Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 13.09.2010

Фи, Виталий Котенко, от кого - от кого. а от директора АН "Планета Оболонь" такого не ожидала
"Имел встречу с банкирами. Сегодня банки уже серьезно говорят о начале работы в направлении ипотеки. Они понимают все проблемы сегодняшнего дня, но выходят как бы на второй круг - начинаем приучать к ипотеке. Снижение ставки прогнозируется на уровне 2-3% в год от сегодняшних 18 в гривне. Валютное кредитование через год - два.
Думайте хомяки, думайте..."
Уверена, что "хомяки" уже подумали и их выводы не далеки от моего - наверно дела у АН "Планета Оболонь" совсем плохи, раз сам Виталий Котенко делает опдобные заявления.
Вы говорите "Они понимают все проблемы сегодняшнего дня, ...", а понимают ли они, в таком случае, проблемы завтрашнего дня? Сомневаюсь.
В любом случае, на мой взгляд, единственное, чего вы добъетесь подобными заявлениями, это подорвете и без того шаткое доверие "хомяков к вашему агенству.

Цитата:

Имел встречу с банкирами. Сегодня банки уже серьезно говорят о начале работы в направлении ипотеки. Они понимают все проблемы сегодняшнего дня, но выходят как бы на второй круг - начинаем приучать к ипотеке. Снижение ставки прогнозируется на уровне 2-3% в год от сегодняшних 18 в гривне. Валютное кредитование через год - два.
Думайте хомяки, думайте...

Вашу информацию прочитал. Это только один банк, здесь еще была информация по нескольким. Но считать средневзвешенную ставку по кредитам в этих банках - это все равно, что рассчитывать индекс "домика" только по квартирам на спальных массивах. Вы же этого не делаете, а формируете некий общий индекс стоимости по Киеву.
Так и с кредитами. То, что несколько банков предлагают эффективную ставку 18-19% (не самый оптимальный показатель для возникновения массовой ипотеки) - еще не показатель рынка. Нужно смотреть на многие другие параметры: требования к официальным доходам заемщика, удельный вес этих банков на рынке. И тогда уже формировать какой-то куммулятивный "индекс склонности к ипотеке". Конечно, это сделать очень сложно, но тогда можно просто определить, сравнить средневзвешенную ставку по депозитам со ставкой по кредитам, и посчитать, что выгодней - сидеть на депозите или брать кредит в случае, если есть расходы на аренду.
И еще о валютной ипотеке. К ней "приучать" будет уже очень сложно. А вдруг курс будет 9, 10 гривен за доллар (за пару лет - вполне возможно). Да и проценты долларовые будут 10-12, плюс девальвация даже на 10% - это, считайте, 20% в один прекрасный год может набежать.

Цитата:

Вы правы, банкиры сделали выводы из ситуации 2008 и теперь значительно серьезнее будут подходить к оценке заемщика. Тогда же, их действия были продиктованы борьбой за рынок любыми средствами. От менеджмента требовали только увеличения доли банка на рынке. Вот и доигрались. Плюс, сегодняшняя их активизация отчасти продиктована и желанием останавливать спад, дабы не допустить обесценивания залогов. Что же до неплательщиков, здесь пока относительная лояльность. Дабы не дискредитировать свое имя банк не станет массово душить неплательшиков. Будут потихоньку отбирать залоги у сильно задолжавших и стараться реструктуризировать тех, кто борется за "жизнь".

Хотят остановить спад - пусть дают кредит под 12-14% годовых, и спад остановится, даже рост небольшой в некоторых сегментах пойдет
Намного легче было бы и тем, кто борется "за жизнь" - по крайней мере, перекредитовались бы из нынешних 12-14% в долларах - в гривню.
Но - только если банкиры ВНЕЗАПНО перестанут быть жадными.А вот в это я уже почему-то не верю.Поэтому реальнее ждать таких процентов - года полтора-два на фоне различных рисков. Жадность уже всех накрыла, и еще будет накрывать. Видимо, высокий процент их устраивает - это классическая "дилемма узника". Которая приводит к тому, что проигрывают - все.

