"Качественное" жилье

Цитата:

Сталинки в Москве - это действительно жилье высшего класса. По надежности и долговечности многие считают их лучше современного монолита. Если сравнивать с Киевом, то киевские сталинки ближе к московским хрущовкам, разве что потолки выше... по крайней мере мне так кажется.
Про кирпич ничего не скажу - не интересовалась.

Я всегда писал, что не каждый дом, построенный в 1950-60 годах, есть "сталинка" И действительно, настоящих "сталинок" в Киеве не так уж и много, я, например, сходу назову лишь несколько: на Шулявке (проспект Победы, там еще магазин "Домотехника"),на Политехе (напротив входа в метро), на Гарматной (29 номер), ну и конечно на Хрещатике

Цитата:

... Для меня качественное жилье - кирпич, нормальное состояние ЖКХ, зелень во дворе,

Основываясь на шкале способности человека четко дифференцировать пять уровней отличия, формируется внутренняя структура РН, которая отражает суть взгляда человека на объекты недвижимости [методика анализа иерархий Т. Саати]:
1. Дешевый сегмент (объекты с ограничениями)
2. Обычный сегмент (основная масса жилья без каких-либо преимуществ)
3. Качественный сегмент (жилье с хорошим ремонтом и вкусом)
4. Дорогой сегмент (индивидуальный дизайн жилья на базе известных фирм)
5. Элитный сегмент (жилье с явными излишествами для создания определенного образа)
//www.bgs.kh.ua/bgs.html?page=1b8

Цитата:

Основываясь на шкале способности человека четко дифференцировать пять уровней отличия, формируется внутренняя структура РН, которая отражает суть взгляда человека на объекты недвижимости [методика анализа иерархий Т. Саати]:
1. Дешевый сегмент (объекты с ограничениями)
2. Обычный сегмент (основная масса жилья без каких-либо преимуществ)
3. Качественный сегмент (жилье с хорошим ремонтом и вкусом)
4. Дорогой сегмент (индивидуальный дизайн жилья на базе известных фирм)
5. Элитный сегмент (жилье с явными излишествами для создания определенного образа)
//www.bgs.kh.ua/bgs.html?page=1b8

Товарисч, написавший эту статейку, имеет весьма туманное представление об аналитической иерархической процедуре Саати
И шкала Саати здесь явно притянута зауши, поскольку рядовой индивид зачастую не утруждает себя выбором и ранжированием критериев, или пошаговым сравнением альтернатив. Предпочтения при выборе квартиры, машины или костюма зачастую проводиться на основании гештальтов (т.е. образов объектов), которые анализируються вцелом, без разбивки на критерии

Как только человек способен осознать наличие у себя незакрытого гештальта, то он может покопаться в нем и разложить его на составляющие
Отсюда и возникают более-менее упорядоченные критерии. А когда знаешь, чего хочешь, то и более здраво и осознанно подходишь к решению проблемы... глядишь, меньше б "аленей" было.

Цитата:

Товарисч, написавший эту статейку, имеет весьма туманное представление об аналитической иерархической процедуре Саати
И шкала Саати здесь явно притянута зауши, поскольку рядовой индивид зачастую не утруждает себя выбором и ранжированием критериев, или пошаговым сравнением альтернатив. Предпочтения при выборе квартиры, машины или костюма зачастую проводиться на основании гештальтов (т.е. образов объектов), которые анализируються вцелом, без разбивки на критерии

Таким образом вы полностью отвергаете гедонический подход, хотя на сегодня он является базовым для определения потребительских индексов практически во всех странах (это и костюм и машина и т.д.).
Кроме этого вы явно лукавите, кода говорите что при выборе машины, человек не утруждает себя сравнением с аналогичным товаром, не ранжирует для себя автомобильный ряд, а тупо покупает "образ".
Если вы разбирались с методикой Саати, буду рад обсудить с вами особенности декомпозиции и синтеза в применении к РН, а не разбор психологии виртуального "рядового индивида".

