Итоги года-2009

Всё, что происходит в Украинской недвижимости. Тенденции, факты.
Изменения в Законах. Динамика цен и влияющие факторы.


| Коммерческая недвижимость |
Ответить
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Пришло время подводить итоги года, вот и поговорим.
1. Главный вывод: особых сюрпризов не было. Цены, как и прогнозировалось, падали; ипотечное кредитование замерло, отдельные случаи его возобновления - не повод говорить о его значительной роли в ценообразовании и ситуации на рынке. Активность тоже очень невысокая, имеет в основном ознакомительный характер.
2. Судя по отсутствию значительного количества сделок - денег у людей особо нет, желание - есть. Начинается эдакий ступор: и хотел бы купить что-то лучше, доложившись, но продать по желаемой цене, чтобы на все, про все хватило - нельзя. Возникает своеобразный "замкнутый круг", некое подобие японского сценария, о котором - ниже.
3. Падение цен на рынке было меньшим, чем можно было предположить. Лично я индекс "Домика" наверное, не угадал, но да это такое, кофейная гуща. Тренд предсказать в любом случае было очень несложно. Но, как оказалось, на собственников квартир в Украине более-менее значительно може повлиять только, не дай Бог, термоядерный удар. Во всех остальных случаях - стоять будут до последнего, как панфиловцы под Москвой с заградотрядами в тылу.
4. Бюджетные деньги и усилия государства, как и предполагалось годом ранее , никакого влияния на рынок недвижимости оказать не смогли. Особенно это касается замороженных новостроев - ситуация по стране остается по-прежнему кризисной.
5. В аренде - фиксация цен в гривнах является одним из главных итогов кризиса. Цены могут корректироваться в ту или иную сторону с учетом инфляции, востребованности квартиры, потребностей хозяев и готовности арендаторов договариваться. Могу предположить, что ситуация стабильности цен и трудоустройства - не лучая для посредников-риэлторов. Ведь если цены на аренду, трудоустройство и зарплаты стабильны, то количество сделок - тоже, в лучшем случае, стабильно. Это даже хуже чем на падающем рынке (когда кто-то сьезжает из-за того, что хозяева не сориентировались, кто-то меняет квартиру на лучшую, кто-то на худшую из-за потери работы и/или сьезжается). А сейчас стабильно - переездов не предвидиться, менять сьемную квартиру особо некому, новые приезжие возможны в случае создания новых рабочих мест, с которыми тоже негусто.
6. Очень многое зависит от ситуации в экономике в будущем году. В целом в 2010 году (особенно в 1 половине) возможно некое подобие японского сценария 90х: деньги держатся дома, стимулов никаких, экономика медленно стагнирует или микроскопически растет. Обвала нет, но нет и развитися, нет новых рабочих мест, доходы населения стоят на месте. Кредитование идет медленно, в первую очередь - в корпоративном секторе и реально работающей экономике.
7. Все игроки, обжегшись на кризисе 2008-09, будут достаточно осторожны в своих действиях.
Население ипотечным кредитам особо доверять не будет, тем более что, если ситуация не форс-мажорная, брать кредит со взносом 50% под реальных 25% можно будет только при условии, что обьект в будущем году подорожает минимум на 12.5%, а собственные доходы при этом не упадут. А о доступной ипотеке говорить не приходится. Ставки будут достаточно высоки, инфляция тоже - где-то в районе 12% в этом году. Плюс украинским банкам никто одалживать дешевые деньги не будет, нету их. Да и сами фин. учреждения будут достаточно консервативны, тем более что новые случаи банкротств и банков, и застройщиков - вполне возможны.
8. Общий прогноз для экономики вполне может быть позитивным - население морально устало от кризисной ситуации в экономике и ждет улучшений, связанных в чем-то и с выборами нового Президента. Но эти улучшения будут идти достаточно медленно (реальные - с конца 2010 - начала 2011 года), а повторение ситуации с пузырем на рынке недвижимости вообще выглядит маловероятным.