Странно, что озвученная мною информация вызывает у вас такую реакцию. Наверное вы решили, что я пытаюсь кем-то манипулировать подобными заявлениями?
Должен заметить, что это не так. Во-первых, манипулировать не мой конек, а во-вторых, здешним сообществом не возможно манипулировать.
Дело в том, что Домик активно следит за рынком и информирует всех участников об изменениях. Плюс, прогнозирование для многих наших посетителей - это либо профессия, либо хобби.
В связи с вышеизложенным, считаю своим долгом информировать аудиторию нашего портала о любых изменениях на рынке недвижимости.

Цитата:

В любом случае, на мой взгляд, единственное, чего вы добъетесь подобными заявлениями, это подорвете и без того шаткое доверие "хомяков к вашему агенству.

Анна, согласен с Вами, видно у агентства с комисионными совсем не густо.
Как работник системного банка, через которого проходит вся почта, хочу сказать что кредитования масового нет, условия выставляемые просто неподьемные, так что не надо нам дешевых росказней.
Все ставки уже пересматриваются ежегодно, влазить в такое болото надо быть совсем оленем.

Цитата:

Хотят остановить спад - пусть дают кредит под 12-14% годовых, и спад остановится, даже рост небольшой в некоторых сегментах пойдет
Намного легче было бы и тем, кто борется "за жизнь" - по крайней мере, перекредитовались бы из нынешних 12-14% в долларах - в гривню.
Но - только если банкиры ВНЕЗАПНО перестанут быть жадными.А вот в это я уже почему-то не верю.Поэтому реальнее ждать таких процентов - года полтора-два на фоне различных рисков. Жадность уже всех накрыла, и еще будет накрывать. Видимо, высокий процент их устраивает - это классическая "дилемма узника". Которая приводит к тому, что проигрывают - все.

Вспомните, как развивалась импотека с начала 2000 годов. Кредиты были не популярны и дороги. А далее, людей потихоньку приучали, что ипотека есть решение вопроса сегодня. Сравнивали с арендой, а затем показали и возможность спекуляций.

Вот сейчас, так и будет происходить вновь. Сегодня, банкиры рассчитывают на тех, кому для решения вопроса не хватает небольшой суммы денег, а раз так, то и ставка высока (либо наоборот). Они четко все видят и понимают.

Мы же, как аналитики и покупатели, продавцы и просто наблюдатели должны трезво оценивать этот факт.

Цитата:

Анна, согласен с Вами, видно у агентства с комисионными совсем не густо.
Как работник системного банка, через которого проходит вся почта, хочу сказать что кредитования масового нет, условия выставляемые просто неподьемные, так что не надо нам дешевых росказней.

Дело конечно ваше. Если вы предпочитаете жить мечтами, просто ставьте в игнор сообщения неугодных и будет все ок.

Если в системном банке вы все что делаете это разгребаете почту - не мудрено, что не совсем понимаете о чем идет речь.

Я говорю, что банки активизируются на рынке. Я призываю думающих людей делать выводы и прогнозы развития.

Вместо этого, слышу высказывания тех, кому не нравится свое отражение в зеркале, о количестве сделок в нашей компании и обвинения в манипуляции. Спасибо вам.

Цитата:

Вот оно - начало необоснованных упрощений, и условностей. Система стандартизации... то есть копирования (надеемся не слепого) методики россиян. Это пример, как просто включается система недоговоренностей, когда уходят от естественных математических размерностей к надуманным. Тем более учитывая, что МАТЕМАТИЧЕСКИ размерность Индекса Стоимости Жилья получается все-таки в долларах (или в гривнах)! А Ирн если и решил ввести пункты, по нам знакомым аналогиям, то продолжая логику перехода к пунктам, такой переход можно было бы сделать исключительно для национальной валюты. Для всех других валют переход к пунктам, ну так скажем помягче - некорректен.

В результате произведены замены простой и понятно получаемой размерности в:
дол. на = ПУНКТ ПО IndK(USD),
грн. на = ПУНКТ ПО IndK(UAH).
К чему такие усложнения? Надеемся это не слепое копирование Ирновских идей? Или если скопировали методику расчета, то надо идти до конца и копировать все остальное? Может, стоит просто брать лучшее, оставляя в стороне неудачное?

