Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 07.12.2009

Цитата:

Например, разобраться в том, что конкретно говорили официальные лица Киевгорстроя.

В про цифру "до 3500" проданых Киевгорстроем в 2007 г спросите у Алексея Котенко. Думаю, он её подтвердит

Цитата:

Журналисты склонны выхватывать отдельные фразы и подавать в том виде, в котором поняли (или хотели понять).
А читатели еще раз препарируют и переосмысливают эти фразы. И подают их в том виде, в котором хотят. Делают на их основании выводы, которые стремятся (пусть и подсознательно) сделать.

Журналисты они такие. Могут и напутать. //biz.liga.net/photonews/EF090066.html
Застройщик сдал в эксплуатацию 2 дома на Осокорках (6-й микрорайон). В частности, дом N10 (ул. Елизаветы Чавдар, 3, вторая очередь). Общая площадь застройки 25-этажного здания - 1210 кв. м, общее количество квартир - 198. Также завершено строительство жилого здания N4 по ул. Б.Гмыри, 8-б (вторая очередь). Общая площадь застройки - 1064 кв. м, 23 этажа, число квартир - 180.

На Позняках (2-й микрорайон) завершено строительство дома N16-б по ул. Урловской, 36. Площадь застройки - 2650 кв. м, этажность - 22, 25 и 22 этажа. Общее число квартир - 411.


На Троещине, в пределах улиц Бальзака, Цветаевой и Данькевича (10-й микрорайон), было завершено строительство двух жилых домов. Так, дом N7 (ул. Данькевича, 12) на 23 этажа, общее количество квартир - 126, а также дом N6, этажностью 20-22 на 317 квартир

Получается в трёх домах сдали 789 квартир общей площадью меньше 4924 кв. м

ИМХО нолик в конце не мешало бы добавить

Но в случае с информацией от В. Можара думаю журналисты ничего не напутали:
2007 В. Можар:"Ми цю програму закінчуємо. До 3500 тис. квартир уже продали." //www.kreschatic.kiev.ua/ua/3204/art/119 7405643.html )
2008 В. Можар:" Понятное дело, что и мы потеряли темпы. Если сравнить по привлечению инвестиций, то поступление средств уменьшилось на 50%" //mycityua.com/city/2008/09/19/090612.ht ml
2009 " по сравнению с прошлым годом объемы продаж жилья в ХК "Киевгорстрой" сократились вдвое. Об этом журналистам сообщил первый вице-президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар " //biz.liga.net/news/E0909783.htm

Цитата:

Я же всего-навсего пытаюсь проверить эти выводы. Посколько не вижу на рынке 5000 давно зависших квартир, принадлежащих КГС.
Если кто-то их видит, то большая просьба привести адреса, примерное количество "зависших квартир" (в конкретных домах) и прочие данные.

Ещё раз - вы и про спекулянтов- риэлторов говорили, что не знаете. А они есть на РН. Считайте это постулатом

Ну а если для того, чтоб вы увидили 5000 квартир зависших у КГС квартир в домах сданых в экплуатацию вам надо полную розкладку сколько где и у кого, то тут вам я помочь не могу.
Тут вам даже правоохранительные органы не помогут без постановления суда.
Думайте что их не существует и дальше.

А я буду считать на основе имеющейся вторичной информации, что зависшие 5000 квартир существуют на РН

Возможно, как и в случае с обвалом цен на РН, время раставит все точки над "і"

2Волонтёр
Давайте попытаемся вместе проанализировать то, что говорится в приведенных Вами ссылках.
Газета «Хрещатик» от 12 декабря 2007 года
//www.kreschatic.kiev.ua/ua/3204/art/119 7405643.html
Вот выдержки из выступления Василия Можара

Цитата:

Василь МОЖАР, перший віце-президент холдингової компанії ”Київміськбуд”:
— Якщо аналізувати рік, що завершується, по ситуації на ринку нерухомості, то 2007-й випадає із загальних принципів, що спостерігалися протягом останніх 5 — 10 років. Нинішнього року ринок нерухомості був найпасивнішим. Це визначалося різними чинниками, зокрема й дуже високою активністю 2006 року, коли можна було продати все, що хотілося. Незалежно від того, де, ким, як і в якій якості воно було представлено.

