Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Так хочется вам верить... но не верится.

"Ты верь, доченька, верь. Может и придет оно, счастье-то, не обойдет тебя стороной"
Кстати, вопрос (не к вам, а к тому, кто это сказал). А почему дно будет в феврале-марте? Почему не в апреле? Не в июле? На основании чего вы это говорите?

Цитата:

В исходных данных берем город Киев (не центр). Примеры:

1) 1к. хрущевка
2) 1к панелька
3) 1к новый дом 40 кв.м
4) 2к. хрущевка
5) 2к панелька
6) 2к новый дом 70 кв.м
7) 3к. хрущевка
8) 3к панелька
9) 3к новый дом 100 кв.м

Если не центр, то
1) от 20 000
2) 25 000.
3) 30 000.
4) 35-40 000.
5) 40-45 000.
6) 55-60 000.
7) 60-70 000.
8) 80 000.
9) 85-90 000 и выше
Конечно, окончательная цена будет зависеть от срочности, месторасположения, состояния квартиры и т.д.

Цитата:

Дно: февраль-март. Ждите "свое дно", только оно внезапно может превратиться в "пик", причем в ближайшие 6- 9 месяцев. .

Вы сами поняли что сказали? Если дно превратится вдруг в пик, то это значит что это был локальный максимум : )

1) 7000$
2) 13 000$
3) 16 000$

4) 10 000$
5) 20 000$
6) 25 000$

7) 13 000$
8) 30 000$
9) 37 000$

2 hoblano

В общем-то частично согласен. Но. Не забываем, что в сознание наших людей. Да и в принципе. Хрущевка от панельки (особенно старых серий) не сильно отличается...

Поэтому мой прогноз. Не центр.

Цены отличаются: отличия: метраж и панельность-кирпичность.
(Панель старая -> Панель поновее -> Кирпич старый -> Кирпич поновее и побольше площади)

1) 6000$-10000$
2) 9000$-18000$
3) 14000$-22000$

4. 11000$-13000$
5. 13000$-28000$ (28-за хорошие кирпичные)
6. 20000$-35000$ (Панель -> Кирпич)

7. 15000$-19000$
8. 19000$-38000$ (38-за хорошие кирпичные)
9. 30000$-45000$ (Панель -> Кирпич)

Цитата:

Очень реальный прогноз на цены недвижимости в ... Израиле.
Ща штаты завязнут в Иране Пакистане Афгане и им будет не до Израиля, чем и воспользуется радикально настроенная ближневосточная общественность.
И рванете вы господа хорошие со своей "земли обетованной" на нашу "целину".

Так я свою израильскую квартиру летом продал, американскую визу имею и немножко европейских и американских рублей.

Цитата:

А Вы сами продали бы по таким ценам?

А я и продал двушку за 5000$ в Днепропетровске в 1999 году, потом в Израиле за 3 месяца столько простым охранником заработал. В моём же доме знакомые пытались тогда трёшку за 7000$ продать без торга, продали через полгода за 4500$.

Цитата:

Раньше про инвесторов говорили из Австралии, Японии, США (обосновывали привлекательность инвестиций ) .... теперь Израиль???? Это новая мантра для обоснования желаемого роста индексов?

Меня всегда удивлял тот момент, что на выражение "Это потом купят люди с деньгами, потому что у людей есть деньги!!!" - и я задавал вопрос: "И кто эти люди конкретно???" - отвечали "Они есть!".
Прям как в х/ф - "Видишь суслика?" - "Нет" - "А он есть!"
ПыСы: вопрос возникает... беженцы из Израиля не с собой же деньги возят так как же они купят здесь что-то, если при выезде оттуда из банков своих не смогут ничего никуда ни на какой счет перевести (война ведь...)

В Израиле за 60 лет 8 раз война была, за 9 лет, что я здесь, второй раз воюем, движению денег это не мешало, иначе здесь бы не осталось ни одного человека, который не готов подарить родной стране всё, что нажито непосильным трудом. Хотя у большинства моих знакомых в основном ипотека, а не сбережения, что поделать, менталитет многие из совка в Израиль привезли.

Я не знаю ситуации в Киеве. Но общее свое мнение уже высказал по этому поводу в ветке "где дно?". Вспомните сколько в Киеве стоил квадратный метр новостроя в момент, когда началось массовое строительство. В Одессе я хорошо это помню. Это была вторая половина 2004 года. Один метр квадратный в строящемся доме стоил 250 долларов - тогда это было выгодно строителям. Я думаю что к этой цене все вернется или по крайней мере будет стремиться. Это цена относительно новостроек.