По поводу внедрения методологии ИРН мы общались с ее разработчиками достаточно давно.
С тех пор идет своим путем.
И, судя по всему, разошлись уже существенно.
Первоначально методология строилась на ценах предложения и экспертных данных о размерах торгов.
Отсюда и возникла размерность «доллары за квадратный метр». В таком виде мы и переняли эту методологию.
Но по своей организации ИРН и «Планета Оболонь» существенно отличаются друг от друга.
«Планета Оболонь» - это (прежде всего) агентство недвижимости. А коль скоро это так, то мы намного более приближены к исходной информации о ценах торгов и реальных продаж (ИМХО).
Вряд ли сотрудники аналитического центра ИРН регулярно прозванивают тысячи квартир, ходят на многочисленные просмотры, ведут торги, участвуют в сделках. Потому они и по сей день ориентируются (в основном) на цены предложений (на «ядро выборки» актуальной базы данных предложений).
Потому у них и индексы весьма близки к статистике цен предложений (ИМХО).

Примерно тоже самое было когда-то и у нас.
Но со временем наши алгоритмы и методики трансформировались.
Мы стали делать упор на ту информацию, которой обладали. На конкурентные преимущества ПО как симбиоза агентства недвижимости и аналитического центра.
Потому постепенно перешли на безразмерные промежуточные данные и результаты. А именно, на проценты изменения статистических величин, описывающих цены предложений, торгов и продаж. Например, анализируем насколько процентов сместилось (за конкретный период) «ядро выборки», на сколько процентов изменился «индекс по методике ИРН», насколько процентов изменились цены торгов и продаж...
А поскольку промежуточные результаты у нас в процентах, то и конечные результаты безразмерные.
Потому размерность «пункты» мы имели право использовать еще года четыре назад.

Цитата:

Простая аналогия к размерности рассчитываемых величин: Если у вас расстояние в километрах, а время в часах, то скорость будет иметь размерность кмчас, даже если вы будете говорить, что с сегодняшнего дня это будет называться ПУНКТАМИ ПО IndV(KM).

Аналогия не очень соответствует основным идеям, заложенным в ценовые индексы.
Представьте, что речь идет не об одном автомобиле, а о тысячах. Каждый из которых ездит по территории страны так, как считает нужным. Как описать их общее поведение за какой-то промежуток времени?
Пример: броуновское движение молекул обычно описывают не в терминах скорости, а в температуре газа. То есть, уходят от (казалось бы) естественных размерностей движения и используют совсем иную размерность.

Цитата:

Вспомните, как развивалась импотека с начала 2000 годов. Кредиты были не популярны и дороги. А далее, людей потихоньку приучали, что ипотека есть решение вопроса сегодня. Сравнивали с арендой, а затем показали и возможность спекуляций.

Вот сейчас, так и будет происходить вновь. Сегодня, банкиры рассчитывают на тех, кому для решения вопроса не хватает небольшой суммы денег, а раз так, то и ставка высока (либо наоборот). Они четко все видят и понимают.

Сначала они были непопулярны и дороги, но приучили людей как? Снижали ставку, выдавали всем без разбору, с учетом "серых" доходов. Да плюс еще зарплата повышалась, а "квартиры будут только дорожать". Вот и брали кредиты.

А вновь не будет происходить, т.к. в начале возникновения пузыря, году эдак в 2003-04, банкиры как раз рассчитывали не на тех, "кому не хватает небольшой суммы", а едва ли не на всех. Были даже кредиты с 20, 10, а то и вовсе без первого взноса. Вот так и приучили.

Сейчас же приучать особо не нужно - калькулятор лучший помощник. Если есть необходимость арендовать, и есть 50-70% суммы (зависит от срочности), то, конечно в течении нескольких месяцев можно было бы и начинать присматриваться.

Вопрос в другом: а у кого есть эти 50-70%? Потенциально у довольно многих, но им сперва нужно что-то продать. В регионах недвижимость, например. А там же рынок тоже стоит. И кредиты тоже люди брать не спешат. То есть, это маховик должен уже вовсю крутиться. Сейчас я таких уж оснований для его запуска не вижу.

