Вторая волна кризиса - реальная угроза для РЖН?

Цитата "flyman":

Був у селі.
Кажуть їздили якісь, питали про хати-пустки, чи яка де продається.
Що би це значило?

Скорее всего, этих потенциальных покупателей интересуют не сами хатки, а земля. Может быть, хотят снести домики и посадить что-нибудь. Например, картошку. При растущих ценах выращивать её будет все выгоднее.

Цитата "igorok123":

Иззет, а когда, на ваш взгляд, наступит переломный момент?
Мне же кажется, что будет некоторый период стабилизации, когда цены будут топтаться на одном месте (где-то несколько месяцев).
Но, скорее всего, роста цен в этом году мы не увидим.

Підтримую запитання до мастодонта форуму .
А взагалі-то пора б на форумі провести нове змагання на тему - "коли буде дно?" чи "Яка ціна нерухомості на дні?"

Цитата "flyman":

Був у селі.
Кажуть їздили якісь, питали про хати-пустки, чи яка де продається.
Що би це значило?

Якщо це в Київській області, то переїзд в село може мати економічний сенс ... Для тих хто втомився чекати падіння цін у місті...

Замість "убитої" хати можна за 30-50 тис дол звести швидкопанельний котедж на 100 квадратів + купити машину для роботи в Києві... ... І отримувати задоволення від життя за містом...

ну 100 км від Києва при наших "автобанах", не та відстань щоб мотатись щодня на роботу машиною
Власне, замітив тенденцію, батьки, яки виїхали в місто 30 років тому, зараз на пенсії їдуть або збираються вертатись "додому" в село, щоб діти могли жити на їх жилплощі в місті.

Цитата "AD2009":

Чому б не купити новострой? - виключно в якості зниження ризиків. Або інше нове житло, здане 3-5 років назад?
Навіть, якщо лише 1/3 мільйонерів буде мислити подібним чином, то на ринку нерухомості опиниться 5 млрд грн - якраз стільки, яка вартість всієї якісної нерухомості в продажу...
Очевидно, що ціни на якісні метри принаймні не будуть знижуватись. А то і виростуть
Хрущоби не обговорюємо - це не цікаво...

Мне жаль таких глупых миллионеров.
Предвидя гиперинфляции, обесценивания валют, эпические денежные эмиссии - диверсифицироваться путем покупки квартирки в Киеве?!

Не забывайте, гривня - слабая, доллар - сильный. И это соотношение не изменится даже в случае мировой войны и тотального ослабления доллара.
При "гипере" доллара гривня получит "супер-гипер", что будет означать тотальный коллапс для Украины, в первую очередь ЖКХ и РН.

РЕАЛЬНЫЕ миллионеры (а не виртуальные, как Вы, не-продавший-недвижимость!) на сегодня не будут вкладывать в киевскую недвижимость. Пенсионные фонды у них в виде заводов-пароходов.
А недвижимость как минимум не дорожает, а на самом деле дешевеет, да еще и обесценивается со временем. Сколько, говорите, Вам до пенсии? 25 лет? Насколько за это время морально и физически устареет Ваш элитный муравейник в конце Троещины прямо на перекрестке оживленных улиц, без доступа к детсаду и школе?

И еще, из других источников известно, что сейчас на 30 продавцов приходится 1 покупатель.
Проведите обратный расчет - из 30 тыс предложений есть спрос только на 1000, средний метраж 65 м2, средняя цена 1700 уе, что составляет 884 млн грн.
Менее 1% депозитных средств готовы пойти на РН.
Вот это (приблизительно) реальная цифра.

Цитата "Dolphin2":

Мне жаль таких глупых миллионеров.
Предвидя гиперинфляции, обесценивания валют, эпические денежные эмиссии - диверсифицироваться путем покупки квартирки в Киеве?!

Не забывайте, гривня - слабая, доллар - сильный. И это соотношение не изменится даже в случае мировой войны и тотального ослабления доллара.
При "гипере" доллара гривня получит "супер-гипер", что будет означать тотальный коллапс для Украины, в первую очередь ЖКХ и РН.