Вот такие наблюдения.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 562
Профиль
Репутация:    29
Цитата:
Пришло время подводить итоги года, вот и поговорим.
1. Главный вывод: особых сюрпризов не было. Цены, как и прогнозировалось, падали; ипотечное кредитование замерло, отдельные случаи его возобновления - не повод говорить о его значительной роли в ценообразовании и ситуации на рынке. Активность тоже очень невысокая, имеет в основном ознакомительный характер.
2. Судя по отсутствию значительного количества сделок - денег у людей особо нет, желание - есть. Начинается эдакий ступор: и хотел бы купить что-то лучше, доложившись, но продать по желаемой цене, чтобы на все, про все хватило - нельзя. Возникает своеобразный "замкнутый круг", некое подобие японского сценария, о котором - ниже.
3. Падение цен на рынке было меньшим, чем можно было предположить. Лично я индекс "Домика" наверное, не угадал, но да это такое, кофейная гуща. Тренд предсказать в любом случае было очень несложно. Но, как оказалось, на собственников квартир в Украине более-менее значительно може повлиять только, не дай Бог, термоядерный удар. Во всех остальных случаях - стоять будут до последнего, как панфиловцы под Москвой с заградотрядами в тылу.
4. Бюджетные деньги и усилия государства, как и предполагалось годом ранее , никакого влияния на рынок недвижимости оказать не смогли. Особенно это касается замороженных новостроев - ситуация по стране остается по-прежнему кризисной.
5. В аренде - фиксация цен в гривнах является одним из главных итогов кризиса. Цены могут корректироваться в ту или иную сторону с учетом инфляции, востребованности квартиры, потребностей хозяев и готовности арендаторов договариваться. Могу предположить, что ситуация стабильности цен и трудоустройства - не лучая для посредников-риэлторов. Ведь если цены на аренду, трудоустройство и зарплаты стабильны, то количество сделок - тоже, в лучшем случае, стабильно. Это даже хуже чем на падающем рынке (когда кто-то сьезжает из-за того, что хозяева не сориентировались, кто-то меняет квартиру на лучшую, кто-то на худшую из-за потери работы и/или сьезжается). А сейчас стабильно - переездов не предвидиться, менять сьемную квартиру особо некому, новые приезжие возможны в случае создания новых рабочих мест, с которыми тоже негусто.
6. Очень многое зависит от ситуации в экономике в будущем году. В целом в 2010 году (особенно в 1 половине) возможно некое подобие японского сценария 90х: деньги держатся дома, стимулов никаких, экономика медленно стагнирует или микроскопически растет. Обвала нет, но нет и развитися, нет новых рабочих мест, доходы населения стоят на месте. Кредитование идет медленно, в первую очередь - в корпоративном секторе и реально работающей экономике.
7. Все игроки, обжегшись на кризисе 2008-09, будут достаточно осторожны в своих действиях.
Население ипотечным кредитам особо доверять не будет, тем более что, если ситуация не форс-мажорная, брать кредит со взносом 50% под реальных 25% можно будет только при условии, что обьект в будущем году подорожает минимум на 12.5%, а собственные доходы при этом не упадут. А о доступной ипотеке говорить не приходится. Ставки будут достаточно высоки, инфляция тоже - где-то в районе 12% в этом году. Плюс украинским банкам никто одалживать дешевые деньги не будет, нету их. Да и сами фин. учреждения будут достаточно консервативны, тем более что новые случаи банкротств и банков, и застройщиков - вполне возможны.
8. Общий прогноз для экономики вполне может быть позитивным - население морально устало от кризисной ситуации в экономике и ждет улучшений, связанных в чем-то и с выборами нового Президента. Но эти улучшения будут идти достаточно медленно (реальные - с конца 2010 - начала 2011 года), а повторение ситуации с пузырем на рынке недвижимости вообще выглядит маловероятным.
Вот такие наблюдения.


