Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 05.04.2010

Цитата:

Как по мне от такого только вред - потенциальный продавец не может узнать реальную цену предложения своего объекта.

Реальный случай. Захотел человек с двушкой на Оболони расширится. Дай думаю узнаю за сколько выставляются квартиры подобные моей. Включает на Домике онлайн оценку, а она ему бац средняя цена предложения в Вашей квартиры 95000 килобаксов. Точь-точь почти такая цена о какой говорилось в индексах

И невдомёк человеку, что по такой цене она вряд ли продастся

Там четко написано, что оценка производится по ценам предложений.
А в своих публикациях мы говорим о том, что цены продаж в таком-то месяце настолько-то процентов ниже цен предложений.
И что практически всегда есть торг.
Так что относительно "невдомёк" - Вы не правы.
Понимают даже самые темные старушки, что при продаже (скорее всего) придется уступить.
А то, что реальные цены продаж определить сложно, тут Вы правы.

Что же касается оценки на Домике, то там всегда три цены: две крайние и одна средняя. Причем "средняя цена" очень часто расположена далеко не симметрично по отношению к "крайним".
Если этот способ вызывает нарекания, то предложите иной способ: как в условиях дефицита информации о сделках потенциальный продавец может самостоятельно определить реальную стоимость своей квартиры?

Цитата:

Что же касается оценки на Домике, то там всегда три цены: две крайние и одна средняя. Причем "средняя цена" очень часто расположена далеко не симметрично по отношению к "крайним".

У меня лично возникают сомнения, что средняя цена продажи вообще попадет в интервал (мин, макс) хотелок, предложенных на Домике

Цитата:

Давайте я повторю в десятый раз.
В комментариях к недельным индексам мы ничего особо не пытаемся доказать.
Просто собираем и даем информацию для дальнейшего осмысления.
Основных источников информации не так уж и много:
- списки сделок ПО и других посредников (плюс прозвоны и проверки этих сделок) ;
- актуальная база данных (плюс статистика),
- данные риэлторов, которые мониторят рынок, прозванивают и просматривают квартиры, ведут переговоры и торги.
Есть, конечно, и другие источники информации (в том числе, интернет и этот форум).

Какая она актуальная, когда туда любая чушь заносится и цены на абсолютно однотипное жилье в одном районе изменяется в полтора раза? И в таком духе процентов 20 от всей базы.

Цитата:

В частности, о том, что цены на "дешевые" двухкомнатные квартиры на Оболони в последнее время выросли. А именно об этом и шла речь.

Более дешевые "дешевые" - купили, а дорогие "дешевые" остались Вот когда эти "дешевые" подешевеют их и купят

Цитата:

Что же касается оценки на Домике, то там всегда три цены: две крайние и одна средняя. Причем "средняя цена" очень часто расположена далеко не симметрично по отношению к "крайним".
Если этот способ вызывает нарекания, то предложите иной способ: как в условиях дефицита информации о сделках потенциальный продавец может самостоятельно определить реальную стоимость своей квартиры?

Разработайте систему статистического и фактического редукциона.
Принципы работы статистического редукциона такие:
1. Регистрация виртуальных участников редукциона. Можно вполне пригласить зарегистрированных участников форума Домика.
2. Выставление потенциальных объектов на квази-редукцион.
3. Понижать цену на определенный процент за период до получения квази-предложения от виртуального покупателя.

Так вы смогли бы получить дополнительные статистические материалы.

Принципы работы фактического редукциона:
1. Регистрация виртуальных участников редукциона. Можно вполне пригласить зарегистрированных участников форума Домика.
2. ПО и Продавец устанавливают пресекательную цену на период редукциона.
3. Продавец и участники вносят небольшие залоги для участия в редукционе. Участники могут это делать платежными картами.
4. Понижать цену на определенный процент за период до получения реального предложения от покупателя.
5. В случае отказа от выполнения сделки - залог переходит частично Продавцу, частично ПО.

