Покупатель недвижимости. Кто он?

В интернете и на Домике идут горячие дискуссии по поводу справедливой цены на киевскую недвижимость. Сторонники версии "дно еще впереди" ссылаются на девальвацию гривны, обнищание населения, рост коммунальных платежей, введение налога на недвижимость, отсутствие иппотеки и т.д. Их оппоненты с лозунгом "дно уже пройдено" ссылаются на наличие спроса на киевскую недвижимость со стороны "понаехавших", "дно" себестоимости нового строительства и моральную неготовность продавцов cнижать цены.

Однако, чтобы понять где находится пресловутое "дно", на мой взгляд, следует составить портрет украинского покупателя недвижимость. Совершенно очевидно, что ни "до кризиса" ни "после" жилье не покупали люди с низкими доходами. Давайте попытаемся определить портрет покупателя при курсе 8 и курсе 25.

Выделю несколько категорий потенциальных покупателей:

1. Высокооплачиваемые специалисты (белые воротнички). Сюда отнесу разных топ-менеджеров, программистов, главных бухгалтеров финансовых учреждений и т.д. Например, многие программисты работают "на дядю" за бугром и получают оплату в $. При курсе 8 бухгалтера в крупных компаниях получали $2000 и больше. Некоторым из них зарплату подняли после девальвации, хоть доходы в $ уже не те. Знаю людей, которые получая $2000 при курсе 8 смогли накопить на 50% взнос и взяли кредит в гривнах на оставшиеся 50%. Сейчас эти люди уже не смогли бы взять такой кредит, т.к. при курсе 25 доходы не позволяют.

2. Люди работающие на себя в сфере торговли и услуг. Пример, знакомые держат несколько павилионов по продаже сан. технических запчастей. При курсе 8 их доход составлял около $5000 в месяц. В семье две машины, накопили на новую трешку, купленную год назад в новострое за $100000. Другой пример - родственники, которые владеют бухгалтерской/аудиторской конторой. До кризиса зарабатывали очень хорошие $$$$, но и сейчас чувствуют себя неплохо, даже зарабатывая в два раза меньше в $.

3. Люди работающие "за бугром". Не секрет, что наши соотечественники пересылают ежегодно миллиарды долларов в Украину. Многие гнут спину для того чтобы купить дом/квартиру на родине.

4. Разного рода чиновники и слуги народа, отмывающие полученные непосильным трудом доходы.

Если вы относитесь к числу тех, кто купил квартиру на протяжение последних 5 лет или знаете кого-то, кто купил квартиру, давайте составим портрет современного покупателя:

1. Сфера деятельности
2. Ежемесячный доход в $ при курсе 8 и 25
3. Брали ли кредит в банке
4. Сумма инвестиций в недвижимость.

Если вы только собираетесь купить жилье:

1. Сфера деятельности
2. Ежемесячный доход в $
3. Какую недвижимость вы расчитываете купить и сколько при этом расчитываете потратить?

h1902465 писал(а):... следует составить портрет украинского покупателя недвижимость. Совершенно очевидно, что ни "до кризиса" ни "после" жилье не покупали люди с низкими доходами.

Это верно, какое-то число покупателей конечно есть. Вопрос что у них в головах? Проблема сейчас в другом: даже если люди и могут что-то купить, почитав новости где все статьи твердят только одно "...будет только дешеветь", кто сейчас рванется что-то покупать? Каждый ждет новых, позитивных прогнозов... Это такая психологическая ловушка, когда прогноз влияет на реальную ситуацию: чем хуже прогноз, тем меньше людей будут покупать.

SanSanych писал(а):Это такая психологическая ловушка, когда прогноз влияет на реальную ситуацию: чем хуже прогноз, тем меньше людей будут покупать.

