Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Нет, я не об этом. Вы сдали квартиру в новеньком доме, со свежим ремонтом и новой техникой-мебелью. И у вас получается 9%, и вы считаете это как средний показатель. А для корректного расчета доходности недвижимости вам нужно взять весь период окупаемости вашей инвестиции (10-12 лет), все расходы за этот период, инфляцию за этот период и реальный период аренды. И исходя из этого считать % доходности. А не исходя из первых месяцев, сейчас у вас доходность максимальная

Цитата "net_uma":

Познякижилстрой с их Мхитарян тауэрс

Соглашусь с Turandohta, тоже жду уже лет 5 появления нормального современного жилья. Речь не о пафосе, стеклянных переходах и парках на крыше. Но судя по тому, что современным считается именно это, - видимо такой менталитет.

Речь о ЖК, использующих альтернативные источники энергии, например солнечные батареи, многоуровневые системы фильтрации воды, биометрию доступа, инновационную систему тёплого каркаса и сортировки мусора, имеющих в 1,5 раза больше парковочных мест, чем квартир. Имеющие автоматизированные пункты контроля инженерными системами дома, современные детские и спортивные площадки, спортзал. Ну и конечно хорошую тепло/звукоизоляцию и соответственные материалы при строительстве.

Как в Европе или Прибалтике, при чем такое жилье не считается бизнес или элит классом, это просто уже стает нормой. У нас пока только в некоторых домах и то частично.

И вот если у нас начнут строить с таким подходом, то для уже построенных бизнес/элит резиденсов/тауеров/липок дно еще не наступило..)

Цитата "Turandohta":

Есть пара "элиток", которые меня интересуют в первую очередь малоэтажностью. При не самой заоблачной стоимости и 100% готовности там все еще много непроданных квартир. Как по мне, это показатель затоваренности рынка.

Есть еще одна вещь, которая может показаться пародоксальной. Но в Киеве нет нормального современного жилья. И если вдруг появится застройщик (может из имеющихся), который захочет качественно изменить новое жилье, то спрос на уже построенные башни будет падать.
Особенно, на те дома, где смарт квартиры.

Сейчас в Украине падающий рынок недвижимости (ну или уже на дне ), элит и среднее жилье по ценовой категории не продаваемо почти, это узкий сегмент спроса (на сегодня), трудно застройщику запустить проект в этом сегменте и угадать с концепцией и соизмеримым бюджетом.
А вот в эконом сегменте есть спрос до сих пор, и со всеми минусами концепции несовременности, разлетаются квартиры в таких комплексах на ура.
Вот когда пойдет рост в экономике Украины, тогда и востребованность квартир сместиться в среднюю ценовую категорию стоимости квартир (соответственно и площадь квартир не смарт востребована будет, а что то среднее).

Цитата "Комок Грусти":

Речь о ЖК, использующих альтернативные источники энергии, например солнечные батареи, многоуровневые системы фильтрации воды, биометрию доступа, инновационную систему тёплого каркаса и сортировки мусора, имеющих в 1,5 раза больше парковочных мест, чем квартир. Имеющие автоматизированные пункты контроля инженерными системами дома, современные детские и спортивные площадки, спортзал. Ну и конечно хорошую тепло/звукоизоляцию и соответственные материалы при строительстве.

Да, примерно так. В Венгрии поставили задачу снизить зависимость от газа в течение ... врать не буду, забыла к какому году. Сейчас активно строят многоэтажки на геотермальном отоплении, с воздушными насосами, обещают нулевые затраты по отоплению и подогреву воды. Стены и потолки делают какие-то двойные, так, что тепло идет в стенах и по потолку. В общем, я еще не разобралась в этом, но мой дом с индивидуальными газовыми котлами и счетчиками газа - пройденный этап. Парковка под домом на все квартиры, зеленый закрытый двор с ландшафтным дизайном - этим уже никого не удивишь, после 2000 г строятся по такому стандарту. Теперь экология на первом месте.
Еще момент. Высотное строительство в исторических районах - просто варварство и в Европе оно не приветствуется. В Будапеште высота застройки определена каждым районом отдельно и исключений не бывает. Есть районы, где выше 3 этажей построить не получается. Строят.
И еще, окружающее пространство. Ровные тротуары - это какой-то враг постсоветских градоначальников. Про доступность для маломобильных граждан вообще умолчу.

Цитата "инвестор из 8":

А вот в эконом сегменте есть спрос до сих пор, и со всеми минусами концепции несовременности, разлетаются квартиры в таких комплексах на ура.

А почем эти квартиры, что разлетаются на ура?

Цитата "Turandohta":

А почем эти квартиры, что разлетаются на ура?

В 2015 году- 18-25.000$
В 2016 году- 20-27.000$
В 2017 году- 24-30.000$

Это стартовые цены однушки(36-44 кв.м) в экономсегменте с котлавана на правом берегу не за окружной Киева.
Именно на них есть непрекращающийся спрос и продажи идут постоянно.
Как можете заметить именно на них последние 2 года идет рост цен (по моим наблюдениям по этой категории квартир дно было 2 года назад).
На более крупных метражах квартир и на более приближенных к центру Киева, стагнация или падение цен продолжается по сей день.

