Адекватная цена недвижимости

Сегодняшние цены на некоторые новострои

$ 761 (за кв. м.)
Дарницкий, Лохвицкая 1

7 323 грн. (за кв. м.)
Петровское, Красного Пахаря

$ 763 (за кв. м.)
Гореничи, Садова 8а

Цитата:

Умножаем на 5 и будет "дно".

нэ нэ нэ
если на 5 - то получаетца что мы ужо на дне, а в отдельных случаях закапываимсо глубже, в тунель под проливом так с-ть.

Цитата:

Падение цен не остановится еще долго и это понятно всем.Сейчас основной вопрос, что будет с огромным количеством квартир, которые купили для перепродажи. С одной стороны цена снижается и при продаже прибыли уже не будет-есть смысл снять с продажи до лучших времен, а с другой стороны неизвестно будут ли эти лучшие времена и с поднятием комуналки и новым налогом невыгодно оставлять. Лично я думаю, что поскольку таких квартир много и выставленые на продажу они моментально обрушат цену еще в 2-3 раза, то будут пытаться сговориться и постепенно выставляя на продажу сделать падение цен более плавным. Конечно, я могу ошибаться. но у моих знакомых 5 квартир в одном новом доме и они поступают именно так.

Понимаете... Всегда будут люди, которым продать надо срочно... Ну или просто срочнее чем другим.
Так что все эти договоры продавцов полная бессмыслица...

С другой стороны как такового спроса пока сейчас нету. У кого есть деньги, те ждут. А у кого нету...
Так что падать далеко...
Хотя в общем-то теперь многое будет зависить от курса доллара... В гривне падения огромного от уровня 9000 гривен за квадрат новостроя не будет. Максимум до 6500-7000 упадет... А вот с учетом того, что скоро гривня опять начнет обесцениватся...

Самое интересное, что в бюджете Украины огромная дыра. Денег нет и не будет. Нужно будет только включать станок.
Наше правительство сейчас способно только повышать налоги и ввобить новые. На недвижку тоже ввидут. И будут пресовать налоговую, что бы они выдавливали деньги с населения, что бы наполнялся бюджет

Зашел почитать, выскажу мнение.
Цена на 1 квартиру должна быть адекватна годовой средней зарплате умноженной на 5-8 лет.
5 или 8 зависит от метража и места. Дешевле 1000 за квадрат первичка не выдаст. Что же касается падения, то оно состоится в социалке и на окраине в большей степени чем на Печерске. Это касается и аренды.
Т.е вилка 1-к 30кв.м. вторички не центра - 25-40 штук, первички - не меньше 35
Это мое мнение. Потом все опять начнется, хорошее жилье в хорошем районе даже в кризис нужно поискать, оно редко продается.

Хочу уточнить, это при нынешнем курсе доллара. При падении гривны до 20, вернемся во времена Кравчука..

Я противник резкого обвала цен. Это целая трагедия для многих людей. При спокойном снижении люди смогли бы хоть немного сориентироваться- кому надо,а кому не надо продавать, какие перспективы и т. д. А так получается одни действительно не расчитали свои силы ( непосильный кредит ) , а другие и рады воспользоваться чужим промахом. Это некрасиво и нечестно. Банки вообще ведут себя по свински. Если банк позволяет себе забирать квартиру за задолженость-пусть будет к тому, что и свои депозиты вырвут люди силой. А то получается самые умные -нагнули всех.

Цитата:

нэ нэ нэ
если на 5 - то получаетца что мы ужо на дне, а в отдельных случаях закапываимсо глубже, в тунель под проливом так с-ть.

Это Вы по отдельным продажам судите или Вы провели фундаментальный анализ?
Ок. Когда Вы мне покажите РЕАЛЬНУЮ однокомнатную 30-40 кв.м. на Печерске за 30 тыс. долларов США, я соглашусь, что дно ниже, чем я планировал. Я даже Вам проставлюсь

Цитата:

Это Вы по отдельным продажам судите или Вы провели фундаментальный анализ?
Ок. Когда Вы мне покажите РЕАЛЬНУЮ однокомнатную 30-40 кв.м. на Печерске за 30 тыс. долларов США, я соглашусь, что дно ниже, чем я планировал. Я даже Вам проставлюсь

Хм... Автор ставил условие: не центр.
Повторюсь 16*5=80. За эти деньги можно при желании уже сейчас купить трешку на позняках - если хорошо поторговатся.
Так же и по другим позициям уже сейчас при хорошем торге можно достичь подобных цен на квартиры. Имеются ввиду отдаленные от центра районы.

