фундаментальный анализ рынка недвижимости

. По-моему такое определение вносит путаницу - тогда неясно почему спрос-предложение определяет цены. Ведь небольшого предложения недостаточно для высоких цен, еще нужен высокий спрос.
QUOTE(anglorus)Забавная формула...
Если уж Вы говорите о теоретических пределах, то нижняя цена вполне может быть ниже себестоимости.
Деньги тот же товар и вполне возможен аукцион на продажу, скажем, 100 000. Где "меновой стоимостью" выступит наиболее приемлемый вариант квартиры (например).

Если предположить что в Киеве 100тыс семей могли бы купить 100тыс квартир по себестоимости, а квартир всего 10тыс - то было продано 10 тыс квартир по себестоимости. Если же, некая часть все же могла предложить большую сумму, то в условиях дифицита они бы, очевидно, это сделали.

Другой пример...
А если предположить что в Киеве ежегодно продается 30 000 квартир и большинство "первых" покупок - спекулятивные (остальное фактически обмены).
То при исчезновении спекулятивных денег количество сделок стремится к нулю. Зато остается огромное количество желающих иметь квартиру.
И "платежеспособный спрос" проводит аукцион на продажу своих средств за квадратные метры.

Из-за различных толкований одних и тех же слов люди устраивали войны. Юристы проводят десятки, а то и сотни часов оттачивая определения терминов в договорах. Нечеткость определений является основной проблемой в коммуникации с клиентами. А вы «спрос – он и в африке спрос», ну да ладно. Надеюсь никто не будет спорить что спрос-предложение определяет цену? Если вы говорите что спрос определяется покупательной способностью, то тогда я вас спрошу что такое «покупательная способность»? Я так понимаю если квартира стоит 10.000, то спрос с покупательной способностью – это все люди которые могут заплатить 10.000. А если стоит 100.000, то значит спрос – это все люди которые могут заплатить 100.000. Так? Но, тогда мы по-сути говорим что спрос определяется ценой, что неверно потому как цена есть функция от спроса, а не наоборот. Более того, если вы привязываете спрос к цене, то задача определения цены вообще не решается, для решения нужно чтобы и спрос и предложение не зависили от цены.

- Москва 21,4 кв.м жилья на человека;
- Париж (собственно город) 28кв.м жилья на человека;
- Берлин 33 кв.м жилья на человека;
- Рим 34,5 кв.м жилья на человека;
- Вена 36,5 кв.м жилья на человека.

Финский источник //www.hel2.fi/Tietokeskus/julkaisu ... en_net.pdf
дает такие данные за 2004 год
Хельсинки 33,7 кв.м на человека;
Регион Хельсинки 34,7 кв.м на человека;
Вся страна 37,1 кв.м на человека.

Надо полагать, что с тех пор количество квадратных метров на человека увеличилось

Может быть у других участников есть данные по количеству квадратных метров на человека в различных городах мира?
Если есть, поделитесь с собеседниками, плиз.

Любопытные ссылки появляются если ввести в Гугле выражение «обеспеченность жильем». Вот например из Википедии для Испании:

Обеспеченность жильем : в среднем на каждого испанца приходится 45 м2 общей площади жилья (2005 г). Для сравнения : в России на каждого россиянина приходится в среднем по 20.5 м2, в Болгарии и Венгрии - по 30 м2, в Ирландии - 33 м2, в Португалии - 36 м2, во Франции - 37 м2, в Германии - 44 м2, в Дании - 52 м2, в Люксембурге - 53 м2, в Швеции и Бельгии - по 55 м2. Доля собственников жилья составляет 87 % населения, по этому показателю Испания занимает 1-ое место в Евросоюзе.



А вот что я нашел по-поводу Украины, оказывается государство заботится о гражданах:



В течение 15 лет украинцы будут обеспечены жильем

Строительная палата Украины (СПУ) подготовила законопроект «О государственной поддержке обеспечения граждан жильем и развитии жилищного строительства», которым предусматриваются государственные стандарты обесечения граждан жильем…



… Руководство Строительной палаты считает, что реализация предложенного законопроекта позволит в течение 15 лет повысить уровень обеспечения граждан жильем с 21,5 кв. м до 31,5 кв. м, что отвечает показателям обеспечения жильем в постсоциалистических странах Центральной Европы. Принятие закона позволит значительно повысить уровень доступности жилья для широких слоев населения и существенно повысит экономическую активность на внутреннем рынке.