На счет старых домов - уверен будет стоить и того дешевле, но сколько, сказать не могу.

Цитата:

...Хотя у большинства моих знакомых в основном ипотека, а не сбережения, что поделать, менталитет многие из совка в Израиль привезли.

Значит рассчитывать на колоссальный спрос со стороны беженцев украинским инвесторам недвижимости не стоит?

Цитата:

Так хочется вам верить... но не верится. Скажите мне, какие предпосылки этой весной будут для того, что у людей появятся деньги для рывка на РН? Откуда возьмутся рабочие места и рост экономики, чтобы у людей увеличилась денежная масса на руках для трат? Ну хорошо, сдевальвирует доллар. Но ведь его у нас в странне больше не станет. По крайней мере в 2009 году. Вы считаете, что опять появятся кредиты? Не могу отрицать такой возможности. Но все кто мог, уже взяли, а те кто не мог, и сейчас не сможет или побоится, а те кто и тогда не брал и сейчас брать не будут. Вопросы развития нашей экономики, РН - это уже вопрос религиозный. У всех верю-не верю.

А с чего вы взяли, что в стране мало долларов?
У нас очень высокая степень тенизации и долларизации экономики, кроме того достаточно много людей не доверяют банкам (особенно среди корумпированных чиновников и людей прошедших через 90-е годы) и не отдают им валюту на депозит. Есть еще те, кто держит бабло за бугром часть из этих средств вложат в украинские активы, когда поймут, что баксу веры нет. Да и срди иностранцы уже есть понимание того, что Украина не такая уж и страшная страна, и даже наоборот - очень перспективна. Нам не нужны кредиты, валюты накоплено достаточно много, просто все выжидают момент, когда от нее необходимо избавиться.
Поэтому и нет практически сделок ни на фондовом рынке ни на рынке недвижимости.
С другой стороны продавцы то же поняли, как цену не опускай, а продаж не будет, а опускать в 3-4 раза никто не будет, поскольку при таком падении теряется весь смысл от продажи и это понимают и банки в части реализации залогового имущества (все проблемные кредиты - кредиты взятые в 2006 году и позднее, а в то время цена уже была достаточно высокая, и при реализации залогового имущества с дисконтом 70% - банк не возвращает свои деньги, и при этом в его балансе образуется дыра, которую надо садить на убытки, оно ему надо?) Нет, безусловно, случаи продажи недвижимости с большим дисконтом будут, но это будут единичные случаи.

Следующий момент, когда начнется существенная девальвация доллара как поведут себя владельцы долларового кеша? Будут сидеть и смотреть как их состояния тают на глазах? Отнюдь, они будут искать применение баксам по-всему миру и про Украину не забудут. При этом переложиться в другую валюту смысла не будет, большая часть валют то же будет обесценена (хорошо механизм экспорта гиперинфляции из штатов в еврозону показал Авантюрист //www.avanturist.org/wiki/index.php "Большой доклад" )

Рост цен будет обусловлен не кредитами, а попытками сохранить накопленные сбережения.


Теперь немножко о длительности кризиса, многие западные экономисты (в т.ч. и американские) считают, то кризис продлится у них еще 2-3года, после чего не исключают гиперинфляции доллара. И это было бы действительно верно, если бы инвесторы в баксовый кеш вели себя как "Жабка перед удавом" (прошу не принимать на личный счет , т.е. ждали покорно, когда их облапошат. Но среди инвесторов есть не только топ-менеджеры институциональных инвесторов (большинству которых пофиг че будет с бабками их работодателей, главное маржу в карман срубить по-больше), но и нормальные люди, беспокоящиеся о своих капиталах. Вот они первыми начнут уходить из доллара, начнется цепная реакция и в конечном итоге гиперинфляция не принесет того эффекта на который надеются штаты. По-этому штаты и сыграют первую скрипку в этом оркестре, только при таком раскладе они решат финансовые проблемы накопившееся за последние 90 лет.

