Как оценить риски инвестирования в новостройки?

Относительно страхования рисков.
Суть страхования - накопить статистику страховых случаев, оценить вероятности (применительно к каждому объекту и виду риска), определить страховые суммы, а затем пропорционально страховым суммам и вероятностям страховых случаев собрать страховые платежи.
Из них формируются страховые фонды (огромные мешки денег), а из фондов производятся выплаты по страховым случаям.
Если у отечественных компаний страховые фонды недостаточны, то они перестраховывают риски за рубежом.

В принципе, страховать можно всё. В том числе и финансовые риски.
Вопрос только под какие тарифы. (за тариф в 50% можно страховать даже прогноз погоды на завтра, там вероятность правильного прогноза вроде бы процентов 60-70).
------------
Потребует иностранный перестраховщик статистику (застрахованных объектов, страховых платежей, страховых случаев, страховых выплат и прочего). И что ему покажут? Публикации о коррупции и финансовых пирамидах?
Так он (если возмется страховать, что очень сомнительно), заломит такой тариф, что мало не покажется.
Да и отечественные страховщики тарифы за подобные риски (наверное) тоже возьмут немалые.
Правда, если уж возьмутся страховать, то проверять и наблюдать будут очень серьёзно. С привлечением профессионалов. Возмещать-то придется суммы очень большие.

Угу. Полностью согласен с Владимиром (редкость).

У на страхование - дело рисковое, особенно в строительстве. Я выше задал вопрос. Риск то можна взять, а кто будет отвечать, если он случиться. Где возьмут бабло под ответ.

Виталий ничего не сказал по этому поводу.

Тоесть из постов вырисовываюся такие варианты

1. Каждый строит за свой счет
2. Мелкие колмпании объединяются между собой или под крышей крупных
3. Все участники проходят "фильтрующий орган" и подлежат "контролирующему органу" со стороны государства. И этот орган есть гарантом (за соотв бабло). Но возможности этого органа должны быть в районе ДЕПУТАТСКОЙ НЕПРИКОСНОВЕННОСТИ!
4. Дополнительное страхование. Просто чего страхование - НЕПОНЯТНО.


Ждем еще вариантов

Вот на этот вопрос ответ как раз есть.
Законом предусмотрено, что страховая компания может принять на себя ответственность по риску в размере, не превышающем определенных процентов от своих активов.
Вот что по этому поводу сказано в Законе Украины "Про стахування"

Цитата----------------
" Страховики відповідно до обсягів страхової діяльності
зобов'язані підтримувати належний рівень фактичного запасу
платоспроможності (нетто-активів).

Фактичний запас платоспроможності (нетто-активи) страховика
визначається вирахуванням із вартості майна (загальної суми
активів) страховика суми нематеріальних активів і загальної суми
зобов'язань, у тому числі страхових. Страхові зобов'язання
приймаються рівними обсягам страхових резервів, які страховик
зобов'язаний формувати у порядку, передбаченому цим Законом.

На будь-яку дату фактичний запас платоспроможності страховика
повинен перевищувати розрахунковий нормативний запас
платоспроможності."

" Якщо страхова сума за окремим об'єктом страхування перевищує
10 відсотків суми сплаченого статутного фонду і сформованих
вільних резервів та страхових резервів, страховик зобов'язаний
укласти договір перестрахування."

------------
То есть, если есть у страховой компании активов на 100млн.гривен, значит может она взять на себя по риск по одному договору/объекту в пределах 10млн.гривен. Если ответственность больше - должна перестраховывать у других компаний. Не может перестраховать - значит должна страховать лишь в пределах 10млн.гривен

Вот, кстати, некоторые (актуальные для рассматриваемой темы) виды добровольного страхования, на которые страховая компания может взять соответствующие лицензии

Цитата---------------

15) страхування відповідальності перед третіми особами
(іншої, ніж передбачена пунктами 12-14 цієї статті);

16) страхування кредитів (у тому числі відповідальності
позичальника за непогашення кредиту);

17) страхування інвестицій;

18) страхування фінансових ризиків;

19) страхування судових витрат;

20) страхування виданих гарантій (порук) та прийнятих
гарантій;

---------------

Владимир. Меня посетила гениальная идея.

Давайте страховать не риски, А РЕЗУЛЬТАТ.

Тоесть если я вкладываю деньги в постройку квартиры, то я страхую - конечную сдачу продукта, тоесть квартиры. И все - если ее нету, то money back....

И тогда риски не надо будет выдумывать - а то както стремно. Выдумаем одни риски, а попадем на других, правда такой вариант возможен. Ведь риски это тоже, скажем так, маленькая кидалова.

А результат он один - моя квартира - и все. Я въехал в нее - страховики отдыхают. Не вьехал - напрягаються.

Владимир. Огорчу Вас. Закон нужно будет переписать - устарел он. Со всеми вытекающими отсюда последствиями ...

Ася. Понимаете. Я никого не хочу порочить. Мне просто интересен следующий развод.