Цитата:

одно из основных условий в договоре - ставка привязана к инфляции.
То есть обесценивание гривни будет убивать новых ипотечников.

Так и я о том же .
Так что на тему Скоракредитыдаватьначнут можно смело забить.

Цитата:

Сначала они были непопулярны и дороги, но приучили людей как? Снижали ставку, выдавали всем без разбору, с учетом "серых" доходов. Да плюс еще зарплата повышалась, а "квартиры будут только дорожать". Вот и брали кредиты.

А вновь не будет происходить, т.к. в начале возникновения пузыря, году эдак в 2003-04, банкиры как раз рассчитывали не на тех, "кому не хватает небольшой суммы", а едва ли не на всех. Были даже кредиты с 20, 10, а то и вовсе без первого взноса. Вот так и приучили.

Сейчас же приучать особо не нужно - калькулятор лучший помощник. Если есть необходимость арендовать, и есть 50-70% суммы (зависит от срочности), то, конечно в течении нескольких месяцев можно было бы и начинать присматриваться.

Вопрос в другом: а у кого есть эти 50-70%? Потенциально у довольно многих, но им сперва нужно что-то продать. В регионах недвижимость, например. А там же рынок тоже стоит. И кредиты тоже люди брать не спешат. То есть, это маховик должен уже вовсю крутиться. Сейчас я таких уж оснований для его запуска не вижу.

Знаете, не соглашусь с вами.

Доверие к ипотеке подорвано и сейчас, банкам нужно именно приучать к ипотеке - восстанавливать к ней доверие как к надежному инструменту решения вопроса. Не подумайте, что я ратую за это, скорее, я воспринимаю это как факт. И приучали не ставками и нулевыми взносами, а рекламой и разъяснениями о выгоде. Ставками и взносами они конкурировали.
Вспомните 2003-04. кредиты были дороги, первый взнос большой. А далее конкуренция снизила ставки, первый взнос и.т.д. И первый взнос 0, как и ставка 12% появились не раньше 2006 года. Уверен, что ситуация повторится. Да, не сегодня и не завтра, но динамика, имхо, однозначна.

Цитата:

Знаете, не соглашусь с вами.

Доверие к ипотеке подорвано и сейчас банкам нужно именно приучать к ипотеке - восстанавливать к ней доверие как к надежному инструменту решения вопроса. Не подумайте, что я ратую за это, скорее, я воспринимаю это как факт.
Вспомните 2003-04. кредиты были дороги, первый взнос большой. А далее конкуренция снизила ставки, первый взнос и.т.д. Уверен, что ситуация повторится. Да, не сегодня и не завтра, но динамика, имхо, однозначна.

Да я согласен с вами - жить-то надо, тем же банкам, а кому они нужны, если не кредитуют?
Другое дело, что лучший способ восстановления доверия - это доступность ипотеки. Главное - сейчас цены другие, чем в 2003-04 годах. Разные порядки просто. Экономическая ситуация совсем другая.
Я согласен, от ипотеки никуда не денемся, экономике без нее - никуда. Но действительно - не сегодня (до конца года) и не завтра (в 1 половине года предыдущего). А там - все от процентов зависит.

Я очень удивлен, что директор АН "Планета оболонь" Виталик Котенко в своих коментариях в отношении покупателей применяет термин ПРИРУЧАТЬ!!! Это полное неуважение к своим же потенциальным клиентам. Я считаю , что ПРИРУЧАТЬСЯ к реалиям РН необходимо АН Планета Оболонь , а не витать в мечтах и воспоминаниях об ИПОТЕКЕ.

Цитата:

Да я согласен с вами - жить-то надо, тем же банкам, а кому они нужны, если не кредитуют?
Другое дело, что лучший способ восстановления доверия - это доступность ипотеки. Главное - сейчас цены другие, чем в 2003-04 годах. Разные порядки просто. Экономическая ситуация совсем другая.
Я согласен, от ипотеки никуда не денемся, экономике без нее - никуда. Но действительно - не сегодня (до конца года) и не завтра (в 1 половине года предыдущего). А там - все от процентов зависит.