РЕАЛЬНЫЕ миллионеры (а не виртуальные, как Вы, не-продавший-недвижимость!) на сегодня не будут вкладывать в киевскую недвижимость. Пенсионные фонды у них в виде заводов-пароходов.
А недвижимость как минимум не дорожает, а на самом деле дешевеет, да еще и обесценивается со временем. Сколько, говорите, Вам до пенсии? 25 лет? Насколько за это время морально и физически устареет Ваш элитный муравейник в конце Троещины прямо на перекрестке оживленных улиц, без доступа к детсаду и школе?

И еще, из других источников известно, что сейчас на 30 продавцов приходится 1 покупатель.
Проведите обратный расчет - из 30 тыс предложений есть спрос только на 1000, средний метраж 65 м2, средняя цена 1700 уе, что составляет 884 млн грн.
Менее 1% депозитных средств готовы пойти на РН.
Вот это (приблизительно) реальная цифра.

Здогадуюсь, що Dolphin2 - молодий і гарячий. Гіпер найстабільнішої валюти в світі (на той час) - радянського рубля - не пережив (в тому сенсі, що не мав багато рублів). Тому, вірить в іншу найстабільнішу (на тепер) валюту - зелені долари .

Відносно гривневого київського мільйонера (, що має 1-3 млн грн) - за ці гроші бізнес не розкрутиш. Та й, припустимо, що бізнес вже є - якісь там торгові точки, перукарні чи інтернет магазини... І вкладати туди більше не треба...

Відносно співвідношення продавці/покупці. Давайте оцінимо . Квартир в Києві продається 10-15 тисяч (з них 5 тис - якісних). А сімей з заощадженнями 0,5+ млн грн - 30-50 тисяч. З них, кожний пятий хоче покращити умови проживання .
От і маємо, приблизну рівність продавців якісних квартир і покупців з грошима... Баланс....
...
А по хрущобах дійсно співвідношення 10 продавців на 1 покупця . Скоро буде більше - варто почекати

Цитата "AD2009":

Думаю, така фантазія неможлива . В цей трагічний момент майже напевне будуть фактори, що не дозволять купити житло:
1) хомяк втратить роботу чи зарплату і буде жити на заощадження

А на що, в такому випадку буде жити іпотечники? Особливо ті, що "щасливі від того, що взяли в 2008 ждоларовий кредит до кінця життя"?

Чи може роботодавці іпотечників не скорочують?

Доречі, "хом'як" - невибагливе і активне створіння, тому після втрати роботи буде шукати іншу. І 10000$ йому вистачить, щоб протягнути рік-півтора-два. За такий термін можна буде знайти нову роботу. А якщо не можна, і це буде масовим явищем - тоді це вже буде щось схоже на голодомор та громадянску війну.

Цитата "AD2009":

Здогадуюсь, що Dolphin2 - молодий і гарячий. Гіпер найстабільнішої валюти в світі (на той час) - радянського рубля - не пережив (в тому сенсі, що не мав багато рублів). Тому, вірить в іншу найстабільнішу (на тепер) валюту - зелені долари .

Ви краще скажіть, скільки буде коштувати барель нафти/кубометр газу при гіперфніляції долара? Як взагалі буде відбуватися міжнародна торгівля енергоносіями і взагалі міжнародна торгівля?

Цитата "vano":

Ви краще скажіть, скільки буде коштувати барель нафти/кубометр газу при гіперфніляції долара? Як взагалі буде відбуватися міжнародна торгівля енергоносіями?

На це дуже легко відповісти. Енергоносії продаватимуться за валюту тої країни, де вони добуваються - російські рублі, лівійські драхми і так далі. І на біржах, як це не дивно , можна буде поміняти гривенькі на вказані валюти.

Гарантією гривні, до речі буде земельний ресурс України. Я так само можу спитати - скажіть скільки тоді коштуватиме українське зерно

До речі, і долар не зникне зовсім. Просто обезціниться в 10 разів. ... Ну добре тільки в 3...

Цитата "igorok123":

Иззет, а когда, на ваш взгляд, наступит переломный момент?
Мне же кажется, что будет некоторый период стабилизации, когда цены будут топтаться на одном месте (где-то несколько месяцев).
Но, скорее всего, роста цен в этом году мы не увидим.