Цитата:

У меня лично возникают сомнения, что средняя цена продажи вообще попадет в интервал (мин, макс) хотелок, предложенных на Домике

Сомнения - непременный атрибут аналитики
Ваши сомнения основаны на личном опыте работы с автоматической оценкой квартир на Домике //domik.ua/mod/web/estimate/
Или носят абстрактный характер?
- - - - - - -
Если же по сути, то не ясно, что Вы понимаете под «средней ценой продажи» и «интервалом (мин, макс) хотелок»?
Дело в том, что оценка квартиры всегда индивидуальна (пусть она даже указана в интервале «минимальная-средняя-максимальная»). И цена продажи тоже всегда индивидуальна.
Потому проблема определения выборок, которые необходимо сравнивать в каждом конкретном случае – является одной из основных. И решается она (в первую очередь) за счет отсечения неадекватных (и просто нехарактерных) предложений.
- - - - - - - -
Мы постоянно пользуемся автоматической оценкой квартир (в том числе, и апостериори - после продажи конкретной квартиры).
Результаты такого сравнения (статистику расхождения индивидуальных цен продажи и индивидуальных оценок проданных квартир) регулярно публикуем в ежемесячных обзорах.
Например, в марте 2010 года такое расхождение по сделкам ПО составило - 8,6%, а по всем известным сделкам - 12,0% //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news87 082.html

Да, был период с декабря 2008 года по февраль 2009 года, когда это расхождение доходило до 40%. //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news52 994.html
Но то было время, когда большинство продавцов лишь переосмысливали новые реалии (и держали цены 2008 года), сделок было мало и они совершались лишь при очень значительных уступках.
Вот в тот период с автоматической оценкой квартир действительно были значительные проблемы. А теперь все более-менее устоялось. Потому и точность оценки возросла. Но мы по-прежнему работаем над усовершенствованием методов и алгоритмов.
Именно потому и нужна конкретика замеченных недостатков.

Цитата:

Разработайте систему статистического и фактического редукциона.
Принципы работы статистического редукциона такие:
1. Регистрация виртуальных участников редукциона. Можно вполне пригласить зарегистрированных участников форума Домика.
2. Выставление потенциальных объектов на квази-редукцион.
3. Понижать цену на определенный процент за период до получения квази-предложения от виртуального покупателя.

Так вы смогли бы получить дополнительные статистические материалы.

Принципы работы фактического редукциона:
1. Регистрация виртуальных участников редукциона. Можно вполне пригласить зарегистрированных участников форума Домика.
2. ПО и Продавец устанавливают пресекательную цену на период редукциона.
3. Продавец и участники вносят небольшие залоги для участия в редукционе. Участники могут это делать платежными картами.
4. Понижать цену на определенный процент за период до получения реального предложения от покупателя.
5. В случае отказа от выполнения сделки - залог переходит частично Продавцу, частично ПО.

Спасибо за рекомендации и советы.
Будем думать.
Но пока вопрос:
Чем Ваше предложение отличается (в принципиальном плане) от идей создания платных баз данных продавцов и покупателей?
Только тем, что предусмотрена возможность виртуальных торгов?
Так торги и так происходят при просмотрах квартир. На параллельной ветке даже обсуждают стратегии (вернее, конкретные доводы, фразы и интонации) продавцов при проведении таких торгов.
- - - - - - - -
В бесплатные базы попадает горы "мусора".
Если за каждое объявление нужно платить несколько гривен, то мусора становится меньше.
Если за каждое объявление придется платить порядка 100 грн, то количество неадекватных объявлений снизится (ИМХО) на порядок (или на два порядка?)
Но при этом резко снизится и количество адекватных объявлений. Выбор станет намного меньше. Статистические ошибки при этом могут вырасти.
А если за объявление нужно будет платить 1000грн, то сколько тогда будет объявлений? Единицы?
И можно ли будет на основании очень небольшого числа таких объявлений вообще оценивать самые разные квартиры (на любой улице, в любом доме...)?

На реалте ввели 10 коп в день за объявление от посредника, и база резко сократилась в три(!) раза.

Цитата:

В бесплатные базы попадает горы "мусора".
Если за каждое объявление нужно платить несколько гривен, то мусора становится меньше.
Если за каждое объявление придется платить порядка 100 грн, то количество неадекватных объявлений снизится (ИМХО) на порядок (или на два порядка?)
Но при этом резко снизится и количество адекватных объявлений. Выбор станет намного меньше. Статистические ошибки при этом могут вырасти.
А если за объявление нужно будет платить 1000грн, то сколько тогда будет объявлений? Единицы?
И можно ли будет на основании очень небольшого числа таких объявлений вообще оценивать самые разные квартиры (на любой улице, в любом доме...)?

Цитата:

......Да, был период с декабря 2008 года по февраль 2009 года, когда это расхождение доходило до 40%. //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news52 994.html
Но то было время, когда большинство продавцов лишь переосмысливали новые реалии (и ДЕРЖАЛИ цены 2008 года), сделок было мало и они совершались лишь при очень значительных уступках.
Вот в тот период с автоматической оценкой квартир действительно были значительные проблемы. А теперь все более-менее устоялось. Потому и точность оценки возросла. Но мы по-прежнему работаем над усовершенствованием методов и алгоритмов.
Именно потому и нужна конкретика замеченных недостатков.