Какие выводы напрашиваются при анализе этих слов?
1. До 2007 года все жилье уходило практически сразу не зависимо от того, кто, где и в каком качестве его представил. То есть, уходило жилье даже на уровне котлована и первых этажей. Или я сделал неправильный вывод?
2. В 2007 году ситуация существенно изменилась.

Цитата:

Друга прикмета 2007-го — наявність на ринку компаній, які не виконали своїх зобов’язань. Увесь час навколо цих компаній точаться розмови: з’являються одні, зникають інші, лише змінюються назви. У пресі жваво обговорюють ці проблеми. Тож інвестори нерухомості насторожилися, поводилися дуже обережно, були пасивними.

Выводы:
1. В 2007 году появились застройщики, которые задержали ввод объектов больше обычного и/или были замечены в махинациях (например, в перебрасывании средств с одного объекта на другой и замораживании строительства).
2. В СМИ эти проблемы обсуждались весьма активно.
3. Потенциальные инвесторы стали относиться к застройщикам и первичному рынку очень насторожено.
Примечание: тут Василий Можар замалчивает то обстоятельство, что КГС и другие застройщики очень редко сдавали объекты в срок. Задержки на несколько месяцев (и даже кварталов) были достаточно обыденным явлением. Сославшись на СМИ, Василий Можар намекал на существенно более серьезных вещах, чем простые задержки.

Цитата:

”Київміськбуд” обіцяв виставити на реалізацію десь 4000 тис. квартир. Ми цю програму закінчуємо. До 3500 тис. квартир уже продали. На сьогодні реалізуємо ще кілька нових проектів, які до Нового року оприлюднять для інвесторів та киян. Таким чином, те, що обіцяли, виконаємо. Відповідно прогнозували і введення 320 тис. кв. м житла на власне замовлення, 400 тис. кв. м — як інвестор. Десь 700 тис. підрядна організація будує в Києві та в регіоні. Всі ці показники буде забезпечено.

Выводы:
1. Обещали выставить на реализацию примерно 4000 квартир. И данную программу заканчивают. То есть, выставили на реализацию меньше 4000 квартир (но ненамного).
2. Из этих «почти 4000» квартир уже реализовали 3500 квартир (нашли инвесторов на 3500 квартир?)
3. В оставшиеся дни до Нового (2008) года выставят на реализацию еще несколько домов.

Примечание: Василий Можар не упомянул, на какой стадии строительства выставлялись дома.
А выставлялись они на продажу обычно в недостроенном виде. Насколько помню, где-то на уровне средних этажей (или на уровне «выше средних этажей»?) Потому вывод о том, что 500 квартир (4000-3500) зависло в 2007 году – неверный.
500 недостроенных квартир «лежали на прилавке» и ждали своих инвесторов.
- - - - - - - -
Вот, собственно, и все выводы о «залежавшихся квартирах» КГС по состоянию на декабрь 2007 года.

Цитата:

Ещё раз - вы и про спекулянтов- риэлторов говорили, что не знаете. А они есть на РН. Считайте это постулатом

Ну, не знаю я спекулянтов-риэлторов… Что ж тут поделаешь.
Много чего я не знаю (так ведь и не скрываю этого)… Более того, вопросы разные на форумах и риэлторам задаю.
- - - - - - -
Но вообще-то я говорил несколько иное. Говорил о том, что старался отыскать на вторичном рынке Киева следы более-менее крупных спекулянтов-риэлторов. И не смог отыскать эти следы.
Хотя, если бы все было по-крупному, то не наследить было бы очень сложно. «Круги на воде» непременно заметили бы рядовые риэлторы всех агентств.

Что же касается первичного рынка, то тут возможности для анализа у меня намного скромнее.
Знаю (вернее, понимаю), что на первичном рынке должны быть крупные («портфельные») инвесторы. И что наличие крупных инвесторов на первичном рынке – это (как правило) хорошо. Их деньги позволяют застройщикам доводить строительство до конца и продавать квартиры в уже построенных домах.
Но кто эти крупные инвесторы? И входят ли в их число владельцы и топ-менеджеры АН?
Если говорить о ПО и некоторых других компаниях, то ответ «нет».

