Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 01.03.2010

Цитата:

Приколы КРЖН: киевлянин купив в ноябре 1к квартиру в Крыму способствовал цепочке сделок в Киеве в марте //vid.org.ua/forum/index.php?showtopi... amp;#entry90422
Вчера знакомые купили квартиру примерно 30 метров- $47 тыщ.Сделка была цепная
- продвец за счет этих(+своих) купил-двушку (~$70тыщ), а те тоже что-то купили.
В общем, классическая "цепочка с доплатой".
Да.
Исходные 47тыщ. вознкли от прдажи квартиры (1к-40м.) на ЮБК (от моря далеко)-киевлянину.
Цепочка выстраивалась больше 2-х месяцев

//vid.org.ua/forum/index.php?showtopi... amp;#entry90425
Алушта-нулевой готовый (дом сдан года два назал) "консолевский" новострой.
От моря, км два на въезде, в город, справа..
(я этот квартал знаю)
Но крымскую продали где-то в ноябре.

Если я правильно понял, 47 тысяч пришли на киевский рынок недвижимости из вне (из Алушты).
За них купили однокомнатную квартиру в Киеве.
Бывший хозяин однокомнатной добавил к ним еще примерно 23 тысяч и купил двухкомнатную за 70 тысяч. То есть, на этом этапе на киевский рынок недвижимости пришло уже 70 тысяч.
На эти деньги (не понятно: на все? на часть этих денег? на все + пополнение?) приобрели киевскую недвижимость (?).
Сложно сказать куда дальше направятся эти деньги. Но есть достаточно большая вероятность, что будут они и дальше ходить на киевском рынке недвижимости.
Да еще и пополняясь на отдельных этапах.

Собственно, это то, о чем мы неоднократно писали.

Цитата:

02.03.2010 12:14 Гость писал:
"Расскажите. пожалуйста как рассчитывается индекс стоимости жилья, индекс доходности и индекс ценового ожидания,"

Почитайте здесь:
//www.irn.ru/indexes/#is
//www.irn.ru/methods/#id

Информация достаточно понятная. Однако, все написанное про то что «Индекс (стоимости жилья) выступает в качестве единицы измерения рынка жилья» пропустите мимо ушей (пока). Здесь есть некоторая некорректность высказывания, из-за которой многие путаются.

Что бы не путаться, запомните принципиальные отличия между СРЕДНЕЙ ЦЕНОЙ ПРЕДЛОЖЕНИЯ и ИНДЕКСОМ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ:

ВСЯ БАЗА Предложений = ЯДРО базы предложений (из однородных предложений ) + НЕСТАНДАРТНЫЕ предложения (слишком дешевыедорогие и так далее…..).

1. СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ = Средняя цена предложения ВСЕЙ БАЗЫ = Цены ВСЕХ предложений в базе суммируются. Полученная сумма делится на общее количество предложений в базе.
2. ИНДЕКС СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ = Средняя цена предложения ЯДРА = Цены ТОЛЬКО предложений ЯДРА суммируются. Полученная сумма делится на количество предложений из ЯДРА .

То есть, и то и другое являются средними ценами предложений: но либо ВСЕЙ БАЗЫ либо ее части - ЯДРА.

Не совсем так.
Смысл ядра: выделить те совокупности объектов, изменение цен которых (по мнению разработчиков методики) достаточно адекватно отражает изменение общерыночных цен.
Подобные идеи впервые были заложены в индекс Доу-Джонса, учитывающий изменение котировок не всех акций, которыми торгуют на бирже, а лишь акций небольшого количества вполне определенных фирм.
- - - - - -
Так что ядро мы определяем не для того, чтобы искать в нем среднюю цену. А для того, чтобы его тщательно анализировать. В частности, искать в нем "сгущения".
Вот в "сгущениях" и ищем среднюю цену.
Но это лишь половина дела.
Индекс должен показывать тенденции.
Поэтому мы каждый раз определяем каким образом эти "сгущения" изменяются во времени. При этом плавно переходим от долларов к процентам.
- - - - - -

До этого момента все исходные данные - это цены предложения.
Наш индекс учитывает (в виде параметров и вариаций алгоритма) еще и экспертные оценки размеров торга в отдельных сегментах рынка, а также статистику цен продаж.
- - - - -
И это тоже еще не все.
Инерционность процессов на рынке недвижимости очень велика, а значит индекс не может прыгать то вверх, то вниз каждую неделю в зависимости от изменения состава предложения.
Не может прыгать потому, что не может основная тенденция существенно меняться каждую неделю. Ибо не может киевская недвижимость одну неделю дорожать, следующую неделю дешеветь, а еще следующую снова дорожать (хотя какие-то, относительно небольшие и плавные, колебательные процессы вполне могут быть).
Поэтому используются математические методы, с помощью которых сглаживаются выбросы.
Такое сглаживание позволяет более четко выявить тренд, но одновременно затягивает процессы в случае резкого изменения ситуации.
- - - - - - - -
Что касается индекса ожидания, то это (грубо говоря) прогнозирование (экстраполяция) следующего значения индекса стоимости.

Цитата:

Если я правильно понял, 47 тысяч пришли на киевский рынок недвижимости из вне (из Алушты).
За них купили однокомнатную квартиру в Киеве.
Бывший хозяин однокомнатной добавил к ним еще примерно 23 тысяч и купил двухкомнатную за 70 тысяч. То есть, на этом этапе на киевский рынок недвижимости пришло уже 70 тысяч.
На эти деньги (не понятно: на все? на часть этих денег? на все + пополнение?) приобрели киевскую недвижимость (?).
Сложно сказать куда дальше направятся эти деньги. Но есть достаточно большая вероятность, что будут они и дальше ходить на киевском рынке недвижимости.
Да еще и пополняясь на отдельных этапах.

