Адекватная цена недвижимости

Скорректируйте ваши цифры на долларовую инфляцию за 2001-2008 и будет порядок

Цитата:

Итак считаем 3мя методами:
Какие выводы, господа?
Вывод 1: Аренда упадет в дол экв в 2-3 раза, поскольку этим методом цена недвижимости значительно превосходит остальные.
Вывод 2: Адекватная цена на данный момент
1к: 25 тыс дол
2к: 40 тыс дол
3к: 50 тыс дол

Жду конструктивной критики

та яка тут критика.. найреальніший варіант розвитку подій.

Цитата:

Вывод 1: Аренда упадет в дол экв в 2-3 раза, поскольку этим методом цена недвижимости значительно превосходит остальные.
Вывод 2: Адекватная цена на данный момент
1к: 25 тыс дол
2к: 40 тыс дол
3к: 50 тыс дол

Жду конструктивной критики

100% попадание, только при условии средней з/п в 250 у.е. (ИМХО)

После того, как уедет комиссия МВФ, доллар, скорее всего, попрет вверх со страшной силой...
Думаю, 10 пробьем сходу...
А 2500 грн сейчас отнюдь не самая маленькая зп даже для Киева (молчу вообще про периферию)...

Цитата:

После того, как уедет комиссия МВФ, доллар, скорее всего, попрет вверх со страшной силой...
Думаю, 10 пробьем сходу...
А 2500 грн сейчас отнюдь не самая маленькая зп даже для Киева (молчу вообще про периферию)...

Вот я еще удивляюсь, откуда идет слух про "понижение доллара к миссии МВФ". Это что, "комиссия из области", которая будет ходить и заглядывать на доски у обменников? Или они не могут мониторить курсовые колебания в Украине иначе?

Цитата:

Вот я еще удивляюсь, откуда идет слух про "понижение доллара к миссии МВФ". Это что, "комиссия из области", которая будет ходить и заглядывать на доски у обменников? Или они не могут мониторить курсовые колебания в Украине иначе?

Это хуже..
Это ревизор от "смотрящего"...
Ведь если не дадут очередных траншей для залатывания дырок в бюджете - писец будет гораздо быстрее, чем наши паханы планировали, да и натырить они смогут поменьше.
з.ы. Сорри за сленг, но с ситуации он наиболле точно подходит...
з.з.ы. уточняю - имелось в виду не падение доллара, а укрепление гривны...

Цитата:

та яка тут критика.. найреальніший варіант розвитку подій.

Это целевые цифры "на сейчас"... А через год? Я ж хочу посмотреть на дно рынка, до каких уровней он будет скатываться (форсмажоры в виже вооруженных конфликтов не рассматриваются).

Судя по всему рынок недвижимости Киева будет скатываться до 100 долларов за квадрат средней киевской квартиры, однокомнатные будут стоить меньше 5 тысяч долларов, и установиться такая цена, где-то, осенью

Цитата:

Судя по всему рынок недвижимости Киева будет скатываться до 100 долларов за квадрат средней киевской квартиры, однокомнатные будут стоить меньше 5 тысяч долларов, и установиться такая цена, где-то, осенью

Не будет 100. Если все будет так, как сейчас, то средняя квартира 650 дол. за метр.

Цитата:

100% попадание, только при условии средней з/п в 250 у.е. (ИМХО)

Легко посчитать в 1999 средняя зарплата в Киеве 85-100 баков - моя оценка. Трешка тогда в 75кв.м. 16,5 тыс. дол. = 220 дол. метр.

При зарплате 250 дол. 220*3 (2,5)= 660 (550) дол. при средней зарплате 250 дол. 75*660 (550)=49500 (41200)

Что-то в этом есть.

Ср. зарплата 250-300 баксов

Цитата:

1) 4000$
2) 5000$
3) 8000$
4) 6000$
5) 7500$
6) 12000$
7) 8000$
8) 10000$
9) 16000$

Для Киева - умножить на число от 3-4 и самое оно. Паддерживаю!

Но не 100 000 штук "засранная однушка" в "забитом зажопье".

Кто хочет больше денег - работать, мля! Руцями, ногами, спинкой. А то кто-то тут пел что "мало работаем"

Так хочу тому ЧМУ сказать одно: Откуда ты знаешь сколько я работаю и зарабатываю?

Могу сказать одно, что даже "забугорный" аутсорс не мог догнать "темпы цен". Отсюда вывод - пипец "так называемому рынку недвижимости". Хотя нету у нас такового. Наш рынок - это базар монополистов, взяточников и рЫэлторских агенств(которые подчиняются монополисту).

ПыСы: под монополистом читай бандюги из СБУ

Цитата:

Легко посчитать в 1999 средняя зарплата в Киеве 85-100 баков - моя оценка. Трешка тогда в 75кв.м. 16,5 тыс. дол. = 220 дол. метр.

При зарплате 250 дол. 220*3 (2,5)= 660 (550) дол. при средней зарплате 250 дол. 75*660 (550)=49500 (41200)

Что-то в этом есть.