Полная статья вот здесь.

//www.ukrbiznes.com/news/construction/24 874.html



Кстати, написана статья 15го января 2007

Но, тогда мы по-сути говорим что спрос определяется ценой, что неверно потому как цена есть функция от спроса, а не наоборот.  Более того, если вы привязываете спрос к цене, то задача определения цены вообще не решается, для решения нужно чтобы и спрос и предложение не зависили от цены. Ціна визначається пересіченням двох кривих пропозиції та попиту.

Из Википедии
Київ, столиця України, одне з найбільших міст Європи. Розташований на р. Дніпро. Населення Києва становить приблизно 4130 тис. осіб[1] (без урахування приїжджих - 2661 тис.[2]). Площа міста - 839 км². Разом з передмістями утворює Київську агломерацію із сукупним населенням 5206 тис. мешканців. Київ є окремою адміністративно-територіальною одиницею в складі України, його статус визначається спеціальним законом. Також Київ є адміністративним центром Київської області.
[/size]
Это для общего развития.

[size=1]После прослушивания лекции по спросу, перейдем к эластичности. Просим.
Так и до типов рынков доберемся.

Эксперт подсчитал это по среднему потреблению хлеба
==============


В среднем в Киеве проживает 4 миллиона 130 тысяч жителей, заявил директор аналитико-исследовательского центра "Институт города" Александр Сергиенко.

Так как достоверных данных о реальном количестве жителей Киева нет, эксперт предложил методику исследования по среднему потреблению хлеба, пишет Газета по-киевски.

Согласно исследованиям Госкомстата, средняя величина потребления хлеба в Киеве составляет 5,4 кг в месяц. Учитывая годовые объемы производства хлеба, удалось подсчитать, что в Киеве проживает 4,13 миллиона человек.

Эта цифра не учитывает сезонные колебания, однако она существенно отличается от данных официальной переписи.
==================
Один екзперд посчитав кіко хліба ми їмо. Геніально!
Я зїдаю батон за день. Та ще півчорного українського. За місяць виходить 30 кг. Може краще жетони в метро порахувати, кіко за день їх накапає, можливо точніше проксі буде.

І ще, у вікіпедії море помилок. наприклад , дану фразу тре було читати ""з врахуванням приїзджих". Бо виходить що з приїзджими аж 6 лімонів населення в Київі. Дас іст хвантастішь.

ой, ребята, расслабтесь. если они примут этот закон + тарифы-уверен, что с ценами что-то случицца-(((

Призрак налогов ходит по стране

20.01.2007 16:00



Годовой налог на квартиру, скажем, стоимостью в 220 тыс. долларов составит 11 000 гривен.

Стоило Виктору Ющенко в декабре нынешнего года заявить о том, что он "большой сторонник введения налога на недвижимость и отнесения его к местным налогам", как депутаты от "Нашей Украины" внесли соответствующие законопроекты.

Авторов двое – Сергей Бычков и Владимир Стретович. Законопроектов также два – "О налоге на имущество юридических лиц" и "О налоге на имущество физических лиц". То есть, после принятия данных документов обидно не будет никому. Потому что платить будут все.

Вкратце о предлагаемых нововведениях для юрлиц. Авторы законопроекта предлагают включить в объекты налогообложения всю недвижимость и другие основные и непроизводственные фонды, в том числе имущество, которое передано во временное пользование. Базой налогообложения установлена среднегодовая балансовая стоимость имущества. Налоговый период составляет квартал для нерезидентов и год для резидентов Украины. Ну а сам налог составляет 1,5% от базы налогообложения и платится в общегосударственный бюджет.

Физлицам "повезло" не меньше. В отличии от нашумевшего законопроекта Цушко , авторы решили не устанавливать минимальную планку стоимости. То есть платить будут все без исключения: и бабка в Тернопольской области с общей рыночной стоимостью жилья в 500 долларов, и миллионер из Киева. Однако в нынешнем варианте законопроекта наконец-то выписан достаточно вменяемый дифференцированный подход к ставке налога.