Понятно, что какой-то отложенный спрос есть. Вопрос в том, насколько он велик. Мне кажется что даже с учетом отложенного спроса сейчас меньше людей которые могут позволить купить жилье, поскольку основная масса - это все же резиденты, у которых доход выражается в гривнах. Т.е. для роста цен (или хотя бы для выравнивания спроса до уровня доллара по 8) уровень роста доходов должен подтянуться к уровню роста гривневых цен на недвижимость и должна работать иппотека (а это возможно только при стабильном курсе национальной валюты). В условиях уменьшения экономики более чем в 2 раза в долларом эквиваленте, падения импорта (и экспорта), снижения потребления, увеличения безработицы предпосылок для востановления уровня зарплат в долларовом эквиваленте не предвидится. До какого-то уровня, спрос будет поддерживаться теми, кто успел накопить, но не успел потратить и теми кто зарабатывает в валюте. Но эта прослойка, как мне кажется, не сможет обеспечить спрос на жилье равнозначный спросу до сворачивания кредитования и падения курса гривны. В этих условиях выровнять рынок можно падением цены.

Еще есть такой момент - украинский парадокс. В регионах есть огромная масса заброшенного жилья, которое можно взять почти задаром с куском земли впридачу. И хотя у многих "нью-киевлян" в столице нет никаких перспектив, кроме как сводить концы с концами снимая угол в гостинке или хрущевке, многие тупо мечтают о работе "менеджера" (лишь бы ничего не делать) фантазируя о "своей" бетонной коробке прощадью в 30 м2.

h1902465 писал(а):Понятно, что какой-то отложенный спрос есть.

Еще есть такой момент - украинский парадокс.

Отложенный спрос... рынок похоже не функционирует строго исходя из экономических перспектив. Изменения просходят по каким-то другим, иногда почти случайно появившимся причинам.

Почему произошел рост до 2008? Экономика не стала как-то внезапно очень эффективной, лучше работать никто не начал, реформ как бы и не было. Просто на западе решили влить финансирование, видимо исходя из относительно низких цен, неохваченности рынка и забурлило. Причем так, что рост доходов не успевал за ценами на м2.

А почему был медленный, но все же рост цен на м2 где-то с 93 по 98? Тогда вообще инфляция была страшная, и тем не менее. Так что дело не параметрах экономики как мы это видим через доступные нам цифры. Другое дело, что есть какие-то иные, часто внешние или случайные факторы. Пока они все и определяют.

Предсказать тут невозможно, но можно помечтать: запад опять увидит низкие цены и решит инвестировать, возможно этому поможет ассоциация с ЕС, может быть просто появится небольшие бизнесы из Европы, договорятся о мире на востоке, появится ипотека может быть за счет ЕС и т.д.

Парадокса похоже не так много - народ едет туда где есть работа, особенно хорошо оплачиваемая. Все остальное, включая доступные м2 волнует меньше - так оно практически во многих странах, тут Украина не исключение.

Пока Украина в состоянии войны, экономика зависит от займов, нет серьезных инвестиций, роста цен недвиги в долларах не будет.
Покупатель с наличкой сейчас как осторожный хомяк.

Romson писал(а):Пока Украина в состоянии войны, экономика зависит от займов, нет серьезных инвестиций, роста цен недвиги в долларах не будет.

Особенно печалит то, что все идет к "долгоиграющему" конфликту по типу Приднестровья или Абхазии с Осетией.

SanSanych писал(а):Предсказать тут невозможно, но можно помечтать: запад опять увидит низкие цены и решит инвестировать, возможно этому поможет ассоциация с ЕС, может быть просто появится небольшие бизнесы из Европы, договорятся о мире на востоке, появится ипотека может быть за счет ЕС и т.д.

Парадокса похоже не так много - народ едет туда где есть работа, особенно хорошо оплачиваемая. Все остальное, включая доступные м2 волнует меньше - так оно практически во многих странах, тут Украина не исключение.

Запад не инвестирует в м2. Зарубежные банки с их дешевыми деньгами убегают. В первом посте я привел пример знакомых, которые заработали на квартиру. В первом случае человек получал в пересчете на бакс 2000 дол/мес, во втором и третьем люди работают на себя, но их доходы зависят от состояния экономики (покупательной способности) и обменного курса.

Всплеск да, был. И пузырь надулся до абсурдных значений за счет вливания денег как за счет кредитов, так и (в большей степени) за счет спекулянтов. Рынок недвижимости стал большой пирамидой, когда сегодня можно было купить дешевле, а завтра - продать дороже. Сейчас обратная тенденция, купил дороже сегодня, продал дешевле завтра. Спекулянты ушли с рынка. Т.е. приходим к исходному - в рынок недвижимости должны потечь деньги. Вопрос в том, насколько велик (пусть даже и отложенный, но реальный) покупательный поненциал и запасы под матрасами сегодня?

