Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата "Юлия_Ф":

Про квартиры "не в Киеве" я вообще молчу..Области у нас никогда особо не ценились, что сейчас боюсь даже представить..

Да тут и представлять особо не нужно - люди либо ждут годами, либо продают за копейки, если уж очень припекло. Очень редко бывает, что продали за нормальные деньги и быстро.

Цитата "Griff":

В топку эту статистику. Покажите мне статистику по отдельно взятым застройщикам. Потому что у мелких застройщиков может быть всё плачевно, а у пятёрки крупнейших наоборот продажи растут.

В топку ваше заявление что у крупных застройщиков продажи растут, а у мелких падают.
Поведайте также какая доля мелких застройщиков? Вы на мелких застройщиков видимо через увеличительную линзу расматривали, что вам доля мелких застройщиков большой показалась?
Никонов с КАН говорил что продажи падают, а у вас почему-то " у пятёрки крупнейших наоборот продажи растут."?
Смотрим насколько упали продажи на первичке.

Цитата "Юлия_Ф":

В том то и дело, что общая статистика действительности не отражает..Сейчас застройщиков без имени сколько развелось..Ориентироваться все равно нужно на сильных мира сего..

Подкрепите плиз свои слова цифрами - "В том то и дело, что общая статистика действительности не отражает..Сейчас застройщиков без имени сколько развелось"? А то как -то ваш аргумент - "многА мелких застройщиков" - без цифр не неубедителен.

Цитата "Вадим_1989":

В топку ваше заявление что у крупных застройщиков продажи растут, а у мелких падают.
Поведайте также какая доля мелких застройщиков? Вы на мелких застройщиков видимо через увеличительную линзу расматривали, что вам доля мелких застройщиков большой показалась?
Никонов с КАН говорил что продажи падают, а у вас почему-то " у пятёрки крупнейших наоборот продажи растут."?
Смотрим насколько упали продажи на первичке.
[attachment=0]КРЖН сделки 1кв. 2016 и 2017.jpg[/attachment]

За 2016год было сдано 20000 квартир. т.е. 18000 стоят не проданные?
https://cdg.com.ua/public/files/obzory/IH_2017.pdf

Цитата "dacha_rus":

За 2016год было сдано 20000 квартир. т.е. 18000 стоят не проданные?
https://cdg.com.ua/public/files/obzory/IH_2017.pdf

Нет не 18 тыс.
Продажи в домах сданных в эксплуатацию в 2016 стартовали в основном в 2014.
Значит ориентировочно в 2014 и 2015 в домах сданых в эксплуатацию в 2016 4-4.4 тыс квартир.
Итого выходит что в домах сданых в эксплуатацию в 2016 из 20 тыс. квартир были реально проданы ориентировочно 6-6.4 тыс. квартир.

хорошо. 2/3 получается ни чьи. т.е в каждом из домов сданых в 2016 от 20-80% квартир до сих пор принадлежит застройщику? вы хоть понимаете, что это бред? он ведь будет вынужден взять их на баланс.

Цитата "VHolod":

Сильные тоже могут оказаться колоссами на глиняных ногах. По застройщикам не приведу пример, а вот по банкам очень хорошо помню: Украина, УкрПром, Дельта - и список павших далеко не мелких банков можно продолжить. Элита-центр - тоже не мелкой рыбехой была.

так якщо на слабких орієнтуватись не можна, на сильних також не можна, як тоді робити прогнози і висновки?)

Цитата "Это я тут":

Объекты нужно анализировать и конкретную ситуацию у застройщика в данным момент времени. С крупными сложнее, но у мелких это легче отследить. Например, если застройщик мелкий, но у него строится объект со всеми документами, следующий объект (или который он строит параллельно, а может и пару) вполне ликвиден, и тоже со всеми документами, плюс могут быть какие-то другие доп положительные моменты типа собственного производства. Плюс объектом может быть дом в ЖК, где первые секции уже сданы, но в этом случае желательно чтобы это была и не последняя секция в объекте. В целом видно тоже застройщик строит чтобы достроить или чтобы имитировать строительство. Также косвенным признаком является отсутствие грубых нарушений со стороны застройщика там, где можно не нарушать (обычно если идут нарушения, то они идут тотально - типа горит хата, гори и сарай). В общем, есть целый ряд косвенных признаков, которые как бы прямого отношения к делу не имеют, но вместе с тем, неплохо характеризуют объект.
И у крупных застройщиков запросто могут быть какие-то отдельные проблемные объекты. Иногда из-за этих объектов создают фиктивную организацию, на которую вешают всех собак - такой себе козлик отпущения грехов. Как пример, Житлоинвест разделился на Житлоинвест и Житлоинвест УКБ как раз по этой самой причине. При этом Житлоинвет УКБ теперь типа белый и пушистый, а Житлоинвест - сборище мерзавцев. И то, что эти организации находятся в одном здании и даже имеют общую бухгалтерию, делу не мешает.
Это я все к тому, что анализируйте конкретные объекты, а не меряйте какой застройщик самый-самый. Ну понятное дело, что если репутация застройщика дрянь, то чуда от него можно не ждать. Сейчас речь о хороших, а не о плохих.

зрозуміло, що в ідеалі треба дивитись і аналізувати кожного забудовника і його проект окремо..але якщо ми говоримо про загальний прогноз по будівельній галузі, висновки будуються на середніх показниках і з огляду на усіх гравців ринку, хіба не так?)

Цитата "Вадим_1989":

Нет не 18 тыс.
Продажи в домах сданных в эксплуатацию в 2016 стартовали в основном в 2014.
Значит ориентировочно в 2014 и 2015 в домах сданых в эксплуатацию в 2016 4-4.4 тыс квартир.
Итого выходит что в домах сданых в эксплуатацию в 2016 из 20 тыс. квартир были реально проданы ориентировочно 6-6.4 тыс. квартир.

