Анализ кризисных изменений на рынке жилья Киева

Доклад Виталия Котенко на пресс-конференции «Рынок недвижимости Киева: итоги первого квартала 2010 года» 15 апреля в пресс-центре УНИАН.



Читать дальше >>

Виталий ! Добрый день.
Очень жаль , что Вы так много времени потратили на статью , которую очень трудно назвать АНАЛИЗОМ.
Опять Вы расписали свои очередные хотелки - "будет только дорожать".
Увы , за апрель, по данным портала «Столичная недвижимость», стоимость вторичных квадратных метров в Киеве снизилась на 1,9%. Уменьшаются аппетиты продавцов квартиры, впервые выставленные на продажу в марте, апреле на 11% дешевле более ранних предложений. Значит, у покупателей есть ещё время до осени или до конца года, чтобы «пересидеть» продавцов и дождаться более справедливых цен. Сигналом к тому, что жильё будет дорожать, должно стать падение ставок на кредитование и разворачивание ипотечных программ большинством банков. По мнению специалистов, это произойдёт не ранее осени 2010 года.

Из соседней статьи
"Судя по тому, что появились случаи разрыва договоров задатка, некоторые из них мечутся, отменяют принятые ранее решения. Материальные потери при этом несут не только инициаторы разрыва, но и риэлторы." -
Вывод те кто купил в марте почувсвовали, что поспешили. Кроме того, уже залоговые квартиры выставляются банками. А вот они то и обвалят рынок. Банки этого боялись, но им деваться некуда - нужен кеш. И причем тот банк, что раньше начнет - продаст по-дороже. И если один начнет - ринутся все, аж бегом.

Ну и к тому же нужно добавить, что и правительство заинтересовано в строительстве дешевого жилья, чтобы колыхнуть рынок недвиги! Тем более, что в Харькове и Запорожье уже строят по 4000 грн.за квадрат. Вот получим очередной транш от МВФ и сразу же правительство раздаст дешевые кредиты под строительство. Вот и время для обвала киевского рынка........

Прочитал статью, прошу прощения у Виталия Котенко, но это не анализ, это чушь. Напоминается ситуацию, когда в акционерном обществе перед сборами акционеров быстро "подтосовывают" документы и нужные цифры. Или, когда студент, пишущий курсовую работу, не имеет реальных данных и просто их придумает "от балды".

Виталий построил весь анализ на основе данных своего же агенства недвижимости, подведя к интересным для себя цифрам. Судя по всему, есть огромные количества нереализованной недвижимости, которую пытаются реализовать чуть ниже той оглашенной цены в начале статьи (1800 у.е). Или еще вариант. Идет просто сговор между застройщиками. Такими вот "анализами" кидается клич для продавцов вторичной недвижки. Владельцы угробленных хрущей, прочитав такую статью, начнут выставлять свои хрущи по 1800 баксов за квадрат, а тут же появится такой себе белый и пушистый Познякижилстрой или Киевгорстрой и начнет предлатаь новую нежвигу и новых домах на тех же Позняках по 1000-1100 у.е/м2 (реальные цифры предложений на 19.04.2010).
Расчитано на "лоха", извините за это литературное слово.

Реальной базы для таких цен на недвижимость нет и не будет следующие 3-5 лет. Кредитование будет доступно не осенью 2010, как написали выше, а осенью 2011-2012 годов. И то, % будут заоблачными. Ну может кредитованием можно считать ссуды под 30-35% годовых, как сейчас. Но такой кредит может взять только псих-больной или миллионер.

Расчет на тех "богатых" людей, о который мечтается в статье - это бред. Все богатые люди давным-давно обеспечены недвижимостью (имеют по несколько квартир). А кому из богатых вдруг понадобится недвижимость, он ее купит. Но это будут или виллы за Киевом или элитные пентхаусы (от 200м2) в центре Киева, при чем в центре элитных домов 3-5 штук отсилы. Все остальное ("элитные"-хрущи, убитые малосемейки и даже псевдо элитная недвижимость на тех же Позняках) никому и даром не нужна. Потому что ни один богатый человек не поедет жить в Дарницкий район. Или тем более, не будет покупать убитые сталинки по 30м2 в Печерском районе или тем более угробленные хрущевки на Троещине. Все это - это недвижимость для ниже-среднего-класса граждан. Сюда нечего путать "богатых киевлян". Поэтому стоит раз и навсегда выкинуть из головы это. Хрущевки и 1-3к квартиры в убитых районах Киева и богатые киевляни - это несовместимые вещи.