Romson писал(а):Пока Украина в состоянии войны, экономика зависит от займов, нет серьезных инвестиций, роста цен недвиги в долларах не будет.
Покупатель с наличкой сейчас как осторожный хомяк.

Оно то понятно, вопрос в том, сколько будет еще длиться падение? Смотрю на цены на дома и квартиры в регионах и понимаю что у застройщиков еще есть запас прочности для снижения цен. Например, в Виннице 3к квартиру можно купить за $37000 как на первичном, так и на вторичном рынке. В Житомире за $100000 можно купить отличный дом. Т.е. если оценивать дно с точки зрения себестоимости стоительства, то Киеву еще есть куда падать. Т.к. не может строительство пустоты, ограниченной бетоном сверху и снизу стоить $1000 за 1м2. На вторичном рынке, теоретически, цены могут быть и ниже себестоимости строительства. Вопрос в том, что при продолжении снижения деловой активности или даже её фиксации на нынешнем уровне, потенциала для удержания цен (наверное) нет, не говоря уже об их росте.

Сейчас нам нужно продать и купить, ждать чего-то некогда.
Здесь сразу и предложение и спрос.

h1902465 писал(а):Запад не инвестирует в м2. Зарубежные банки с их дешевыми деньгами убегают.
... в рынок недвижимости должны потечь деньги.

Запад, вообще другие страны, инвестируют по разному, и это постепенно перетекает в зарплаты и доходы, а это подстегивает спрос. Это сегодня они убегают, а что будет через два, три года? Квартиры покупают обычно не на пару лет... В том смысле, что если сегодня не найти причин для роста, это не значит что они не появятся через пару лет, и как раз тут всплывет еще и отложенный спрос если появится ипотека. Там уже и доходы не так важны. Понятно что сейчас это кажется из разряда "не может быть".

SanSanych писал(а):В том смысле, что если сегодня не найти причин для роста, это не значит что они не появятся через пару лет.

Обратное, тоже, верно.

Собираюсь покупать жилье в Киеве. Работаю в IT сфере. Доход при курсе 8 - 3к долларов. Сейчас 2к. Планирую рассрочку на 3 года от застройщика.

h1902465 писал(а):пузырь надулся до абсурдных значений за счет вливания денег как за счет кредитов, так и (в большей степени) за счет спекулянтов

Я так понимаю, к спекулянтам, в вашей терминологии, можно отнести и тех кто покупает в качестве инвестиции (т.е. чтобы потом продать дороже) или для зарабатывания на аренде. А соответственно правильно будет еще включить вопрос: цель покупки - а) для собственного проживания или б) в качестве инвестиции и зарабатывания на аренде. Т.к. экономическая обусловленность покупки совершенно разная (в первом случае сильная зависимость от зп, тогда как во втором случае больше влияют психологические факторы типа того что будет завтра с ценами).
И тогда будет понятно насколько правильно утверждение

h1902465 писал(а):Спекулянты ушли с рынка.

Например из того, что я читаю на этом форуме, создается впечатление, что "спекулянтов" не так уж и мало

Спекулянт - это купил - продал.

Инвестор - это и купил-продал, и купил и сдал в аренду, а потом может и продал.

На падающем рынке спекулировать можно только в новостройках, да и то стремно с летящим вниз курсом гривны . Назвать инвестором человека покупающего сейчас недвижимость для сдачи в аренду - можно. Другое дело, что такая инвестиция не очень сегодня прибыльна, рассчитана на длительный срок и рассматривается в основном как пенсионный фонд.

Ну а что касается количества таких инвесторов, то их конечно много.
90%, у кого есть достаточные накопления несут их на РН. Доступных и доходных средств инвестирования крайне мало. Это как "синица в руках"

Покупатель - это редкий зверь, вымирающий вид. Только старожилы его видели вживую. Они рассказывают, что он очень осторожен и отчаянно торгуется, а идет на самую вкусную приманку в виде низкой цены. Чтобы заполучить покупателя нужно очень-очень постараться. Это редкая удача. Не всем продавцам повезет встретиться с покупателем, а те единицы, которым повезло, считаются счастливчиками, и рассказывают об этом случае своим детям и внукам долгими зимними вечерами

Romson писал(а):Пока Украина в состоянии войны, экономика зависит от займов, нет серьезных инвестиций, роста цен недвиги в долларах не будет.
Покупатель с наличкой сейчас как осторожный хомяк.