По логие вещей должно случиться следующее
1. Люди резко перестают доверять первичному рынку. Правильно ?
2. Вторичный рынок у нас типа "очень помолодевший".

Отсюда следует вывод - что развод продолжается. Теперь все спекули, вложившие бабло в 2003-2004 годах начнут распродавать по завышенным ценам ПОМОЛОДЕВШУЮ ВТОРИЧКУ. Помоему к этому нас покупателей и подводят.

Деньги обманутых людей - уже не вернуться, но развод.... ОН ПРОДОЛЖАЕТСЯ.

Таким образом первичный рынок остановиться. Строительства прекратяться, а вторичку ВЫНУЖДЕНЫ БУДУТ покупать. Когда ее раскупят - опять дефицит первички - опять бешенные цены.


СЛУШАЙТЕ ЛЮДИ - ЭТО ЗАМКНУТЫЙ КРУГ ПОЛУЧАЕТСЯ. Вот это разводилова !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

я не думю что инвесторы перестанут доверять рынку как таковому, т.к. на этом рынке кроме компаний типа ооо "лопушок", существуют и кгс и житло-инвест и познякижилстрой и другие, зарекомендовавшие себя если не как компании которые строят качественное жилье, то как просто надежные компании. по идее, после ситуации с "элитой" должны быть ужесточены правила привлечения фин. средств, а это скорее привнесет определенный порядок на рынок, а вот сомнения к сомнительным игрокам на этом рынке действительно посеется. кроме того, значительно снизится вложение средств в проекты которые ведут сомнительные компании-застройщики, и попросту произойдет перетекание капитала опять таки в пользу крупных игроков рынка.
хотя предугадать как поведетсебя рынок очень трудно. для кардинальных изменений необходимо менять правила игры, а я не думаю что тот же поляченко (кгс) захочет видеть в инвестиционных договорах 3% неустойки за не вовремя сданное жилье и т.д.

Идея, действительно, гениальная...
Но ей уже лет так 400-500.
Вы своими словами передали то, что черным по белому обычно пишется практически в любом договоре страхования.
---------
Тем не менее, любое страхование построено на учете (и оценке) рисков. Если угодно, на страхе того, что какой-то из рисков станет реальностью.
Хотите материально компенсировать последствия (этих рисков) - платите деньги за страхование. Риски по-прежнему останутся, но, если какой-то из них станет реальностью, - получите материальную компенсацию.

На самом деле при покупке на вторичном рынке рисков связанных с инвестициями уже не существует. Но появляются риски для имущественных прав (например, кто-то раньше владел этой квартирой и у него есть право через суд вернуть ее себе). Этим риском и объясняется отличие вторичного рынка от первичного. Схема со страхованием инвестиций позволит дать рынку еще один инструмент - нечто вроде гибрида вторичного и первичного рынков. Понятное дело, что страховка будет стоить денег, но все равно, это будет лучше, чем рисковать. Главное для создания такой системы страхования - наличие статистики, наличие историй у застройщиков и информации об их стратегии ведения бизнеса (склонность к риску и т.д.). Ведь даже у вполне приличных компаний с долгой историей могут возникнуть риски ликвидности при недостаточно быстрой продаваемости квартир в новом доме. Так что в задачи этого страховщика будет входить оценка и классификация рисков всех игроков рынка первички (класс А - КГС, ПЖС, ЖИ и т.д., класс В - игроки с меньшим количеством активных проектов, с меньшей диверсификацией средств, с короткой историей, класс С - явные пирамиды типа Элита-Центр). По набору показателей - оборот, устойчивость, история, и т.д.

Еще одно интересное наблюдение состоит в том, что в Москве, к примеру, банки, дающие деньги под залог еще непостроенных квартир, предлагают заемщику более высокий % (15-17% против 11-13%) на период, когда квартира еще не сдана. Это и есть та самая страховка, только платит еще теперь банк из средств заемщика. Интересно, насколько первичка удорожает при наличии такой премии. На ~8% за два года (пока строится дом). Это премия за риск.

Хм, банк не дает вам ВАШИ же деньги. Он вам дает столько же. И вы платите 50(ваши)+50(банка)=100 строителям.

Абсолютно с вами согласен!
И в случае с элитой-центр, именно правительство должно вступиться за своих граждан, которых ограбили. Иначе, зачем оно такое нужно?

vitaly, ася, для этого есть такой орган как прокуратура. Это ее функции. Конечно, администрация города имеет прямое отншение к кидку, более того, не знать о нем не могла, но это уже не доказать.

а просвета не видать. сколько еще украине быть дикой страной с голимым правительством и алчными депутатами. если честно, у меня опускаются руки, глядя на всё происходящее. молодцы те, кто свалили отсюда.

Всем привет. Вы спорите о том откуда деньги у страховщиков... Но к чему такой вопрос, если на первичку толкогового страхования нет. Допустим от недостройки дома вас никакое страхование не спасет

Инвестировали уже по договору в котором санкций за задержки нет.
Задержка по строительству уже 1,5 года
Можно что - то получить с компании по суду ?