Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 05.04.2010

Цитата:

О спасибо...
Обязательно посмотрю... но позже.
Сейчас я занят изучением астрологии по таким же фильмам, а после этого есть к просмотру подборка комиксов по истории Украины. Вот как закончу с этим, так и перейду к популярному фильму о денежном обращении.

Цитата:

А помоему он очень близок. На графике видно пик около 2800 за метр, сегодня 1625.
Как бы не избегаю таких выражений как "полюбому" "сто процентов" и т.д. поэтому на шляпу спорить не буду, но к прогнозу присоединяюсь и думаю что шагнет ниже 1400.

Если интересно точно узнать условия спора ник магистра максимус - спор был на полгода по индексу реалт.уа... Подробности здесь //domik.ua/mod/forum/index.php?a...amp;q pid=345400

Цитата(максимус @ 2.9.2009, 14:48)

если цены на недвигу до марта просядут менее 20 процентов от нынешней цены то готов превселюдно скушать свой диплом магистра экономики. это самое минимальное падение которое нас ожидает.а возможно цены рухнут и в 3 раза

На этой неделе, кстати, предложение по сравнению с прошлой увеличилоось на 4.5%.
Чего в отчётах не говорите?

ну не учел человек "украинской специфики" - тут цены и саму экономику тянут за уши с помощью иностранных заимствований - поэтому цены и падают так медленно. Как только международные ресурсы закончатся (имеется в виду желание иностранных инвесторов, или когда "папа МВФ" даст сигнал возврата) - сразу будет резкий полет и зажимание гаем ипотечникам.

А предложения то сейчас в 2.2 раза больше, чем в апреле 2009

Цитата:

ну не учел человек "украинской специфики" - тут цены и саму экономику тянут за уши с помощью иностранных заимствований - поэтому цены и падают так медленно. Как только международные ресурсы закончатся (имеется в виду желание иностранных инвесторов, или когда "папа МВФ" даст сигнал возврата) - сразу будет резкий полет и зажимание гаем ипотечникам.

А вот про кредиты МВФ - жизнь в долг - говорим еще дольше ... вы что думаете вы первая , ети сказки рассказываете ... Сначала надо понять почему их дают , и почему вдруг перестанут давать ... а потом говорить про "резкий полет" . Вы можете утвержадать и поклястся своим дипломом магистра и прилюдно сьесть его ? , что не будут давать кредитов ? И будут тянуть за уши и будут давать кредиты и цена не будет падать и ипотеку придумают как давать - хотя думаю в институе етому не научат Тут все Аргентиной все пугали ,, и там таки да был крах ... и что выкарабкалась Аргентина , прищелкивает кастаньетам и цена на недвигу обагнала докризисный период , счас с мировым конечно просела немного ... Вот вам теория а вот вам Практика ... Прибалтикой пугали , а что сейчас растет и ето несмотря на кризис ...

ПС у вас так легко не "учел укр специфики" !!! А я ее во главе всех анализов ставлю . может поетому и разница во взглядах у нас ?

Цитата:

Вы можете утвержадать и поклястся своим дипломом магистра и прилюдно сьесть его ?

Эндрю, у Вас прям болезненная страсть какая-то к употреблению в пищу твердых, явно непригодных для этого предметов.
Шпагоглотателей в роду не было?
Такое ощущение, что Вы очень хотите проделать это сами, но боитесь, и потому - постоянно предлагаете съесть какую-нибудь гадость окружающим.
Зачем спорить? Просто попробуйте.
Можете начать со своей недвиги.
Вы ведь предлагали Ихти построить дом из картохи?
Ну вот...

Цитата:

А предложения то сейчас в 2.2 раза больше, чем в апреле 2009

Видать отложенное предложение опять победило отложенный спрос, в отложенном мире недвижимости Украины.

Цитата:

А ведь поднялись же...

Хотелки, взращённые усилиями пузыренадувателями, поднялись. Для сведующих людей это не показатель роста цен продаж

А вот цены продаж аналогичных квартир (район, метраж, состояние) похоже нет.