Так что ваши цены не дно...

Цитата:

Хм... Автор ставил условие: не центр.
Повторюсь 16*5=80. За эти деньги можно при желании уже сейчас купить трешку на позняках - если хорошо поторговатся.
Так же и по другим позициям уже сейчас при хорошем торге можно достичь подобных цен на квартиры. Имеются ввиду отдаленные от центра районы.

Так что ваши цены не дно...

+1

центр не берем принципиально, так как там "кривое" ценообразование, то есть элитность приписывается "патаму шо" Лавру или Андреевский видно или патаму шо район печерский и пофик шо называется "междужопье"

ПыСы: ув. форумячане, давайте не отталкиваться от существующих или прошлых цен - давайте оценим не оглядываясь назад сколько "оно" должно стоить адекватно... а там уже по итогу посмотрим адекватные ли на рынке цены (и были ли вообще они когда-нибудь адекватными).

Цитата:

ПыСы: ув. форумячане, давайте не отталкиваться от существующих или прошлых цен - давайте оценим не оглядываясь назад сколько "оно" должно стоить адекватно... а там уже по итогу посмотрим адекватные ли на рынке цены (и были ли вообще они когда-нибудь адекватными).

+ 1, мудро.

Цитата:

+1

центр не берем принципиально, так как там "кривое" ценообразование, то есть элитность приписывается "патаму шо" Лавру или Андреевский видно или патаму шо район печерский и пофик шо называется "междужопье"

ПыСы: ув. форумячане, давайте не отталкиваться от существующих или прошлых цен - давайте оценим не оглядываясь назад сколько "оно" должно стоить адекватно... а там уже по итогу посмотрим адекватные ли на рынке цены (и были ли вообще они когда-нибудь адекватными).

Никакое не кривое. Нормальное. Типа Вы не хотите жить в центре... Все хотят.

Цитата:

ПыСы: ув. форумячане, давайте не отталкиваться от существующих или прошлых цен - давайте оценим не оглядываясь назад сколько "оно" должно стоить адекватно... а там уже по итогу посмотрим адекватные ли на рынке цены (и были ли вообще они когда-нибудь адекватными).

Так никто здесь не может объяснить, что значит "адекватно". Чтобы называть цену, сформулируйте определение. Была еще ветка "реальные цены". Та же проблема определения.

Цитата:

Зашел почитать, выскажу мнение.
Цена на 1 квартиру должна быть адекватна годовой средней зарплате умноженной на 5-8 лет.
5 или 8 зависит от метража и места. Дешевле 1000 за квадрат первичка не выдаст. Что же касается падения, то оно состоится в социалке и на окраине в большей степени чем на Печерске. Это касается и аренды.
Т.е вилка 1-к 30кв.м. вторички не центра - 25-40 штук, первички - не меньше 35
Это мое мнение. Потом все опять начнется, хорошее жилье в хорошем районе даже в кризис нужно поискать, оно редко продается.

Т.е. на данный момент при данных курсах и раскладах можно говорить о том что адекватная цена должна быть щас в 3-4раза меньше от уровней хотелок июля 2008г.?

Цитата:

Хочу уточнить, это при нынешнем курсе доллара. При падении гривны до 20, вернемся во времена Кравчука..

А если ситуация в экономики нашей страны усугубится то и того ниже? (Что скорее всего)

То что так быстро (за короткий промежуток времени) цены здулись на недвиж уже щас в 3 раза. Это скорее всего обусловлено тем что те самые лица заинтересованные в эдаком бетонном пузыря …. Они сами опустили планку своих хотелок осознавая что уровень их хотелок не скромно оторван от адеквата. Они сами понимают что такого отрыва быть не могет. Продавцы по тихоньку возвращаются и космоса.

Цитата:

...То что так быстро (за короткий промежуток времени) цены здулись на недвиж уже щас в 3 раза. Это скорее всего обусловлено тем что те самые лица заинтересованные в эдаком бетонном пузыря …. Они сами опустили планку своих хотелок осознавая что уровень их хотелок не скромно оторван от адеквата. Они сами понимают что такого отрыва быть не могет. Продавцы по тихоньку возвращаются и космоса.