Во многом с вашими наблюдениями согласен. только по поводу нового пузыря - … думаю что не всё так однозначно…… :yes:
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 1944
Профиль
Репутация:    68
Это все в случае, если внешние управляющие Украиной не примут несколько иные решения, более явно изменяющие статус-кво.
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
Во многом с вашими наблюдениями согласен. только по поводу нового пузыря - … думаю что не всё так однозначно…… :yes:

Пузырь - это рост цен на десятки процентов в год в течении минимум 3 лет (в укранских условиях, в других странах цены растут медленнее и дольше). Нужны еще факторы, способствующие пузырю. Первый и главный - это приток инвестиций, внешних и внутренних. "Под подушкой" у граждан лежит не так уж и много дензнаков. Намного больше, конечно, чем в 2001 году; но и стартуем-то мы не с цен того уровня.
Внешние кредиторы - это самое слабое место. Нужно новое агрессивное кредитование - а еще и с мировой экономикой мало что ясно, тем более слова "Украина" и "риск" уже достаточно ассоциируются друг с другом. А сейчас к риску мало кто склонен.
Второе, не менее важное - рост экономики, что создает уверенность для инвесторов. Самый оптимистический прогноз из тех, что я видел для Украины - 5%, более реально же 2-3% роста ВВП в 2010 году, и то скорее всего за счет показателей конца года. Пока что, год к году, мы выходим где-то "в ноль", что означает стабильность доходов и рабочих мест, без создания новых.
Третье, как следствие второго - рост доходов населения. Они хоть и не являются определяющими для цен недвижимости в Украине (наряду с зарплатами - квартиры покупаются за теневые доходы, сбережения семей и до 2008 года - кредиты). За ноябрь реальная зарплата в гривнах упала на несколько процентов, а в долларах так почти вдвое. Кстати, уровень "белых" зарплат для банков - это основание для кредита. Нет роста зарплат - люди не могут обслужить кредиты, да, в конце-концов, и их и не дадут. Т.е. массового, хотя бы на уровне 50% от 2008 года ипотечного кредитования в 2010 году не видать.
Четвертый фактор - это иррациональность игроков рынка, которая парадоксальным образом комбинируется с их рациональностью (как же, здесь можно заработать больше, бежим сюда; формально на каком-то этапе "алени" делают все правильно). В Украине иррациональности, правда, намного больше - у населения психология совершенно нерыночная, вследствии неразвитости рынка (ов) как таковых. Вот это является последним спасательным якорем для многих игроков рынка чье благополучие прямо зависит от роста или высокого уровня цен на недвижимость. Здесь изменения тоже будут, но в достаточно долгой перспективе.

Цитата:
Это все в случае, если внешние управляющие Украиной не примут несколько иные решения, более явно изменяющие статус-кво.

А какие они решения могут принять? Разве что ввести в Украине временную администрацию, но это слишком смелое решение как на данном этапе.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 562
Профиль
Репутация:    29
Цитата:
Пузырь - это рост цен на десятки процентов в год в течении минимум 3 лет (в укранских условиях, в других странах цены растут медленнее и дольше). Нужны еще факторы, способствующие пузырю. Первый и главный - это приток инвестиций, внешних и внутренних. "Под подушкой" у граждан лежит не так уж и много дензнаков. Намного больше, конечно, чем в 2001 году; но и стартуем-то мы не с цен того уровня.
Внешние кредиторы - это самое слабое место. Нужно новое агрессивное кредитование - а еще и с мировой экономикой мало что ясно, тем более слова "Украина" и "риск" уже достаточно ассоциируются друг с другом. А сейчас к риску мало кто склонен.
Второе, не менее важное - рост экономики, что создает уверенность для инвесторов. Самый оптимистический прогноз из тех, что я видел для Украины - 5%, более реально же 2-3% роста ВВП в 2010 году, и то скорее всего за счет показателей конца года. Пока что, год к году, мы выходим где-то "в ноль", что означает стабильность доходов и рабочих мест, без создания новых.
Третье, как следствие второго - рост доходов населения. Они хоть и не являются определяющими для цен недвижимости в Украине (наряду с зарплатами - квартиры покупаются за теневые доходы, сбережения семей и до 2008 года - кредиты). За ноябрь реальная зарплата в гривнах упала на несколько процентов, а в долларах так почти вдвое. Кстати, уровень "белых" зарплат для банков - это основание для кредита. Нет роста зарплат - люди не могут обслужить кредиты, да, в конце-концов, и их и не дадут. Т.е. массового, хотя бы на уровне 50% от 2008 года ипотечного кредитования в 2010 году не видать.
Четвертый фактор - это иррациональность игроков рынка, которая парадоксальным образом комбинируется с их рациональностью (как же, здесь можно заработать больше, бежим сюда; формально на каком-то этапе "алени" делают все правильно). В Украине иррациональности, правда, намного больше - у населения психология совершенно нерыночная, вследствии неразвитости рынка (ов) как таковых. Вот это является последним спасательным якорем для многих игроков рынка чье благополучие прямо зависит от роста или высокого уровня цен на недвижимость. Здесь изменения тоже будут, но в достаточно долгой перспективе.
А какие они решения могут принять? Разве что ввести в Украине временную администрацию, но это слишком смелое решение как на данном этапе.

