Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 23.07.2007

) быть и удержание индекса цен в заданных руководством АН "ПО" пределах. А также в этих целях можно применять и методы экспоненциального сглаживания.

Да ещё и застройщики явно и не явно понижат стоимость квадратиков. Зачем мне убитая хрущовка по цене большей чем новострой.

индексы необходимы для определения тренда, т.е. основной тенденции на рынке. Небольшое изменение индекса - значит цены изменяются медленно. Что вы еще хотите от индекса?

Да я и не переживаю особо, насчет цен предложения мне все прекрасно известно. И снижение цен предложения говорит о многом, в том числе о явном снижении цен реальных сделок.
Разве можно упускать случай уличить коллег-аналитиков в использовании конкретных методов манипулирования результатами расчетов?

To Lorer Когда я говорил о том, что ситуация на КРН (как первичной так и вторичной недвижимости) это следствие олигополии первичного рынка, я имел в виду уровень цен, который сложился на первичном и вторичном рынках, их соотношение между собой. Изначально первичный рынок предложил цену за кв. метр на одну треть цены меньше рынка вторичного (соотношение между ценами эконом-класса первички и втрорички 1 к 1.5). За счёт того, что метраж первички превышал в полтора раза метраж вторички получалось при улучшении своих жилищных условий киевлянам выгодно было покупать первичку (при цене в 12000 у.е.предлагалась на первичном рынке двухкомнатная квартира 60/40/10, а на вторичном рынке двушка 40/30/7). В те времена платежеспособность киевлян и гостей города была намного выше нынешней, предложенные цены были достаточно приемлемыми. Вот только застройщики, оформив свой олигополический стутус, начали эскалацию цен в погоне за сверх прибылями. Естественно, как только дорожала первичка так, подымались цены и на вторичном рынке. Когда первичка стоила до 1000 у.е.за кв метр её соотношение к вторичке было 1 к 1.5. При стоимости первички от 1000 у.е. за кв. метр наблюдается соотношение 1 к 1.45. Например в 2003 г. стали строители продавать первичку по 350 у.е. за кв. цена вторички стала 500-520 у.е. за кв.метр, стали в 2004 г. продавать первичку по500 у.е. за кв. метр цена втрорички стала 730-750 у.е. за кв. метр, в 2005 г. первичка 700 у.е. за кв. метр –вторичка 1000-1030 у.е. за кв. метр (напоминаю, что я веду речь о квартирах эконом-класса) . В 2006 г. строители, войдя во вкус, подняли цену до 1700-1800 у.е. за кв. метр. Стоимость вторички стала 2500-2600 у.е. за кв. метр. Олигополическое поднятие цен застройщиками (по информации главы правления Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Михаила Жогалева себестоимость одного квадратного метра жилья 800-1000 у.е за кв./м)привело к тому, что на рынке вторичной недвижимости установились очень высокие цены. Если бы застройщики имели бы более умеренные аппетиты и реализовывали свой товар с рентабельностью, скажем 50%-900*1.45=1300 у.е/кв.м, то цена вторички была бы 1850-1900 у.е./кв.м. Сейчас ,когда первичном рынке отсутствует ручной подъём цен, цены на вторичку находятся в свободном плавании и она согласно законам настоящего рынка дешевеет.

Тут я серьезно несогласен. Все с точностью наоборот. Ставала ипотека более доступной, росли цены на вторичном рынке и застройщики, естественно, поднимали свои цены.

Хотя то, что сейчас существует на первичном рынке - это дикость. Сдал застройщик дом на три года позже и ничего... еще и метраж добавляет.

Предположим цены на жилье стоят, кто-то "инвестует" сегодня 100000 у.е. и обещают квартиру согласно договору через 1 год. А на самом деле он получает обещанное через 4 года.

То есть он теряет не только проценты на эту сумму за три года (10% годовых - около 34000 у.е., он еще должен где-то жить все это время или он мог бы сдавать это жилье.. добавь еще 20000 у.е). Просто не выполняя свои обязательства, застройщик нанес ущерба инвестору на более чем 50000 у.е. Сегодняшняя система может существовать только при быстро растущих ценах (убытки отбивались). При стоящих ценах общественность возьмет скоро застройщиков за я*ца. Sorry за прямоту.

На понятно, для какого период указано ценовое ожидание, -0.2% в неделю или в месяц?

2 Валентин
Мне Ваши аргументы понятны и я с ними согласен. Но ИМХО Вы все же слегка ставите телегу впереди лошади. ИМХО дело все же прежде всего в покупательной способности населения и отсутствии реальных альтернатив вложения средств. Это ИМХО явилось реальной причиной роста цен на РЖН. Стройкомпании, естественно, тоже отчасти виноваты в росте цен, но лишь потому, что они предпочли не построить столько жилья, сколько было нужно рынку (и продать его с 50% рентабельностью), а построить намного меньше, но продать его с максимальной рентабельностью. Да они и не смогли бы, наверное, построить больше жилья по ряду причин из-за отсутствия оборотных средств, бюрократизма городских властей, негибкости управления самих стройкомпаний и т.д..

Где Вы видели бизнесмена, который бы сознательно занижал рентабельность своего дела? Покажите мне этого ХХХ!
Если люди гребут квартиры как ненормальные, то кто в этой цепочке ведущий, а кто ведомый?

Даже, если допустить, что цены начнут резко и существенно снижаться, что будет? А будет то что, все ломанутся покупать квартиры пока такая лафа, что приведет к неизбежному повышения цены как минимум на предыдущий уровень. Это замкнутый круг, как не крути – шары не будет!

и не мечтайте,никто не ломанется,это ваши манипуляторские мифы.

А если кредиты под ипотеку перестенут выдаваться по липовым справкам о доходах и будут требовать как минимум 35% первого взноса?

Попробуйте мыслить логически. Кто будет покупать то, что завтра будет стоить дешевле? Лично я не стал бы.

А будет то что, все ломанутся покупать квартиры пока такая лафа,
QUOTEА еще оценщик в банке... Выводы просто потрясающие. Тогда объясните почему в штатах в 30г, в Японии у нас в 98г было конкретное падение цен на недвижку. По вашей логике население должно было со свистом это все выкупить при начале падения и тогда падения бы не произошло.
Вы еще скажите что Земля плоская иначе бы люди с нее падали. А раз не падают,то она плоская и точка а шарообразность это всё выдумки умников,у которых нет бабок на покупку недвижимости в Киеве (как человек много где побывавший скажу - худшая из виденных мной столиц).

да какой она оценщик???придуманный герой,сидит студент за 300 долларов и пишет чушь риэлторскую,на пиво зарабатывает))

Не правда! Допуская снижение цены до такого уровня, что квартиры смогут покупать люди «с народа» (а если такой момент настанет, спрос будет намного превышать предложения, никто не захочет упустить возможность купить нашару недвижимость), не можно отрицать неимоверный ажиотаж на то, что пару месяцев назад стоило сотни тысяч.

To Владимир Цитата =С дублями в базе мы нещадно боремся. Сложнейшие алгоритмы для этого разработали; компьютер при вводе любого объекта в базу проверяет его на наличие дублей. Но, видать, не дорабатываем... Проникают отдельные дубли в базу.= Назовите результаты борьбы с дублями? Какой процент дублей допустимый для для базы? Одно дело написать = боремся =, другое дело указать результаты этой операции? Цитата =А, вообще-то задача "отсеивания зерен от плевел" - из разряда вечных. Человечество эту задачу решало всегда, но так и не смогло решить ее окончательно = Фраза, уводящая дискуссию в сторону