Обзор рынка недвижимости Киева: итоги мая 2008 года

Индекс стоимости жилья в мае 2008 года: 2839$/кв. м. (+1,6% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц ( -0,5%).
Индекс доходности: +1,9 банк/деп. ( без изменения)




Читать дальше >>

Цитата Если в марте доля таких сделок составляла 39%, в апреле 36%, то в мае она выросла до 44%

Интересная манипуляция, так как общее количество сделок уменьшилось на 24%, то выходит количество "ипотечных" продаж тоже уменьшилось. Например было 100 сделок, из них 36 ипотека, стало (-24%) 76, из них ипотека 33. То есть ипотека опять реально уменьшилася!!!

И еще предлагаю ввести колонку средняя цена спроса на кв. м. и посмотреть на её тенденцию.

Цитата:

Цитата: Если в марте доля таких сделок составляла 39%, в апреле 36%, то в мае она выросла до 44%

Интересная манипуляция, так как общее количество сделок уменьшилось на 24%, то выходит количество "ипотечных" продаж тоже уменьшилось. Например было 100 сделок, из них 36 ипотека, стало (-24%) 76, из них ипотека 33. То есть ипотека опять реально уменьшилася!!!

А разве мы анализируем объем выданных ипотечных кредитов?
Эту величину (скорее всего, обобщенную за второй квартал) мы узнаем от Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) где-то в августе.
Раньше - вряд ли. Пока банки подведут итоги за квартал, пока УНИА их опросит, пока обобщит итоги всех опрошенных банков и опубликует отчет, - месяца 1,5-2 после окончания второго квартала и пройдет.
Мы анализируем лишь процент сделок, которые заключаются или планируется заключить при подписании договоров задатка с привлечением ипотечного кредита. И говорим об этом четко, не наводя тень на плетень.
Если в апреле из 100 покупателей квартир на ипотечный кредит рассчитывали 36 человек, а в мае 44, то это достаточно важная информация. Которую нужно достаточно скрупулезно анализировать.

Пока мы можем лишь констатировать, что количество покупок квартир без кредита сократилось в бОльшей степени, чем количество покупок с кредитами.
Одна из причин этого: сокращение в списке сделок доли "дорогих квартир".
И это существенно, поскольку на покупку "дорогих квартир" ипотечные кредиты берут реже, чем на покупку "дешевых". Объясняется это тем, что максимальный размер кредита весьма ограничен (ограничение связано с относительно невысоким уровнем документально подтвержденных доходов заемщиков, а также с недостатком у банков кредитных ресурсов).
Кредит в 50000долларов - весьма существенная помощь при покупке "дешевой квартиры". А вот при покупке "дорогой квартиры" его роль существенно меньше.

Цитата:

И еще предлагаю ввести колонку средняя цена спроса на кв. м. и посмотреть на её тенденцию.

Мы думаем над этим.
Но с ценой спроса квадратного метра сложновато получается.
Во многих случаях заявка на покупку сводится примерно к следующему: хочу купить двухкомнатную квартиру с таким-то ремонтом в таком-то районе по цене не выше такой-то.

2Владимир
У меня возник такой вопрос, я регулярно смотрю цену на мою квартиру с помощью вашего онлайн сервиса. За последние пол года цифры как правило не менялись, разве что немного росли, что вобщем вполне соответствовало предоставляемой вами аналитике, но вот на этой неделе я обнаружил что нижняя граница цены осталась практически без изменений, а вот верхняя обвалилась более чем на 100т.у.е. Интересно чем это вызвано, алгоритм стал более уточненным или произошли какие-то события в данном сегменте РЖН?

Цитата:

2Владимир
У меня возник такой вопрос, я регулярно смотрю цену на мою квартиру с помощью вашего онлайн сервиса. За последние пол года цифры как правило не менялись, разве что немного росли, что вобщем вполне соответствовало предоставляемой вами аналитике, но вот на этой неделе я обнаружил что нижняя граница цены осталась практически без изменений, а вот верхняя обвалилась более чем на 100т.у.е. Интересно чем это вызвано, алгоритм стал более уточненным или произошли какие-то события в данном сегменте РЖН?

В алгоритмы оценки мы в последнее время изменений не вносили.
Возможно, программисты что-нибудь в программах "оптимизировали".
А может какой глюк проявился.

- - - - - - - - -
Если же говорить об алгоритмах, то могло проявиться следующее:
1. В анализируемом сегменте рынка количество объектов изменилось настолько, что компьютер перешел к анализу либо:
- более общего сегмента рынка (это когда количество предложений в "узком" сегменте сократилось);
- более "узкого" сегмента рынка (это когда количество предложений в "узком" сегменте рынка увеличилось).

2. По тем или иным причинам из базы были удалены наиболее дорогие квартиры в данном конкретном сегменте рынка. Естественно, снизилась и "верхняя цена".

P.S.
Кстати, "верхняя цена" оценки - это не самая высокая цена в конкретном сегменте рынка.
Равно, как и "нижняя цена" - это не самая низкая цена в конкретном сегменте рынка.
И та, и другая - это цены соответственно "дорогих" и "дешевых" квартир после отсечения "самых дорогих" и "самых дешевых".

2Владимир

Понятно, спасибо за ответ, я уж думал это начало какого-то процеса.

Цитата:

2Владимир

Понятно, спасибо за ответ, я уж думал это начало какого-то процеса.