Теоретически, по моим расчётам, сделки должны возрасти при замедлении темпов падения практически до нуля.
Ведь рынок на 3/4 состоит из разжимных обменщиков. Эти люди смотрят на падение и их это вполне устраивает. 3/4 рынка на сегодняшний день являются пассивными продавцами и им всё равно, продадут ли они квартиру сегодня. Ихняя главная задача купить потом другую (другие).

Посмотрите на себя! Все мы тут обменщики. Причём все разжимные, не видел ни одного сжимного.

Омега - разжимной обменщик (в прошлом году уже разжался, ему не было смысла ждать, т.к. коэффициент розжима у него небольшой)

Greg - разжимной обменщик (что-то там хочет продать, но в основном сосредоточен на покупке)

Юго - разжимной обменщик (но у него мало шансов разжаться, ему надо найти в покупатели богатую многодетную семью, а в Украине сейчас традиция 1 семья - 1 ребёнок )

АD2009 - разжимной обменщик (только он хочет вначале найти что купить, а потом надеется быстро продать )

trastin - разжимной обменщик (тоже не спешит, у неё коэффициент розжима далеко за двойку и есть смысл ждать. Хотя жизнь по-своему напрягает и хочется однажды плюнуть...)

С одной стороны соотношение разжимных обменщиков к сжимным обменщикам наверное близится к бесконечности.
С другой стороны соотношение чистых продавцов к чистым покупателям очень велико. (Хотя чистые продавцы занимают только 1/4 рынка продаж)
С третьей стороны имеем кучу недостроев и виртуальных (воздушных) метров. Это тоже жильё, ток пока неизвестно в каком году станет таковым. Почитайте топик про Наумова 66, поймёте как тяжело вселяться в новострои...
___________________________________

В этом году наверное рынок ещё вверх не пойдёт. Чтобы в этом году он пошёл вверх, надо чтобы индекс домика летом высвечивал -0.1=0 еженедельно, а осенью чтобы ушёл в плюс. Но в это не верится. Думаю, летом будет -0.2 -0.3, а осенью -0.1, иногда 0

Цитата "AD2009":

На це дуже легко відповісти. Енергоносії продаватимуться за валюту тої країни, де вони добуваються - російські рублі, лівійські драхми і так далі. І на біржах, як це не дивно , можна буде поміняти гривенькі на вказані валюти.

Такий варіант можливий в теорії, але ж створити і встановити курси, що задовольняють обидві стороні потрібно дуже швидко, буквально на протязі одного місяця. Це не так легко, коли обидві сторони намагатимуться урвати свій інтерес.

Цитата "AD2009":

Гарантією гривні, до речі буде земельний ресурс України.

Готуєтесь Батківщину по кусочкам продавати? І на чому потім вирощувати зерно, при яке ви писали нижче?

Цитата "AD2009":

Я так само можу спитати - скажіть скільки тоді коштуватиме українське зерно

Спочатку енергонсії та паливно-пастилні матеріали, а потім зерно. Спочатку залити паливо в трактор, зорати, вдобрити, засіяти, і лише потім зібрати врожай, доречі також не забувши залити паливо в комбайн. Не буде першого, не виросте друге - принаймні в кількості, достатній для того, щоб нагодувати українців, я вже не говорю про експорт.
Кредит під заставу майбутнього врожаю - може дадуть, а може й ні, все таки раптом рік буде неврожайним, а погода шаленіє.

Цитата "AD2009":

До речі, і долар не зникне зовсім. Просто обезціниться в 10 разів. ... Ну добре тільки в 3...

А раптом лише на 30%?

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Посмотрите на себя! Все мы тут обменщики. Причём все разжимные, не видел ни одного сжимного.

Це і правда, що на ринку в основному обміни з доплатою. Тому, з 12 тис квартир в продажу, чистих "продаванів" десь 3-4 тисячі. Не так і багато... для 2,5 мільйонного міста

Мабуть, в Києві є тисяч 10-20 "чистих" покупців квартир....
Приблизно стільки Київ щорічно випускає студентів... Хтось скаже, що вони без грошей... Але дуже амбітні - за 5-7 років значна частина дуже може заробити на першу квартиру і стати чистим покупцем...