Это сугубо мои наблюдения.

Цитата "инвестор из 8":

В 2015 году- 18-25.000$
В 2016 году- 20-27.000$
В 2017 году- 24-30.000$

А какая средняя зарплата по Киеву и какая коммуналка в такой квартире 36-44 кв.м. (с отоплением)?

Вот еще нашла. Может кто-то прокомментирует
https://nashkiev.ua/novosti/v-stolitse-snesout-neskol-ko-tysyach-hrouschevok.html?in_parent=novosti

По хрущовкам. Без изменения законодательства делать такие проекты не выгодно в кубе. Там, где сейчас проживает одна семья в хрущевской квартире, моментально появляется 5 прописанных семей, все сразу друг с другом разведены, все беременны, и их всех нужно расселить по отдельности. Но даже после того, как вы нашли решение по расселению, появляется один дедушка, который своим упорством блокирует весь дом и вы долго с ним судитесь. Кому из застройщиков это надо?
Но если изменят законодательство и такие кварталы построят - это означает тысячи новых квартир на вторичном рынке, цены существенно просядут, особенно в этом районе

[quote="Turandohta"]
А почем эти квартиры, что разлетаются на ура?

До миллиона можете купить однушку в доме бизнес класса в центральных районах

Цитата "NIvan":

До миллиона можете купить однушку в доме бизнес класса в центральных районах

Вы какой-то конкретный дом имеете в виду?

Цитата "NIvan":

Но если изменят законодательство и такие кварталы построят - это означает тысячи новых квартир на вторичном рынке, цены существенно просядут, особенно в этом районе

В статье написано так:
"Сообщается, что всем жителям, дома которых пойдут под снос, будет предложено переехать в новостройки с аналогичной площадью и современной планировкой. Отказаться, согласно закону, от такого предложения владельцы устаревшего жилья не имеют права."

Еще один момент. А есть в том районе - Лесной - много уже построенного жилья?

Цитата "Turandohta":

Вы какой-то конкретный дом имеете в виду?

А вам нужны конкретные адреса или в целом говорим о рынке?

Цитата "Turandohta":

В статье написано так:
"Сообщается, что всем жителям, дома которых пойдут под снос, будет предложено переехать в новостройки с аналогичной площадью и современной планировкой. Отказаться, согласно закону, от такого предложения владельцы устаревшего жилья не имеют права."

Еще один момент. А есть в том районе - Лесной - много уже построенного жилья?

Как раз на метро Черниговская реализуется первый городской проект комплексной реконструкции квартала (вместо Соцгородка, послевоенной немецкой застройки). Расселение заняло чуть ли не 15 лет, никакой комплексности уже нет, тому что суды с жильцами идут медленно, и строят там, где суды закончились. Там высотки, и будут ещё. И в целом в районе строят, конечно

Цитата "NIvan":

А вам нужны конкретные адреса или в целом говорим о рынке?

Не видела в центре до миллиона однушки в бизнесе.

Цитата "NIvan":

суды с жильцами идут медленно,

Т.е. в статье неправда и отказаться от предложенного варианта переселения могут?
Меня это интересует по аналогии с программой реновации в Москве. Под нее изменили законодательство. Это раз. И на нее уйдут (в том числе) излишки жилья, которое построили и не смогли реализовать. Это два. Ищу, есть ли подобные моменты в киевском переселении.

Цитата "Turandohta":

Не видела в центре до миллиона однушки в бизнесе.

https://m.novostroyki.lun.ua/жк-mirax-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-time-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-west-house-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-sunrise-house-киев

Цитата "Turandohta":

Т.е. в статье неправда и отказаться от предложенного варианта переселения могут?
Меня это интересует по аналогии с программой реновации в Москве. Под нее изменили законодательство. Это раз. И на нее уйдут (в том числе) излишки жилья, которое построили и не смогли реализовать. Это два. Ищу, есть ли подобные моменты в киевском переселении.

Год назад тоже говорили о необходимости такого законопроекта, но ничего не принято. //zib.com.ua/ua/pda/126801.html
И Украина - не Россия, тут так просто такой проект не протолкнешь. Если даже в России бунтовали и договорились вначале сносить те дома, где большинство за снос. А что говорить про Украину.

Цитата "NIvan":

Год назад тоже говорили о необходимости такого законопроекта, но ничего не принято. //zib.com.ua/ua/pda/126801.html
И Украина - не Россия, тут так просто такой проект не протолкнешь. Если даже в России бунтовали и договорились вначале сносить те дома, где большинство за снос. А что говорить про Украину.

Почитаю по ссылке.
Кстати, в Москве и по старому закону ветхое жилье могли снести без соблюдения, как минимум, районности.
Может у вас по ветхому жилью тоже есть менее гуманный вариант закона.

Цитата "NIvan":

https://m.novostroyki.lun.ua/жк-mirax-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-time-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-west-house-киев
https://m.novostroyki.lun.ua/жк-sunrise-house-киев

Это считаются хорошие районы, да?
Посмотрю, посмотрю, как они там разлетаются.