(!!!!!)
Относительно обеспечения доходами. Средняя з/п по Киева 3000 грн. Пусть даже возьмем 4200 гривен со всеми премиями и з/п в конвертах. Это хорошая з/п на сегодня в Киеве для хорошего специалиста. Это ~500$. Вот и считайте, исходя из этих цифр. Даже, если ничего не есть, не пить, не выходить на улицу, не рожать детей, не заводить жену и даже не покупать туалетную бумагу, то хорошему специалисту нужно 12 лет не дышать и он сможет купить 1к хрущ на Троещине общей площадью 30-35м2. Сюда относятся менеджеры, банкивские работники среднего звена, IT-шники, владельцы мелкого бизнеса, мелкие спекулянты. Это при условии, что человек даже кушать не будет. Все остальные (з/п < 4000 грн) даже не являются потенциальными покупателями недвижимости, т.к они вообще не в состоянии накопить ничего даже за 2 жизни. Вот и считайте, сколько реально платежеспособного населения.

Так что, советую плясать именно от этих цифр. В смысле от средней з/п в 400-500$.

Чистая "лапша" для народа, сдобренная якобы реальной оценкой ситуацией. Лебединная песня обычного реелтора ... .
Богатый киевский народ все ненасытился недвижимостью хрущевками, панельками, даже новым жильем ... .
Тьфу бред ... .

примечателен первый график цены предложений даже на конец периода - март 2010 - отличаются от цен продажи на 10%! т.е. хочешь купить квартиру? смело отнимай от заявленной цены и давай 10%-20%! и хрен с ним, с техническим ростом - тогда отнимай 30%!

Цитата:

Прочитал статью, прошу прощения у Виталия Котенко, но это не анализ, это чушь. Напоминается ситуацию, когда в акционерном обществе перед сборами акционеров быстро "подтосовывают" документы и нужные цифры. Или, когда студент, пишущий курсовую работу, не имеет реальных данных и просто их придумает "от балды".

Виталий построил весь анализ на основе данных своего же агенства недвижимости, подведя к интересным для себя цифрам. Судя по всему, есть огромные количества нереализованной недвижимости, которую пытаются реализовать чуть ниже той оглашенной цены в начале статьи (1800 у.е). Или еще вариант. Идет просто сговор между застройщиками. Такими вот "анализами" кидается клич для продавцов вторичной недвижки. Владельцы угробленных хрущей, прочитав такую статью, начнут выставлять свои хрущи по 1800 баксов за квадрат, а тут же появится такой себе белый и пушистый Познякижилстрой или Киевгорстрой и начнет предлатаь новую нежвигу и новых домах на тех же Позняках по 1000-1100 у.е/м2 (реальные цифры предложений на 19.04.2010).
Расчитано на "лоха", извините за это литературное слово.

Реальной базы для таких цен на недвижимость нет и не будет следующие 3-5 лет. Кредитование будет доступно не осенью 2010, как написали выше, а осенью 2011-2012 годов. И то, % будут заоблачными. Ну может кредитованием можно считать ссуды под 30-35% годовых, как сейчас. Но такой кредит может взять только псих-больной или миллионер.

Расчет на тех "богатых" людей, о который мечтается в статье - это бред. Все богатые люди давным-давно обеспечены недвижимостью (имеют по несколько квартир). А кому из богатых вдруг понадобится недвижимость, он ее купит. Но это будут или виллы за Киевом или элитные пентхаусы (от 200м2) в центре Киева, при чем в центре элитных домов 3-5 штук отсилы. Все остальное ("элитные"-хрущи, убитые малосемейки и даже псевдо элитная недвижимость на тех же Позняках) никому и даром не нужна. Потому что ни один богатый человек не поедет жить в Дарницкий район. Или тем более, не будет покупать убитые сталинки по 30м2 в Печерском районе или тем более угробленные хрущевки на Троещине. Все это - это недвижимость для ниже-среднего-класса граждан. Сюда нечего путать "богатых киевлян". Поэтому стоит раз и навсегда выкинуть из головы это. Хрущевки и 1-3к квартиры в убитых районах Киева и богатые киевляни - это несовместимые вещи.