Цитата:

Таким образом вы полностью отвергаете гедонический подход, хотя на сегодня он является базовым для определения потребительских индексов практически во всех странах (это и костюм и машина и т.д.).
Кроме этого вы явно лукавите, кода говорите что при выборе машины, человек не утруждает себя сравнением с аналогичным товаром, не ранжирует для себя автомобильный ряд, а тупо покупает "образ".
Если вы разбирались с методикой Саати, буду рад обсудить с вами особенности декомпозиции и синтеза в применении к РН, а не разбор психологии виртуального "рядового индивида".

1) Для "пересичного громадянына" применение шкалы Саати приведенное в статье в принципе лишено смысла поскольку изначально по финансам для него имеет место узкая направленость на один -два сегмента . Для того, чтобы определить полезность представленной шкалы для аналитики в статье не хватает информации.
2) Определение критериев предпочтения безусловно являеться обязательным при выборе альтернативы и нет смысла спорить, но зачастую на этом моменте все и останавливаются (и покупатели и риэлторы!). Дальнейший же выбор/ранжирование/стратификация осуществляються интуитивно. Согласитесь, что никто не заморачиваться сравнением весов критериев типа: "если в квартире - евроремонт, то я согласен ездить до метро 2-3 остановки на автобусе, а если косметический, то только одну ":)
3) Про согласование важности критериев между экспертами (покупатели супруги), я вообще умолчу. Хотя знание этого момента, могло бы реально помочь риэлторам работающим с такими парами
Я свою систему предпочтений выстроила на мой взгляд точно. Что касается РН в целом меня этот вопрос занимает мало. Но категорически не согласна с сегментом Качественный сегмент (жилье с хорошим ремонтом и вкусом). В условиях, когда еще очень большая часть квартир была получена людьми в СССР бесплатно!, а потом рынок был искусствено подогрет до точки кипения, сложилась ситуация, когда в качественных домах (центр, нормальные планировки) проживают малообеспеченные люди не вкладывающие в ремонт практически ничего и наоборот растрескавшиеся панельки с евроремонтами - норма жизни.
Поэтому вносить наличие ремонта/состояние квартиры в верхний уровень критериев - нецелесообразно ИМХО. На первом этапе достаточно выделение трех уровней (может и 2 и 4 - для этого нужно анализировать статистику в динамике) по ценовым критериям и метражу, с дальнейшей декомпозицией.

Поскольку давно уже занимаюсь методами выбора эффективных решений, приму и я участие в этой дискуссии.

Конечно же, критерии и их шкала ценностей есть и у каждого отдельно взятого индивидуума, и у общества в целом.
Основные критерии хорошо известны и устойчивы (в смысле, меняются редко и в достаточно узких рамках).
На первых местах (обычно) цена, месторасположение, состояние квартиры и дома, тип дома, этаж, шум под окнами, планировка квартиры, инфраструктура, наличие двора…
Веса критериев у каждого участника рынка – свои.
Но математические расчеты, в которых участвуют многочисленные критерии с их весами, проводят (наверное) лишь энтузиасты.
Решение же при этом (часто) принимают не они, а их жены. А те (обычно) полагаются на комплексное («образное») восприятие каждой конкретной квартиры.
Критерии при этом применяют не только в виде формализованных весов, но и в виде осознанных (а часто и неосознанных) запретительных признаков.
Типа того, что жить в этой квартире (в этом доме, на этой улице…) не буду.
На вопрос почему? часто следует ответ, в котором упоминаются достаточно «легковесные» критерии. Или вообще никаких формальных критериев не приводят, а говорят, что «квартира (подъезд, дом) не понравилась», «не лежит душа», «аура плохая»…

Что дает (в подобных вещах) лучший результат формализованная многокритериальная оптимизация или интуитивное «образное» восприятие (естественно, при наличии иерархии основных критериев) – сложно сказать…
Одно можно сказать достаточно уверенно при выборе подобных решений каждый человек опирается (старается опираться) на свои сильные стороны.
А у каждого человека они свои.