Как и в прошлом проекте от уплаты налога не будут освобождаться пенсионеры. Льготы будут предоставлены лишь различным категориям инвалидов, чернобыльцам, ветеранам и т.п. Причем освобождаться от уплаты налога данные категории населения будут лишь в том случае, если стоимость их имущества составит не более 400 тыс. грн. То есть, на практике, льготник будет платить налог на недвижимость, если в его владении находится однокомнатная квартира где-то на Оболони. В целом же расценки будут выглядеть примерно следующим образом.

Собственник халупы, скажем, где-то на Черкасчине, стоимостью в 3 000 долларов ежегодно будет обязан заплатить максимально 7,5 гривень. Житель райцентра с двухкомнатной квартирой стоимостью в 30 000 долларов – максимально 300 гривень. Киевлянин, владеющий двухкомнатной квартирой стоимостью 120 000 долларов – максимально 3000 гривень.

Ну а кто имеет более приличную квартиру поближе к центру, скажем, стоимостью в 220 000 долларов, будет платить 11 000 гривень. Налог платится каждый год, не позднее 11 марта и идет в местные бюджеты, нынешний уровень наполнения которых оставляет желать лучшего. Его введение коснется также и тех, кто своего жилья не имеет. Ведь компенсировать финансовые потери владельцы квартир, сдающих жилье в аренду, будут за счет арендаторов. В целом, законопроект для физлиц, несмотря на будущие очевидные финансовые проблемы большинства плательщиков, пока что являет собой один из наиболее соцориентированных из предложенных вариантов и может быть поддержан депутатским корпусом и подписан Президентом. Ведь "регионалы" вряд ли будут против. Правительство планировало ввести налог на недвижимость, правда, с 2009 года, а не с 2008, как предлагают Бычков со Стретовичем. Однако вряд ли парламент устоит перед искушением ввести новый налог и наполнить хоть чем-то местные бюджеты. Ведь до выборов еще далеко, а, значит, население еще не превратилось в электорат и время подачек и социальных подарков пока еще не наступило.

І ще, у вікіпедії море помилок. наприклад , дану фразу тре було читати \"\"з врахуванням приїзджих\". Бо виходить що з приїзджими аж 6 лімонів населення в Київі. Дас іст хвантастішь.Без урахування приїзджих - 2,6, написано ясно (згідно статистики), з приїзджими 4,13, що тут не ясного, чи пан Флуман читає тільки як ясно йому, наприклад, про 150000 (і серед них, звичайно, геніальний пан Флуман, адже бути одним з 150000, значно крутіше, ніж одним з 1500000, чи не так)?

Фантастіш-фантастіш..., як така "мудра людина", а ще не мільйонер, а всего один із 1500000 приїзджиш, хоча якщо не враховувати дітей, то мабуть один із 1000000?

Славентий, я тоже сперва так подумал, но потом, перечитав проекты законов, сменил точку зрения.

Проект Закону про податок на майно юридичних осіб
//gska2.rada.gov.ua/pls/zweb_n/web ... 3511=29274

Недостатки очевидны
1) нет прогрессии за лишние/инвестиционные квартиры
2) ставка налога формулируется в лучших традициях при цене свыше миллиона от 0.5 до 1% в год. Думаю, большинство инвесторов особо не напрягутся под этой ношей, т.к. доход от аренды все же выше чем 1% годовых. Более всего пострадают не инвесторы, а счастливые владельцы унаследованной недвижки.
3) Факт того, что отчисления с физлиц идет в местный бюджет, стимулирует эти самые местные власти удерживать цены на недвижку чем повыше, т.к. чем больше цены, тем больше бюджеты (из которых можно украсть) и тем больше могут быть откаты при "недооценке" собственности.

Владимир ,в Пекине 20 квадратов на человека и цена 850 долларов, в Киеве тоже 20 квадратов и цена 2500. Не хватает строителей в Киеве и не будет хватать в будущем.

По поводу приезжих я пітался анализировать в предыдущих постах. Цифра в 150000 тысяч это примерный объем мигрантов в год, но среди них много сезонных которые торгуют на рынках работают охранниками, то есть живут не полную неделю в Киеве . Официальная статистика, что приезжает 50-60 тысяч в год, включая студентов, которых прописывают в общежитиях, а уезжает из Киева 20-30 тысяч человек последние 2-3 года. Но Вы думаете в Пекине меньшая миграция , когда в селах у них 400 млн человек , а у нас только 13.