ОТВЕТ:
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...id=35 6290

Цитата:

Сомнения - непременный атрибут аналитики
Ваши сомнения основаны на личном опыте работы с автоматической оценкой квартир на Домике //domik.ua/mod/web/estimate/
Или носят абстрактный характер?
- - - - - - -
Если же по сути, то не ясно, что Вы понимаете под «средней ценой продажи» и «интервалом (мин, макс) хотелок»?

Мои сомнения основаны ИМЕННО на личном опыте. Я уже год мониторю рынок в одном и том же сегменте. Т.е. не пропускаю ни одной Авизы и 1-2 раза в неделю "запускаю невод" по всем основным порталам и агенствам.
В итоге, я знаю на память адреса 30 квартир, которые меня более/менее интересовали и продаются до сих пор (некоторые уже полтора года!), еще адресов 50 узнаю, потому что продаются столько же, и постоянно попадаются на глаза по моему району.
Зимой 2009 и риэлторы и аналитика была в полной ... панике (скажем так). Потому реально попадались дешевые интересные предложения. Но с увеличением спроса весной, риэлторы очунялись и сплотили ряды. Быстренько выровняли цены по единичным покупкам и стали распространятся о якобы "РЫНОЧНЫХ ЦЕНАХ". Какая, "№№;;%%::, рыночная может быть цена, если один покупатель купил одну квартиру одного класса в одном районе?
Что это за аналитика/статистика?
Пример, из личного опыта. Трешки-КТ на Оболони. Сейчас в продаже их 3 штуки. Две возле метро и с ремонтом, одна далеко от метро. Все продаются полгода и больше. Сейчас хотят 150-140, но отдадут за 140. Но по объявлениям и оценкам средняя будет 150 и ТОЧКА. В прошлом году хотели за убитую 120, а нормальную продали за 130+/- (около, точно не знаю) . Вопрос, какова рыночная цена? Та, на которую уже согласились и сделка состоялась или та какую долго вожделеют?

По сути, «средней цены продажи» сейчас не существует. Есть цены продажи/покупки конкретных квартир. Конечно, могло бы очень помочь, озвучивание количества сделок. Но это тайна за семью печатями.
А если совсем конкретно, то мой прогноз, по примерам приведенным в посте: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...ost&p =35595
Возможно, данные квартиры и продадутся, но только при дисконте более 5% от минимальной цены, т.е. по 95 туе и ниже. А в "актуальную базу" можете вбивать, хоть миллионные ценники.

Цитата:

Мои сомнения основаны ИМЕННО на личном опыте. Я уже год мониторю рынок в одном и том же сегменте. Т.е. не пропускаю ни одной Авизы и 1-2 раза в неделю "запускаю невод" по всем основным порталам и агенствам.
В итоге, я знаю на память адреса 30 квартир, которые меня более/менее интересовали и продаются до сих пор (некоторые уже полтора года!), еще адресов 50 узнаю, потому что продаются столько же, и постоянно попадаются на глаза по моему району.
Зимой 2009 и риэлторы и аналитика была в полной ... панике (скажем так). Потому реально попадались дешевые интересные предложения. Но с увеличением спроса весной, риэлторы очунялись и сплотили ряды. Быстренько выровняли цены по единичным покупкам и стали распространятся о якобы "РЫНОЧНЫХ ЦЕНАХ". Какая, "№№;;%%::, рыночная может быть цена, если один покупатель купил одну квартиру одного класса в одном районе?
Что это за аналитика/статистика?
Пример, из личного опыта. Трешки-КТ на Оболони. Сейчас в продаже их 3 штуки. Две возле метро и с ремонтом, одна далеко от метро. Все продаются полгода и больше. Сейчас хотят 150-140, но отдадут за 140. Но по объявлениям и оценкам средняя будет 150 и ТОЧКА. В прошлом году хотели за убитую 120, а нормальную продали за 130+/- (около, точно не знаю) . Вопрос, какова рыночная цена? Та, на которую уже согласились и сделка состоялась или та какую долго вожделеют?

По сути, «средней цены продажи» сейчас не существует. Есть цены продажи/покупки конкретных квартир. Конечно, могло бы очень помочь, озвучивание количества сделок. Но это тайна за семью печатями.
А если совсем конкретно, то мой прогноз, по примерам приведенным в посте: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...ost&p =35595
Возможно, данные квартиры и продадутся, но только при дисконте более 5% от минимальной цены, т.е. по 95 туе и ниже. А в "актуальную базу" можете вбивать, хоть миллионные ценники.

