Жилье по-киевски: финансово-строительная пирамида

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.


| Коммерческая недвижимость |
Ответить
користувач форуму
Ответов: 209
Профиль
Репутация:    23
Жилье по-киевски: финансово-строительная пирамида

Предприимчивые дельцы, выстроившие практически идеальную схему заработка на нужде каждого украинца, который в силу тех или иных причин не успел получить жилье от государства еще при Советском Союзе, предполагали, что смогут еще долго кормиться за счет нагнетаемого ими же на рынке недвижимости ажиотажа.

Трест, выстроенный на банальной раскрутке населения на деньги (при помощи той же разрекламированной, но кабальной ипотеки), должен был когда-нибудь лопнуть. И он лопнул, оставив тех, кто надеялся и впредь зарабатывать на этом рынке сверхприбыли, не у дел.

Чтобы заработать на продаже жилья, причем, заработать солидные деньги, дельцам, получившим доступ к ресурсам первичного рынка недвижимости, было необходимо создать замкнутую систему, попав в которую клиент-покупатель не мог бы, как говорится, "сорваться с крючка". Схематично эту систему можно представить следующим образом: компания-застройщик - банк (ипотечное учреждение) - страховая компания. Если раньше у каждого из звеньев приведенной цепи были свои владельцы, то к 2001 - 2005 годам (именно в эти годы наблюдался планомерный рост цен на первичную недвижимость, пик которого пришелся на 2006-2007 годы) в Украине, и в Киеве в частности, оформились целые тресты, управление которыми осуществляли люди, либо вращающиеся в высоких властных кругах, либо имеющие там очень хорошие связи.

Можно даже сказать, что к описываемому периоду практически весь этот бизнес попал под контроль небольшого количества людей, обладающих главным ресурсом - властью. Властью распределять активы (в первую очередь - землю), влиять на ценообразование (искусственно подогревая спрос) и обеспечивать предложение (предоставив приоритет "своим" строительным компаниям).

Как же получилось так, что квартиры на первичном и вторичном рынке жилья столицы Украины, еще недавно стоившие больших, но не огромных денег, за довольно короткий срок подорожали во много раз?

До создания упомянутых выше трестов высокая стоимость киевской недвижимости объяснялась дороговизной земельных участков, отводящихся под строительство жилья. Однако, помимо непосредственной цены участка застройщик, намеревавшийся построить жилой дом и продать квартиры в нем, должен был выложить немалые деньги за землеотвод (естественно, нелегально). Эти затраты строительная компания еще на начальном этапе строительства закладывала в цену квадратного метра.

Свою лепту в удорожание недвижимости в столице внесли и поставщики строительных материалов, которые постепенно поднимали (зачастую немотивированно) цены. В итоге, стоимость жилья увеличивалась пропорционально перечисленным выше (и другим) затратам строительных фирм. Но эти обстоятельства лишь создали благоприятную среду для спекулятивного роста цен, который начался с той поры, когда в основе трестов встали люди, имевшие, как уже отмечалось выше, властные ресурсы, необходимые для создания замкнутой системы "застройщик - банк - страховая компания". Заложником же этой системы стал рядовой покупатель.

Не секрет, что у многих строительных компаний, работающих не только в Киеве и его окрестностях, но и возводивших жилье в других регионах Украины, банков, выдававших ипотечные кредиты для населения, и страховых компаний, страховавших это жилье, был общий хозяин. В его интересы входило не только строительство как можно большего количества квадратных метров (цель, в принципе, благородная), но и их реализация по как можно более высокой, нежели себестоимость, цене.

Оптимально это можно было сделать:
а) предложив покупателю приобрести квартиру у "своей" компании-застройщика по достаточно высокой стоимости,
б) направив потенциального клиента в "свой" банк, где ему предложат чуть более выгодный на первый взгляд ипотечный кредит,
в) застраховав жилье в "своей" же страховой компании, которая в случае чего, могла бы полностью встать на сторону не заемщика, а кредитора.