(!!!!!)
Относительно обеспечения доходами. Средняя з/п по Киева 3000 грн. Пусть даже возьмем 4200 гривен со всеми премиями и з/п в конвертах. Это хорошая з/п на сегодня в Киеве для хорошего специалиста. Это ~500$. Вот и считайте, исходя из этих цифр. Даже, если ничего не есть, не пить, не выходить на улицу, не рожать детей, не заводить жену и даже не покупать туалетную бумагу, то хорошему специалисту нужно 12 лет не дышать и он сможет купить 1к хрущ на Троещине общей площадью 30-35м2. Сюда относятся менеджеры, банкивские работники среднего звена, IT-шники, владельцы мелкого бизнеса, мелкие спекулянты. Это при условии, что человек даже кушать не будет. Все остальные (з/п < 4000 грн) даже не являются потенциальными покупателями недвижимости, т.к они вообще не в состоянии накопить ничего даже за 2 жизни. Вот и считайте, сколько реально платежеспособного населения.

Так что, советую плясать именно от этих цифр. В смысле от средней з/п в 400-500$.

Красиво! +500

Виталий,
1) Отдельное спасибо за гистограммные графики. Гораздо нагляднее и понятнее воспринимается информация, чем просто текстовая. И вид гистограмм улучшился. Это, конечно, плюсы при чтении. Еще было бы удобнее для восприятия (и обсуждения) информации использовать под каждым графиком традиционные подписи "ГРАФИК №". ( Для этого в Ворде активизировать границу графика левой клавишей мышки, затем правой клавишей мышки вызвать меню и выбрать «вставить название» , левой клавишей мышки нажать кнопку «создать» и вписать в поле слово ГРАФИК. )

Например, четвертый график пришлось поискать некоторое время после прочтения " 5. Лидеры по спаду цен предложений: - по типам жилья: Украинская и Типовая панель" .
А если бы было написано: " 5. Лидеры по спаду цен предложений: - по типам жилья: Украинская и Типовая панель (смотри ГРАФИК 4.) " - было бы удобнее читать, перечитывать, искать информацию и делать ссылки на материал при дискуссии.

2) Вот все-таки не хватает мне исчезнувшего со страниц Домика еще в декабре 2009 графика "Динамика цен предложения жилья (г.Киев) " за весь или выбранный период времени в гривнах и в долларах. //domik.ua/mod/web/stat
Хотелось бы мне все-таки посмотреть на них и понять почему на графиках 1 и 2 выбран период от сентября 2008? Вот по графикам ЭДВА надо бы выбрать период с мая 2008. Ну и многое другое .... эти графики объяснили бы. Кстати, что-то программисты четвертый месяц весьма не сложными корректировками занимаются и ... даже правильный график в долларах исчез... Есть проблемы?

-Samael- (160326 20/04/2010)
Статистика считается, данные есть.

Это по поводу статистики в долларах.

Остальное делаем потихоньку.

Виталий Котенко , который сказал "покупатели пока будут принимать эти цены" глубоко ошибается.
Покупатели не принимают Эти цены. НО Виталию Котенок хочется думать, что покупатели будут вынуждены сломаться и принять.
Хочу сообщить глубокоуважаемому Виталию Котенко, что Покупатели готовы покупать квартиры, если они в своей цене от сегодняшней упадут еще процентов на 15-20%.
А все остальное это только фантазии Виталия Котенко.

Цитата:

Виталий Котенко , который сказал "покупатели пока будут принимать эти цены" глубоко ошибается.
Покупатели не принимают Эти цены. НО Виталию Котенок хочется думать, что покупатели будут вынуждены сломаться и принять.
Хочу сообщить глубокоуважаемому Виталию Котенко, что: Покупатели готовы покупать квартиры, если они в своей цене от сегодняшней упадут еще процентов на 15-20%.
А все остальное это только фантазии Виталия Котенко.

Так прикольно иногда читать подобные коментарии. Они то ли по детски наивны то ли по женски глупы (да простят меня те немногие умные женщины за такое обобщение).
Уважаемая Света, делая подобные комментарии вы уточняйте почему "Покупатели не принимают Эти цены" как вы утверждаете. Ссылку если это как вы пишите напоминание т.е.что напоминаете, или собственное объяснение если это ваши личные выводы. А то получается что: "Покупатели не принимают Эти цены! Покупатели - это Света!" Почти как: ВОНА -це Україна.

будет только дорожать?

Однозначно, "Фсебудятокадаражать" , где очередь на покупку зассаных хрущей занимать ???