В эконом сегменте сейчас дома быстрее заселяются чем раньше. И пустые точно не стоят. Был кстати когда то на этом форуме эксперт, так вот он заселяемость новостроя вначале определял по застеклённым балконам, а потом по количеству окурков под окнами. Вот такое вот неожиданное решение.

А я так и не смогла найти объект в центре. Почти все стройки очень высокие, некрасивые по архитектуре, по некоторым документы не в порядке, некоторые неизвестно когда продадутся, есть риск годами жить среди ремонтов.
Буду смотреть вторичку. Или ждать, может зайдут какие-нибудь европейцы - как финны в Питере, например. Может тогда появятся красивые проекты.
И да, ценам вниз! )))

Цитата "Это я тут":

И у крупных застройщиков запросто могут быть какие-то отдельные проблемные объекты. Иногда из-за этих объектов создают фиктивную организацию, на которую вешают всех собак - такой себе козлик отпущения грехов. Как пример, Житлоинвест разделился на Житлоинвест и Житлоинвест УКБ как раз по этой самой причине. При этом Житлоинвет УКБ теперь типа белый и пушистый, а Житлоинвест - сборище мерзавцев. И то, что эти организации находятся в одном здании и даже имеют общую бухгалтерию, делу не мешает.

Житлоинвест создал фк по той же причине, что кгс родил аркаду - необходима была организация собственной фк для привлечения средств. И в начале 2000 они привлекали деньги только так. И на все случаи у них была железная отмазка - мы не строим, это все укб накосячил. А укб посылал всех на. Потом схема поменялась и взаимодействие стало не настолько явным. И укб и кгс стали брать деньги на прямую.

Цитата "Turandohta":

А я так и не смогла найти объект в центре. Почти все стройки очень высокие, некрасивые по архитектуре, по некоторым документы не в порядке, некоторые неизвестно когда продадутся, есть риск годами жить среди ремонтов.
Буду смотреть вторичку. Или ждать, может зайдут какие-нибудь европейцы - как финны в Питере, например. Может тогда появятся красивые проекты.
И да, ценам вниз! )))

А что искали, если не секрет? В центре и места-то особо не осталось, чтобы активно строить.

Цитата "Taras_Pe":

А что искали, если не секрет? В центре и места-то особо не осталось, чтобы активно строить.

Ага, Арсенал, Артёма и ещё десяток промзон.

Цитата "Taras_Pe":

А что искали, если не секрет? В центре и места-то особо не осталось, чтобы активно строить.

Искала небольшую квартиру в новом доме. В уже обжитых домах маленьких площадей нет. Строящихся очень мало.
Смотрела на стройку на месте Сенного рынка - много вариантов планировок, варианты этажности. Мутно с разрешениями.

Потом смотрела А52. Слишком высокие корпуса.

Какие-то еще новостройки между Бульварно-Кудрявской и Артема. Невнятные.
Доползла по карте до Львовского квартала - не центр, но место почти устраивает. Они внезапно увеличили этажность. Да и место, если присмотреться, какой-то закуток.
На этом этапе разочаровалась в самой идее дома по современной технологии.

Все смотрела виртуально. В Киев приеду только в октябре. Попробую посмотреть несколько квартир в самом центре, в старых домах.

Цитата "ЛысыйИнвестор":

В эконом сегменте сейчас дома быстрее заселяются чем раньше. И пустые точно не стоят. Был кстати когда то на этом форуме эксперт, так вот он заселяемость новостроя вначале определял по застеклённым балконам, а потом по количеству окурков под окнами. Вот такое вот неожиданное решение.

Странно слышать ваши слова -" И пустые точно не стоят." Разве тут кто-то говорил что дома стоят пустые? Говорится что заселению в домах продано менее половины квартир.

Цитата "Вадим_1989":

Странно слышать ваши слова -" И пустые точно не стоят." Разве тут кто-то говорил что дома стоят пустые? Говорится что заселению в домах продано менее половины квартир.

Я думаю что в каждом доме построенном позже 2005 года, стоит пустыми от 5 до 15% квартир.

Цитата "ЛысыйИнвестор":

Я думаю что в каждом доме построенном позже 2005 года, стоит пустыми от 5 до 15% квартир.

В смысле не проданы?
В моём (2013г.) ни одной. Знаю так как занимался установкой домофонов. И в большинстве других киевских домов более 3х лет, думаю, тоже.

Цитата "Romson":

В смысле не проданы?
В моём (2013г.) ни одной. Знаю так как занимался установкой домофонов. И в большинстве других киевских домов более 3х лет, думаю, тоже.

Стоят пустыми значит стоят пустыми. По разным причинам. В новостройках в аренде минимум одна треть.

Цитата "ЛысыйИнвестор":

В новостройках в аренде минимум одна треть.

По разному абсолютно. Думаю, что есть дома, в которых и 2/3 всех квартир куплены под аренду если не больше, но есть и такие, в которых арендуются значительно меньшее количество квартир чем 1/3.
От многого зависит - от района, от метража квартир в доме, от планировок, от месторасположения дома и т.п.

Цитата "Это я тут":

По разному абсолютно. Думаю, что есть дома, в которых и 2/3 всех квартир куплены под аренду если не больше, но есть и такие, в которых арендуются значительно меньшее количество квартир чем 1/3.
От многого зависит - от района, от метража квартир в доме, от планировок, от месторасположения дома и т.п.

Не знаю таких домов где больше половины под арендой, это наверное какие то совсем новые дома со смарт квартирами.