Как оценить риски инвестирования в новостройки?

Судя по делу Элита-Центр, скоро даже самые стабильные инвесторы в первичку могут оказаться под ударом вкладчиков, требующих возврата денег. В результате строители могут столкнуться с проблемами ликвидности и начнется цепная реакция. Вполне возможно, рынок недвижимости ожидают потрясения. Будем надеяться, что все обойдется.

На будущее, хотелось бы создать систему показателей эффективности, которая будет позволять разделять мошенников и честных застройщиков.

Думается, одним из таких показателей должно стать содержание договора с застройщиком. Все условия (штрафы, конфиденциальность и т.д.). Эксперты, Ваше мнение приветствуется.

я не эксперт, однако имея опыт инвестирования, хотела бы видеть следующее
- знать какая структура в г.киеве контролирует ход строительства
- готова вместе с договором инвестирования подписать доп. договор со структурой, которая будет контр. строительство и заплатить этой структуре определенное кол-во уе, но с гарантией что это структура эти уе будет отрабатывать своим надзором за стройкой
- иметь в договоре реальные штрафные санкции, которые будут применяться к застройщику в случае несвоевременной сдачи объекта. под реальными я имею в виду не 0,03% в месяц от стоимости объекта, а 5-10%.
- иметь унифицированный договор со строит. конторой, который будет разработан не строительной компанией, а, например, независимой юр. конторой

а вообще то не имеет смысла городить огород, нужно просто изучить опыт европы, америки и т.д., т.е. стран где в принципе невозможна ситуация, подобная "элита-центр"

Очень хочу поучавствовать в этой ветке. Н эксперт к сожалению.

Но есть такая фиишка. Банк ТАС

Дает кредит под 14.7 процентов годовых под первичку. Но с условием предоплаты 50%. На остальные 50% он дает деньги. ...... И многое другое.


НО...

Давайте оценим это предложение и риски по нему.

Получается следующее. Я ДАЮ ЕМУ 50% стоимости, ну например 50% от 100 тыс. это 50000. Он мне потом дает МОИ ЖЕ деньги, имеет с них процент 14.7 годовых- ВОТ ЭТО ПРОКИДАЛОВА - элегантная, красивая, как девушка весной. Ну просто круто.

Вопрос - ГДЕ ГАРАНТ возвращения вложенных денег - КАКИЕТО БУМАГИ - не прокатит, ну там типа облигации, БАНК - тоже не гарант - он получает прибыль с моего же бабла и в случае кидалова - ОТДЫХАЕТ, а я в одном месте со своим интересом.

Выход один - каждый строитель - СТРОИТ, а покупаем готовую квартиру.

За границей никто не вкладывает деньги в фундамент, потому там 95% - ЭТО ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. По стоимости он такойже как первичка, так как первички там нету, а если и есть, то ней занимаються крупные компании с солидной крышей в гос. структурах, и она не продается лоху физ.лицу.

ДРУГИХ ВАРИАНТОВ НЕТУ - ВСЕ ОСТАЛЬНОЕ КИДАЛОВА В ОСОБО КРУПНЫХ РАЗМЕРАХ !

С 2006 года вновь законодательно определен предпочтительный механизм инвестирования в строящуюся недвижимость. Это облигации. Сам по себе механизм не плох, но от кидков не страхует, лишь значительно их усложняя.

Наиболее важными показателями эффективности застройщика является его доброе имя, полностью законный механизм привлечения инвестиций, страхование стройки, активность процесса строительства. Правда всё это удорожает девелопмент и как следствие снижает профит застройщика.

Ася я немного позднее написал пост, но прочитайте мой.

И я за то, что нечего городить огород. Берем опыт США, например, и вперед.

А то при власти у нас кидаловы сидят и бездари.

Омеля из себя щас Паиньку корчит. Сам 100% бабла оторвал на кидалове. И тишина с его стороны. Ну типа ВИДИТЕ КАК НЕХОРОШО ВКЛАДЫВАТЬ В НЕ КИЕВГОРСТРОЙ, который цены гнет, ну типа за "стабильность". Да это похоже на РЭКЭТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Главный рекитер - ЭТО Омеля, а поляченко его правая рука.

Мент будут лизать им жо..., так как на его деньгах и сидят. Деньги в принцыпе НАШИ, налогоплательщиков, но они в гос. кошельке и контролируються сами знаете кем !

Виталий, это еще раз говорю - ПОХОЖЕ НА РЭКЭТ.

Ниче никто удорожать не будет. Люди перестанут улучшать жилищные условия посредством квартир и деньги пойджут в загородную недвижимость. Ведь проконтролировать бригаду проще чем непонятную структуру ?

Да, на власть можем жаловаться и критиковать ее и ....
Речь о том, если я правильно понял, как не вляпаться в подобную историю. Вы предлагаете не инвестировать до конца строительства. Но ведь это дороже на 20-25%, чем инвестировать на этапе котлована. Повышаются риски - повышается доходность.