Для аналитических обзоров и прогнозирования на рынке в целом МАИ Саати малопригоден ИМХО, слишком много субъективных суждений на всех этапах. В данной ситуации целесообразнее обратиться к методам мат. моделирования.
Например, что-то вроде этого //www.cfin.ru/press/afa/2001-4/05.shtml
Но и тут, будет стоять вопрос о полноте исходных данных. Пока нет единого реестра, о котором сейчас пишут, информация будет неполной (для обычных статистических методов выборки одного агенства типа АН Оболонь должно хватать )
А в процессе индивидуального выбора, можно попытаться перейти на "невесовые" критериальные методы, например метод единой порядковой шкалы (ЕПШ). Хотя все равно на этапе окончательного выбора победит субъективизм. И это правильно - мы же люди, а не роботы.

Цитата:

Для аналитических обзоров и прогнозирования на рынке в целом МАИ Саати малопригоден ИМХО, слишком много субъективных суждений на всех этапах. В данной ситуации целесообразнее обратиться к методам мат. моделирования.
Например, что-то вроде этого //www.cfin.ru/press/afa/2001-4/05.shtml
Но и тут, будет стоять вопрос о полноте исходных данных. Пока нет единого реестра, о котором сейчас пишут, информация будет неполной (для обычных статистических методов выборки одного агенства типа АН Оболонь должно хватать )
А в процессе индивидуального выбора, можно попытаться перейти на "невесовые" критериальные методы, например метод единой порядковой шкалы (ЕПШ). Хотя все равно на этапе окончательного выбора победит субъективизм. И это правильно - мы же люди, а не роботы.

"Плюсик" я Вам еще утром поставил. Второй за один день - не могу.
Но это вовсе не значит, что во всем согласен с Вами.

В частности, не разделяю Вашей уверенности в том, что при переходе к математическому моделированию субъективизм куда-то исчезнет.
Просто субъективизм будет выражаться не в вербально-зрительно-чувственном (образном) виде, а в формализованном.
В формализованном же виде распознать субъективизм намного сложнее.
Конечно, без матмоделирования в экономике не обойтись. Ибо связать все и вся без формульных зависимостей и компьютеров просто не возможно (а еще и многочисленные обратные связи с различным запаздыванием, и нелинейная среда...).
Но при этом необходимо учитывать, что в экономике и социальных вопросах формулы имеют одну негативную сторону: чисто психологически воспринимаются как нечто, близкое к истине.
Даже те люди, которые описывают "нечто" в виде формульной зависимости (а посему знают, что формируют некую абстракцию, которая к реальной жизни имеет отношение более-менее отдаленное), и те на каком-то этапе уходят от «первоисточников», начинают верить в свои формулы. Ну, а «посторонним людям» ничего иного не остается, как верить/надеяться, что каждая конкретная формула описывает реальные зависимости (а все вместе – реальные процессы).

С «образными» же описаниями людям обычно легче разобраться на предмет того, насколько они соответствуют «реалиям жизни». Ибо в подобных случаях вполне применима система Станиславского, с его «верю» и «не верю» тому или иному образу.

Цитата:

...
1) Для "пересичного громадянына" применение шкалы Саати приведенное в статье в принципе лишено смысла поскольку изначально по финансам для него имеет место узкая направленость на один -два сегмента . Для того, чтобы определить полезность представленной шкалы для аналитики в статье не хватает информации.
2) Определение критериев предпочтения безусловно являеться обязательным при выборе альтернативы и нет смысла спорить, но зачастую на этом моменте все и останавливаются (и покупатели и риэлторы!). Дальнейший же выбор/ранжирование/стратификация осуществляються интуитивно. Согласитесь, что никто не заморачиваться сравнением весов критериев типа: "если в квартире - евроремонт, то я согласен ездить до метро 2-3 остановки на автобусе, а если косметический, то только одну ":)
3) Про согласование важности критериев между экспертами (покупатели супруги), я вообще умолчу. Хотя знание этого момента, могло бы реально помочь риэлторам работающим с такими парами
Я свою систему предпочтений выстроила на мой взгляд точно. Что касается РН в целом меня этот вопрос занимает мало. Но категорически не согласна с сегментом Качественный сегмент (жилье с хорошим ремонтом и вкусом). В условиях, когда еще очень большая часть квартир была получена людьми в СССР бесплатно!, а потом рынок был искусствено подогрет до точки кипения, сложилась ситуация, когда в качественных домах (центр, нормальные планировки) проживают малообеспеченные люди не вкладывающие в ремонт практически ничего и наоборот растрескавшиеся панельки с евроремонтами - норма жизни.
Поэтому вносить наличие ремонта/состояние квартиры в верхний уровень критериев - нецелесообразно ИМХО. На первом этапе достаточно выделение трех уровней (может и 2 и 4 - для этого нужно анализировать статистику в динамике) по ценовым критериям и метражу, с дальнейшей декомпозицией.

Благодарю за доставленное удовольствие. В начале хочу отметить, что ваш пост никоим образом не противоречит гипотезе о разбивке РН на сегменты. Вы рассматриваете проблему немного под другим углом, однако ваши выводы конгруэнтны с предложенной гипотезой.
По пункту 1:
Т.Саати был упомянут в качестве первоисточника способности человека четко дифференцировать пять уровней отличия, что есть базой для дальнейших исследований. Утверждение, что "индивиидум" нацелен на один максимум два сегмента никоим образом не противоречит самой шкале и является само собой разумеющимся (в этом случае ваше утверждение "применение шкалы лишено смысла" - некорректно)
По пункту 2:
Причины предпочтений людей есть черный ящик, который человечество пытается формализовать используя разные инструменты. Говоря о "сравнении весов критериев" вы работаете с инструментом гедонического анализа, который помнится постом выше вы же и отвергали, предлагая использовать гештальты.
Давайте будем последовательны до конца и используем знания маркетинга, чтобы очертить целевую аудиторию для квартир с "евроремонтом" - это как минимум люди с машинами и проблемы "количества автобусных остановок до метро" у них нет!
По пункту 3:
Вы предлагаете не 5 как Саати, а скажем 3 или 4 уровня отличия, но это в сущности ничего не меняет. Вы говорите о психологии семейных пар, о бесплатных квартирах в СССР, о целесообразности внесения ремонта на верхний уровень критериев... Я предлагаю остановиться на чем-то одном и обсудить. Я думаю что для вас не секрет, что на "бесплатные" квартиры в СССР люди пахали всю жизнь и просто сейчас государство стало брать чуть меньший процент за жизнь человека - поэтому денег у людей стало чуть больше (в глобальном смысле).
В целом, ваша позиция подтверждает гипотезу просто немного другими словами.

Цитата:

... Для аналитических обзоров и прогнозирования на рынке в целом МАИ Саати малопригоден ИМХО, слишком много субъективных суждений на всех этапах. В данной ситуации целесообразнее обратиться к методам мат. моделирования.
Например, что-то вроде этого //www.cfin.ru/press/afa/2001-4/05.shtml

Приведенная вами статья "Моделирование региональной жилищной политики..." - есть часть государственной программы России по регулированию РН, целью которой есть оценка жилищной обеспеченности населения, сопоставления ее со сбережениями населения из различных доходных групп и дальнейшее формирование функции цели на гос. регулирование.
Эта научная работа предназначена для теоретиков, и к сожалению, к практике отношение имеет весьма ограниченное. Если нет интереса разбираться с векторной математикой автора, просто прочтите заключение в конце работы.
Вынужден констатировать, что к нашей дискуссии эта работа не имеет отношение.