Ср. зарплата 250-300 баксов

Мне в 1999 или 2000 мой дядька предлагал однушку 35 м.кв. купить за $3000. Где-то на окраине Киева. Не помню. По молодости лет пропустил мимо ушей(а может мозгов).

Средняя ЗП моей спецальности тогда в районе 250-350 у.е. На 100 у.е. тогда можно было жить припеваючи(покушать и т.д.). Так вот.

Ситуация может повториться...

Лично я за Хотя с трудом верю в такое развитие событий.

Сегодня ситуация намного хуже, чем та, которая была в 1998-2000. Страна как не производила конкурентноспособные товары народного потребления, так и не производит. Значит, чтобы купить практически все, кроме продуктов питания, надо покупать импорт. Поэтому торговая сальда глубоко отрицательная. А кроме того, у нас и так внешняя задолженность на 105 ярдов и в этом году предстоят выплаты примерно на 30 ярдов. Что же делать, как свести концы с концами? Выход один сделать население настолько нищим, чтобы оно физически не могло покупать импорт. Вот мы сейчас и наблюдаем реальное сокращение доходов населения. При чем не только в долларах, но и в гривнах. Многим устроили Засвойсчет, другим сократили рабочую неделю до 3 дней, с третьих поснимали премии, доплаты и т.д. В результате некоторые уже сейчас оказались на грани выживания, но это только цветочки - ягодки еще впереди. Поэтому, поверьте, до средней з|п в 100 долл мы дойдем очень быстро. Возможно, будет и ниже. Поэтому ихтиандровские цены на дне сейчас кажутся вполне реальными. Против них в основном выдвигаются 2 аргумента. Первый - население нахомячило баксов и скупит все квартиры, если они упадут до 4-8 тыс. Это аргумент, ИМХО, легко парируется. Во-первых, большая часть сбережений все еще находится на депозитах. Им легко сделают темную. Владельцы сегодняшних депозитов будут получать по 1 тыс грн от каждого нового премьера и так до самой смерти. А вот интересный вопрос - много ли баксов население нахомячило в сейфах, матрацах и т.д. В докризисные месяцы банки покупали у населения баксов больше, чем продавали населению. Значит, основные сбережения были сделаны уже в кризисные месяцы сентябрь-декабрь. А это всего порядка 5 ярдов. Это мелочь даже по сравнению с 30 ярдами выплат по внешним долгам в этом году. И уж поверьте государство и банки знают как заставить вас опустошить свои сейфы и матрасы. Достаточно всего лишь отменить на 3-4 месяца статью, защищающую фонд зарплаты, и 3-4 месяца никому ничего не платить. И все добровольно понесут сдавать свои баксы. Второй аргумент против ихтиандровских цен - мол, если панельки будут по 4-6 тыс, я куплю 100 квартир, будут сдавать по 100 баксов и иметь 10 тыс в месяц, брошу работать и стану настоящим лендлордом. Господа, поверьте, что при любой цене годовая доходность от аренды будет составлять 5-6% от стоимости квартиры. Поэтому цена самой квартиры здесь не играет большой роли. Гораздо большее значение имеет вера или невера спекулей в быстрое восстановление рынка и дальнейший рост цен. Пока этой веры нет, потому что многие киевляне уже и так имеют по 2-3 квартиры на семью, а приезжий народ уезжает из Киева. Потому что делать им здесь нечего. Будут развивать свои города и другие облцентры, а не переться всей страной в Киев.

Согласен с GONY.
Кроме того, хочу добавить, что структура затрат домохазяйства очень сильно изменилась по сравнению с 98-2000 годами.
Добавились затраты, которые составляют львиную долю затрат, и без которых домохазяйство жить уже не может: это мобильная связь, затраты на содержание авто, и конечно же, обслуживание кредитов.
С кредитами разберемся подробнее.

Допустим, что в Украине 15 млн домохозяйств (я брал по 3 чел/дохохозяйство, если бы знать точнее статистику...).
Доходы домохозяйств в "докризисный" сентябрь 2008 г. составляли 78,4 млрд.грн. В период кризиса я прогнозирую снижение доходов в грн на 25% (это довольно оптимистический вариант, кстати), таким образов доход на домохозяйство в 1 кв 2009 г. можно оценить в 3900 грн./мес.
Разберемся теперь с кредитной нагрузкой.
Задолженность физлиц перед банками составляет 78,2 млрд грн и около 27 млрд долларов. Процентные ставки по кредитам составляют 23,9% в грн и 15% в дол США на ОКТЯБРЬ 2008 года. Они точно не снизятся (данные по доходах, объемах и ставках НБУ - //bank.gov.ua/Publication/Of_vydan/Bu... bull_12-08.pdf) . Средние сроки кредитования составляют ок 3 лет в грн и 7 лет в долларах. (каюсь, оценка на глаз)
Нехитрым умножением получаем, что затраты домохозяйств на ОБСЛУЖИВАНИЕ долга составляют 1,55 млрд.грн/мес. и 340 млн дол/мес. Что соответствует где-то 103 грн и 23 дол/домохозяйство. Затраты на погашение задолженности составляют 78200/3/15 = 1737 грн/мес и 257 дол/мес.
ИТОГО затраты на обслуживания долга составляют 1840 грн + 280 дол, что при курсе 8 грн/дол превышает среднемесячный доход. Это, господа, ДЕФОЛТ домохозяйств. И, учитывая распределение доходов домохозяйств, это дефолт как минимум 60% домохозяйств.