Собственно, это то, о чем мы неоднократно писали.

Деньги конечно же могут и дальше ходить по КРЖН, а могут и не ходить. Последний продавец может продать свою трёшку к примеру на левобережке и уехать к детям постоянно проживающих за рубежом. Или продавец решит помучится и купит воздух у КГС. Тогда цепочка ИМХО закроется.

Как по мне эта цепочка ещё показывает, что реальных денег на РН значительно меньше чем показывают некоторые "аналитики".

Так "аналитики" сказали бы - прошло 3 сделки на сумму 200 000 долларов (пусть гипотетическая третья сделка будет 83 000 долларов). А фактически живых денег было ИМХО 83 000 долларов. И если они ушли с рынка, рынку надо ждать пока очередной хомяк на Украине запустит новую цепочку на КРЖН.

Цитата:

Если я правильно понял, 47 тысяч пришли на киевский рынок недвижимости из вне (из Алушты).
За них купили однокомнатную квартиру в Киеве.
Бывший хозяин однокомнатной добавил к ним еще примерно 23 тысяч и купил двухкомнатную за 70 тысяч. То есть, на этом этапе на киевский рынок недвижимости пришло уже 70 тысяч.
На эти деньги (не понятно: на все? на часть этих денег? на все + пополнение?) приобрели киевскую недвижимость (?).
Сложно сказать куда дальше направятся эти деньги. Но есть достаточно большая вероятность, что будут они и дальше ходить на киевском рынке недвижимости.
Да еще и пополняясь на отдельных этапах.

Собственно, это то, о чем мы неоднократно писали.

Деньги будут гулять по рынку пока, либо не профукаются на машины и прочие безделушки, или пока какой отчаявшийся импотечник не закроет ими свой кредит. :-)> Эт раньше банки привносили деньги в РН, а ща тока отнимают. :-)>

Цитата:

Деньги будут гулять по рынку пока, либо не профукаются на машины и прочие безделушки, или пока какой отчаявшийся импотечник не закроет ими свой кредит. :-)> Эт раньше банки привносили деньги в РН, а ща тока отнимают. :-)>

не мешайте Владимиру (отредактировано) пребывать в своих снах. ибо КРЖН - лучшее вложение для денежных знаков. даже на этапе падения. и другого примнения этому самому ликвидному товару нет. пусть "солдатик" (на поле битвы за деньги аленей и хомяков) еще немного поспит. а то вдруг проснется со страшной головной болью - "это был сон!".

---
mc® - 7 дней RO. Фамильярность, неуважение к собеседнику.

Цитата:

Деньги конечно же могут и дальше ходить по КРЖН, а могут и не ходить. Последний продавец может продать свою трёшку к примеру на левобережке и уехать к детям постоянно проживающих за рубежом. Или продавец решит помучится и купит воздух у КГС. Тогда цепочка ИМХО закроется.

Как по мне эта цепочка ещё показывает, что реальных денег на РН значительно меньше чем показывают некоторые "аналитики".

Так "аналитики" сказали бы - прошло 3 сделки на сумму 200 000 долларов (пусть гипотетическая третья сделка будет 83 000 долларов). А фактически живых денег было ИМХО 83 000 долларов. И если они ушли с рынка, рынку надо ждать пока очередной хомяк на Украине запустит новую цепочку на КРЖН.

Примерно это я и говорю. Правда, немного другими словами.
Конечно, в данном конкретном случае, привнесенные деньги могут ходить по рынку и дальше, а могут и уйти с него.
Просто этот случай является типичным. Мы наблюдали нечто подобное уже много раз.
Суть такая: пришла на рынок какая-то сумма денег, и запустила целую цепочку сделок. В большинстве случаев на каждом очередном этапе люди добавляли свои накопления (20000-40000-60000), и решали свои жилищные проблемы.
Примерно так, как Вы и написали: на три семьи было живых денег 83000. Но за эти деньги они купили-продали квартир на 200000.
Если эти 83000 будут ходить на рынке и дальше, то на них купят квартир уже не на 200000, а значительно больше. К тому же необходимо учитывать, что у обменщиков-улучшателей обычно есть и свои накопления.

Я бы в настоящий момент тыс бы за 40 двушку на Нивках взяла бы...а пока жду, и увеличиваю накопления.

Цитата:

Примерно это я и говорю. Правда, немного другими словами.
Конечно, в данном конкретном случае, привнесенные деньги могут ходить по рынку и дальше, а могут и уйти с него.
Просто этот случай является типичным. Мы наблюдали нечто подобное уже много раз.
Суть такая: пришла на рынок какая-то сумма денег, и запустила целую цепочку сделок. В большинстве случаев на каждом очередном этапе люди добавляли свои накопления (20000-40000-60000), и решали свои жилищные проблемы.
Примерно так, как Вы и написали: на три семьи было живых денег 83000. Но за эти деньги они купили-продали квартир на 200000.
Если эти 83000 будут ходить на рынке и дальше, то на них купят квартир уже не на 200000, а значительно больше. К тому же необходимо учитывать, что у обменщиков-улучшателей обычно есть и свои накопления.

В макроэкономике называется денежный мультипликатор. Он выше, когда меньше склонность к сбережениям. А сейчас склонность к сбережениям такая, что скупой рыцарь позавидовал бы