Да, все зависит от процентов. А проценты в основном зависят от желания банков занять долю рынка в импотеке, т.к. избыток ликвидности у многих уже есть. А желание уже есть у российских, т.к. здесь они кредитов пока не выдавали. Вот они первые и будут раскручивать здесь импотеку. А там и остальные подтянутся. Имхо, это тревожный сигнал для рынка, который, вы правы, к середине 2011 года будет иметь весомое влияние на баланс сил.

Цитата:

Дело конечно ваше. Если вы предпочитаете жить мечтами, просто ставьте в игнор сообщения неугодных и будет все ок.

Если в системном банке вы все что делаете это разгребаете почту - не мудрено, что не совсем понимаете о чем идет речь.

Я говорю, что банки активизируются на рынке. Я призываю думающих людей делать выводы и прогнозы развития.

Вместо этого, слышу высказывания тех, кому не нравится свое отражение в зеркале, о количестве сделок в нашей компании и обвинения в манипуляции. Спасибо вам.

Виталий я не живу мечтами, я вижу ситуцию изнутри и хочу сказать что до кредитования нам еще как до луны.

Где я написал что я разгребаю почту, Вы что всех людей кто обязан знать нормативные документы и быть в курсе последних нововведений называете разгребателями почты ?

При чем здесь отражение в зеркале, ничего не понял, как-то выражайтесь яснее что-ли.
И Ваши призывы по типу " Думайте хомяки " как то странно звучат, это Вы призываете думать на основании информации полученной от Вас . Спасибо, мы имеем намного больше информации чем Вы, и если дествительно появятся предпосылки в банках для масового кредитования этого даже не надо будет на форумах писать.

Цитата:

... Пример: броуновское движение молекул обычно описывают не в терминах скорости, а в температуре газа. То есть, уходят от (казалось бы) естественных размерностей движения и используют совсем иную размерность.

Владимир, поймите, физика - явно не Ваш конек. поэтому лучше не берите примеры из физики
броуновское движение - это движение микроскопических частиц, взвешенных в газе или жидкости, а не "движение молекул", как Вы пишете.
описывается это движение средними квадратичными линейными и угловыми смещениями.

Спасибо, я понял ваше мнение. И я не претендую на истину в последней инстанции.

Я лишь прошу свое мнение, написанное здесь, воспринимать так же, как и ваше. Я вижу ситуацию так, вы иначе. Так не ужели разность в видении является поводом рассуждать о состоянии дел в компании Планета Оболонь и приписывать мне манипулирование сознанием людей?

Скорее, это повод изложить свое видение...

Цитата:

гарантия в виде ГК: там есть статья о том, что пункты договора, предусматривающие одностороннее повышение %-тов, считаются "нікчемними".

А-а-а, ну это серьезная "перепона, тада не будут поднимать"

Цитата:

Да, все зависит от процентов. А проценты в основном зависят от желания банков занять долю рынка в импотеке. А желание уже есть у российских, т.к. здесь они кредитов пока не выдавали. Вот они первые и будут раскручивать здесь импотеку. А там и остальные подтянутся. Имхо, это тревожный сигнал для рынка, который к середине 2011 года будет иметь весомое влияние на баланс сил.

Ну так вперед же, пусть снижают проценты. Будет эффективная ставка хотя бы 14% - от этого выиграют все, по крайней мере, какое-то движение на рынке будет. Что для экономики и внутреннего рынка - хорошо.

Цитата:

Я очень удивлен, что директор АН "Планета оболонь" Виталик Котенко в своих коментариях в отношении покупателей применяет термин ПРИРУЧАТЬ!!! Это полное неуважение к своим же потенциальным клиентам. Я считаю , что ПРИРУЧАТЬСЯ к реалиям РН необходимо АН Планета Оболонь , а не витать в мечтах и воспоминаниях об ИПОТЕКЕ.

А я совсем не удивлен, что вы вновь пытаетесь меня оклеветать . Вам только дай повод. Может вам платят за такую активность?

Я не говорил приРучать. Я говорю то, что есть - людей, которым и сам являюсь, начинают к ипотеке ПРИУЧАТЬ. Хотя, разницу вы скорее всего не поймете.

А то, что считает даже незарегистрированный специалист, думаю, уже давно никому не интересно...