Разберем несколько важных моментов (я об этом уже писал ранее, но повторюсь):
1) По состонию на 30/06/2008 (это самые последние данные - публикуются 2р в год) долг США (коммерческий + государственный) иностранным инвесторам оставляет 13,7трлн.долл. из которых 11,7трлн.долл это тело долга и 2трлн.долл. проценты до конца выплаты этого долга (т.е. стоимость обслуживания долга). смотрите здесь в конце таблички //www.treas.gov/tic/debtc608.html
2) Штаты, благодаря кризису отсосали на себя очень много долларовой ликвидности с мировых рынков, за счет чего и финансировали дефицит бюджета, но кризис вносит свои коррективы и поступления в казначейки уже не покрывают дефицит бюджета ( на 2009г он принят в 1трлн.долл, против 440млрд. в 2008).
При этом доходность по казначейкам упала практически до нуля. И на фоне дешевеющих актиов, инвесторы уже подыскивают что бы купить на доллары от продажи казначеек. Эту тенденцию отражает то, что за 2008 год в краткосрочные казначейки вложения составили 2/3 от общего числа, т.е. в долгосрочные 1/3, таким образом меняет качество долга он стновится более краткосрочным, что означет недоверие в длительной перспективе.
3) В штатах накоплен колосальный внутренний долг порядка 77трлн.долл. - это оказывает колосально давление на снижение портебления, т.е. толкает к дефляции и более глубокой рецессии.

Один из наиболее успешных методов устранения этих перекосов - гиперинфляция. При этом наибольший успех будет тогда, когда штаты ее инициируют сами, таким образом они решат свои проблемы за счет нерезидентов, в том числе и нас.

Для окончательного понимания того, что бакс - это финансовая пирамида почитатйе об интревью с Бараком Обамой : //www.k2kapital.com/news/fin/522582.html , вдумайтесь в слова: "Избранный президент, который вступит в должность 20-го января сказал, что хочет увидеть увеличение потока кредитов домохозяйствам для выплаты долгов по ипотечным займам и малому бизнесу, столкнувшимся с проблемами на кредитном рынке."
К вам приходит сосед в период кризиса и просит занять денег для выплаты процентов по кредитам и (возможно) частичного погашения тела кредита. Ваша реакция? А если это не сосед, а вообще х.з. кто?

Хочу развенчать еще дин миф, о том, что хозяевам ФРС гиперинфляция не выгодна. Они уже давно свои бабки вложили в активы и работают на заемные средства (смотрите внешний долг и умножте его на мультипликатор). И гиперинфлция их еще больше обогатить при этом разоряя тех, кто доверил им свои деньги.
Ксательного того, что они потеряют функцию эмиссионного центра мира. Визуально это будет выглядеть так, что девальвировал сначала евро, я уж говорил о том, что курс евро/долл к концу января 2009 следует ожидать на уровне 1,14-1,18, а к апрелю вполне может быть 0,8-0,9. И типа, штаты приняли меры которые приведут к курсу в мае-июле 2009 1,6-1,7 и после этого начнется самое ралли. Либо бакс свалиться в гиперинфляцию в июле 2009, либо все таки они подождут до конц финансового года, все таки бюджет утвердили (сентябрь 2009) и запустят гиперинфляцию уже в октябре 2009 под, так сказть, профицитный бюджет 2010 года

Евро и многие валюты впитают в себя гиперинфляцию и в головах людей засядет мысль, что евро первый упал, а бакс уж прото реагировал.
И появится еще несколько региональных эмиссионных центров, но бакс свое статус-кво сохранит, правда купить на него можно будет раз в 10 меньше чем сейчас, но так с другими валютами та же хрень.
Таки дела.
Сорри за большой тескт, тем болле, что многие, наверняка, воспримут это как бред. В общем к концу года мы отделим зерна от плевел.

Текст действительно большой. Только вот сдается мне, что если будет гиперинфляция доллара, то перед ней мы переживем такую гиперинфляцию гривны, что мало не покажеться.

Цитата:

Текст действительно большой. Только вот сдается мне, что если будет гиперинфляция доллара, то перед ней мы переживем такую гиперинфляцию гривны, что мало не покажеться.