Справедливости ради надо отметить, что разогрев рынка недвижимости в столице, да и вообще в Украине, спровоцировала, в том числе, и относительная доступность ипотечного кредитования, а также - общий рост доходов населения. Человек, получавший зарплату, часть которой он мог потратить на выплату ежемесячного долга за ипотеку, да так, что и на относительно небедное существование оставалось, уже мог позволить себе всерьез задумываться о приобретении собственного жилья. И банки, уже вошедшие в тресты, с удовольствием предоставляли таким желающим кредиты, одновременно занимая немалые средства за рубежом.

Примечательно, что в отличие от цивилизованных стран, в Украине ставки по ипотечным кредитам не уменьшались пропорционально выданным займам. Напротив - они росли. Стало быть, владельцы "жилищных" трестов наживались троекратно: во-первых, предлагая населению квартиры по заведомо завышенным ценам, во-вторых, предоставляя на это жилье грабительские кредиты в "своих" банках, и, наконец, вынуждая заемщика страховать приобретенную недвижимость по повышенным ставкам во входящих в тресты страховых компаниях. Жажда наживы приводила к поистине абсурдным темпам роста цен на жилье в столице - квартира, купленная, положим, за 100 тысяч долларов в новостройке в 2006 году, уже в 2007-м стоила 300-400 тысяч долларов, а то и больше. Аппетиты владельцев трестов стали уж совсем неприличными именно в 2007 году, когда за трехкомнатную квартиру улучшенной планировки в "первичке", положим, на Оболонских Липках, покупатель должен был выложить сумму, за которою вполне можно было приобрести целый дом в Чехии или виллу на побережье Испании.

Впрочем, отметим, что цены на недвижимость растут во всем мире. Однако, если в США и Европе они поднимаются ежегодно на 3-5 процентов, то в Украине рост в отдельные годы составлял 100, 200, а то и 300 процентов!

Большой вклад в дикие прыжки цен на недвижимость сделали бизнесмены-спекулянты, которые благодаря знакомствам на высоком уровне скупали квартиры в новостройках целыми стояками едва ли не по себестоимости, а через полгода-год продавали эти же квартиры в четыре раза дороже. И клали себе в карман миллионы!

Интересно, что Антимонопольный комитет при этом несколько лет сохранял гробовое молчание, никак не мешая группке ушлых товарищей наживаться на киевлянах, устанавливая на квадратный метр жилья непомерные цены.

Конец безумному разгулу спекуляции с ценами на жилье положил разразившийся осенью 2008 года мировой экономический кризис. Входящие в тресты, спекулирующие на рынке недвижимости, компании-застройщики резко ощутили спад частной инвестиционной активности, а банкам-кредиторам перекрыли кислород их иностранные партнеры, которые отказали в предоставлении валютных займов. Ипотека, посредством которой продавалась значительная часть киевского жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости, оказалась замороженной, что, естественно, негативно сказалось на темпах продаж.

Так, в комментарии изданию "Деловая столица" директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко заявил, что "если на протяжении последних двух лет в Киеве в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн кв. м, то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. кв. м". В общем же, по данным экспертов рынка столичной недвижимости, количество сделок в 2009 году упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 90 (!) процентов. Солидный спад активности на рынке жилья привел к тому, что цены на квадратные метры, стабильно возраставшие по 3-5% в месяц на протяжении последних нескольких лет, сейчас двинулись вниз.

Пока что от обвала рынок недвижимости сдерживают банки, в залоге у которых - сотни тысяч квадратных метров жилья, которое предположительно может быть возвращено им заемщиками (из-за неспособности выплачивать подорожавшие кредиты) уже в самое ближайшее время. Конечно, банки (особенно, входящие в упоминавшиеся не раз в этом материал тресты) будут стараться как можно дольше не выставлять на продажу залоговое жилье.

Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут - иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья на первичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном - 25%) показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Но и это не предел. В комментарии "ДС" руководитель отдела маркетинга и PR компании "Київ Житло-Iнвест" Владимир Германов отметил, что нынешнем году найти реальных покупателей застройщикам будет очень непросто, поэтому цена жилья на первичном рынке может снизиться еще на 40-50% к концу 2009 года.

