Покупка квартиры для аренды

Цитата "Svitanka » 23.08.2020 21:56":

У меня вопрос : в реальности -сколько месяцев проходит от получения ключей в новострой до сдачи в аренду ? Если приступить к работе-ремонт можно сделать за 3-4 месяца ? А вот когда могут захотеть заехать арендаторы -если рядом Соседи будут годы делать ремонты Да и стройка рядом других домов идёт

Народ с строительной отделкой сдает квартиры сразу после получения ключей. А если ремонт делать, все зависит от объема и бригады. Могут ваять и месяц и три. Не сдавать семьям с мелкими детьми - от шума сбегут. А остальные днем на работе, а вечером и на выходных ремонты стопорят. Потому без проблем.

... если нет выбора без потенциального шума и пыли.

Цитата "Romson » 24.08.2020 07:18":

Поставьте цену на 20% ниже рынка, срок Договора найма (аренды) до года.

Спасибо

Кто поделиться -где искать адекватных арендаторов ? И кто они эти адекватные ? С детьми ? С собаками ? Одинокие девочки ? Одинокие мужчины ? Молодые семьи ? (-премиум сегмент )

Работающая пара.

Через два, три месяца побьют горшки и разбегутся, предварительно загадив квартиру )

Светланка
Арендная Квартира это как девушка на выданье. Стоит и ничего не делает, квартиранты к ней сами пути ищут. И как в жизни, кто есть кто вы увидите уже после подписания договора и заселения.

Спасибо всем за ответы .
А как правильно считать окупаемость квартиры для сдачи в аренду если - например
мы купили новострой 3 года назад , вложили 100 000 (Условная единица , чтобы удобно считать ) + делаем ремонт условно 50000 а это ещё ремонт 2-3 месяца или пол года = итого вложили 150000 А пустить арендаторов сможем через 3,5 года от начала вложений .
Допустим аренда 1000 в месяц .
Вопрос какая окупаемость ? Рентабельность ? Эти 3 года высчитывать или отсчёт с седняшнего дня ?
Сейчас квартира с документами стоит уже 150000 -считать ли эту прибыль или нет ?

если продать за 150000-это получение прибыли 50000, те 16.7% годовых. это норм. а если вложиться в ремонт 50000 и сдать за 1000-это двенадцать лет ждать возврата денег. периодически освежать ремонт. менять технику через десять лет из-за износа или морального старения. это отодвинет во времени окупаемость.мой выбор-продать. вложиться опять. на разницу уже жить.

Цитата "Svitanka » 09.09.2020 22:12":

Спасибо всем за ответы .
А как правильно считать окупаемость квартиры для сдачи в аренду если - например
мы купили новострой 3 года назад , вложили 100 000 (Условная единица , чтобы удобно считать ) + делаем ремонт условно 50000 а это ещё ремонт 2-3 месяца или пол года = итого вложили 150000 А пустить арендаторов сможем через 3,5 года от начала вложений .
Допустим аренда 1000 в месяц .
Вопрос какая окупаемость ? Рентабельность ? Эти 3 года высчитывать или отсчёт с седняшнего дня ?
Сейчас квартира с документами стоит уже 150000 -считать ли эту прибыль или нет ?

По идее рентабельность считается с начала получения дохода. Вложили в квартиру и ремонт. Получили от аренды 12000 в год, вычли налоги и мелкие ремонты, квартира подорожала на 20% - доход порядка $40000. Не сдаете в аренду, но квартира дорожает, нет износа ремонта и мебели, и продав года через 3 можно получить доход такой же или больше, чем сдавая эти 3 года. Хотя если квартиру не сдавать и не жить самим, то мебель завозить нет смысла. Покупатель заплатит за нее около трети цены новой.

Думаю, что более-менее правильный расчет окупаемости квартиры от сдачи в аренду выполнить невозможно. Но думаю что правильно разделить рентабельность от инвестиции в строительство дома и рентабельность от сдачи в аренду. В среднем рентабельность от инвестиции в строительство выше рентабельности от сдачи в аренду. Но при инвестиции в строительство невозможно оценить риск недостроя (например до поры до времени было выгодно инвестировать в котлованы Аркады и Укрбуда, которые считались вполне надежными). Дальше приведу конкретные реальные примеры. В строительство 1 комнатной квартиры осенью 2013 года было инвестировано 64 тыс. $ (в доме на то время были выполнены монолитные работы примерно до 2/3 высоты). Дом был построен в срок, но в начале 2015 года в сданом доме такую квартиру можно было купить по переуступке за 50 тыс. $. И другой конкретный пример. В средине января 2017 года инвестировано в строительство 1 комнатной квартиры 23 тыс. $ (был локальный максимум курса доллара, состояние дома примерно такое же как и в первом случае), дом успешно построен и готовые такие же квартиры с документами ранней весной 2020 года реально продавались за 55 тыс. $.
1-я квартира в прицентральном районе, 2-я на окраине, но внезапно весной 2020 года к этому району началось интенсивное строительство метро. Как можно оценить рентабельность? - Никак.
Бытует мнение, что цена квартиры со временем растет. Конкретный реальный пример цены 3-х комнатной квартиры в одном из областных центров. 1997 год - цена 14000$, 2000 год - 11000 $, Начало 2008 года - 80000 $, 2012 год - 45000 $, весна 2020 года - 28000 $. За это время в квартире выполнялись разные ремонты, и если в 1997 году она была убитая, то в 2020 подубитая.
Следует также учесть, доллар в США тоже обесценивается в среднем на 2 % в год. Рассчитаем скольким долларам 1997 года эквивалентны по покупательной способности 28000 долларов 2020 года. 28000 умножим на 0.98 в степени (2020-1997)=17594 $. Поэтому, растет или падает цена квартиры со временем - неизвестно, все зависит от того в какое время она куплена.
При сдаче в аренду трудно оценить амортизацию дома, амортизацию ремонта, техники, мебели. Но по моим оценкам доходность от сдачи в аренду составляет примерно 4% годовых. Поэтому, сдача квартиры в аренду это скорее сохранение денег, а не их приумножение.