Цитата:

2Волонтёр
Давайте попытаемся вместе проанализировать то, что говорится в приведенных Вами ссылках.
Газета «Хрещатик» от 12 декабря 2007 года
//www.kreschatic.kiev.ua/ua/3204/art/119 7405643.html
Вот выдержки из выступления Василия Можара

Какие выводы напрашиваются при анализе этих слов?
1. До 2007 года все жилье уходило практически сразу не зависимо от того, кто, где и в каком качестве его представил. То есть, уходило жилье даже на уровне котлована и первых этажей. Или я сделал неправильный вывод?
2. В 2007 году ситуация существенно изменилась.
Выводы:
1. В 2007 году появились застройщики, которые задержали ввод объектов больше обычного и/или были замечены в махинациях (например, в перебрасывании средств с одного объекта на другой и замораживании строительства).
2. В СМИ эти проблемы обсуждались весьма активно.
3. Потенциальные инвесторы стали относиться к застройщикам и первичному рынку очень насторожено.
Примечание: тут Василий Можар замалчивает то обстоятельство, что КГС и другие застройщики очень редко сдавали объекты в срок. Задержки на несколько месяцев (и даже кварталов) были достаточно обыденным явлением. Сославшись на СМИ, Василий Можар намекал на существенно более серьезных вещах, чем простые задержки.
Выводы:
1. Обещали выставить на реализацию примерно 4000 квартир. И данную программу заканчивают. То есть, выставили на реализацию меньше 4000 квартир (но ненамного).
2. Из этих «почти 4000» квартир уже реализовали 3500 квартир (нашли инвесторов на 3500 квартир?)
3. В оставшиеся дни до Нового (2008) года выставят на реализацию еще несколько домов.

Примечание: Василий Можар не упомянул, на какой стадии строительства выставлялись дома.
А выставлялись они на продажу обычно в недостроенном виде. Насколько помню, где-то на уровне средних этажей (или на уровне «выше средних этажей»?) Потому вывод о том, что 500 квартир (4000-3500) зависло в 2007 году – неверный.
500 недостроенных квартир «лежали на прилавке» и ждали своих инвесторов.
- - - - - - - -
Вот, собственно, и все выводы о «залежавшихся квартирах» КГС по состоянию на декабрь 2007 года.

Тут дело в том, что:
///”Київміськбуд” обіцяв виставити на реалізацію десь 4000 тис. квартир. Ми цю програму закінчуємо. . квартир уже продали. На сьогодні реалізуємо ще кілька нових проектів, які до Нового року оприлюднять для інвесторів та киян. Таким чином, те, що обіцяли, виконаємо. .////

Вы считаете, что "десь" это почему-то должно быть меьше 4000 - "То есть, выставили на реализацию меньше 4000 квартир (но ненамного)."

А я вот считаю что "десь" это больше 4000. Ещё пару месяцев это "десь до 4000" було более осязаемым и составляло 4800:
//inforealty.com.ua/shownew/350.html
Василий Можар также презентовал второй похожий жилищный комплекс, который находиться по соседству. Этот объект планируется сдать в ноябре 2007 года, а заселить в первом полугодии 2008 года.

В планах «Киевгорстроя» на 2007 год выделить инвесторам 4,8 тыс. квартир. В первом полугодии этого года уже выделили 2,4 тыс., остальное - поэтапно во втором полугодии 2007 года.

ИМХО из этой серии и "до 3500". Только лишь с разницей, что реальное число сделок (инвест-договоров) было меньше, где-то ИМХО на 70-80.

Перед Новым годом не думаю, что там разметали объекты, потому и придерживаюсь мнения о 3500 сделках КГС за весь 2007 год. А остаток в 800 квартир считаю "зависшим" по 2007 году.

Опираясь на слова В. Можара падении количества сделок в 2008 и 2009 годах прихожу к выводу, что у Киевгорстроя в закромах "засолено" 5000 (если в реальности их будет скажем 4987 пусть разница будет погрешностью)квартир в уже сданых в эксплуатацию домах.

Я так понимаю каждый остаётся при своём мнении.

Цитата:

В планах «Киевгорстроя» на 2007 год выделить инвесторам 4,8 тыс. квартир. В первом полугодии этого года уже выделили 2,4 тыс., остальное - поэтапно во втором полугодии 2007 года.