Цитата:

Эндрю, у Вас прям болезненная страсть какая-то к употреблению в пищу твердых, явно непригодных для этого предметов.
Шпагоглотателей в роду не было?
Такое ощущение, что Вы очень хотите проделать это сами, но боитесь, и потому - постоянно предлагаете съесть какую-нибудь гадость окружающим.
Зачем спорить? Просто попробуйте.
Можете начать со своей недвиги.
Вы ведь предлагали Ихти построить дом из картохи?
Ну вот...

Вы не на то разговор свели ... у вас ощущения ошобочные , а если вам что то кажется в народе советуют крестится

Цитата:

Насколько я понял риэлторов ПО, это нижние цены торгов на двухкомнатные "дешевые" более-менее ухоженные квартиры на Оболони. Сегмент "типовая панель".
Если судить по списку продаж, то покупателей ПО такие квартиры (по тем или иным причинам) не устраивали.
В списке продаж цены выше.
Вот реальные сделки ПО (и реальные цены продаж), которые мы опубликовали.

Квартира без ремонта (опубликовано 07.12.2009).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект (Оболонь). Общая площадь 46,8 кв.м., жилая 26,1, кухня 7,7. Состояние: «требует косметического ремонта». 82000$ (1752$/кв.м).

Квартира с косметическим ремонтом (опубликовано 11.01.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 44,5 кв.м., жилая 26, кухня 7,2. Двойной балкон, санузел раздельный, паркет, кондиционер, встроенная кухня, качественная столярка. Состояние квартиры: «сделан косметический ремонт». 85000$ (1910$/кв.м).

Квартира с качественным ремонтом (опубликовано 08.02.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 51,6 кв.м., жилая 31,1 кухня 8,5. Паркет, стеклопакеты, новая сантехника, итальянский кафель, встроенная кухня, встроенный шкаф, два кондиционера. Состояние: «сделан качественный ремонт». 102000$ (1977$/кв.м).

Спасибо за информацию.

Кстати ИМХО время рассудило неправильность вашей теории (АН ПО) ставить тождество между ценами торгов с учётом скидок и ценами продаж квартир.

Как видим нижние цены торгов есть, но ценами продаж их считать нельзя

P.S. Возможно я пропустил, но по-моему на вашей доске продаж не было продаж с объекта на Дяченко 20 и 20(а,б,в) в Бортничах?

Цитата:

Насколько я понял риэлторов ПО, это нижние цены торгов на двухкомнатные "дешевые" более-менее ухоженные квартиры на Оболони. Сегмент "типовая панель".
Если судить по списку продаж, то покупателей ПО такие квартиры (по тем или иным причинам) не устраивали.
В списке продаж цены выше.
Вот реальные сделки ПО (и реальные цены продаж), которые мы опубликовали.

Квартира без ремонта (опубликовано 07.12.2009).
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект (Оболонь). Общая площадь 46,8 кв.м., жилая 26,1, кухня 7,7. Состояние: «требует косметического ремонта». 82000$ (1752$/кв.м).

Квартира с косметическим ремонтом (опубликовано 11.01.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 44,5 кв.м., жилая 26, кухня 7,2. Двойной балкон, санузел раздельный, паркет, кондиционер, встроенная кухня, качественная столярка. Состояние квартиры: «сделан косметический ремонт». 85000$ (1910$/кв.м).

Квартира с качественным ремонтом (опубликовано 08.02.2010)
Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай (Оболонский район, Оболонь). Общая площадь 51,6 кв.м., жилая 31,1 кухня 8,5. Паркет, стеклопакеты, новая сантехника, итальянский кафель, встроенная кухня, встроенный шкаф, два кондиционера. Состояние: «сделан качественный ремонт». 102000$ (1977$/кв.м).

Ага, вот Владимир и попался!
Смотрите пост: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 347891
На мой вопрос, почему такая разница в ценах на Домике?
Ответ Владимира был таков:

Цитата:

ИМХО, это не пояснение сути проблемы.
Вы привели три квартиры на Оболони, отличающиеся метражами и ценами.