Оживленные дискуссии о том, какова реальная рыночная цена при минимальном количестве сделок, шли в конце 2008 в начале 2009 года. И те дискуссии инициировали именно мы. Инициировали, в частности, потому, что нам нужно было понять каким образом в такие периоды вычислять индекс стоимости.
Нужно было в тот период скорректировать алгоритмы/коэффициенты, с помощью которых учитываются цены торгов и продаж.
Алгоритмы тогда скорректировали, результаты на графиках индексов.
Судя по тому, что особой критики графики индексов за тот период сейчас уже не вызывают, то вроде бы (тогда) не очень ошиблись. Хотя разнобой цен тогда был огромнейший.
- - - - - - - - - - - -
Теперь по сути поста.
В принципе, с помощью конкретного примера Вы сами ответили на вопрос о "реальной сегодняшней цене".

ИМХО, это та цена, по которой опытный знающий продавец, регулярно мониторящий какой-то конкретный узкий сегмент рынка, взялся бы продать в течение определенного срока конкретную квартиру в этом сегменте.

Если это определение вызывает нарекания, то можно идти от покупателя.
Рыночная цена квартиры - это та цена, по которой опытный знающий покупатель смог бы купить квартиру (в конкретном сегменте рынка), не очень полагаясь на панику, везение, а также на затруднительные обстоятельства и спешку продавца.

В тех случаях, когда на рынке паника или ажиотажный спрос (то есть, когда цены еще не установились), то говорить о "рыночной цене" очень сложно. В такие периоды - кому как повезет.

Цитата:

Поэтому не «переосмысливали и держали», а «воспользовались паникой и взвинтили цены».

ГРАФИК УСРЕДНЕННЫХ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЙ в грн. НА РЖН КИЕВА



Примечание. На домике Графики Динамики цен предложений жилья (г.Киев) и в грн/м2 и в $/м2 вот уже как некоторое время совсем исчезли. Или я что-то не так делаю? //domik.ua/mod/web/stat
В форуме «Новости и статьи» я не нашла возможности прикреплять файлы.

Во время резкого обвала гривны в конце 2008 года, продавцы цены отнюдь не взвинчивали. В том смысле, что, судя по форумам и беседам с участниками рынка (преимущественно, с риэлторами), никто тогда даже и не думал повышать цены. Продавцы тогда колебались между следующими вариантами:
- снять квартиру с торгов;
- плавно снизить цену;
- резко снизить цену (процентов на 15-20);
- очень резко снизить цену (процентов на 40 и даже более).
И под "ценой" они тогда понимали именно цену в долларах (возможно, кто-то в евро).
О ценах в гривнах в тот период вообще вряд ли кто думал (по крайней мере, ни на форумах, ни в беседах с риэлторами цены в гривнах не обсуждались, и это притом, что я тогда достаточно настойчиво пытался выяснить у риэлторов настроения потенциальных продавцов и покупателей).
Не думали они о ценах в гривнах (в тот период) потому, что была паника, было огромное недоверие к национальной валюте. Судя по форумам, многие тогда думали, что раз гривна обвалилась, то и дальше будет валиться. И когда гривна начала постепенно укрепляться, то у некоторых продавцов это вызвало даже удивление.
Что же касается потенциальных покупателей, то они в тот период (судя по всему) думали не столько о своих депозитных вкладах в гривнах, сколько о том, чтобы цены упали еще больше. Некоторые ожидали двукратного падения. А были и такие, кто ожидал десятикратного падения.
Список прогнозов того времени //domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =15987

Цитата:

Спасибо за рекомендации и советы.
Будем думать.
Но пока вопрос:
Чем Ваше предложение отличается (в принципиальном плане) от идей создания платных баз данных продавцов и покупателей?
Только тем, что предусмотрена возможность виртуальных торгов?
Так торги и так происходят при просмотрах квартир. На параллельной ветке даже обсуждают стратегии (вернее, конкретные доводы, фразы и интонации) продавцов при проведении таких торгов.
- - - - - - - -
В бесплатные базы попадает горы "мусора".
Если за каждое объявление нужно платить несколько гривен, то мусора становится меньше.
Если за каждое объявление придется платить порядка 100 грн, то количество неадекватных объявлений снизится (ИМХО) на порядок (или на два порядка?)
Но при этом резко снизится и количество адекватных объявлений. Выбор станет намного меньше. Статистические ошибки при этом могут вырасти.
А если за объявление нужно будет платить 1000грн, то сколько тогда будет объявлений? Единицы?
И можно ли будет на основании очень небольшого числа таких объявлений вообще оценивать самые разные квартиры (на любой улице, в любом доме...)?