Если кто-то снял с продажи наиболее дорогие квартиры, то может, это и начало процесса...
В таких случаях нужно разбираться конкретно (с анализом цен в соседних домах).

P.S.
Кстати, регулярное наблюдение за ценами в одних и тех же вполне конкретных домах позволяет много чего понять на рынке недвижимости. Особенно, если еще и прозванивать конкретные предложения.

Цитата:

Если кто-то снял с продажи наиболее дорогие квартиры, то может, это и начало процесса...
В таких случаях нужно разбираться конкретно (с анализом цен в соседних домах).

P.S.
Кстати, регулярное наблюдение за ценами в одних и тех же вполне конкретных домах позволяет много чего понять на рынке недвижимости. Особенно, если еще и прозванивать конкретные предложения.

Да смотрю, сравниваю, долгое время наблюдал за соседями которые продавали, точно такую же квартиру как моя только несколькими этажами выше, правда для понимания ситуации это мне мало что дало, поскольку за несколько лет они ее так и не продали, и в конце концов сняли с прдажи. Тоже самое наблюдаю и по аналогичным квартирам в соседних домах их состав практически не меняется, меняется только цена, правда иногда некоторые объекты исчезают, но вот продали их или сняли с продажи мне не известно.

Цитата:

Да смотрю, сравниваю, долгое время наблюдал за соседями которые продавали, точно такую же квартиру как моя только несколькими этажами выше, правда для понимания ситуации это мне мало что дало, поскольку за несколько лет они ее так и не продали, и в конце концов сняли с прдажи. Тоже самое наблюдаю и по аналогичным квартирам в соседних домах их состав практически не меняется, меняется только цена, правда иногда некоторые объекты исчезают, но вот продали их или сняли с продажи мне не известно.

Тут важно понимать с какими целями конкретные люди продают свою квартиру.
Если они хотят получить деньги и потом унести их с рынка недвижимост - то стратегия одна.
Если же планируют обменять эту квартиру на другую (например, с улучшением), то стратегия иная.
Если же просто ищут общения (или ощущения своей нужности, важности, "крутизны"), то и поведение соответствующее.
Потому необходимо личное общение, просмотры, торги...

А те квартиры, которые исчезли из баз данных, можно обзвонить. Если их продали или сняли с продажи, то (вполне возможно) скажут об этом.

Цитата:

А те квартиры, которые исчезли из баз данных, можно обзвонить. Если их продали или сняли с продажи, то (вполне возможно) скажут об этом.

На квартирных аукционах КГГА постоянно изчезают квартиры заявленные ранее.
[attachment=0]FlatsList2.jpg[/attachment] [attachment=1]FlatsList2_14.04.08.jpg[/attachment] [attachment=2]27.05.08PlacePrices.jpg[/attachment]

Так в предложении майского аукциона отсутствовали две квартиры с предложения апрельского аукциона и которые остались с мартовского аукциона

Это квартиры:
- трёхкомнатная квартира по ул.Голосеевская 13 (стартовая цен 1 кв. м -12000 грн)
-трёхкомнатная квартира по ул.Урловской 11/44 (стартовая цена 1 кв. м -8600 грн)

ИМХО существует большая вероятность, что эти квартиры были проданы. Интересен факт, что на апрельском аукционе стартовая цена предложения квартиры на Голосеевской 13 была 12000 грн/кв.м, а на мартовском 13000 грн/кв. Повидимому вследствии того, что цена предложения понизилась квартиру вероятно удалось реализовать.

Квартиры, которые долго не продаются, понижаются в стартовой цене предложения и поболее,чем квартира на Голосеевской13. Так, в частности некоторые квартиры по улице Сапёрно-Слободской 22 «похудели» на 28% :n2: (была стартовая цена предложения 13000 грн/кв. м, а стала 10500 грн/кв.м).

Интересны метаморфозы со стартовой ценой в предложений в квартирах предложенных к продаже в доме на Харьковском шоссе 152:

-На мартовском аукционе предлагалась квартира №32 с площадью 125,6/68.3 кв.м и стартовой ценой предложения 10000 грн/кв.м;
- На апрельском аукционе предлагалась квартира №32 с площадью 125,6/68.3 кв.м и стартовой ценой предложения 9000 грн/кв.м;
- На майском предлагалась квартира №379 с площадью 124.4/67.7 и стартовой ценой предложения 9400 грн/м.

Данные аукционов КГГА за пять месяцев этого года позволяют видеть проседание цен предложений в реализуеваемых объектах, в отличии от «хотелок» Домика где в аналогичных квартирах наблюдается искуственно «рисуемый» рост для поддержания мифа о росте цен. :123:

Я соучредитель строительной компании.Кто пренибрежительно относиться к законам экономики, тот рано или поздно "будет без штанов".Судите сами себестоимость строительсва 1м.кв. коттеджа -110 дол., квартиры - 250дол.м.кв.Это голые цифри, без взяток, отчислений, земли.Продаём вам по 2000-6000 дол.м.кв.!!!Дальше сами соображайте...

Вася, ты или идиот или дурак, построй мне коттедж за 110 дол. за м2. Коттедж - это обычно 2 этажа, первый этаж - это дорогой фундамент, а 2-й - дорогая крыша, так что стоимость постройки коттеджа всегда будет больше квартиры, где между дорогим фундаментом и дорогой крышой налеплено 30 дешевых этажей.