Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Я к тому, что стройка - это бизнес, а бизнес должен приносить прибыль, если прибыль будет меньше, чем прибыль от "пассивного" использования капитала (к примеру, депо), то напрягаться (строить) никто не будет.

Не хилый у ребят из КГС и Аркада уровень "напряжения" - на чужих деньгах рентабельность их объекта на Соцгородке похоже зашкалила мининимум свыше 100% в валюте:
Архив
Объект : многоквартирный дом
Проект : индивидуальный
Этажность : 25 этажей
Стены : монолитно-каркасный, кирпичный
Описание : 1 этаж - офисные помещения, металлопластиковые окна

--------------------------------------------------------------------------------

Объект снят с продажи 18.05.2007
Отделка : без отделки
Цена начальная : 3615 грн. за кв.м ( на 02.03.2004 )
Цена конечная : 7116 грн. за кв.м ( на 18.05.2007 )
Кредитование : нет информации

--------------------------------------------------------------------------------

Дополнительная
информация :
обсуждение на Форуме

--------------------------------------------------------------------------------

Продавал(а) : АТ ХК "КИЇВМIСЬКБУД"

Цитата:

Не хилый у ребят из КГС и Аркада уровень "напряжения" - на чужих деньгах рентабельность их объекта на Соцгородке похоже зашкалила мининимум свыше 100% в валюте:
Архив
Объект : многоквартирный дом
Проект : индивидуальный
Этажность : 25 этажей
Стены : монолитно-каркасный, кирпичный
Описание : 1 этаж - офисные помещения, металлопластиковые окна

--------------------------------------------------------------------------------

Объект снят с продажи 18.05.2007
Отделка : без отделки
Цена начальная : 3615 грн. за кв.м ( на 02.03.2004 )
Цена конечная : 7116 грн. за кв.м ( на 18.05.2007 )
Кредитование : нет информации

--------------------------------------------------------------------------------

У меня ссылка не открывается, но в конце 2003 года я в рассрочку покупал хату на Черновола, в 2004 году последний платеж заплатил что-то около 3700 грн/метр. При рассрочке от КГС месячный плятеж (остаток) рассчитывался исходя из текущей стоимости квадрата, т.е. цена не фиксировалась. ИМХО странно, что цена на Черновола и в Соцгородке приблизительно равна
А вот представьте, что у КГС были свои деньги, которые он вкладывал в строительство. Ставка по депо была что-то около 20% (в гривне, может и ошибаюсь) и за 3 года доход от депо составил бы около 73%, а следовательно, и доход от строительства должен быть не ниже этих 73% (а реально - больше).

Цитата:

Дом (высотка) в среднем строится 3 года, если взять депо в валюте (10%), то суммарный доход с учетом капитализации составит более 33%

Мда.

Какой-то у Вас двойной стандарт в надёжности депозитов в формулах определения цен на КРЖН
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry361823
Out' date='4.5.2010, 11:02' post='361823'
я уже это рассчитывал и расписывал по депо..., однакого Волонтер настаивает на том, что аренда должна приносить прибыль больше, чем депо, при этом, риски в расчет не берет

Когда Вам надо обосновать стоимость квартиры по формуле доли годового дохода от аренды в стоимости квартиры, вы говорите одно - стрёмно ложить на депозит.

Когда Вым надо обосновать космическую рентабельность объектов засройщиков Вы сумму на два порядка больше отправляете на депозит, напрочь забывая о рисках?

Вы уж как-то определитесь однозначно насчёт надёжности депозитов - включать их в формулы расчётов цен на КРЖН или нет?

Цитата:

Мда.

Какой-то у Вас двойной стандарт в надёжности депозитов в формулах определения цен на КРЖН
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry361823
Out' date='4.5.2010, 11:02' post='361823'
я уже это рассчитывал и расписывал по депо..., однакого Волонтер настаивает на том, что аренда должна приносить прибыль больше, чем депо, при этом, риски в расчет не берет

Когда Вам надо обосновать стоимость квартиры по формуле доли годового дохода от аренды в стоимости квартиры, вы говорите одно - стрёмно ложить на депозит.

Когда Вым надо обосновать космическую рентабельность объектов засройщиков Вы сумму на два порядка больше отправляете на депозит, напрочь забывая о рисках?

Вы уж как-то определитесь однозначно насчёт надёжности депозитов - включать их в формулы расчётов цен на КРЖН или нет?

Да, сейчас стремно класть на депо валюту, особенно стремно было класть валюту в 2008-2009 годах, я считал (и считаю сейчас), что если будет ...опа, то валютные депо могут перевести в грн. Касательно грн. депо, если вы следите за форумом, то я практически год назад положил на депо 50 000 грн. как подтверждение своих слов, что % по грн. депо перекроет девальвацию грн. относительно бакса.

Касательно аренды VS депо - и в том и в другом случае речь идет о получении ПАССИВНОГО дохода - делать практически ничего не нужно. Риски от сдачи хаты меньше, чем риски не вернуть депо, но и доходность ниже.