Мне сложно понять значение словосочетания "выделить инвесторам столько-то квартир".
Выставить на реализацию - понимаю.
Предоставить/отдать инвесторам квартиры в уже сданных домах - понимаю.
А слова "выделить инвесторам" можно понимать как угодно.
Кроме того, словосочетание "планы Киевгорстроя на 2007 год" тоже не совсем однозначно.
Неоднозначно потому, что планы нередко меняются. Прямой речи Можара в этом месте нет. Вполне возможно, что речь шла о планах, составленных задолго до изменения обстановки на рынке в 2007 году. И вытащенных на свет божий то ли корреспондентом (из старых архивов), то ли самим Можаром.
И в любом случае, если выбирать между цифрами в планах, и цифрами по итогам года, то цифрам по итогам - доверия больше.

Цитата:

Я так понимаю каждый остаётся при своём мнении.

Я свое мнение готов изменить. Но для этого нужно отыскать 5000 якобы "зависших" в Киевгорстрое квартир в уже сданных домах.
Или хотя бы понять, где они могут скрываться.

Цитата:

Я свое мнение готов изменить. Но для этого нужно отыскать 5000 якобы "зависших" в Киевгорстрое квартир в уже сданных домах.

Владимир, квартиры зависшие у Киевгорстроя есть (Вы уж не придирайтесь, что речь не прямая ) //www.facts.kiev.ua/archive/2008-09-27/9 0497/index.html
- Нам сейчас очень тяжело работать, - заявил президент "Киевгорстроя" Петр Шилюк, - привлечение инвестиций населения сократилось в два раза, объем выполненных работ - на 30 процентов. Мы даже вынуждены были приостановить строительство социальных объектов.
Петр Степанович также признал, что если раньше объекты сдавались в эксплуатацию с полностью проданными квартирами, то киевгорстроевские новостройки третьего квартала будут в среднем иметь по 15 непроданных квартир на один дом

Полагаю, что Шилюк сообщил далеко не полное количество непроданых квартир для периода 2008 года.

Согласно данных горкомстата КГС сдал в 2008 3600 квартир //www.gorstat.kiev.ua/Docs/328.01m(1).do c . А заключил договоров ориентировочно 1750 (3500/2=1750). Разницу в 1850 квартир наблюдаете?

Если вы меня спросите зачем П. Шилюк занизил в разы цифру непроданных квартир, то я вам отвечу, видимо для того, чтобы дезориентировать конкурентов (ИМХО вы тоже такой трюк знаете и полагаю применяете).

Цитата:

Или хотя бы понять, где они могут скрываться.

//domik.ua/mod/main/news/id171597531/
Холдинговая компания "Киевгорстрой" - крупнейшая строительная компания Украины. 80% ее акций принадлежат киевской территориальной общине и находятся в управлении Киевской горгосадминистрации. В холдинг входят 38 акционерных обществ, от 10% до 30% акций которых принадлежат компании; 6 дочерних предприятий, в которых "Киевгорстрой" владеет 100% пакетом акций; 51 предприятие - на правах ассоциированных членов.

Я вот, например, знаю о дочке КГС – ДП Екос

А ещё "папы" КГС мудро решив, что деньги от квартир должны идти в "семью" и после их продажи замутили организацию обслуживающую построенные дома – ТОВ «Новобудова»
Вы там по своим каналам узнали бы, что это за «зверь» такой и сколько процентов акций в нём имеет Киевгорстрой?

Цитата:

Владимир, квартиры зависшие у Киевгорстроя есть (Вы уж не придирайтесь, что речь не прямая ) //www.facts.kiev.ua/archive/2008-09-27/9 0497/index.html
- Нам сейчас очень тяжело работать, - заявил президент "Киевгорстроя" Петр Шилюк, - привлечение инвестиций населения сократилось в два раза, объем выполненных работ - на 30 процентов. Мы даже вынуждены были приостановить строительство социальных объектов.