Да согласен. В 2010 кредитования массового не будит, это 100 %. Но думаю, Украина в целом очень интересный рынок, как для товаров, так и для услуг + использование природных ресурсов, поэтому думаю что «проект Украина» не будут откладывать в долгий ящик (а то прибегут злые и голодные китайцы и всё тут купят сами). Для меня очень важно проследить что будит с неплатильшеками, какие реальные шаги по ним будут сделаны и с иностранными банками - уйдут или останутся…. много факторов которые будут влиять на состояния экономики, ожидаю восстановление кредитования = экономики (по оптимистическому сценарию), где то в конце 2011 года….
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Стальные нервы держателей столичной недвижки дрогнут последними :ded:
Вернуться к началу
довгожитель форуму
Ответов: 3158
Профиль
Репутация:    213
Цитата:
Да согласен. В 2010 кредитования массового не будит, это 100 %. Но думаю, Украина в целом очень интересный рынок, как для товаров, так и для услуг + использование природных ресурсов, поэтому думаю что «проект Украина» не будут откладывать в долгий ящик (а то прибегут злые и голодные китайцы и всё тут купят сами). Для меня очень важно проследить что будит с неплатильшеками, какие реальные шаги по ним будут сделаны и с иностранными банками - уйдут или останутся…. много факторов которые будут влиять на состояния экономики, ожидаю восстановление кредитования = экономики (по оптимистическому сценарию), где то в конце 2011 года….


Злых и голодных китайцев тут нечем заинтересовать. Если посмотрите на страны, которые интересуют Китай: Россия, Туркмения, Казахстан, Иран, Судан, Нигерия, Бирма и т.д. То их объединяет одно: все эти страны нетто-экспортеры углеводородов.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 2974
Профиль
Репутация:    83
Цитата:
Злых и голодных китайцев тут нечем заинтересовать. Если посмотрите на страны, которые интересуют Китай: Россия, Туркмения, Казахстан, Иран, Судан, Нигерия, Бирма и т.д. То их объединяет одно: все эти страны нетто-экспортеры углеводородов.

Пока есть чем. Мы скупаем дешевый пока для нас китайский товар. Скупаем в кредит, на деньги МВФ, на ОВГЗ, за печатный станок. Но скоро лавочка прикроется.
Вернуться к началу
Ветеран форуму
Ответов: 5685
Профиль
Репутация:    205
Цитата:
Злых и голодных китайцев тут нечем заинтересовать. Если посмотрите на страны, которые интересуют Китай: Россия, Туркмения, Казахстан, Иран, Судан, Нигерия, Бирма и т.д. То их объединяет одно: все эти страны нетто-экспортеры углеводородов.