Цитата:

Так прикольно иногда читать подобные коментарии. Они то ли по детски наивны то ли по женски глупы (да простят меня те немногие умные женщины за такое обобщение).
Уважаемая Света, делая подобные комментарии вы уточняйте почему "Покупатели не принимают Эти цены" как вы утверждаете. Ссылку если это как вы пишите напоминание т.е.что напоминаете, или собственное объяснение если это ваши личные выводы. А то получается что: "Покупатели не принимают Эти цены! Покупатели - это Света!" Почти как: ВОНА -це Україна.

Ну, вот, хоть убейте, а - странные существа человеки:
Сказал девочке гадость - и, небось, героем себя чувствует.
Эдакий остроумец-резонер.
Света - это ПОКУПАТЕЛЬ, петросяновый Вы наш.
И как каждый покупатель, она, разумеется, общается с покупателями, которые, естественно, делятся с ней своим мнением.
Вам это не понятно?
Сильно сомневаюсь.
Некуда было пристроить лежалую шутку юмора времен прошлых выборов?
Сылочек Вам нарыть?
Вы, голубчик, вместо того, чтобы дурацкие картинки выкладывать, зайдите на любой сайт недвиги - тысячи их - и прочтите комментарии к любой статье, вроде этой.
Охоты петросянить у Вас сразу поубавится.

ага. Ну а Света, понятное дело, ГЛАС рынка недвижимости. )))

Толку от ваших каментов. Всё равно всё дорого.

Хотелки продаванов против хотелок покупантов. Вечная битва.
Обе стороны - жгут одинаково, только в разные стороны ))) Но однозначно - комики.

Цитата:

Ну, вот, хоть убейте, а - странные существа человеки:
Сказал девочке гадость - и, небось, героем себя чувствует.
Эдакий остроумец-резонер.
Света - это ПОКУПАТЕЛЬ, петросяновый Вы наш.
И как каждый покупатель, она, разумеется, общается с покупателями, которые, естественно, делятся с ней своим мнением.
Вам это не понятно?
Сильно сомневаюсь.
Некуда было пристроить лежалую шутку юмора времен прошлых выборов?
Сылочек Вам нарыть?
Вы, голубчик, вместо того, чтобы дурацкие картинки выкладывать, зайдите на любой сайт недвиги - тысячи их - и прочтите комментарии к любой статье, вроде этой.
Охоты петросянить у Вас сразу поубавится.

Вобще то не зная человека я задался вопросом либо комментируя человек проявил наивность либо глупость. Вы же сами отнесли ее ко второму типу а потом выступили на ее защиту.
Кстати вам прежде чем подписку давать Свете стоило бы повнимательнее почитать и то что она писала и то что писал я. Вы утверждаете что:"Света - это ПОКУПАТЕЛЬ И как каждый покупатель, она, разумеется, общается с покупателями, которые, естественно, делятся с ней своим мнением".
Тогда потрудитесь объяснить она что общается со всеми покупателями города Киева, или круг ее общения это репрезентативная выборка отражающая весь Р.Н. Киева??? А может просто у нее самой как раз этих 15-20% и не хватает? Тогда так и нужно говорить а не бросаться лозунгами. Я и сам считаю что некоторые квартиры не стоят того что за них просят однако не расписываюсь за весь рынок и всех покупателей тем более что как иногда проскакивает в индикаторах есть такие клиенты что просто диву даешся как они могли за ту или иную квартиру выложить такие деньжищи.

Совершенно не нужно, чтобы все покупатели воспринимали нынешние цены.
Достаточно, если эти цены воспримут 5-10 тыс. покупателей, продавших свои квартиры раньше.
КРЖН это рынок обменов.
Деньги по цепочке перейдут дальше. Тогда еще 5-10 тыс. следующих покупателей воспримут эти цены как реальные.
Если же у потенциального покупателя нет недвижимости для продажи, то любые цены для него будут чрезмерными.

Цитата:

Так прикольно иногда читать подобные коментарии. Они то ли по детски наивны то ли по женски глупы (да простят меня те немногие умные женщины за такое обобщение).
Уважаемая Света, делая подобные комментарии вы уточняйте почему "Покупатели не принимают Эти цены" как вы утверждаете. Ссылку если это как вы пишите напоминание т.е.что напоминаете, или собственное объяснение если это ваши личные выводы. А то получается что: "Покупатели не принимают Эти цены! Покупатели - это Света!" Почти как: ВОНА -це Україна.

Мда... Признавайтесь сразу, только честно. Влетели в ипотеку? Счастливый обладатель 5 супперликвидны, элитных хрущей? Какая причина такого резкого изречения в сторону дамы?
Пост прокомментировать не могу, потому что он (пост) напоминает мне набор слов, не связанных по смыслу.