Покупка квартиры для аренды

Господа -- буду премного благодарен, если народная мудрость подскажет-подкомментирует относительно моих планов приобретения жилья в Киеве, которое будет сдано в аренду.

Генеральная стратегия -- это сдача неплохого жилья на длительный строк (от 2 лет). Как мне кажется, ориентироваться нужно на молодых специалистов - молодых пар (25-35). Если описать кратко -- из категории денег на съем есть, на покупку пока нет. Дети скорее нет, посему - приоритет - близость к местам работы, развлечения и иже. Машины скорей то же нет. В долгосрочной перспективе - продать это, доложить денег и купить чего для себя, когда мои вояжи подойдут к концу.. но это вилами по воде и явно не ранее 2 лет.

Из районов - Шулявка-Нивки-Святошин, или же Лукьчновская, или же Левый Берег, или же Оболонь-Минаская.. Может быть чего в направлении Харьковской. Однозначно нечто в пешей дистанции до нормального метро.. Ленинградской площади я бы скоре отказал (хотя прожил та мне один год). Возможно заблуждась конкретно, и нужно смотреть чего, скажем в районе Республиканского стадина, если мои финансовые возможности и потенциал дохода от жилья будут находится в балансе.

Из бюджета - я думаю порядка 80К зарубежных денег налом (наличка является ли более удачным механизмом поторговаться?). Оболонь однозначно командует премиум, тогда как Нивки попроще... Скомпенсировано ли все арендой?

Из вопросов:
- что ходовее в случае аренды - 1-2-3? Мне кажется, что 2, ибо позволяет минимальные возможности роста (скажем, 2-ка по карману одинокому молодому человеку, который там же может продлить жить с барышней и иже)... В однушке шансов для клаустрофобии намного больше.

- площадь? быстрый осмотр показал, что варианты есть около 40, а есть около 60? В плане цены жилья разница очень даже есть.. В плане аренды? Как пример, если 40 метров сдастся за 3500, уместна ли цена в 4500 за 60? (цены с потолка, ну почти - я полистал форум)

- кирпич уместнее?

- необходимая начинка в квартире для того, дабы она сдавалсь? Я как гляжу, нужна и минимальная мебель, и техника? Что будет минимальным? Как "начиненность" влияет на стоимость аренды?

Вроде бы все. Буду премного благодарен за отзывы, идеи и иже. Спасибо.

---

Похожие темы:
Какая реальная доходность от сдачи квартиры?

Студия-американка, переделанная из 1-комн. или 2-комн. квартиры, из мебели встроенный шкаф-купе, стол и 3 барных стулья, кухонная стенка (уголок). (В шкафу сложенный надувной матрас). Максимум свободного пространства, чистота, свежий ремонт. Из окна видна станция метро.
Минимальный набор для занятых (ленивых) людей, зарабатывающих много и тратящих ещё больше.

Постараюсь дать ответы на некоторые вопросы по мере своих знаний-соображений:)
1. Самые ходовые - 1к. Думаю, тут со мной все согласятся
2. площадь арендой не отбивается, 40 сдадите почти как 60, хотя при покупке потратитесь куда существеннее. Гораздо важнее, по моему, состояние квартиры, ремонт
3. до метро - не более 10 мин, ну 12 максимум
4. кирпич-панель - для аренды все равно абсолютно
5. начинка - кухня, стиралка, холодильник, спальное место, шкафы (в идеале - шкафы-купе). Начиненность таки влияет на цену

Вроде все:) Если кто со мной поспорит, буду премного благодарен, самому интересно насколько верно-неверно я мыслю.
6.

Цитата:

Если кто со мной поспорит, буду премного благодарен

5. Одного шкафа-купе ИМХО достаточно. Главное, чтобы он был расположен в нише и не мешал. И чтобы был простой... как шкаф.
Холодильник и стиралка это около 1000 долларов и это техника! Дайте же жильцу хоть какую-то свободу выбора (ну там марку, модель...)
Спальное место то же самое (если это не 100-гривневый надувной матрас). Всё же диван относится, я бы сказал, почти что к нижнему белью. Я бы лично побрезговал ложиться туда, где уже кто-то мог спать (со всеми "вытекающими" от понятия "спать" )
3. 12 минут до метро это может быть 1.5км спортивным шагом, а может быть 100м при ходьбе пенсионера-сердечника.
Лучше говорить в метрах до дверей подъезда
2. Ремонт сейчас важнее, а будет ещё важнее. На форуме прогнозируют осенний обвал цен на аренду. За ним последует сегментация рынка "с ремонтом/без"
Это не значит, что ремонт должен быть дорогим. Но аккуратным - обязательно.