Виталий. Вы соображаете что ПАРИТЕ чепуху ?

С 2006 года вновь законодательно определен предпочтительный механизм инвестирования в строящуюся недвижимость. Это облигации. Сам по себе механизм не плох, но от кидков не страхует, лишь значительно их усложняя.

Наиболее важными показателями эффективности застройщика является его доброе имя, полностью законный механизм привлечения инвестиций, страхование стройки, активность процесса строительства. Правда всё это удорожает девелопмент и как следствие снижает профит застройщика.


ВЫ СКАЗАЛИ СЛЕДУЮЩЕЕ - МОЯ ЖЕНА ЧУТЬ ЧУТЬ БЕРЕМЕННА.

Вопрос стоит как - 100% застраховать инвестора от кидалов. А сложность процесса кидания здесь НЕ ПРИ ЧЕМ. Братва договориться и сложность сою можете, Виталий, засунуть в одно место. Если человек 10 лет копил 80000 на нормальное жилье и его кинули - ВАШи РАЗГЛАГОЛЬСТВОВАНИЯ О СЛОЖНОСТИ ПРОЦЕДУРЫ - ОТДЫХАЮТ!

Будут такие, а будут и иные. Особенность больших городов.

Виталий. Ух ты. Общаемся в RunTime. Круто.

Вы опять не поняли того, что я хочу сказать. Я хочу сказать, что нет такого дибилизма как в Киеве. Писал еще Шевченко "і чужого не цурайся...."

озьмите пример работы западных коллег. Адаптируйте...

Дак нет. Спиздить никак нельзя будет - потому и не получиться. Далеки Мы от Европы, потому нам место посредине - между Росией и Евросоюзом, тоесть в створке жо...

Я ничего не парю. Я лишь описываю сегодняшнюю законодательную ситуацию и подсказываю на что надо обращать внимание, тем, кто гонится за доходностью. На 100% решить вопрос?
Элементарно - всё, что я сказал выше + застраховать в солидной (не сарказничайте плз) страховой компании свои облигации.

Да будут и голубые и такие и иные и зеленые. Речь не об этом. Вы сказали об абстратном, а мы ведем речь о конкретном. Четко пожалуйста формулируйте свои мысли, чтобы участники форума понимали под, например цифрой 2 - именно 2, а не 8.

----

Я ничего не парю. Я лишь описываю сегодняшнюю законодательную ситуацию и подсказываю на что надо обращать внимание, тем, кто гонится за доходностью. На 100% решить вопрос?
Элементарно - всё, что я сказал выше + застраховать в солидной (не сарказничайте плз) страховой компании свои облигации.


----

Элементарно не получиться. Рынок страховых услуг у нас совсем отсутствует. А при выплате каждому надолбанному вкладчику денюжки - дак лучше свернуться и упи....

Вот и все !

Я как раз не САРКАЗНИЧАЮ. Я с Вами дискутирую.


Что не понравилось Элита-Центру в рентабельности 300-400%. Мало ?

Ну при чем здесь зарубеж? там уже столетиями подобные вопросы отработаны. Поверьте, натянуть шаблон не так просто - и это пытаются сделать именно на основании опыта экономических схем развитых стран.
Вчера кстати был на конференции на эту тему. Так вот, с этого года еще одна гос структура подключена к процессу финансирования строительства - госфинуслуг.

Вы скажете - все корумпированы, отправлю вас к своему предыдущему посту.

Так и вышло, я просил не сарказничать по поводу солидных страховых - сарказма не было, но идея страхования отброшена. Ну чтож, если механизм страхования не подходит, иной придуман не будет.

Дак давайте страховать все

- ручку, которой подписываю договора (может там чернила пропадающие);
- жизнь инвестора и главы структуры продающей, реализующей проект (а вдруг помрут);
- погоду;
- здоровье собаки олигарха-рэкэтира. А вось она заболеет, у него ухудшиться настроение и он поступит так как Элита-Центр.

Тоесть в страховании, должен быть здравый смысл, которого на Украине к сожалению нету.

На украине много чего нету... Однако вопросы это не снимает.

Ведь вопрос как стоит

Если застройщик приходит - он ЗАСТРОЙЩИК. Именно застройщик а не повар из Кацапетовки.

Инвестор вкладывает деньги в строительство, которое будет осуществляться ЗАСТРОЙЩИКОМ.

Или Вы предлагаете страховать КИДАЛОВЫ. О, тогда такие случаи будут процветать. Все застраховано - кидай - отвались!

Ведь страхование, это не только деньги. Это обязательство найти виновного и наказать - чего на Украине не будет никогда. Или я не так понимаю страхование. Могут же сказать следующее - а кидаловы небыло. Глава помер при непонятных обстоятельствах - непредвиденный форсмажор. Братва ничего не знает! Все тут.