Все может быть и все зависит в первую очередь от нас самих.
На мой взгляд два трендовых варианта по недвижимости, к сожалению 1-ый наиболее вероятен:
1) пессимистичный - покупатели и продавцы каждый сам за себя, ждут маны небесной и договориться не могут. При это покупатели с кешем затаились и ждут долгожданного дна а продавцы ломят цены по-прежнему. ЗВР сокращаются, гривна падает еще больше, у части кредитчиков банки изымают залоги, но купить их задешево не получается, некоторые банки все таки сливают часть залога, ликвидности не хватает, банкротства. Тут начинается сыпаться доллар, покупатели готовы покупать, но никто уж не продает (точнее продажи есть, но единичные). Результат: многие кредитчики лишились имущества, многие покупатели профукали свои капиталы, некоторые банки обанкротились, многие депозитчики увидели фигуру из трех пальцов вместо денег. Львиная доля залогового имущества по непогашенным кредитам осталась у иностранцев (18 банков из первой 20 с иностранным капиталом). Короче всех нас отимели ( даже тех, кто никакого отношения к кредитам и депозитам не имел).
2) оптимистичный - покупатели и продавцы находят общий язык. Начинаются продажи, подключаются депозичтики и кредичтики в рамках одного банка то же совершают сделки купли-продажи имущества, банки получают с рынка ликвидность, банкротсв почти нет, ЗВР сильно не снижается, грина более-менее держится, начинает сыпаться доллар, а нам по фиг, кто хотел на эту мукулатуру приобрел активы, кто-то смог погасить кредиты, гривна не падает, и даже растет, народ начинает нести гривну на депозиты, появляется у бакнов ликвидность, начинается кредитование гривневое экономики (в этом месте важно отсечь иностранный спекулятивный капитал, котрый будет пытаться войти в гривну), начинается рост экономики, нацеленный на развитие инфраструктуры страны, готовимся к ЕВРО 2012 и пр. Денег много не платят но платят стабильно, накопления не снжаются, а даже начинают расти, стимулируется потребление, растет экономика. Итог - нас не отимели.
А если б Украина и Россия не плевались друг в друга а шли навстречу друг другу, то эффект был бы еще сильнее.

Цитата:

Вы сами поняли что сказали? Если дно превратится вдруг в пик, то это значит что это был локальный максимум : )

Ок, несколько фривольно я высказался. Я имею ввиду, что ждали ждали дна и прощелкали разворот, который произошел очень быстро и вот рынок уже на крутом тренде роста (потому как валюты беззастенчиво теряют свои покупательные способности).

Цитата:

Все может быть и все зависит в первую очередь от нас самих.
На мой взгляд два трендовых варианта по недвижимости, к сожалению 1-ый наиболее вероятен:
1) пессимистичный - покупатели и продавцы каждый сам за себя, ждут маны небесной и договориться не могут. При это покупатели с кешем затаились и ждут долгожданного дна а продавцы ломят цены по-прежнему. ЗВР сокращаются, гривна падает еще больше, у части кредитчиков банки изымают залоги, но купить их задешево не получается, некоторые банки все таки сливают часть залога, ликвидности не хватает, банкротства. Тут начинается сыпаться доллар, покупатели готовы покупать, но никто уж не продает (точнее продажи есть, но единичные). Результат: многие кредитчики лишились имущества, многие покупатели профукали свои капиталы, некоторые банки обанкротились, многие депозитчики увидели фигуру из трех пальцов вместо денег. Львиная доля залогового имущества по непогашенным кредитам осталась у иностранцев (18 банков из первой 20 с иностранным капиталом). Короче всех нас отимели ( даже тех, кто никакого отношения к кредитам и депозитам не имел).

Пока что наблюдаем первое : на риэлте.уа потихоньку добавляется предложение после праздников, но и цена подскочила. Так что продавцы упираются

Цитата:

Ок, несколько фривольно я высказался. Я имею ввиду, что ждали ждали дна и прощелкали разворот, который произошел очень быстро и вот рынок уже на крутом тренде роста (потому как валюты беззастенчиво теряют свои покупательные способности).

На крутом тренде роста - следует понимать, что в марте, допустим, цена кв.м. будет выше, чем в декабре?

Цитата:

На крутом тренде роста - следует понимать, что в марте, допустим, цена кв.м. будет выше, чем в декабре?

в марте цена будет скорее всего сопоставима с ценой декабря, кто-то опустит, а кто-то поднимет. Я говорю о дне в феврале-марте потому, что в этот период будет очень высокий спрос на доллар на мировых рынках (думаю ответил на ваш вопрос несколько постов ранее), т.е. курс доллара достигнет пика ко многим валютам, а поскольку экономика Украины сильно привязана к доллару, то это не пройдет бесследно для украинского рынка недвижимости.
В то же время в мае-июне ситуация может кардинально поменяться - это и будет начало "крутого тренда" - роста цен.
Вы поинтересуйтесь, сколько покупателей дало задаток в марте - июне 2008г и потом отказалось от сделок, подарив задатки продавцам.
Так вот летом 2009г, в крайнем случае осенью-зимой 2009 мы будем наблюдать противоположную картину: многие продавцы взяв задаток будут отказываться от сделки, возвращая двойной задаток.