=============================================

Чую не вперше, але Україна у стані ''АТО''...

«Насколько я понимаю, покупатели недвижимости делятся на две группы: те, кто покупает для себя и инвесторы.»

Условно и упрощенно – все верно две категории – для себя и инвесторы. Но в реальности все сложнее. Начнем сегментирование.

Сегментирование по новизне жилья:
- предпочитающие новострой;
- предпочитающие вторичное жилье;
- неопределившиеся и мечущиеся: новострой или вторичка.

Кстати новострой – это слишком обобщенное понятие. Давно хочу о новостроях подробно написать.

Почему это нужно учитывать? Потому что люди, однозначно предпочитающие новострой, даже не смотрят в сторону вторичного жилья. Люди, предпочитающие вторичное жилье, только плюются в сторону новостроек. Никогда не пытайтесь переубеждать людей из этих определившихся категорий. Наживете себе врагов.

Сегментация по виду жилого помещения:
- однозначно предпочитающие дома;
- однозначно предпочитающие таунхаусы;
- однозначно предпочитающие квартиры;
- неопределившиеся.

Есть сегментация по категории жилья.

Есть ценовая сегментация. Ценовая сегментация, наверное, внутри каждой отдельной категории жилья?

Есть сегментация по районам города.

Есть сегментация по количеству комнат в объекте или по площади. Можно условно их объединить.

Есть сегментация по этажности.
Реально существуют люди, замороченные на том, на каком именно этаже жить и сколько этажей должно быть в доме.

Есть сегментация по прибамбахам. Они у каждого свои. Сюда можно отнести материал стен, высоту потолка, газовая плита или электрическая, на какую сторону света выходят окна. Этой сегментацией, несмотря на ее кажущуюся абсурдность, нельзя пренебрегать. Объект будет идеально подходить по всем остальным параметрам, но в ванной комнате не будет окна и сделка не состоится.

Сегментация по отношению к продавцам:
- мне нравятся эти люди, я у них куплю;
- мне не нравятся эти люди, ничего у них я покупать не стану.

Сегментация по источнику денег на приобретение недвижимости. Именно эта сегментация определяет поведение покупателей на рынке.

1) Люди, взявшие кредит обдуманно.
Взяли они кредит в банке, на работе или у родственников, значения не имеет. Обдуманно, значит, отдавая себе отчет в том, что смогут выплачивать кредит даже в самых форс-мажорных обстоятельствах: рост курса, потеря работы, неожиданное прибавление в семействе, болезнь или смерть родственников. Честно планируют выплатить весь кредит и не планируют никого кидать и обманывать.

2) Люди, взявшие кредит необдуманно.
Это все те, кто бастует сейчас за пересмотр условий кредитования. В эту категорию людей стоит включить тех, кто взял кредит обдуманно, заведомо не планируя его возвращать.

Слышала, например, о таком случае. Взял человек два кредита, купил две квартиры и решил их сдавать. Успел один кредит выплатить и одну квартиру продать перед кризисом. Вторую сейчас сдает. Выплаты по кредиту в настоящий момент приостановил. У него есть деньги, чтобы заплатить банку весь долг целиком. Это деньги от продажи первой квартиры. Но он этого не делает. А зачем? Если можно обмануть. Сейчас судится с банком. Убеждает банк в том, что он банкрот.

3) Люди, заработавшие деньги.
Уплачивали ли они с этих денег налоги или нет, оставим на их совести.

4) Люди, получившие деньги легко и при этом законно.
Наследство. Подарки. Раздел имущества. Лотерея.

5) Люди, получившие деньги незаконно.
Гангстеры, казнокрады, недобросовестные сотрудники правоохранительных и контролирующих органов, коррупционеры из частных компаний и государственных учреждений.
Перечень можете продолжить самостоятельно.