Спасибо всем -поставила плюсики в аватарку

Уважаемые эксперты. Нужен совет как удачно вложить кровные как инвестицию в практически готовый дом Днипровська Мария что на Ленинградской площади с видовой 1 к квартирой на 24 этаже или небольшую студию в Урловский 1 с подальше сдачей в аренду. Мария сдаётся на год- полтора раньше за Урловский. Спасибо

здравствуйте, рассматриваю покупку 1к или 2к квартиры под аренду в Киеве, возле метро ( возможно в будущем и сама перееду туда) сама из другого города, подскажите по районам Киева и метро, где легче сдать в аренду, и где люди не хотят арендовать? что скажете про метро дорогожичи и метро черниговская? и однушку или двушку выгоднее?

Да, везде рядом с метро сдать можно без проблем. У Дорогожичей будет подороже, так как правый берег, ближе к центру. Однушку, конечно, сдавать легче, быстрее.

Цитата "alinnao » 05.11.2020 20:42":

здравствуйте, рассматриваю покупку 1к или 2к квартиры под аренду в Киеве, возле метро ( возможно в будущем и сама перееду туда) сама из другого города, подскажите по районам Киева и метро, где легче сдать в аренду, и где люди не хотят арендовать? что скажете про метро дорогожичи и метро черниговская? и однушку или двушку выгоднее?

Лучше евро квартиру с хорошей мебелью на Черниговской, чем совковую на Дорогожичах. Это если цена одинакова. Но тщательно проверяйте документы и соседей, состояние дома и коммуникаций.

Выгоднее купить под сдачу маленькую однушку (метров 35-40, а не 50-60) чем двушку. Чем больше метров, тем больше цена покупки и ремонта, а цена аренды увеличится не столь значительно.
Двушка метров 45 (комнаты не проходные) выгоднее однушки такого метража

Цитата "alinnao » 05.11.2020 21:42":

здравствуйте, рассматриваю покупку 1к или 2к квартиры под аренду в Киеве, возле метро ( возможно в будущем и сама перееду туда) сама из другого города, подскажите по районам Киева и метро, где легче сдать в аренду, и где люди не хотят арендовать? что скажете про метро дорогожичи и метро черниговская? и однушку или двушку выгоднее?

Жил я и на Дорогожичах и на Черниговской - однозначно я бы посоветовал приобрести на Дорогожичах неубитую однушку, которую сразу можно сдавать (ну или максимум - поменять диван, кондер и т.д. без ремонта).
Конечно, найдутся люди, которые скажут, что сейчас на Черниговской появились ТЦ и новые дома, но это единственные плюсы. После работы я шел от метро к своему дому на Бульваре Верховного Совета - за 9 минут пути я встречал пару наркоманов, несколько компаний на лавочках под домом, распивающих водочку... Несколько раз джентльмены со стеклянными глазами предлагали мне купить у них куртку/телефон/нож, одолжить им денег... Кто-то скажет, что такие есть везде - да, есть, но концентрация их разная. Ну и главный плюс - правый берег, 2 станции метро от центра, зеленая зона, близость к КИМО, больнице, транспорт на Петровку, Шулявку, Лукьяновку, Соломенку.
П.С. По районам. КПИ, Лукьяновка, Дорогожичи, Любой Центр, Минская, Оболонь, Голосеевская, ВДНХ, Левобережная - да. ДВРЗ (!!!), Троещина, Святошино, Черниговская, Вырлица, Харьковская, Бориспольская, Червоный Хутор - нет.
Но тут еще вопрос в финансах. Смотря какую сумму вы можете потратить. От этого и надо танцевать и подбирать приемлемые варианты.

Думаю, что оптимальная площадь 1-о комнатной квартиры для сдачи в аренду примерно 40...45 кв. м., а не 35...40. Лучшая планировка: Спальня около 15 кв. м. и кухня-вітальня около 16 кв.м. Ее цена и стоимость ремонта будут выше, но мебель и техника будут одинаковыми. Дом будет стоять лет 100, а начинку квартиры необходимо менять значительно чаще. Кроме того, лет через 20 квартиры площадью 35...40 кв. м. будут считаться слишком маленькими (как сейчас хрущевки), что скажется и на их цене и на цене аренды. Если считать прибыль от аренды сегодня и сейчас, то выгоднее 35...40 кв. м., а если считать с учетом далекой перспективы, то лучше 40...45 кв. м.

спасибо всем за ответы, по поводу алкашей и наркоманов, то когда я смотрела квартиру на дорогожичах, но там и в дневное время возле атб сидели и выпивали, а еще какой-то не нормальный во дворе ходил и говорил сам с собой, возмущаясь :( по цене черниговская выгоднее,но мне непонятно все же получится ли сдать там с хорошим ремонтом за хорошую сумму :(