Цитата:

Тому, з 12 тис квартир в продажу, чистих "продаванів" десь 3-4 тисячі. Не так і багато... для 2,5 мільйонного міста

Я запомнил инфу, что в Киеве продаётся 50 тысяч реальных квартир...

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Я запомнил инфу, что в Киеве продаётся 50 тысяч реальных квартир...

Звідкіля 50 тисяч??? У Сусліка по Авізу їх всього 10 тисяч. По базі Доміка - 14 тисяч.

Очевидно, саме тому, що ринок маленький (5-10 млрд грн) впорівнянні з ринком грошових заощаджень (150-200 млрд гривень), його так легко і розігріли в 2005-2008 роках...

ОК. можна додати ще 1-2 тис квартир в новобудовах. Але це не змінює ситуацію радикально

Цитата "AD2009":

Звідкіля 50 тисяч??? У Сусліка по Авізу їх всього 10 тисяч. По базі Доміка - 14 тисяч.

Очевидно, саме тому, що ринок маленький (5-10 млрд грн) впорівнянні з ринком грошових заощаджень (150-200 млрд гривень), його так легко і розігріли в 2005-2008 роках...

ОК. можна додати ще 1-2 тис квартир в новобудовах. Але це не змінює ситуацію радикально

Цифру 50 тысяч в прошлом году форумчанин Василий говорил (исчезнувший. Или переросший в Боевого НЛП). Хотя и он поначалу в ней сомневался.
Но я его цифрам поверил больше, чем он сам

Нужно спросить, в какое кол-во квартир оценивают сегодняшний рынок сами риелторы. Скажем, Владимир Коломейко. Или Vitaly.

Цитата "AD2009":

Цитата "vano":

Ви краще скажіть, скільки буде коштувати барель нафти/кубометр газу при гіперфніляції долара? Як взагалі буде відбуватися міжнародна торгівля енергоносіями?

На це дуже легко відповісти. Енергоносії продаватимуться за валюту тої країни, де вони добуваються - російські рублі, лівійські драхми і так далі. І на біржах, як це не дивно , можна буде поміняти гривенькі на вказані валюти.

Гарантією гривні, до речі буде земельний ресурс України. Я так само можу спитати - скажіть скільки тоді коштуватиме українське зерно

До речі, і долар не зникне зовсім. Просто обезціниться в 10 разів. ... Ну добре тільки в 3...

Интересная беседа, правда есть одно НО - процент вероятности
Так вот : процент вероятности обвала Укр.недвиги в разы выше чем крах зеленого

Цитата "AD2009":

Очевидно, саме тому, що ринок маленький (5-10 млрд грн) впорівнянні з ринком грошових заощаджень (150-200 млрд гривень), його так легко і розігріли в 2005-2008 роках...

Виникає резонне запитання: якщо продавців відносно мало, а покупців (та грошей в Києві) відносно багато, - чому тоді ціни на житло йдуть вниз або стоять на місці

Думаю, тому, що обидві сторони злякалися кризи ... У покупців з баблом рука не піднімається купувати, коли ціни лізуть вниз. Значно легше купувати метри, коли вони дорожчають
А от як тільки ціни стабілізуються.... Ой, що тоді почнеться
А почнеться всього-навсього новий цикл росту/падіння на ринку нерухомості. З новим піком космічних цін років через 5 та наступним новим падінням...

Цитата "igorok123":

...Но в контексте данного форума встает вопрос - если волна действительно хлынет (а у меня, ИМХО, нехорошие предчувствия на этот счет), то как поведет себя РН Украины? Что будет со вторичкой и курсами валют?