А теперь составим гороскоп.
1 категория – будет долго и тщательно выбирать недвижимость. Будет упорно торговаться. Будет обращать внимание на мелочи и детали. Будет внимательно изучать бумаги, но часто будет соглашаться на «допустимые» махинации. Слабо подвержена рекламе, обдуманно взвешивает все за и против.

2 категория – будет совершать покупку достаточно быстро. Не сильно торгуясь или вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки.

3 категория – будет очень долго и тщательно выбирать недвижимость. Будет упорно торговаться. Будет обращать внимание на мелочи и детали. Будет стараться максимально законно оформлять все бумаги. Чаще всего не будут соглашаться на принятые на рынке недвижимости, «допустимые» махинации. Практически не подвержены рекламе, так как совершенно четко знают, что именно хотят купить.

4 категория – будет совершать покупку быстро. Не сильно торгуясь или вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки. Часто будет соглашаться на «допустимые» махинации.

5 категория – будет совершать покупку чрезвычайно быстро. Часто вовсе не торгуясь. Могут не уделять внимания бумагам и оформлению. Эта категория подвержена рекламе и влиянию во время выбора объекта покупки. Именно этой категории важны статусность и модность объекта недвижимости, если покупка осуществляется для себя. Могут самостоятельно предлагать продавцу пойти на «допустимые» махинации.

Кто раздул рынок недвижимости до заоблачных высот? Граждане из 2 и 5 категорий.
Почему стоит рынок? Потому что тех, кто покупал быстро и не глядя на цену, стало мало.
Легкие кредитные деньги кончились.
Наиболее успешные граждане, из 5 категории, стараются всеми силами избавиться от приобретенной ранее недвижимости, и покинуть пределы Украины. Самые наглые продолжают вести себя, как ни в чем не бывало. Неудачливых граждан из 5 категории вылавливают время от времени, о чем остальным гражданам сообщают в новостях.

Кстати, в украинских реалиях уровень цен на столичную недвижимость является хорошим индикатором эффективности борьбы с коррупцией. ;-)

Думаю, что приведенную выше сегментацию можно уточнить. Не утверждаю, что перечислила все покупательские заморочки.

Поэтому когда мы говорим, что на киевском рынке недвижимости условно есть 100 покупателей, это вовсе не означает, что ваша недвижимость является предметом мечтаний хотя бы одного из них.

Tankker писал(а):Покупатель - это редкий зверь, вымирающий вид. Только старожилы его видели вживую. Они рассказывают, что он очень осторожен и отчаянно торгуется, а идет на самую вкусную приманку в виде низкой цены. Чтобы заполучить покупателя нужно очень-очень постараться. Это редкая удача. Не всем продавцам повезет встретиться с покупателем, а те единицы, которым повезло, считаются счастливчиками, и рассказывают об этом случае своим детям и внукам долгими зимними вечерами

Бгг Стиль преданий выдержан отменно) Только мне все же кажется, что вы несколько сгущаете краски и рынок у нас не такое застойное болото

h1902465 писал(а):


Еще есть такой момент - украинский парадокс. В регионах есть огромная масса заброшенного жилья, которое можно взять почти задаром с куском земли впридачу. И хотя у многих "нью-киевлян" в столице нет никаких перспектив, кроме как сводить концы с концами снимая угол в гостинке или хрущевке, многие тупо мечтают о работе "менеджера" (лишь бы ничего не делать) фантазируя о "своей" бетонной коробке прощадью в 30 м2.

Здравствуйте! Вопрос , а вы были в этих регионах? Если уже киев превращается в мусорную яму, извините других слов у меня уже нет, то в этих "регионах" безработица, нищета. и произвол властей! У нас не проводятся рыночные реформы и поэтому не появляются покупатели, а появятся они после того как будут проведены реформы и они начнут работать, считаю надо на это годика 3 . Но к сожалению реформы не проводят.

Много покупателей что-то продают из старой недвижимости, особенно оставшейся по наследству и инвестируют в новостройки! Насчёт IT спецов у меня много противоположных примеров, что они не особо интересуются недвижкой, а спят и видят как бы Грин карту получить или Job offer работу за границей, ибо считают свою работу в Украине малооплачеваемой.