При этом те, кто привык наживаться на украинцах, получая сумасшедшие прибыли, с приходом кризиса немедленно начал жаловаться на жизнь, увольнять строителей и замораживать стройки. Даже те, где большинство квартир в недостроях уже выкуплены киевлянами! Которые теперь могут и не дождаться своих квартир, ведь у толстосумов, видите ли, кризис. А толстосумам, безусловно, легче плакать крокодильими слезами на пресс-конференциях и просить у государства денег вместо того, чтобы продать нажитые за пятилетку на сверхприбылях яхты, суперкары, загородные особняки и вытащить из офшоров накопленные миллионы и закончить-таки начатые стройки. Хотя бы ради тех киевлян, которые вложили последние деньги в строительство своих квартир, заплатив за них в разы больше, чем они должны стоить на самом деле! Эксперты уже говорят, что в Киеве может появиться несколько десятков новых "Элита-центров", руководители которых бросят стройки на полдороги и смоются с собранными деньгами в теплые края.

Зарубежный бизнес в "новой экономической реальности", как деликатно называют кризис за границей, уже понимает, что в сложные времена нужно делиться. Делиться тем, что было заработано на простых людях в хорошие времена. В США топ-менеджеры массово отказываются от огромных бонусов, в Европе руководители компаний снижают себе зарплаты. Лишь у нас спекулянты и богачи умеют лишь просить помощи у государства, чтобы ни в коем случае не потерять нажитого, а по возможности, еще и не сокращать темпы наживы.

for-ua.com/analytics/2009/04/01/141354.html
Вернуться к началу
новий користувач
Ответов: 5
Профиль
Репутация:    0
Молодец!!! Согласен на все 100!!!
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 209
Профиль
Репутация:    23
Модератори, а навіщо попередні повідомлення видалили?
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 289
Профиль
Репутация:    5
:)
Ну вот и описали систему, о которой я говорил с 2006 года.
Теперь уже даже неинтересно следить за рынком, во всяком случае ближайшие 2-3 года - максимум можно будет посмотреть, если понадобится купить себе чего-нибудь.

П.С. надоело жевать попкорн с пивом, наблюдая за РН, так что переключаюсь на более интересные рынки, так сказать, рынки с новым "пирамидальным потенциалом" :-)
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 4671
Профиль
Репутация:    221
Цитата:
:)
Ну вот и описали систему, о которой я говорил с 2006 года.
Теперь уже даже неинтересно следить за рынком, во всяком случае ближайшие 2-3 года - максимум можно будет посмотреть, если понадобится купить себе чего-нибудь.

П.С. надоело жевать попкорн с пивом, наблюдая за РН, так что переключаюсь на более интересные рынки, так сказать, рынки с новым "пирамидальным потенциалом" :-)

Такие есть сейчас в Украине? Пока альтернативы попкорну не вижу :notsure:
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 419
Профиль
Репутация:    51
Цитата:
Такие есть сейчас в Украине? Пока альтернативы попкорну не вижу :notsure:

Аналогично.
Честно говоря, я и за пределами Украины щас не вижу. Ну, может сижу недостаточно высоко.
А в Украине - ппц. Будеттокадешеветь. Все. В том числе и сами украинцы. Готовьтесь к сокращению зарплат (уже идет) повышению налогов, отмене единого налога (давно на него государство зубы точит, а тут такой повод), девальвации гривны до 20грн за доллар.
Это навскидку, невооруженным глазом видно.
За политику молчу. Тут прогнозы бесполезны. Хотя скорее всего у нас вместо Пчеловода таки будет Проффесор.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 419
Профиль
Репутация:    51
Мое ИМХО:
оптимистичный курс доллара 12 к 1
пессимистичный - 25 к 1

Обосную.
Ситуация у нас - та же Россия в 98, тока в профиль: основной экспортный товар (там нефть, тут металл) - по цене навоза, внутреннего спроса нет, пирамида долгов (там ОГВЗ, тут - корпоративный долг, активно, впрочем, переводящийся в государственный), перманентная войнушка (там - настоящая в Чечне, тут - слава Богу пока только газовая, но не менее разрушительная для экономики), безответственность потерявших последнее доверие властей, повальная коррупция и олигархично-чиновничий беспредел...
Короче.
Рубль тогда упал в 5 раз.
Гривна пока и до двух не дотянула. Ждем-с.
Понятное дело, под выборы будут держать гривну и выплаты любыми силами и средствами. А потом - ппц.
Выводы делайте сами.
По поводу недвиги - сейчас она не отыграла даже падения гривны. А ей еще отыгрывать падение (вернее исчезновение) кредитования, падение доходов, рост безработицы...
Мой прогноз дна - 10-15 тыс долларов за двухкомнатную в Киеве. Вторичку, ессно.
Первички скоро не будет совсем. Надолго-ли - непонятно. Не навсегда, конечно.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 655
Профиль
Репутация:    4
Цитата:
Об этой схеме слышал за ужином в узком кругу лет 5 назад.
+1