Не только углеводородов. Металл для них тоже очень интересен. Китай по выплавке железа не только занимает первое место в мире, он ещё и выплавляет его больше, чем остальные страны первой семёрки по выплавке вместе взятые! А вот сырья собственного имеет немного. Возить же что с Бразилии, что от нас - примерно одинаково...


Цитата:
Пока есть чем. Мы скупаем дешевый пока для нас китайский товар. Скупаем в кредит, на деньги МВФ, на ОВГЗ, за печатный станок. Но скоро лавочка прикроется.

Ну, скупаем же недорого, правильно? Дорого оно становится уже внутри страны. То есть торговцы и государство хорошо с этого имеют.
И потом все уже скупились, дальше скупать будем меньше. На рынках авто, бытовухи, мебели и т.д. спад более 50%, рынок одежды упал меньше, но тоже существенно.
Главная удавка на шее украинской экономики ИМХО это дороговизна газа и нефти-нефтепродуктов. Импортёры держут за горло и будут держать. А собственные залежи в малорентабельном виде. Отчасти выручить может и выручает атомная и гидроэнергетика...

Украинцам в целом жить тяжело. С них берут большой совокупный налог на жизнь, взамен не давая почти ничего.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 562
Профиль
Репутация:    29
Цитата:
Стальные нервы держателей столичной недвижки дрогнут последними :ded:


С вами согласен, что нервы у них сдадут последними, но нам хомякам это на пользу… (если с котла не выпускать пар он рано или поздно взрывается …) :-)
Вернуться к началу
axe
користувач форуму
Ответов: 444
Профиль
Репутация:    25
Цитата:
С вами согласен, что нервы у них сдадут последними, но нам хомякам это на пользу… (если с котла не выпускать пар он рано или поздно взрывается …) :-)

В нашем случае все немного иначе. ИМХО, изменения будут происходить, но - довольно постепенно. Постепенно люди будут понимать, что бросать все и покупать квартиру - это не совсем разумно. Недвижимость будет год за годом сдавать свои позиции как обьект инвестирования (если все будет хорошо!). Если все будет плохо или так как сейчас - то у людей просто денег не будет.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 78
Профиль
Репутация:    10
Цитата:
Стальные нервы держателей столичной недвижки дрогнут последними :ded:

Поддерживаю и уверен что произойдет только в том случае если на рынке появится новый Чупа-чупс. То что заставит менять метры на деньги и бежать за этим чупа-чупсом.
Деньги ради денег не нужны никому! :rolleyes:
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 181
Профиль
Репутация:    6
Вот статейка отлично резюмирующая показатели 2009-го года
http://banknews.com.ua/7806.html/comment-page-8#comment-3208
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 64
Профиль
Репутация:    0
Цитата:
Китай по выплавке железа не только занимает первое место в мире, он ещё и выплавляет его больше, чем остальные страны первой семёрки по выплавке вместе взятые! А вот сырья собственного имеет немного. Возить же что с Бразилии, что от нас - примерно одинаково...

Достаточно серьезные подвижки в этом направлении уже пытались сделать в прошлом году. Но это вопрос политический.
Цитата:
Главная удавка на шее украинской экономики ИМХО это дороговизна газа и нефти-нефтепродуктов. Импортёры держут за горло и будут держать. А собственные залежи в малорентабельном виде. Отчасти выручить может и выручает атомная и гидроэнергетика...

Значит, ревальвации - быть. Но опять-таки при определенном политическом сценарии. Как отреагирует упавший рынок на резкий рост курса гривны - очень интересный вопрос.
Вернуться к началу
користувач форуму
Ответов: 24
Профиль
Репутация:    0
А вот мнение про итоги банковского года 2009 и политики, которую вело государство - http://www.prostobank.ua/finansovyy_gid/ne...chego_2009_goda . Практически полностью согласен с автором. Как всегда, руководство страны нашей ни к чему не готово :( Умеют только говорить, особенно красиво говорить умеют перед выборами :think:
Вернуться к началу
Ответить

Вернуться в Рынок недвижимости



dsf

Обсуждение новостей