Касательно бизнеса и депо - тут уж риски нужно считать в зависимости от бизнеса и как мне кажется, риски разориться сейчас куда выше, чем не вернуть депо.

Если вам не нравится считать пассивный доход от депо, давайте подсчитаем пассивный доход от купли квартир в (2003 году) и сдачи их в аренду на протяжении 3х лет. Можем, учесть пассивный рост капитала с 2003 по 2007

Цитата:

У меня ссылка не открывается

А я Вас предупреждал, что на Домике ссылки на тот сайт убиваются.

Можете не сомневатся, то что я скопипастил Вы увидете и на том ресурсе

Цитата:

в конце 2003 года я в рассрочку покупал хату на Черновола, в 2004 году последний платеж заплатил что-то около 3700 грн/метр. При рассрочке от КГС месячный плятеж (остаток) рассчитывался исходя из текущей стоимости квадрата, т.е. цена не фиксировалась. ИМХО странно, что цена на Черновола и в Соцгородке приблизительно равна

Черновола говорите?

"Есть такая буква, в этом слове" "С"
Продажа. Многоквартирный дом.Киев, Шевченковский р-н
Проект : индивидуальный
Этажность : 23 этажа
Стены : монолитно-каркасный
Описание : 1,2 этажи - нежилые помещения, 2 секции

--------------------------------------------------------------------------------

Объект снят с продажи 04.02.2004
Отделка : без отделки
Цена начальная : 2993 грн. за кв.м ( на 27.06.2002 )
Цена конечная : 3689 грн. за кв.м ( на 04.02.2004 )
Кредитование : было

--------------------------------------------------------------------------------

Продавал(а) : АТ ХК "КИЇВМIСЬКБУД

Так что ничего странного в цене КГС на свой объект на БВС

Цитата:

Касательно бизнеса и депо - тут уж риски нужно считать в зависимости от бизнеса и как мне кажется, риски разориться сейчас куда выше, чем не вернуть депо.

Аут мы говорим о строительстве

Риск разорится у застройщиков такой большой, что они с ожесточением большим чем у защитников Сталинграда, отстаивают свой монополизм на рынке

Цитата:

Если вам не нравится считать пассивный доход от депо

Аут не манипулируйте.

Мне не нравится когда Вы в одной формуле определения цены на КРЖН хаите пассивный доход от депозитов, а в другой формуле у Вас мнение по депозитам в определении цены меняется в противоположную сторону.

И если уж депозиты привлекать формуле расчёта нынешних цен то долларовые, в период с 4кв. 2006 по 4 кв. 2009

Цитата:

Мне не нравится когда Вы в одной формуле определения цены на КРЖН хаите пассивный доход от депозитов, а в другой формуле у Вас мнение по депозитам в определении цены меняется в противоположную сторону.

Да где ж тут манипуляции??? Я же написал: в первом случае мы сравниваем 2 варианта получения пассивного дохода, а во втором случае сравниваем пассивный доход и активный Это абсолютно разные вещи

Цитата:

Так что ничего странного в цене КГС на свой объект на БВС

Странно то, что цена в 2004 году (на начало года), что на БВС, что на Черновола приблизительно равна, при том, что Черновола это практически центр города.

Цитата:

И если уж депозиты привлекать формуле расчёта нынешних цен то долларовые, в период с 4кв. 2006 по 4 кв. 2009

А почему долларовые? Цены на недвиж (первичка) не изменились в гривне, при том, что курс доллара вырос с 4,75 по 7,9

Цитата:

1. Работаете на левом берегу? Если нет, попробуйте проехать на Киев в 8 утра и назад в 19. 2. Это квартиры или 'часть дома'? 3. Отопление и водоснабжение проверьте - обычно воду берут в собственной скважине, часто нелегальной, и вода не соответствует сан нормам

1. Мне из Чубинского до респ. стадиона ровно час, обратно немного дольше. Жена работает около м. Бориспольская (20 минут) 2. Это квартиры. 3. вода из скважин (а что в этой стране легально? )

Цитата:

1. Мне из Чубинского до респ. стадиона ровно час, обратно немного дольше. Жена работает около м. Бориспольская (20 минут) 2. Это квартиры. 3. вода из скважин (а что в этой стране легально? )

а если не в 9, то пол-часа до Бориспольской из Чубинского - 12 км, или 12 мин. со скоростью 60 км/ч
инфраструктура в Чубинском побогаче, да и перспективы порадужней...

Могу с уверенностью сказать, что адекватная цена за метр кв. - от 4000 - до 7000 грн. если брать киевский регион в среднем.

Насущная тема, Господа! Только, если бы всё было так просто и были бы в реале такие цены, то зарплата средняя была бы около $15, поясняю, если бы квартира в Киеве, а лучше на курорте в Ялте, стоила бы $5000, то зарплата меньше на 335 раз, если брать равные пропорции.Иногда помечтать и представить что-нибудь невероятное хочется...