А сегодня, на квартирах с разным метражом РОСТ демонстрировать корректно?
Владимир, я понимаю, что Вы лично в сериях и типах разбираетесь также, как и большинство риэлторов. Но, приводить примеры, надо все таки аккуратно.
Не каждый обыватель сразу уразумеет, что за первыми двумя квартирами - по 82-85 туе, стоит убитое гуано 464 серии или чешки. А последняя продажа может относится и 96 и к 134 сериям. А такие дома не только по метражу, но и по возросту могут сильно отличаться.
Разница ИМХО не большая, и то дрянь и другое. Но последняя из перечисленных квартир по любому предпочтительней. Так что корректней со сравнениями. Может тогда кто-то, и поверит в дальнейший рост

Цитата:

Ага, вот Владимир и попался!
Смотрите пост: //domik.ua/mod/forum/index.php?s...st&p= 347891
На мой вопрос, почему такая разница в ценах на Домике?
Ответ Владимира был таков:
А сегодня, на квартирах с разным метражом РОСТ демонстрировать корректно?
Владимир, я понимаю, что Вы лично в сериях и типах разбираетесь также, как и большинство риэлторов. Но, приводить примеры, надо все таки аккуратно.
Не каждый обыватель сразу уразумеет, что за первыми двумя квартирами - по 82-85 туе, стоит убитое гуано 464 серии или чешки. А последняя продажа может относится и 96 и к 134 сериям. А такие дома не только по метражу, но и по возросту могут сильно отличаться.
Разница ИМХО не большая, и то дрянь и другое. Но последняя из перечисленных квартир по любому предпочтительней. Так что корректней со сравнениями. Может тогда кто-то, и поверит в дальнейший рост

"Платон мне друг, но истина дороже" "С"

ИМХО Владимир не пытался показать рост цен продаж, когда привёл цены продаж.

Но и в Вашей инфе есть интересная мысль. Сетуя в индексах на то что продавцы подняли цены своих хотелок в сегменте двушек на Оболони нет уверенность в том, что речь идёт о сравненинии анологичных квартир (состояние, метраж, тип дома, растояние до метро).

Может просто на ринг вышли представители более высокой категории сегмента? И если так, то действительно говорить в индексах об увеличении хотелок на панельные двушки на Оболони тогда не корректно

Цитата:

"Платон мне друг, но истина дороже" "С"

ИМХО Владимир не пытался показать рост цен продаж, когда привёл цены продаж.

Но и в Вашей инфе есть интересная мысль. Сетуя в индексах на то что продавцы подняли цены своих хотелок в сегменте двушек на Оболони нет уверенность в том, что речь идёт о сравненинии анологичных квартир (состояние, метраж, тип дома, растояние до метро).

Может просто на ринг вышли представители более высокой категории сегмента? И если так, то действительно говорить в индексах об увеличении хотелок на панельные двушки на Оболони тогда не корректно

Есть факт: приведены цены сделок на квартиры в календарном порядке, с последовательным увеличением в цене. Приведены в теме: "Индикаторы..", где основная мысль звучитит: цены перестали падать, увеличение числа сделок. Какой вывод сделают 99 из 100 прочитавших, очевидно: вот пример ценнового роста. Я же указываю, что в данном случае это не корректно.
А то, что данные примеры попали в один список, косвенно говорит о низком количестве сделок на рынке, вообще. Явно недостаточноми для примера и анализа.

Построение умозаключений на основании активизации покупателей в определенном сегменте - вообще вызывает улыбку. Ясное дело, что большинство людей несклонны к риску и как только их минимальные возможности совпадали с предложением люди предпочитали не рисковать. Те же у которых бОльший запас прочности могли и могут ждать и искать дальше. Здесь роль в ближайшем будущем будет играть информационный фон и нервная система участников, но никак ни общие тенденции. Просто по причине отсутствия таковых. Сделки и цены имеют спорадический характер.
Цены предложения, вывешенные на Домике, этот хаос иллюстрируют. Вот свежий примерчик

Цитата:

Продается трехкомнатная раздельн. квартира
Код: 20343228
Объявление от 31.03.2010, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Оболонский, Оболонь
Озерная ул.
9 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 61/41/8
санузел раздельный, газовая плита, лифт

Цена: 100000 USD

Цитата:

Продается трехкомнатная раздельн. квартира
Код: 12149643
Объявление от 02.04.2010, владелец информации - АН "Планета Оболонь"