и имею ввиду - максимум 1200 м. до метро

Спасибо ребята - советы чрезвычайно дельные, думаю дальше. Дополнительные комментарии приветствуются.

По технике -- возможно я отвык - в моей географии все аренда - пустая. Мебелированные будут процентов на 20 дешевле чем в гостинице, тогда как пустые - обычно недельная аренда равна двум дням в гостинице среднего пошиба. Хотя.. все эти рассуждения не имеют никакого отношения к Киеву.. Так, мысли в слух...

С одной стороны - я понимаю выгоду минимальной техники (ТВ, холодильник и иже) для молодого человека в стиле "все добро в сумке 20 кг" -- с другой стороны, тем, кто ориентируется на долгосрочный съем возможно хочется иметь свой "специфический" холодильник, свой "хороший и большой" телевизор и иже... Как вы думаете, в какую сторону баланс пойдет? Плюс, разница по съему -- скажем, $1000 начинки насколько поднимет арендную плану в сравнении с "шкаф купе плюс матрац" ?

Теперь по деньгам. Для целей сравнения, я выбрал Святошино -- немного дальше, но дешевле. Для чувствительного к ценам клиента, я думаю, лишних 10 минут на метро не проблема. Отбрасывая "поторговаться" - однушка обойдется в 45К. Возможно 1 на приведение оной в порядок. Какой потенциал сдачи в гривнах? Стоимость квартиры за 45K мне обойдется в 25 тысяч гривен, соответственно, аренда приносящая выше 2000 в месяц (все счета - обязанность съемщика) выносит в ноль мои процентные (я деньги "покупаю" под 7%) отчисления. Все что выше - однозначно лучше. Рост недвиги пока не волнует, но (это тема другой дискуссии, в которой участвовать скорей не буду) -- в Украине все будет очень интересно в плане роста.

Двушка обойдется мне в 65К.. Или же 35.5 тыс гре в год. Соответственно, аренда должна быть 3000 в месяц...

Вопрос -- что ходовее -- однушка за 2000 против двушки за 3000? Мне кажется, что двушка - два индивидуума будет себя чувствовать неамного комфортнее в двушке за 3000 (т.е. каждый платит по 1500 за свою отдельную комнату) против 1000 за общагу...

Потом далее, учитывая перепродажу данной недвиги через 3-5 лет, что ходовее?

А Вы уверены, что за 45 вы купите 1-к на Святошино???? Это только или гостинка, или хрущ. Или и то, и другое. Я понимаю, что с точки зрения аренды дешевое жилье выгоднее, но подумайте о том, что придет время и придется это продать. Вы должны понимать, что такое жилье сейчас первое в очереди на удешевление.
Возможно, я тоже не совсем прав, но поступил так: купил 1-к в 10 мин. от м. Позняки,(не новострой, 1993-94 гг), 43 м., уже с реальным евро :многоуровневыми потолками, 2 кондишенами, бойлером, встроенными шкафами, итальянской кухней, красивой столяркой, видеофоном, стильной сантехникой, гидромассажным душем, 2 лоджиями - 70 тыс (аналоги в этом районе - 78-80). Кстати, на Позняках надо быть осторожным, там есть разные по комфортности проживания районы. Лучше брать по левую руку от Бажана и не дальше Драгоманова, ну или в Южных вратах, но там очень дорого. Я покупал с таким рассчетом, чтобы мне не страшно и не стыдно было в будущем, если что, поселить туда своего ребенка. Пока сдачей не занимаюсь - пришлось срочно покинуть Родину. Надеюсь, что 500-550 реально.
ПС. Более ходовая всегда 1-к.
Если будете сдавать квартиру на двоих готовьтесь к полному разгрому.

К сожалению не уверен. Искал из базы на сайте, до Украины еще полтора месяца. На месте буду щупать -- в настоящее время, лишь пытаюсь, насколько это возможно, сделать "домашнее задание". Собственно, покупка "единицы недвижимости" за 70К, которая принесет 550 в месяц -- это самое оно, независимо от количества комнат...

Относительно районов -- отдельное спасибо за совет. Собственно получается, что местоположение, если недалеко от метро не НАСТОЛЬКО важно как КАЧЕСТВО "товара".

Блин ребята, не знаю на что Вы ориентируетесь на Святошино, но мне кажется что цены
какие-то нереальные.
Знакомый итальянец снимает на Рейтерской за 550 в царском доме со всей мебелью,
я снимаю за 300 на Венике (район что и Святошин), другая знакомая снимает новострой
на Дарнице за 2500 с ремонтом и мебелью.