Цитата:

Насущная тема, Господа! Только, если бы всё было так просто и были бы в реале такие цены, то зарплата средняя была бы около $15, поясняю, если бы квартира в Киеве, а лучше на курорте в Ялте, стоила бы $5000, то зарплата меньше на 335 раз, если брать равные пропорции.Иногда помечтать и представить что-нибудь невероятное хочется...

кто-нибудь что-нибудь понял из этого потока подсознания?
хотя, кредо "риэлтор" многое объясняет

Цитата:

Насущная тема, Господа! Только, если бы всё было так просто и были бы в реале такие цены, то зарплата средняя была бы около $15, поясняю, если бы квартира в Киеве, а лучше на курорте в Ялте, стоила бы $5000, то зарплата меньше на 335 раз, если брать равные пропорции.Иногда помечтать и представить что-нибудь невероятное хочется...

Конечно насущная, особенно если учесть, что как большинство риелторов формируют цены, то все становится ясно :

Ю.Ленинцев, 5\5, 58.7\44\ под ремонт,
в одной комнате протекает крыша, трубы и часть сантехники поменяна, балкон застеклен, кухня- частичный ремонт, колонка новая, олна комната в хорошем состоянии, большая кладовая, можно сделать все 3 к раздельно , Стоимость 250 000 грн . Никто не живет, не прописан, просмотр в любое время. Добровольная продажа. БТИ готовится

ПРОДАМ, 3-к квартира, 12-й квартал, Срочно!!!!!! продам Ю.Ленинцев 12 квартал 3-х 5/5 в одной комнате подткекает крыша 2+1 балкон застеклён, трубы поменяны, столярка хорошая, потолки высокие,колонка, 58.7/6 34 т. торг
e-mail, Тел: 063******* Светлана.

Т.е. , в первом случае риелторы продают квартиру за 250000/7,9= 31600 уе, во втором случае за 34000 уе и где-то, найду приведу ссылку, видел эту же квартиру за 35500 уе. Вот вам и формирование цен !!!!!

Цитата:

Насущная тема, Господа! Только, если бы всё было так просто и были бы в реале такие цены, то зарплата средняя была бы около $15, поясняю, если бы квартира в Киеве, а лучше на курорте в Ялте, стоила бы $5000, то зарплата меньше на 335 раз, если брать равные пропорции.Иногда помечтать и представить что-нибудь невероятное хочется...

Что ж вы так паникуете?..
Вот вы заложили стоимость квартиры как 335 зарплат... а почему не 500? Откуда вы взяли 335?
-------
И, кстати, каково соотношение "кол-во зарплат" к размеру квартиры? 335 зарплат за хрущевку или пентхауз?
Вы куда-то в дебри уходите.
Раз уже сводите стоимость к зарплате, то уж давайте в виде "ХХХ зарплат за м2", чтоб понятнее

Цитата:

Что ж вы так паникуете?..
Вот вы заложили стоимость квартиры как 335 зарплат... а почему не 500? Откуда вы взяли 335?
-------
И, кстати, каково соотношение "кол-во зарплат" к размеру квартиры? 335 зарплат за хрущевку или пентхауз?
Вы куда-то в дебри уходите.
Раз уже сводите стоимость к зарплате, то уж давайте в виде "ХХХ зарплат за м2", чтоб понятнее

вот они, дешевые квартиры!
Дом сдан, введен в эксплуатацию. Но где же адекватные цены?!
Бориспольский район, до Киева - километров 80

Честно, от продавца надо потребовать фотографировать каждого покупателя и фото этих деби.... уникумов вывешивать в инете.

Цитата:

вот они, дешевые квартиры!
Дом сдан, введен в эксплуатацию. Но где же адекватные цены?!
Бориспольский район, до Киева - километров 80

Честно, от продавца надо потребовать фотографировать каждого покупателя и фото этих деби.... уникумов вывешивать в инете.

Это просто псц, проклятые совдеповские хрущевки полувековой давности на фоне этого нового жилья и то выглядят более комфортными квартирами.

Цитата:

Честно, от продавца надо потребовать фотографировать каждого покупателя и фото этих деби.... уникумов вывешивать в инете.

Трудно представить квартиру 11кв/м . И что то не понятно где там кухня или может она там совместная с туалетом и ванной

Цитата:

Трудно представить квартиру 11кв/м . И что то не понятно где там кухня или может она там совместная с туалетом и ванной

Поэтому предлагаю популистский термин "Дешевое жилье" заменить на "Очень маленькое жилье". Потому что по удельной цене за 1 квадратный метр оно совсем не дешевое. Подмена понятий полная.

Цитата:

Трудно представить квартиру 11кв/м . И что то не понятно где там кухня или может она там совместная с туалетом и ванной

Там кухня-студио.
И туалет-студио.
За неимением свободного места от умывальника можно отказаться, кран можно присобачить над унитазом.
Этот же кран надо сделать на "ползунке" - поднял на полтора метра - вот и душ.
Крышка унитаза должна быть плоская - закрыл - вот и кухонный столик.