Дружище. Повидимому не "в узком кругу", а от меня слышал. Я только на этом сайте всю эту ахинею называл "монополией". Вспомни :)
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    201
Grundik
Пока что от обвала рынок недвижимости сдерживают банки, в залоге у которых - сотни тысяч квадратных метров жилья, которое предположительно может быть возвращено им заемщиками (из-за неспособности выплачивать подорожавшие кредиты) уже в самое ближайшее время. Конечно, банки (особенно, входящие в упоминавшиеся не раз в этом материал тресты) будут стараться как можно дольше не выставлять на продажу залоговое жилье.

Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут - иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство. Даже нынешнее падение (с начала года стоимость жилья на первичном рынке в Киеве снизилась на 10-15%, вторичном - 25%) показывает, насколько были накручены цены компаниями-застройщиками. Но и это не предел.
==================
Но искусственно сдерживать падение рынка, придерживая залоговые квартиры, тресты бесконечно не смогут - иначе рискуют потерять даже те деньги, что были первоначально вложены в строительство.
я так понимаю речь /тресты/ идет о банках... а что есть выбор? помоему они покорно буду ждать выплат и делать все возможное что бы заемщики все таки расчитывались... смысл им продавать активы? если все равно той суммы на рынке нет и в ближайшее время не станет... проще протянуть в этот момент разрыва ликвидности до лучших времен... когда америкосы напечатают денег.
Вернуться к началу
bud
Ветеран форуму
Ответов: 11160
Профиль
Репутация:    201
Grundik
Жилье по-киевски: финансово-строительная пирамида

Предприимчивые дельцы, выстроившие практически идеальную схему заработка на нужде каждого украинца,
======
Исландия: кто превратил страну в хедж-фонд?
http://www.k2kapital.com/news/reportings/506481.html
вы видите, что не только украина багата талантами. это естественный процесс который вышел из под контроля у гос органов... в процессе борьбы за кресло.
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3074
Профиль
Репутация:    43
Читал на медни фаненшнл таймс. так вот пишут, что исландия, ирландия и австрия этот кризис не переживут. это страны банкроты. полные.

так же обсуждалась тема золота, как стандарта из раньшего времени. резюме ооочень интересное. нынешняя цена золота, как товара, а не финансового инструмента имеет одну цену, а если начать опять вводить золотой стандарт опять, то начнуться коллизии. у сша нет толком золота и форд ноксе храниться чье угодно золото, но не сша. бриты активно сливали золото в 80-е и 90е. если вводить золотой стандард, то цена должна быть около 3000 долларов сша за унцию.

отака фигня малята))))
Цитата:
Grundik
Жилье по-киевски: финансово-строительная пирамида

Предприимчивые дельцы, выстроившие практически идеальную схему заработка на нужде каждого украинца,
======
Исландия: кто превратил страну в хедж-фонд?
http://www.k2kapital.com/news/reportings/506481.html
вы видите, что не только украина багата талантами. это естественный процесс который вышел из под контроля у гос органов... в процессе борьбы за кресло.

Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 209
Профиль
Репутация:    23
Цитата:
я так понимаю речь /тресты/ идет о банках... а что есть выбор? помоему они покорно буду ждать выплат и делать все возможное что бы заемщики все таки расчитывались... смысл им продавать активы? если все равно той суммы на рынке нет и в ближайшее время не станет... проще протянуть в этот момент разрыва ликвидности до лучших времен... когда америкосы напечатают денег.


А кредити повертати як будуть? Є два варіанта: кинути населення, які поклали гроші на депозит і на банківській системі можна поставити хрест, або кинути зовнішніх інвесторів і тоді на Україні поставлять хрест. Так що змушені продавати, інакше банківський бізнес припинить своє існування.
Вернуться к началу
Ответить

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf

Обсуждение новостей