Макисмум на Святошино это 2500 грн. за одно, и 3000 грн. за двухкомнатную квартиру.
Не знаю за Позняки, но не думаю что цены будут существенно отличаться.
Про какие 550 дол. идет речь, не пойму?

Те цены, которые Вы озвучили скорее всего соответствуют определению "жилое состояние". Квартира с приличным евроремонтом не может стоить меньше 4000 что на Святошино, что на Позняках. То, что в объявлениях обычно называется евроремонт, как правило, означает стеклопакеты, линолеум, обойки и белорусскую плитку в ванной. Соглашусь, что для большинства этого достаточно, но даже в наше нелегкое время есть немало людей готовых заплатить лишних 300-500 грн за реально качественный и красивый ремонт. Надеюсь, что я окажусь прав.

Автору темы.

Я так понимаю, из описанного в Вашем первом посте, Ваша ЦА съемщиков - прогрессивная и нормально зарабатывающая молодежь? Аудитория, с моей точки зрения, выбрана верно, кстати.
В таком случае Вам стоит забыть о Святошино и смотреть исключительно "моложедные районы". А это, прежде всего, Оболонь/Позняки, как ни крути. Далее - Лукьяновка, и все те улицы, которые идут до пл. Победы. Если центр - то это не Крещатик/Липки, а скорее тогда пл. Льва Толстого, Саксаганского и около того.

По наполнению квартиры. С моей т.зр. телевизор - не стоит. Мало кто из прогрессивных людей его сейчас смотрит, а если фанаты, скажем, кинематографа, то эти точно купят свою систему.

Обязательно по технике: холодильник, плита, микроволновка и стиралка. С этим заморачиватсья никто не хочет, но вещи первой необходимости. И если последних 2 пункта перечня люди еще могут таскать с собой, то "Какой-то особый холодильник" съемщик точно не захочет покупать - разве что только в свою квартиру (а своя квартира - мечта каждого съемщика, менталитет).

Встал вопрос по кровати. Сложный вопрос. Я, например, 3 года снимала, но всегда спала на своем. Согласна тут с Иззетом на 100%, что кровать - это что-то типа белья...

Из мебели. Кухоннная стенка, стол со стульями - в кухне. Шкаф купе. Этого достаточно. Чем меньше мебели - тем лучше, всем нужен простор.

Ненавязчивый свежий ремонт - обязательно. Ненавязчивый = без розовых стен в туалете, без дизайнерских выкрутасов, без хрустальных люстр и резных дверей. Дорого и никто не оценит.

Успехов!

А, ну да. Был вопрос 1к или 2к.
Скажем так. Если Вы согласитесь сдавать 2к по ценам 1к в том же месте/состоянии, тогда у Вас конкурентное преимущество Если нет - то 1к, однозначно.
Народ особо тепетно относится к деньгам, которые он дяде-ленлорду а карман отдает каждый месяц. И страрается получить максимум благ за минимум средств. Как правило, получается

Michman писал(а):2. площадь арендой не отбивается, 40 сдадите почти как 60, хотя при покупке потратитесь куда существеннее. Гораздо важнее, по моему, состояние квартиры, ремонт
3. до метро - не более 10 мин, ну 12 максимум

12 минут до метро.. это 1км будет. Это много мне кажется. До 500-600 метров было бы идеально. Лучше в метрах мыслить, ибо часто пишут "до метро 10 минту" а высяняется что это на машине 10 минут до метро :)

Площадь все же влияет - в каких-то диапазонах. Если у вас 1к и 15м жилой площади при 29м общей, то 40м общей и 20м жилой будет выглядеть куда приятнее и на аренде точно скажется самым существенным образом.

Irenika писал(а):Встал вопрос по кровати. Сложный вопрос. Я, например, 3 года снимала, но всегда спала на своем.

Если я снимаю 1к, то за собой я должен еще таскать и кровать? Мне кажется это маловероятным для многих квартиросъемщиков.

Если человек пришел на "квартиру с мебелью" то он точно ожидает чтобы там было на чем спать: диван или кровать. И если он увидит что спать там не на чем, неужели вы думаете он решит "ну ничего, кровать я куплю"?

dias писал(а):Если я снимаю 1к, то за собой я должен еще таскать и кровать? Мне кажется это маловероятным для многих квартиросъемщиков.

Напрасно вы так думаете ) У меня два случая, когда квартиранты спали на своих надувных Интексах. Последний попросил разрешения разобрать кровать совсем.