Платить за объявления не нужно. База объявлений остается прежняя. Просто повышаются требования к регистрантам (покупателям и продавцам). Например, регистрацию подтверждать кредитной карточкой (платить не нужно).

Касательно самих торгов. Разумеется, каждый редукцион вы согласуете с владельцем квартиры. Те, кто хочет, могут пройти процедуру виртуального редукциона. Она ни к чему не обязывает участников, но зато даст и Вам и владельцу реальную картину. Например, пришел к вам клиент с двушкой, за которую он хочет получить 100. Вы говорите, что цена, за которую можно быстро продать - 80, но можно попробовать виртуальный редукцион и проверить, может быть кто-то ее оценит выше. Я думаю, что многие согласятся. А вы в процессе виртуального редукциона могли бы созвониться с тем, кто сделал предложение и обговорить возможности просмотра и т.п. (без обязов).
А кто-то согласится на фактический редукцион. Тогда участники будут обязаны вносить залог за участие в нем. Кто не сделал предложения - тем залог возвращается после редукциона, а тем, кто сделала - блокируется в счет услуг ПО и гарантии платежа.

Так что платная база - это совсем другая тема.

Утопия, как коммунизм. Наворотили )))

Цитата:

Платить за объявления не нужно. База объявлений остается прежняя. Просто повышаются требования к регистрантам (покупателям и продавцам). Например, регистрацию подтверждать кредитной карточкой (платить не нужно).

Касательно самих торгов. Разумеется, каждый редукцион вы согласуете с владельцем квартиры. Те, кто хочет, могут пройти процедуру виртуального редукциона. Она ни к чему не обязывает участников, но зато даст и Вам и владельцу реальную картину. Например, пришел к вам клиент с двушкой, за которую он хочет получить 100. Вы говорите, что цена, за которую можно быстро продать - 80, но можно попробовать виртуальный редукцион и проверить, может быть кто-то ее оценит выше. Я думаю, что многие согласятся. А вы в процессе виртуального редукциона могли бы созвониться с тем, кто сделал предложение и обговорить возможности просмотра и т.п. (без обязов).
А кто-то согласится на фактический редукцион. Тогда участники будут обязаны вносить залог за участие в нем. Кто не сделал предложения - тем залог возвращается после редукциона, а тем, кто сделала - блокируется в счет услуг ПО и гарантии платежа.

Так что платная база - это совсем другая тема.

Идея интересная.
Но ее реализация вряд ли будет массовой. По крайней мере в ближайшем будущем.
Очень может быть, что десяток продавцов согласятся на подобное.
А вот сотня продавцов согласятся ли?
А для статистики необходимы массовые обследования.

- - - - - - - - -
Наиболее реальный путь - публикация только тех объявлений, податели которых имеют документы на них (или доверенности на их продажу).
Подает физическое или юридическое лицо объявление о продаже, и одновременно предъявляет документ, из которого следует, что он к продаже данного объекта имеет непосредственное отношение.
Тогда резко сократится количество дублей и заманушек.
- - - - - - - -
Можно пойти еще дальше в борьбе с заманушками.
Очень часто бывает так: позвонил потенциальный покупатель по объявлению с привлекательной ценой, а ему и говорят, что данный объект уже продан (или под задатком).
И поскольку в некоторых базах данных подобные объекты нередко превалируют среди "наиболее привлекательных", то нет особых сомнений в том, что это преимущественно "заманушки".

Публикация "заманушек" - это обман потенциальных клиентов и методы нечестной конкурентной борьбы.
Но доказать, что это "заманушки" сейчас практически невозможно.
Нужно законодательное регулирование подобных вещей. И наличие специальных служб, проверяющих подобные объявления.
Если объект действительно продан или под задатком - то где соответствующие документы?
Нет таких документов - значит налицо попытка обмануть клиентов.
Если у посредника это массово - то можно его оштрафовать, предупредить, отобрать лицензию (когда таковые введут законодательно)...
Но все это можно будет сделать лишь в том случае, когда подобные вещи пропишут законодательно.
Ибо сейчас никто не обязан обосновывать почему он подает такие-то объявления, и соответствуют ли действительности его заявления о том, что указанные объекты уже проданы.