г.Киев, Оболонский, Оболонь
Оболонский пр.
9 этаж 9-этажного дома
Тип - Старая панель (Год постройки - 1977)
Площади (Общая/Жилая/Кухня) - 62,5/41,4/7,3
санузел раздельный, газовая плита, телефон, лифт, балконов/лоджий - 1

Цена: 150000 USDТел.
квартира под ремонт, б/з, паркет, парадное после ремонта, домофон

Че спорить то о ценах предложения?
Пришла весна = "оживление".
Просел бакс - надо цену в баксах подкрутить.
Отсюда и "подорожание" на 0,1%

Но скоро майские а там и отпуска не за горами... Сделок будет еще меньше чем сейчас. Вот только с курсом непонятно - когда наше правительство тренд развернуть надумает?

Цитата:

А сегодня, на квартирах с разным метражом РОСТ демонстрировать корректно?
Владимир, я понимаю, что Вы лично в сериях и типах разбираетесь также, как и большинство риэлторов. Но, приводить примеры, надо все таки аккуратно.
Не каждый обыватель сразу уразумеет, что за первыми двумя квартирами - по 82-85 туе, стоит убитое гуано 464 серии или чешки. А последняя продажа может относится и 96 и к 134 сериям. А такие дома не только по метражу, но и по возросту могут сильно отличаться.
Разница ИМХО не большая, и то дрянь и другое. Но последняя из перечисленных квартир по любому предпочтительней. Так что корректней со сравнениями. Может тогда кто-то, и поверит в дальнейший рост

Давайте я повторю в десятый раз.
В комментариях к недельным индексам мы ничего особо не пытаемся доказать.
Просто собираем и даем информацию для дальнейшего осмысления.
Основных источников информации не так уж и много:
- списки сделок ПО и других посредников (плюс прозвоны и проверки этих сделок) ;
- актуальная база данных (плюс статистика),
- данные риэлторов, которые мониторят рынок, прозванивают и просматривают квартиры, ведут переговоры и торги.
Есть, конечно, и другие источники информации (в том числе, интернет и этот форум).
- - - - - - -
Да, сделок явно маловато. Потому выбирать примеры в конкретном сегменте рынка особо не приходится.
В данном случае, привел сделки ПО за последнее время, подпадающие под рубрику "дешевые" двухкомнатные квартиры на Оболони. И выписывал их чисто контентным способом (попросту говоря, с помощью поисковика).
Даты, типы, цены и все прочее - в том порядке, который дал поисковик.
- - - - - - -
Есть еще сделки на Оболони в более новых/качественных домах. Там двухкомнатные квартиры существенно дороже.
- - - - - - -
А относительно того, что для качественного анализа информации маловато, то тут можно и поспорить. Пределов совершенству - нет. Тем не менее, просмотров и торгов достаточно много для того, чтобы о некоторых вещах можно было говорить достаточно уверенно. В частности, о том, что цены на "дешевые" двухкомнатные квартиры на Оболони в последнее время выросли. А именно об этом и шла речь.

Цитата:

Кстати ИМХО время рассудило неправильность вашей теории (АН ПО) ставить тождество между ценами торгов с учётом скидок и ценами продаж квартир.

Как видим нижние цены торгов есть, но ценами продаж их считать нельзя

Так мы такой знак равенства никогда и не ставили. Хотя бы потому, что на каждую цену продажи приходится несколько десятков цен торгов.

Цитата:

P.S. Возможно я пропустил, но по-моему на вашей доске продаж не было продаж с объекта на Дяченко 20 и 20(а,б,в) в Бортничах?

Не совсем понял, что Вы понимаете под "доской продаж"?
Но как бы там ни было, а поисковики в списках своих и чужих сделок такого адреса не находят.

Цитата:

Так мы такой знак равенства никогда и не ставили. Хотя бы потому, что на каждую цену продажи приходится несколько десятков цен торгов.

Мда. А вот читая ваши пояснения мне подумалось, что ставили //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171677
Не знаю, что покупали родственники уважаемого Budа...
Но, если они реально что-то пытались купить в Киеве, то (наверное) ходили на просмотры, присматривались, приценивались, торговались... Поэтому об уровне реальных цен продаж они вполне могут судить. Но не по одной-единственной сделке (которая к тому же не состоялась), а по реальным торгам.Вы тоже вполне можете походить на просмотры и поторговаться.