Падение в 3 раза, но неофициально пока... данный уровеь еще не пофиксен аналитиками от РН - как только они его официально признают и согласятся с этими ценами - тренд повалит дальше вниз, но уже с мельшим наклоном

Цитата:

Падение в 3 раза, но неофициально пока... данный уровеь еще не пофиксен аналитиками от РН - как только они его официально признают и согласятся с этими ценами - тренд повалит дальше вниз, но уже с мельшим наклоном

Тогда надо уже уточнять, что это падение "хотелок" по отношению к другому уровню "хотелок".
Реальные цены продаж "тогда" нам не озвучивали, а то, что напИсали в индексам 19.01.2009 - у мну не вызывает доверия...
А тренд не валит, он просто летит...
Отслеживаю несколько квартир по Харьковскому - в среднем, на пару тысяч в "минусе" каждую неделю...

думается мне, что адекватна нижняя планка в 9000 уев, то есть около 360 уев за квадрат - по такой цене рынок оживет, но не в таких объемах как раньше...

Про адекватность. Цены 1999-2000гг, зарплаты как сейчас (2-3 месяца после начала кризиса)

Попробую высказать свое мнение, обосновав его.
Сравнивать буду с 2001 годом, т.к. на данном этапе основные показатели экономики находятся на уровне 2001 года. (Инфляция, %% ставки по депозитам/кредитам, доступность кредитов).
Таким образом, попытаюсь посчитать адекватную стоимость жилья на данный момент.

Цитата:

Цена на недвижимость (квартира в жилом состоянии в среднем районе) в Киеве в 2001 году принимаеться за
1к: 12 тыс дол США
2к: 20 тыс дол США
3к: 25 тыс дол США

Поправки: 2001 год по недвижимости помню не оч хорошо, поэтому поправки принимаються.

Итак считаем 3мя методами:

Цитата:

Метод 1 от средней з/п на домохозяйство
Средний доход на домохозяйство в Киеве на 2001 год был ок 200-300 дол.
Если на данный момент средний доход составляет ок. 500 дол, то соответственно
адекватная цена составляет
1к: 12 тыс дол США * 500/250 = 24 тыс дол
2к: 20 тыс дол США * 500/250 = 40 тыс дол
3к: 25 тыс дол США * 500/250 = 50 тыс дол

Цитата:

Метод 2 от аренды
Аренда аналогичных квартир в 2001 году
1к: 50 дол США
2к: 80 дол США
3к: 120 дол США

Аренда аналогичных квартир на данный момент
1к: 2500 грн/8 = 320 дол США
2к: 3500 грн/8 = 450 дол США
3к: 4500 грн/8 = 550 дол США

Соответственно
адекватная цена составляет
1к: 12 тыс дол США * 320/50 = 77 тыс дол
2к: 20 тыс дол США * 450/80 = 112 тыс дол
3к: 25 тыс дол США * 550/120 = 115 тыс дол

Цитата:

Метод 3 по инфляции
Инфляция 2001-2008 гг официальные данные
2001 106.1
2002 99.4
2003 108.2
2004 112.3
2005 110.3
2006 111.6
2007 116.6
2008 122.3
Теперь за каждый год добавляем еще 5% инфляции (потому как так реальнее, зная наши минстаты )
Кумулятивная инфляция за 7 лет 332%. Девальвация грн к доллару за эти же 7 лет 7,7/5,43=1,42.
Таким образом по инфляции цены в долларах должны вырасти в 2,3 раза.

Соответственно
адекватная цена составляет
1к: 12 тыс дол США * 2,3 = 28 тыс дол
2к: 20 тыс дол США * 2,3 = 46 тыс дол
3к: 25 тыс дол США * 2,3 = 58 тыс дол

Какие выводы, господа?
Вывод 1: Аренда упадет в дол экв в 2-3 раза, поскольку этим методом цена недвижимости значительно превосходит остальные.
Вывод 2: Адекватная цена на данный момент
1к: 25 тыс дол
2к: 40 тыс дол
3к: 50 тыс дол

Жду конструктивной критики