное место пристраивают, чем ЦБ.


По теме:

В не-Киеве толкаю свою жилую недвигу существенно ниже суммы оценки 2-3 года назад, но в пределах высшей средней цены по городу сейчас на аналоги. Объява только на OLX, эл.версия местной газеты и сарафанное радио. Звонки только от знакомых знакомых, которые давно ищут жилье по этому району и риэлторов.

Вот и как поступить - или сохранять статус-кво, или скидывать цену и пытаться всеми правдами и не правдами в валюте наликом получить, или дальше геммороиться с квартирантами в ожидании некого светлого будущего, или пока самим не припрет и будем сами там жить?

Знать бы прикуп... Вот в этом и есть проблема, как по мне, у нас в старне очень тяжело предугадать, что и как будет.

В киев постоянно прибывают люди, мне кажется недвижимость всегда будет здесь в цене, можно и потерпеть арендаторов покамесь

Цитата "SanSanych":

......правовое поле - самое что ни на есть западное.

Что, вы утверждаете, что в Украине западное правовое поле? Так мог сказать только тот человек, который никогда на заседании суда не был. И я не говорю про криминал, обычные вопросы попробуйте разобрать. Повезло, если судья совестливый, а в основном выигрывает тот, кто судье на лапу кинул. Пока у нас так ...

Цитата "SanSanych":

Так в шарлатанов у нас вкладывают ого-го, в том числе в то, что как бы можно пощупать - таких строек хватает.

Что страшнее махинаторов в этом плане - неизвестность, отсутствие информации и рекламы. Без этого вообще никак не вкладывают. Акции можно брать западные, через самых правильных опять же западных брокеров. Технически - просто, правовое поле - самое что ни на есть западное. Но какой процент людей этим занимается? В числовом измерении - практически никто.

Ваш метод интересен, но далеко не всем подходит. Ну и к тому же, у нас не так много денег у людей. Скорее всего, они будут вкладываться в более реальные вещи, например недвижимость, может какой-то бизнес, но не акции. Многих еще от МММ толком не отошли.

Цитата "DodgeR ":

В киев постоянно прибывают люди, мне кажется недвижимость всегда будет здесь в цене, можно и потерпеть арендаторов покамесь

Постоянно прибывают люди - это не так важно, как то - насколько эти люди платежеспособны. Если в Киев прибудет 3 млн. людей, у которых доход по 2000 грн, и бюджет на съем - 500 грн, то это намного хуже, если прибудут 100 000 с доходом 2000 долларов. Вот только люди с доходом $2000 всеми силами стараются свалить из Украины. А прибывают - полубомжи со всей Украины. Доходы у людей в гривнах, гривна валится, цены растут (= денег на съем еще меньше) - думаю, не нужно иметь умного ума, чтоб понимать - цены как на съем, так и на продажу будут ползти вниз еще долго.

Цитата "А.Вавилов":

Постоянно прибывают люди - это не так важно, как то - насколько эти люди платежеспособны. Если в Киев прибудет 3 млн. людей, у которых доход по 2000 грн, и бюджет на съем - 500 грн, то это намного хуже, если прибудут 100 000 с доходом 2000 долларов. Вот только люди с доходом $2000 всеми силами стараются свалить из Украины. А прибывают - полубомжи со всей Украины. Доходы у людей в гривнах, гривна валится, цены растут (= денег на съем еще меньше) - думаю, не нужно иметь умного ума, чтоб понимать - цены как на съем, так и на продажу будут ползти вниз еще долго.

Не надо так все драматизировать)) цены на недвижимость ростут не только от доходов людей..а главное от кредитования этих людей. НБУ запустил новый этап снижения учетной ставки..значит..в будущем..ставка будет снижаться..деньги станут дешевыми..и кредиты возобновят..по доступным процентам...и масса побежит в банки кредитоваться))) и будут гребсти машины , квартиры) а спрос..порождает предложение)) и рост цен)) так что без паники господа)

Цитата "Serg76":

Не надо так все драматизировать)) цены на недвижимость ростут не только от доходов людей..а главное от кредитования этих людей. НБУ запустил новый этап снижения учетной ставки..значит..в будущем..ставка будет снижаться..деньги станут дешевыми..и кредиты возобновят..по доступным процентам...и масса побежит в банки кредитоваться))) и будут гребсти машины , квартиры) а спрос..порождает предложение)) и рост цен)) так что без паники господа)