Blink писал(а): У меня два случая, когда квартиранты спали на своих надувных Интексах.

Верю. У меня например есть аж 3 случая когда народу кровать не нужна совсем :) Спят на полу, или на матрасе. Но почему-то я считаю что это скорее большое исключение из правил. Тем более такие "матрасники" вряд ли оценять вашу остальную мебель и согласятся платить за аренду больше на том основании что в вас все есть в квартире. То есть им может быть вообще нужно "без мебели". Мы же все таки говорим что если у вас мебель есть, то кровать\диван - вещь обязательная.

Вот у вас было два случая, когда спали на надувном. Хорошо. А если бы у вас не было кровати\дивана - как вы думаете, сколько бы потенциальных квартирантов ушло сразу после просмотра, если они пришкли к вам на обяъвление "с мебелью"?

При заявленном бюджете можно и 1к в р-не Республиканского (дороже) или Д.Украина (дешевле), и ремонт сделать. В центре-и рента повыше, и перспективнее- окраины вон как за последние 10 лет разрослись, а центр остался в тех же границах.
По поводу ремонтов/мебели- никаких подозрительных дизайнЭрских решений, нейтральные тона, материалы хорошего качества, но бюджетной группы. Разве что ламинат подороже стоит брать, чтобы через три-четыре года не пришлось его менять. Стеклопакеты брендовые, но белые- поверьте, никто не оценит кашированные или тем более дубовые при вашем бюджете, это прерогатива квартир от 150-200 туе. Из мебели- шкаф-купе, например в торце комнаты, кухня со встроенной техникой (кроме холодильника- неоправданно дорого), диван-тройка раскладной, на котором удобно и сидеть(!), и спать(!) (нелегко найти, но вполне возможно, перед покупкой проверяйте на себе). Стиралка-автомат, ТВ 32" (безо всяких фулл НД, лед, пионер и прочих наворотов (до 400 уе). Посудомойка- не обязательно, но хорошо, особенно, если размер кухни позволит. Если не планируете сдавать посуточно, то не заморачивайтесь на мелочи вроде чайник за 100 баксов и утюг за столько же- сами купят. А, кондиционер средней ценовой категории! Разоритесь на роутер.
Однокомнатные- в цене. За эти деньги и хорошую треху можно взять, но где? Сдать её будет сложно, и получите меньше, чем за 1к в прицентральном. А амортизация на 75 метрах будет в 2 раза больше, чем на 33, а убивать её семья из 5 человек, кроликов, кошки и собачки будет гораздо сильнее, чем чувак, который пропадает на работе и только на выходных зависает со своей чикой))

Хомякоид писал(а):Блин ребята, не знаю на что Вы ориентируетесь на Святошино, но мне кажется что цены
какие-то нереальные.
я снимаю за 300 на Венике (район что и Святошин), другая знакомая снимает новострой
на Дарнице за 2500 с ремонтом и мебелью.

Макисмум на Святошино это 2500 грн. за одно, и 3000 грн. за двухкомнатную квартиру.
Не знаю за Позняки, но не думаю что цены будут существенно отличаться.
Про какие 550 дол. идет речь, не пойму?

Вам очень повезло с Веником,если речь не идет о подубитой гостинке 22м2.
Знакомая, сдающая неплохую полноразмерную однуху в 9этажке на Венике за 3+счетчики, еще в начале осени подумывала о повышении, так как все её сдающие там знакомые уверяли её, что нельзя в наше время быть такой доброй. Тогда я её от этого отговорил, мотивируя тем, что люди приличные и простоем неопределенной длительности, но теперь она всерьез задумалась о том, чтобы поднять по крайней мере на квартплату, а то и на пару сотен сверху.

SanSanych писал(а):А если бы у вас не было кровати\дивана - как вы думаете, сколько бы потенциальных квартирантов ушло сразу после просмотра, если они пришкли к вам на обяъвление "с мебелью"?

Ни одного )) Я всегда указываю подробно состояние квартиры и снижаю цену, если квартирант понравился.

Blink писал(а):Ни одного )) Я всегда указываю подробно

Понимаю. Продолжим - вы указываете "с мебелью, без кровати и дивана"? Уверен что нет. Какой тут расчет - что человек прийдет, увидит и может быть скрипя согласится спать на полу из-за цены? :)

Если у вас всегда с кроватью - то представте вы уехали в другой город. Надолго, в командировку, на заработки, в гости и тд. Снимаете квартиру "с мебелью". Приходите, а там вам - "кроватей не держим-с".
Вы не уйдете, будете торговаться за право поспать на полу?