Цитата:

в марте цена будет скорее всего сопоставима с ценой декабря, кто-то опустит, а кто-то поднимет. Я говорю о дне в феврале-марте потому, что в этот период будет очень высокий спрос на доллар на мировых рынках (думаю ответил на ваш вопрос несколько постов ранее), т.е. курс доллара достигнет пика ко многим валютам, а поскольку экономика Украины сильно привязана к доллару, то это не пройдет бесследно для украинского рынка недвижимости.
В то же время в мае-июне ситуация может кардинально поменяться - это и будет начало "крутого тренда" - роста цен.
Так вот летом 2009г, в крайнем случае осенью-зимой 2009 мы будем наблюдать противоположную картину: многие продавцы взяв задаток будут отказываться от сделки, возвращая двойной задаток.

Все равно непонятно, с какой радости это произойдет. Чтобы был ажиотаж, сопоставимый с 2005 годом, необходимо, кроме ревальвации гривны еще 2 условия - стабильный рост экономики и кредитование. Ни того, ни другого в первом полугодии, и даже в 2009 году, не предвидится точно. Даже бюджет выполнен на первую декаду января только на 10% от запланированного за месяц). Понятно, что это праздники, но по сравнению с прошлым годом за тот же период - минус 40 млн. гривен (невзирая на инфляцию).

Цитата:

в марте цена будет скорее всего сопоставима с ценой декабря, кто-то опустит, а кто-то поднимет. Я говорю о дне в феврале-марте потому, что в этот период будет очень высокий спрос на доллар на мировых рынках (думаю ответил на ваш вопрос несколько постов ранее), т.е. курс доллара достигнет пика ко многим валютам, а поскольку экономика Украины сильно привязана к доллару, то это не пройдет бесследно для украинского рынка недвижимости.
В то же время в мае-июне ситуация может кардинально поменяться - это и будет начало "крутого тренда" - роста цен.
Вы поинтересуйтесь, сколько покупателей дало задаток в марте - июне 2008г и потом отказалось от сделок, подарив задатки продавцам.
Так вот летом 2009г, в крайнем случае осенью-зимой 2009 мы будем наблюдать противоположную картину: многие продавцы взяв задаток будут отказываться от сделки, возвращая двойной задаток.

То говорите, что цена будет сопоставимо, то будет разворот тренда... Определитесь плиз...

Кстати. Если будет то что вы говорите гиперинфляция бакса. Наступит такой полный пиздец во всем мире, что никому сраная квартира в киевской хрущевке не надо будет.

Кстати. Представьте. Картина Репина: "Гиперинфляция. Американский инвестор покупает хрущевку в Мухосранске".
Смысл мне ее покупать сейчас за 50 тысяч $ ? Если будет гиперинфляция - никому не до недвижки будет. Тем более не до сраных хрущевок. Да и мне этот хрущ не надо. Нахрен?
А если появится возможность тысяч за 30-40$ взять неплохую квартирку в нормальном районе - мне не надо никакого дна будет ждать.
Я прекрасно понимаю что может быть та же гиперинфляция. Но 49% что будет она не раньше 2010 года. А 50% - что ее не будет.

Поэтому буду ждать осени. Тогда начинать потихоньку подбирать квартирку. Если найду - отлично. Нет - ну и пох.
А ждать дна, разворота, гиперинфляции... Это дебилизм

Цитата:

...
В то же время в мае-июне ситуация может кардинально поменяться - это и будет начало "крутого тренда" - роста цен.
...
Так вот летом 2009г, в крайнем случае осенью-зимой 2009 мы будем наблюдать противоположную картину: многие продавцы взяв задаток будут отказываться от сделки, возвращая двойной задаток.

Паследний растишко? Респект за непоколебимость взглядов... даже если это вопреки объективной реальности...

Цитата:

Так у Вас же в прогнозе только рост!!!понятие "дно" для Вас не должно существовать вообще

Дык! Сперва дно, а потом резкий рост!!! Аж до Плеяд!