Простите, а причем тут паника и драматизм? Паниковать и испытывать чувства, подобные героям драм от падения цен на недвижимость могут только те, кто вложил туда деньги с целью зарабатывать на сдаче или перепродаже, спекулянты то бишь. Именно эта категория граждан как раз и накачала пузырь из киевской недвижмости, который не имеет ничего общего ни с рынком, ни со здравым смыслом, даже при нынешних рухнувших ценах. Таких людей наверное менее 1 процента от всего населения Украины, и мене пары процентов из киевлян. А большинство обычных как украинцев, так и киевлян, от падения цен на недвижимость в Киеве например еще вдвое – испытывают только оптимизм и позитивные эмоции.
По поводу НБУ. НБУ принял решение напечатать 21 млрд. гривен, чтоб раздать их пострадавшим от ряда обанкротившихся банков. Опять же, не нуждо быть профессором экономики, чтоб понимать – почти все эти 21 мрлд. ненужной бумаги люди побегут сдавать для того чтоб купить $ - не потому, что эти люди не любит нэньку, а потому, что нэнька, в лице того же НБУ, только и делает, что обворовывает и кидает свое население манипяпуляциями с курсом (и напечатать 21 мрлд чтоб выполнить свои обязательства - типичный тому пример). Как только одно это (даже без учета остальных факторов) отразиться на курсе гривны (= на реальных доходах населения = на реальной цене на недвижимость) – думаю, любому понятно.
Ну и по поводу остальных факторов. Даже если предположить, что случится чудо оторванное от украинской реальности, и банки начнут предлагать ну хотя сколько-нибудь вменяемые проценты по кредитам, ну хотя бы 16 годовых, то это еще не говорит о том, что кредиты начнут массово брать. У подавляющего большинства офисных работников-киевлян (про остальные вообще молчу) еле хватает на коммунальные+приличная еда+приличная одежда+прочие обязательные расходы типа проезд/бензин. Откуда деньги, чтоб взять кредит, и потом его оплачивать, даже при большом желании? Ничего не изменится до тех пор, пока реальные, исчисляемые в долларах и евро, доходы населения не начнут расти. А теперь пошевелите немного мозгами, и подумайте – с чего вдруг это должно произойти в ближайшие например 2 года?

Цитата "А.Вавилов":

Простите, а причем тут паника и драматизм? Паниковать и испытывать чувства, подобные героям драм от падения цен на недвижимость могут только те, кто вложил туа деньги с целью зарабатывать на сдаче или перепродаже, спекулянты то бишь. Таких людей наверное менее 1 процента от всего населения Украины. А большинство обычных как украинцев, так и киевлян, от падения цен например еще вдвое – испытывают только оптимизм и позитивные эмоции.
По поводу НБУ. НБУ принял решение напечатать 21 млрд. гривен, чтоб раздать их пострадавшим от ряда обанкротившихся банков. Опять же, не нудо быть профессором экономики, чтоб понимать – почти эти 21 мрлд. Люди побегут сдавать эту бумагу для того чтоб купить $. Как только одно это (даже без учета остальных факторов) отразиться на курсе гривны (= на реальных доходах населения = на реальной цене на недвижимость) – думаю, любому понятно.
Ну и по поводу остальных факторов. Даже если предположить, что случиться чудо, и банки начнут предлагать ну хотя сколько-нибудь вменяемые проценты по кредитам, ну хотя бы 16 годовых, то это еще не говорит о том, что кредиты начнут массово брать. У подавляющего большинства людей еле хватает на коммунальыне+еда+одежда+прочие обязательные расходы типа проезд. Откуда деньги, чтоб взять кредит, и потом его оплачивать, даже при большом желании? Ничего не изменится до тех пор, пока реальные, исчисляемые в долларах и евро, доходы населения не начнут расти. А теперь пошевелите немного мозгами, и подумайте – с чего вдруг это должно произойти в ближайшие например 2 года?

Вы можете верить или не верить...но теорию экономических циклов (спад, рецессия, депрессия и расширение экономики) а так де монетарную политику..придумали и проверили уже давно. а так же получили нобелевские премии. Богатые люди дабы еще больше разбогатеть...и впихнуть бедным людям произведенный товар..придумали кредиты. и поверьте) они их сделают такими что бы иметь возможность продавать и дальше. и не нужно придумывать велосипед.