Насчет потребления хлеба, я на протяжении 5 лет изучаю тенденции потребления на аграрном рынке Украины. С увеличением уровня доходов потребление хлеба уменьшается, что подтверждается статистикой. Цифра в 5.4 килограмма не соответствует действительности, потому что

1. В статистике используется понятие не хлеб, а хлебобулочные изделия

2. В 2005 году потребление в городах составляло 9.6 кг на человека, в селах 11.8

3 В 2005 году производство хлебобулочных изделий в Киеве составляет 268 тысяч тонн, 20-30 % этого рынка составляет привозной хлеб и продаваемый без отражения в статистическом учете. Общий объем потребления около 350 тысяч тонн, которые составляют 350 миллионов кг.,разделив на (9.6*12 месяцев=115.2 кг в год) получаем 3.04 миллиона человек. При это я не учел сколько хлеба могут съесть люди, которые проезжают транзитом или живут не более 1-2 дней, поэтому где-то 5% населения можно смело отнять. Получаем 2.85 миллиона человек. О каких 4.2 миллиона может идти речь.

Дались вам эти булки. Тогда уж сравните количество человеко-булок на квадратный метр в долларовом эквиваленте принимая во-внимание что средний китаец весит в полтора раза меньше чем средний украинец, но украинец размножается в два раза быстрее, в то время как каждый третий китаец сьедает вместе с булкой тарелку риса, а проезжающие корейцы не едят булки вообще.

Я б ще добавив, те, що у Києві ціна не хліб регульована, а подалі від Києва - ні, і там ціна на нього вища.

Я як їду в село, то купую батон, по буханці білого і чорного.
Крім того бачив, як народ в електричку хліб несе мішками.
Також підприємці його возять машинами продавати по навколишнім селам.

Да, вот так они и жили...

Вы тут спорите, а ответьте на вопросик. Раз у нас безумный спрос на жилье и его всем жутко не хватает (строят мало, предложений на вторичке тоже мало). Так почему же квартиры месяцами продаются и никто их не покупает (возьмите Авизо и сами поглядите)? Ведь всем приезжим нужно где-то жить?

Вот к примеру квартира по адресу Жукова 24а
Авизо от 30.01.07 //aviso.ua/a/Cn.aspx?r=2238&i=-214746938 5&pg=2
Авизо от 07.11.06 //aviso.ua/a/Cn.aspx?r=2238&i=-214746939 9&pg=3

Неужели за 3 месяца нельзя было продать квартиру раз такой безумный спрос? Но ее никто не покупает и при этом цена на квартиру все увеличивается!

Ответ прост. Цена не соответствует спросу. Бывают квартиры которые годами не продаются, а в базах висят и хозяева их продают. Просто хотят, например, за двухкомнатную, типа под нежилой, трехкомнатную. Или еще какие причины любви к своей квартире заставляют выставлять ее дороже рынка.
Ситуации бывают самые тупейшие и такие примеры вы найдете всегда. Для того статистика и есть, чтоб отслеживать реальный общий, а не частный тренд.

С декабря присматриваюсь к квартиркам, просмотрела 14 вариантов, на сегодня ни один из них не продан. Выбирала только наиболее выгодные варианты 2-шек по цене до 115 тыс. в приближенных к метро районах. Висят все, цену уступают при личной встрече до 5-7%. Делайте выводы.

Kaniroga
-- Раз у нас безумный спрос на жилье и его всем жутко не хватает (строят мало, предложений на вторичке тоже мало). Так почему же квартиры месяцами продаются и никто их не покупает --

я сам купил в декабре квартиру. выбирал с августа! надо сказать что не в киеве-сумы. в августе цена двушек была в среднем 26-27 к ноябрю подошла до 34-36... действительно многие квартиры продавались почти год! объяснение тому - обмен на другое жилье. ведь людям нет смысла продавать дешевле! они тогда не купят больше площадь или не разъедуться...все повышение идет с однокомнатных...но самое интересное что в центре города (в сумах) квартиры уходят за неделю! я купил когда хозяин дал объяву на ТРЕТИЙ день! в этом же доме продалась двушка по цене 1200 /м2 /без балкона/при средней цене 900/м2 за неделю!
в центре в нормальном спальном районе всегда жилье будет стоить дороже и ликвиднее!