Судя по всему, в этот период Киевгорстрой не только сократил количество объектов (просто не начинал работы на новых объектах и «заморозил» социальные объекты), но и изменил (был вынужден изменить) схемы финансирования.
Если раньше он выставлял квартиры на продажу за 1,5-2 года до предполагаемой сдачи объекта, то в разгар кризиса был вынужден строить за «свои деньги».
В своих расчетах Вы этот временной лаг просто не замечаете.
Упали в 2008 году инвестиции населения вдвое – значит год-полтора нужно вкладывать в строительство «свои» (или заемные) деньги. Такая практика строительства распространена во многих странах. Квартиры продают в уже сданных домах.
Но это вовсе не означает, что квартиры зависли. На тот период они еще не были построены.
А Вы их все скопом относите к «зависшим».
О квартирах, которые с большой натяжкой можно отнести к «зависшим», сказал Шилюк:

Цитата:

Петр Степанович также признал, что если раньше объекты сдавались в эксплуатацию с полностью проданными квартирами, то киевгорстроевские новостройки третьего квартала будут в среднем иметь по 15 непроданных квартир на один дом

Перечня домов, сданных в третьем квартале 2008 года у меня нет. Есть лишь общее количество домов КГС, сданных в 2008 году. Их 18.
Если в каждом из них на момент сдачи дома оставалось 15 непроданных квартир, то всего выходит 270 квартир.
В 2008 году КГС сдал 3600 квартир. 270 непроданных квартир – это 7,5%.
Полагаю, что иноземные застройщики подобный результат оценили бы весьма высоко.
Вряд ли многие из них могли бы похвастаться тем, что в разгар строительного и финансового кризиса сумели к моменту сдачи дома продать 92,5% квартир.

Цитата:

Если вы меня спросите зачем П. Шилюк занизил в разы цифру непроданных квартир, то я вам отвечу, видимо для того, чтобы дезориентировать конкурентов (ИМХО вы тоже такой трюк знаете и полагаю применяете).

Полагаю, что основные конкуренты КГС прекрасно осведомлены и о его объектах, и о ходе продаж. Так что, если и есть какие-либо передергивания и манипуляции с цифрами, то они (ИМХО) рассчитаны на потенциальных клиентов.
Но даже если в реальности на момент сдачи домов свободными оставались не 7,5% квартир, а 22,5% (в три раза больше), то и этот результат весьма неплох (ИМХО) для весьма сложного 2008 года.

интересно, а какой процент от проданных квартир были приобретены для перепродажи... это же уже не "зависшие" у киевхорстроя квартиры....

Цитата:

интересно, а какой процент от проданных квартир были приобретены для перепродажи... это же уже не "зависшие" у киевхорстроя квартиры....

Вопрос, конечно, интересный…
И не только интересный, но и очень важный для нашего рынка недвижимости.
Только ведь вряд ли на него кто-либо в состоянии ответить.

Можно (с какой-то долей правдоподобности) оценить количество на первичном рынке «классических спекулянтов» - физических лиц (в том или ином году).
Можно оценить количество квартир крупных («портфельных») инвесторов применительно к конкретным домам и годам.
Можно оценить количество квартир, которые продают строители и производители стройматериалов (они эти квартиры не покупали, а получили «по бартеру» в обмен на услуги и стройматериалы).

С квартирами, купленными «про запас» на первичном рынке «простыми людьми» все намного сложнее.
Насколько я могу судить, у большинства таких покупателей цель «продать в будущем с наваром» присутствует. Но далеко не всегда эта цель на первом месте. Часто – это запасной вариант. На первом месте (нередко) другие цели. Скажем, надежно вложить деньги, полученные при продаже недвижимости, полученной в наследство.
В долгосрочной перспективе эта квартира планируется для детей и внуков. А пока может постоять. Или можно ее сдать в аренду.
Тут можно провести аналогию с золотом или антиквариатом. Профессионально сделками с ними занимаются немногие. Большинство покупают, руководствуясь (одновременно) несколькими целями. Есть страны, где люди живут в нищете. Но традиционно покупают золото. Дабы подарить его на свадьбе детям или передать по наследству. Продают семейное золото лишь в очень сложных жизненных ситуациях. При этом (наверное) мало интересуются котировками золота на мировых рынках.
У нас роль «семейного золота» играет недвижимость.

Цитата:

Упали в 2008 году инвестиции населения вдвое – значит год-полтора нужно вкладывать в строительство «свои» (или заемные) деньги. Такая практика строительства распространена во многих странах. Квартиры продают в уже сданных домах.