Такая постановка вопроса вызывает у меня сомнение.
Что Вы имеете в виду под "волной"?
ИМХО, экономическая ситуация после начала "волны" отличается от ситуации до ее начала только одним фактором. Настроением участников финансового и товарных рынков.
Еще вчера они жили нормально, и слыхом ни о какой "волне" не слыхивали, а сегодня их испугали всемирными потопами, обвалом гривни, квадратным метром за мешок картошки... И вот уже не живет человек спокойно, не покупает в супермаркете хлеб, масло и красную икру, а также шампанское брют. Нет, он бежит с выпученными глазами к матрасу, достает трясущимися руками из него заначку, и рвет на всех четырех скупать соль, спички, гречку, сахар... И что в результате? В результате гречка с сахаром из магазинов исчезает (И не для того, чтобы вскоре появиться по той же или незначительно большей цене. Нет, об этом уже позаботилось мудрое правительство, начав регулировать эти рынки вручную), а производители и импортеры шампанского брют и красной икры начинают испытывать проблемы. И, в свою очередь, убеждаются в наступлении новой волны кризиса, достают из матрасов заначки и бегут за гречкой.
Так что давайте для начала поймем, что есть «волна кризиса»? ИМХО, «волна кризиса» - это явление не из области экономики, а скорее из области социологии или социальной психологии. Правда, успешно используемое в экономике.

Теперь по существу темы. Думаю, рынок недвижимости слишком инертен, чтобы вот так вот взять и упасть за один месяц. Есть несколько известных фактов, которые не позволят ему это сделать (извините, если чего упущу):
1) Инерционность мышления участников рынка. «Растишек» очень сложно будет убедить, что их драгоценное жилье не стоит тех денег, которые они за него хотят. Даже если экономические обстоятельства в Украине действительно резко изменятся и станут хуже, чем в Зимбабве, на то, чтобы донести эти факты до сознания владельцев недвижимости, понадобится какое-то достаточно продолжительное время.
2) 80% РЖН – обмены. Каждый отдельно взятый индивидуум из числа этих 80% может свято верить в Великую Теорию Всеобщего Обвала, но он неразрывно связан с мнением остальных продавцов, поскольку для того, чтобы купить, ему нужно продать за столько, чтобы хватило. Так что – см. п.1.
Так что, думаю, та ситуация, которую мы имеем сегодня, будет продолжаться еще несколько лет. Плавное снижение долларовых цен, а всякие «волны кризиса» будут только немного ускорять или замедлять его.
Курсы валют? Исходя из моего убогого и приземленного понимания сути валютного рынка, могу сказать следующее. Вряд ли стоит ожидать ревальвации гривни . Хотя и полностью исключать такой возможности тоже нельзя. А вот девальвация значительно более вероятна. Мы сегодня имеем растущий внешний долг. Для того, чтобы его выплачивать, надо сначала купить баксы, которыми мы будем рассчитываться. Как только должники (особенно крупнейший из них - государство) перестанут брать новые кредиты, чтобы отдать старые, и начнут покупать баксы, чтобы расплатиться, валютный рынок получит достаточно жесткий пинок, который вполне может отправить его (рынок) в нокаут. Что же касается курса доллар/евро – думаю, в долгосрочной перспективе евро все же будет дорожать, хотя в краткосрочной эту пару будет болтать не по детски. Почему? Потому что у американцев и европейцев исторически сложились разные подходы к валютной политике. Европейцы помнят космические цифры инфляции, и больше всего на свете будут бояться включить печатный станок. Они и сейчас, по-моему, решают проблемы с бюджетами в основном сокращением расходов. В Америке другая национальная фобия – они хорошо помнят, к чему приводит сокращение расходов. И потому собираются баксы чуть ли не с вертолетов разбрасывать. В этой ситуации какая из этих валют, по логике вещей, будет стоить дороже в долгосрочной перспективе? Евро, по-моему.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

...Посмотрите на себя! Все мы тут обменщики. Причём все разжимные, не видел ни одного сжимного...

В Вашей терминологии я - чистый покупатель. Если все будет хорошо, летом стану владельцем недвижимости

Цитата:

В Вашей терминологии я - чистый покупатель

Очень хорошо.
Только непонятно, почему же Вы хотите успеть купить летом? Ведь у чистого покупателя коэффициент разжимного обмена равен бесконечности, а рынок продолжает падать.

Или Вы не верите, что цены будут падать и дальше, или Ваше терпение скоро лопнет.