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171679
Продолжение предыдущего поста
Правда, идя на просмотр, необходимо быть готовым, что агент тщательно изучит Ваш паспорт и заставит подписать "просмотровый ордер" (или аналогичную бумагу). А там сказано, что в случае, если Вы будете приобретать эту (показанную) квартиру без участия данного агентства, то выплатите часть брокерских процентов именно этому агентству. Но, если Вы покупать квартиру не будете, то и платить Вам ничего не придется.

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171671
агенты говорили о рыночных ценах с учетом конкретных сроков экспозиции. Мол, я этой квартирой занимаюсь бесплатно (оплачивая за свой кошт рекламу, поездки, звонки и т.д.) при условии, что цены реальны, что есть достаточно высокая вероятность продать ее в течение вполне конкретного срока.Кстати, когда случился застой на рынке, то риэлторы настойчиво убеждали продавцов сбрасывать цены.

Цитата:

Не совсем понял, что Вы понимаете под "доской продаж"?

Ну это я так называю ваши информации о сделках.

Цитата:

Здесь роль в ближайшем будущем будет играть информационный фон и нервная система участников, но никак ни общие тенденции. Просто по причине отсутствия таковых. Сделки и цены имеют спорадический характер.
Цены предложения, вывешенные на Домике, этот хаос иллюстрируют. Вот свежий примерчик

Как по мне от такого только вред - потенциальный продавец не может узнать реальную цену предложения своего объекта.

Реальный случай. Захотел человек с двушкой на Оболони расширится. Дай думаю узнаю за сколько выставляются квартиры подобные моей. Включает на Домике онлайн оценку, а она ему бац средняя цена предложения в Вашей квартиры 95000 килобаксов. Точь-точь почти такая цена о какой говорилось в индексах

И невдомёк человеку, что по такой цене она вряд ли продастся

Цитата:

Мда. А вот читая ваши пояснения мне подумалось, что ставили //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171677
Не знаю, что покупали родственники уважаемого Budа...
Но, если они реально что-то пытались купить в Киеве, то (наверное) ходили на просмотры, присматривались, приценивались, торговались... Поэтому об уровне реальных цен продаж они вполне могут судить. Но не по одной-единственной сделке (которая к тому же не состоялась), а по реальным торгам.Вы тоже вполне можете походить на просмотры и поторговаться.

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171679
Продолжение предыдущего поста
Правда, идя на просмотр, необходимо быть готовым, что агент тщательно изучит Ваш паспорт и заставит подписать "просмотровый ордер" (или аналогичную бумагу). А там сказано, что в случае, если Вы будете приобретать эту (показанную) квартиру без участия данного агентства, то выплатите часть брокерских процентов именно этому агентству. Но, если Вы покупать квартиру не будете, то и платить Вам ничего не придется.

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry171671
агенты говорили о рыночных ценах с учетом конкретных сроков экспозиции. Мол, я этой квартирой занимаюсь бесплатно (оплачивая за свой кошт рекламу, поездки, звонки и т.д.) при условии, что цены реальны, что есть достаточно высокая вероятность продать ее в течение вполне конкретного срока.Кстати, когда случился застой на рынке, то риэлторы настойчиво убеждали продавцов сбрасывать цены.

Цены торгов - это достаточно широкая полоса (вернее, многомерная область, в которой не только цены, но и типы домов, планировки квартир, ремонты, конкретные улицы и микрорайоны).
Естественно, в этой многомерной области есть свои границы. Но нередко они достаточно размытые. Размытые по многим причинам. В частности, потому, что зависят от личности потенциального покупателя, от его способностей вести переговоры и торговаться.
И тем не менее, если продажи на рынке достаточно массовые, то походив на просмотры и поторговавшись, можно понять каковы реальные цены продаж в данном конкретном сегменте рынка.
Если же продаж мало, то разница между ценами торгов и продаж может быть значительной. В подобных случаях многое зависит от знаний/навыков/талантов участников рынка. Ну, и конечно, от везения зависит тоже немало.