Цитата:

Благодарю за доставленное удовольствие. В начале хочу отметить, что ваш пост никоим образом не противоречит гипотезе о разбивке РН на сегменты. Вы рассматриваете проблему немного под другим углом, однако ваши выводы конгруэнтны с предложенной гипотезой.
По пункту 1:
Т.Саати был упомянут в качестве первоисточника способности человека четко дифференцировать пять уровней отличия, что есть базой для дальнейших исследований. Утверждение, что "индивиидум" нацелен на один максимум два сегмента никоим образом не противоречит самой шкале и является само собой разумеющимся (в этом случае ваше утверждение "применение шкалы лишено смысла" - некорректно)
По пункту 2:
Причины предпочтений людей есть черный ящик, который человечество пытается формализовать используя разные инструменты. Говоря о "сравнении весов критериев" вы работаете с инструментом гедонического анализа, который помнится постом выше вы же и отвергали, предлагая использовать гештальты.
Давайте будем последовательны до конца и используем знания маркетинга, чтобы очертить целевую аудиторию для квартир с "евроремонтом" - это как минимум люди с машинами и проблемы "количества автобусных остановок до метро" у них нет!
По пункту 3:
Вы предлагаете не 5 как Саати, а скажем 3 или 4 уровня отличия, но это в сущности ничего не меняет. Вы говорите о психологии семейных пар, о бесплатных квартирах в СССР, о целесообразности внесения ремонта на верхний уровень критериев... Я предлагаю остановиться на чем-то одном и обсудить. Я думаю что для вас не секрет, что на "бесплатные" квартиры в СССР люди пахали всю жизнь и просто сейчас государство стало брать чуть меньший процент за жизнь человека - поэтому денег у людей стало чуть больше (в глобальном смысле).
В целом, ваша позиция подтверждает гипотезу просто немного другими словами.

По статье:
Я не спорю с гипотезами. Но в любом исследовании должны быть четко обозначены цель и точка зрения. В предложенной статье этого нет.
Хотите сегментировать рынок, пожалуйста. Но вначале нужно ответить, для кого и каким целям послужит анализ.
Например:
1) Точка зрения: органы власти – Цель: формирование стратегии реформирования жилищной сферы (как это предложено в статье на которою я ссылалась)
2) Точка зрения: инвестор, застройщик, АН – Цель: Анализ и прогнозирование ценовой политики на рынке.
3) Точка зрения: покупатель. – Цель: Ценовой анализ определенного сегмента.
Постановка задачи будет определять метод ее разрешения.
В упомянутой статье, которою Вы защищаете, предлагается сегментация всего РН в целом с точки зрения некоего индивида. Предлагается для сегментации шкала оценочных суждений Саати. И дается расшифровка сегментов. Совершенно естественно возникает вопрос: как получена эта сегментация? На основании чего была осуществлена выборка экспертов и их ранжирование. Скрыты критерии, оценка согласованности и т.д. Самое главное – не обоснована правомочность использования данного метода!
В качестве результата приведены динамические изменения долей сегментов без привязки к стоимости!
Для кого предназначено подобное исследование?
Стратегическому инвестору, может и будет интересно (чтобы не финансировать в кризис проекты заведомо неликвидные, типа квартиры более 100м в домах эконом класса), но без привязки к ценовым прогнозам малополезно. Застройщику нужно знать платежеспособный спрос! АН вообще настраиваются на краткосрочную перспективу в ценообразовании и разбивка по качеству по предложенной шкале им просто не нужна, достаточно критерия тип дома. Для пересичного индивида… тоже не нужна, он и так настроен на отдельный сегмент.
Возникает вопрос: а смысл?