Цитата:

Это целевые цифры "на сейчас"... А через год? Я ж хочу посмотреть на дно рынка, до каких уровней он будет скатываться (форсмажоры в виже вооруженных конфликтов не рассматриваются).

Посмотреть через год все хотят.

Цитата:

Кроме того, хочу добавить, что структура затрат домохазяйства очень сильно изменилась по сравнению с 98-2000 годами.
Добавились затраты, которые составляют львиную долю затрат, и без которых домохазяйство жить уже не может: это мобильная связь, затраты на содержание авто, и конечно же, обслуживание кредитов.
С кредитами разберемся подробнее.

Я думаю в этом и есть вся страшная сила кризиса, что долгов оооочень много. А это говорит о том, что отсидеться не получится. Поживем увидем

Цитата:

Посмотреть через год все хотят.

естественно...
Интересно, сколько сейчас будет реально стоить такая информация???? естественно с очень высокой долей вероятности проноза?

Цитата:

Легко посчитать в 1999 средняя зарплата в Киеве 85-100 баков - моя оценка. Трешка тогда в 75кв.м. 16,5 тыс. дол. = 220 дол. метр.

При зарплате 250 дол. 220*3 (2,5)= 660 (550) дол. при средней зарплате 250 дол. 75*660 (550)=49500 (41200)

Что-то в этом есть.

Ср. зарплата 250-300 баксов

Вы не учитываете несколько факторов, которые бросят цену м2 ниже 500 уе:
1) Средняя зарплата 250-300 уе по Киеву - это уже реальность, хотя кризис только начался и конца его не видать. Поэтому уже сейчас цена м2 должна быть около 600 уе. А дальше меньше и меньше.

2) По сравнению с 1999 или 2004-5 годами (средняя зарплата 250-300 уе по Киеву) недвижимости сегодня намного больше. Поэтому если по уровню зарплат, количеству приезжих и т.п. мы уже вернулись в начало 2000-х, то по количеству квартир мы все еще в 2008, ведь зарплаты могут урезать или вообще не платить, приезжие могут уехать, а вот десятки тысяч квартир, построенных за последние годы уменьшиться, исчезнуть или уехать не могут.

3) Многие хорошо зарабатывающие люди, так сказать «надежда» риелторов и строителей, уже погрязли в долгах, кто на квартиру, кто на машину, и если в прошлые года они представляли собой спрос на РН, то теперь о них можно забыть – им еще очень долго и с большими сложностями отдавать свои кредиты.

4) Еще в 2007-2008 годах начался постепенный отток приезжих и бизнеса, ведь бизнесмены понимали, что расходы на офисы, склады, работников и тд намного выше в Киеве, чем в регионах. С определенными сложностями, но некоторые компании уходили в регионы. Кризис дал этому направлению мощный толчок - проводить реорганизации, перемещения и тп стало проще (уволил хоть и всех в Киеве, набрал кого надо в городе попроще), и мало того, жизненно необходимо.
Добавьте сюда Леню-космоса с его космическими тарифами для коммерч. орг-ций в 5-10 раз выше, дорогими парковками, платной медициной и остальной дурью – и массовое бегство бизнеса вместе со своими работниками обеспечено, останутся только любимые бабушки космоса. И даже после кризиса бизнес в Киев не вернется, а ситуация начала 2000-х с ростом деловой активности в Киеве больше не повторится.

5) Отсутствие ипотеки. Если она и появится через пару лет (в лучшем случае), то будет намного жестче и непривлекательнее, поэтому лишь немногие смогут ее себе позволить, и единицы из этих немногих захотят ее брать, увидев картину сегодняшнего дня (а что еще будет, еще ж пойдут массовые невозвраты, отбор квартир и распродажи). Поэтому ипотечного бума не будет, отсюда и ценам некуда расти.

В общем нет никаких причин для цен выше 500 уе за м2 уже сейчас, а тем более их нет для роста цен. А через полгода-год 500 уе за м2 будет завышенной.

Цитата:

Вы не учитываете несколько факторов, которые бросят цену м2 ниже 500 уе:
....
В общем нет никаких причин для цен выше 500 уе за м2 уже сейчас, а тем более их нет для роста цен. А через полгода-год 500 уе за м2 будет завышенной.

+ пиццот!
Хотя в украинских новостях как бы ненавязчиво и между строк проталкиваиццо инфа о скором окончании кризиса...

Цитата:

естественно...
Интересно, сколько сейчас будет реально стоить такая информация???? естественно с очень высокой долей вероятности проноза?

Нисколько не будет стоить.
Даже если она будет со 100% вероятностью, что в принципе невозможно, Вы ее не купите, и не только Вы.
По причине невосприятия, т.е не поверите или скажите - я сам такой умный, чтоб такие прогнозы делать.