ИМХО КГС начал говорить о стройке за оборотные средства летом 2009 //economics.unian.net/rus/detail/16756
13.07.2009 10:58]

Киевгорстрой намерен строить жилье за собственные средства


Холдинговая компания «Киевгорстрой» намерена перейти к строительству жилья за оборотные средства компании.

Об этом корреспонденту УНИАН сообщил вице-президент компании Алексей БУЛГАКОВ.

В 3 квартале 2008г КГС строил ещё по старинке //www.kmkya.kiev.ua/en/press-center/11_1 79.html
Петр Степанович заявил, что за последнее время, привлечение инвестиционных средств сократилось вдвое. Для компании это привело к серьезным трудностям, т.к. . ХК Киевгорстрой строит за средства населения 90,1% всех объектов

Цитата:

В 2008 году КГС сдал 3600 квартир. 270 непроданных квартир – это 7,5%.
Полагаю, что иноземные застройщики подобный результат оценили бы весьма высоко.
Вряд ли многие из них могли бы похвастаться тем, что в разгар строительного и финансового кризиса сумели к моменту сдачи дома продать 92,5% квартир.

Конечно же они это бы высоко оценили. Только наверное лишь после того, как документально бы убедились, что дело обстоит именно так.

А то ведь Пётр Степанович мог чего-нибудь и перепутать. Как вот с ростом цен на объекты Киевгорстрой в 2010 на 30% //tvline.biz/ru/tv/?id=8080489&ac...amp; channel=ut1

Этот прогноз то поди 2006 года. Так может инфа про 10-15 непроданых квартирах в домах сданых в эксплуатацию Киевгорстроем то же из 2006 года

Цитата:

Вопрос, конечно, интересный…
И не только интересный, но и очень важный для нашего рынка недвижимости.
Только ведь вряд ли на него кто-либо в состоянии ответить.

Можно (с какой-то долей правдоподобности) оценить количество на первичном рынке «классических спекулянтов» - физических лиц (в том или ином году).
Можно оценить количество квартир крупных («портфельных») инвесторов применительно к конкретным домам и годам.
Можно оценить количество квартир, которые продают строители и производители стройматериалов (они эти квартиры не покупали, а получили «по бартеру» в обмен на услуги и стройматериалы).

тут выше писалось о фирме, обслуживающей весь жилфонд построенный киевхорстроем... дайте 200 баксов 3-му помощнику бухгалтера и попросите сделать количественную выборку квартир с отсутствующими коммунальными платежами и, отдельно, с отсутствующей квартплатой... вот вам и спекулянты (простые люди) и "залежалый" товарец..

Цитата:

С квартирами, купленными «про запас» на первичном рынке «простыми людьми» все намного сложнее.
Насколько я могу судить, у большинства таких покупателей цель «продать в будущем с наваром» присутствует. Но далеко не всегда эта цель на первом месте. Часто – это запасной вариант. На первом месте (нередко) другие цели. Скажем, надежно вложить деньги, полученные при продаже недвижимости, полученной в наследство.
В долгосрочной перспективе эта квартира планируется для детей и внуков. А пока может постоять. Или можно ее сдать в аренду.
Тут можно провести аналогию с золотом или антиквариатом. Профессионально сделками с ними занимаются немногие. Большинство покупают, руководствуясь (одновременно) несколькими целями. Есть страны, где люди живут в нищете. Но традиционно покупают золото. Дабы подарить его на свадьбе детям или передать по наследству. Продают семейное золото лишь в очень сложных жизненных ситуациях. При этом (наверное) мало интересуются котировками золота на мировых рынках.
У нас роль «семейного золота» играет недвижимость.

Отличное вложение... только подсчитывай убытки... а жилье стареет не только физически, но и морально... то же, что строилось у нас, уже строилось морально-устаревшим...
Но даже не в этом суть... количество людей просто прикупивших недвижимость "прозапас" мизерно и не может влиять на ситуацию на рынке недвижимости....

И еще... уже очень многим стало понятно, что это золото не блестит и попахивает..

Цитата:

3.Что будет через год когда эти все дома введут в эксплуатацию?

4. П.С. сам купил на Урловской однушку, по цене застройщика. 41 кв.м. - 385 тыс. грн. - наверно единственный не риэлтор которому досталась однушка.... Сижу, втыкаю... Сдача написана второй вартал 2010, в реале к осени-зиме...Отаке.

Как втыкается с дифиситом?