По выбору в реальности (как это выглядит из личных наблюдений и опыта)
Читайте внимательней, я не отвергаю критериальный выбор, но подчеркиваю, что он участвует в выборе альтернативы, только на одном промежуточном этапе.
Реальный процесс выглядит следующим образом:
1 этап. Оценка финансовых возможностей (сейчас в отсутствии ипотеки – возникают строгие ограничение). Результат: формирование допустимого множества альтернатив
2 этап. Формирование и ранжирование (не всегда происходит в реальности) критериев. Оценка альтернатив с помощью выбранных критериев. Результат: формирование подмножества альтернатив, по избранным критериям.
3 этап. Гештальтный выбор объекта.
Хотите, используйте МАИ, но шкала критериев будет выглядеть совсем иначе

Проблема сегментации (выбора критериев, эффективных решений и т.д.) стоит на границе математики и психологии и заключается в переводе ощущений человека в числовой вид. Корень проблемы кроется в выборе шкалы и попытки объективного измерения ощущений. Заслуга Саати заключается в понимании факта, что сложную шкалу ощущений практически невозможно формализовать, а самое главное, невозможно объективно измерить. Как один вариантов математического подхода - есть переход к набору субъективных шкал выстроенных иерархически. В этом случае внутренние зависимости в получаемых древовидных структурах большого количества индивидуумов могут отражать динамику изменения настроения или отношения без привязки к субъективным значениям конкретного человека. - В этом кроется суть.

Классически считается, что человек может эффективно управлять 5 подчиненными, держать в памяти до 5 различных дел, осуществлять ранжирование по 5 уровням и т.д. Построение дерева сегментаций с основой 5 психологически оправдано. Никто не запрещает дальнейшего дробления сегментов РН и построения иерархической структуры.

Хочу оформить кредит на жилье - ипотеку. Только вот еще пока не решил точно, стоит ли вообще с этим связываться... Хочется найти такое предложение по ипотеке, чтоб проценты были минимальные. Как искать это предложение? может быть сервисы какие-то есть, которые оказывают такую услугу? Или дайте дельный совет...

Цитата:

Хочу оформить кредит на жилье - ипотеку. Только вот еще пока не решил точно, стоит ли вообще с этим связываться... Хочется найти такое предложение по ипотеке, чтоб проценты были минимальные. Как искать это предложение? может быть сервисы какие-то есть, которые оказывают такую услугу? Или дайте дельный совет...

Искать надо в 2006-ом году. Тогда проценты были в 2 раза меньше сегодняшних...
И тогда их давали практически всем желающим.

А вообще...
Вопрос №1: вы серьезно?
Вопрос №2: вы серьезно?
Вы сообщили слишком мало информации, чтоб дать какой-то дельный совет. Сколько вам не хватает? Если 100К грн, то подождите пару месяцев, эти 10К баксов вам скинут.
Если 100К баксов, да еще и на 20 лет, то оцените свои возможности - если так много не хватает, то скорее всего у вас не такая уж и большая зп; а с такой зп откуда у вас уверенность, что 20 (!!!) лет у вас будет чем отдавать долг + проценты (в итоге получиться в 3 раза дороже)... Это ж у вас могут внуки появиться, даже если вы только детей родили... Как по мне, это слишком долго, чтоб строить планы.
Да и в баксах не дают вроде... а в гривнах с реальным процентов под 50 в год (кто знает точнее, подскажите)разве что не девальвацию расчитывать (если в договоре не будет пункта про плавающий процент)...

Хотя, конечно, у каждого своя ситуация и потребности

Про сервисы.
Гугл (на запрос "кредит украина") подсказывает, на пример, этот ресурс - //www.allcredits.com.ua/
Там можно вбить свои пожелаия, и он покажет банки, которые вас могут удовлетворить. Не знаю, на сколько актуальная информация...

ок 1850 минус 100 = 1750 Хрущ а летом они стоили 1600 максимум.так кто тогда тетя Ультра- барыга или юрист?

качественные дома есть.... а вот качественные микрорайоны ещё не построили