Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 09.03.2009

Цитата:

Понимаете ли vitaly так уж случилось, что в период с 2004г по 2006г я пять раз вплотную сталкивался с риэлтерами для решения жилищных вопросов. Причём как и с мелкими особями этого бизнеса так и непосредственно с одним известным вашим конкурентом. И каждый раз рЫалтЫрии больше пеклись о себе, чем о клиенте.

Ну вот хотя бы такой пример. Осенью 2004г мы должны были подписывать договор задатка. Так получалось, я на начало подписания договора я не попадал, но ориетировал брокера на то, что бы в договоре задатка срок освобождения квартиры после заключения основной сделки был как минимум 14 дней, продавец и покупатель несли равные расходы при оформлении сделки по полной стоимости, а в договоре-поручении в случае отказа покупателя купить квартиру 80% задатка оставалось бы у продавца. Брокер с нашей стороны всё это проигнорировала, видимо потому что, при таких условиях сделка могла бы вообще не состоятся и брокерская контора лишилась бы своих девятисот баксов гонорара.

Наши интересы были тупо проигнорированы брокером в угоду личной корысти. Так в часности брокер насвистела домашним, что срок освобождения квартиры в течении 7 дней после подписания договора ( вариант на котором настоял покупатель и его брокер)это нормально. А если и произойдёт задержка на день-два то покупатель чай не зверь и санкций применять вряд ли будет.

После подписания сделки брокер получив свой гонорар свалила, а когда возникли таки проблемы с выездом времени на их решения у брокера не нашлось.

Вот и спрашавается нафига был нужен такой брокер? Только, чтоб объявление в "Авизо" дать, организовать пяток просмотров и получить 900 баксов от покупателя?

Вот вам и урок - не обращайтесь в непонятніе конторки. Есть бренді - туда и идите.

С нами, например, ві би не попали в такую ситуацию, т.к. после подписания договора купли продажи, в агентстве остается залог за своевременную віписку, освобождение и передачу кваритрі в оговоренном состоянии. Отдается залог продавцу только при віполнении условий договора, если нет - отдается покупателю на покрітие издержек.

Но вы привели лишь 1 пример, а таких можно привести очень много. Кто-то ответит - да иу вас есть проблемы. Да, есть, но из каждой мы делаем выводы, а за 12 лет работы этих выводов сделано очень много.

Цитата:

Произошла типичная подмена понятий...
Последние годы клиентом для риелтора был продавец! а не покупатель. И все что вы написали - он делал, но не для клиента, а для продавца. Клиент это кто - тот кто платит! А кто платил раньше риелтору? Правильно - объект на который риелтор успел сесть, то есть продавец (отсюда и безумное желание всех риелторов получить экслюзив продавца). Вся работа риелтора после этого превращалась в недопуске других риелторов на объект и рассказыванию историй продавцу о том, что только этот риелтор продаст квартиру максимально дорого! А клиент он найдется, денег ведь много у всех. Те кто с деньгами - те не в почете, в почете те, кто с квартирами
Да.... это был рынок продавцов..... Только вот сейчас надо бы перестроить мышление...

Не совсем так. всегда платил и платит покупатель. Продавец платит достаточно редко, лишь где объект дорогой. Говоря о том что риэлтор угождает, я имел в виду что угождает он и продавцу - преследуя его интересы продать подороже и побыстрее; и покупателю, ища для него варианты, торгуясь...

Всегда идет работа от продавца, так дже как и от покупателя, другими словами всегда наш клиент и продавец, обратившийся в агентство и покупатель, желающий купить.

Цитата:

инфа о жилом фонде, типовые планировки, фотографии, серии и характеристики домов - это все есть у нас как материал для изучения. Если опыт брокера более года - он уже четко знает какая квартира лучше какая хуже и почему.

сбивать цену - это действия в интересах клиентов - клиентам нужна сделка и только договорившись о цене она состоится. Дисконт на комиссии будет незначителен.

Проверяют историю квартиры - конечно! идут в жэк, идут к соседям, бегут к нотариусам проверять доверенности, проверяют по базам отдела безпасности.

Это в идеале... Возможно, некоторые так и делают, но максимум 2-3%

Цитата:

Объясните мне почему квартиры в Америке, например в Майами как обсуждалось в другой ветке, стоят так дешево при доступной ипотеке, более дорогой работы строителей, более высоких доходах населения и работающем законодательстве?

Почему стоили дорого, ответ прост! Просто больший риск подрозумивает большую прибыль(для строителя), + много кредитных денег для покупателя.
В связи с большой коррупцией у нас все будет стоить дороже так как опять же риск. А насколько упадет рынок недвижки, будет понятно на сколько он стал за эти годы кредитным, если у банков будет возможность требывать эти кредиты обратно, государство не будет мешать банкам, на столько и сильно он упадет. Пока государство не помогает банкам и падения мы на данном этапе невидем(цена /2 это неподение, это кориктировка - падение это цена 2008 делим на 5-10)

Цитата:

Это в идеале... Возможно, некоторые так и делают, но максимум 2-3%

Вот бренды к этому идеалу и стремятся. А на счет 2-3 можно. Приходите, заключаете договор на 2-3, однако искать будем только прямые объекты. Возможно не все попадет в обзор, возможно будет дольше, но при целенаправленной работе найти удовлетворяющий прямой вариант можно. Так что, если цель сэкономить на риэлторе - можно полностью или частично, но гарантии экономии конечно нет .

Отсюда вывод: Если платить все равно придется, так может уж заплатить эффективно?

Цитата:

Вот бренды к этому идеалу и стремятся. А на счет 2-3 можно. Приходите, заключаете договор на 2-3, однако искать будем только прямые объекты. Возможно не все попадет в обзор, возможно будет дольше, но при целенаправленной работе найти удовлетворяющий прямой вариант можно. Так что, если цель сэкономить на риэлторе - можно полностью или частично, но гарантии экономии конечно нет .

Отсюда вывод: Если платить все равно придется, так может уж заплатить эффективно?

Вы не поняли... Я писал, что максимум 2-3% риелтеров соответствуют Вашему описанию о профессионализме. За толкового риелтера, который сэкономит время, нервы и деньги, и 5% можно заплатить, но при хорошем сервисе.

Кстати, ваши конкуренты с другого агенства прогнозируют, что недвижка будет продолжать снижаться по 1.5-2% в неделю... То есть, взяв обычную квартиру в 100 тыс долларов, за 4.5 недели (месяц) даже при еженедельном падении 1.5% она будет стоить максимум 93 тыс долларов. Мне же кажется, что падение будет куда больше.

Да, зациклился я на цифрах . Вижу 2-3, кроме комиссионных в голову уже ниче не идет.

Знаете, я очень рад, что мы всетаки решились работать с ценами продаж. Спасибо всем форумчанам, кто нас к этому подтолкнул. Пусть цифры и взяты на основе небольшого к-ва сделок, но так как экстраполяцию никто не отменял, можно говорить об их справедливости.

Так вот - статистика будет падать по 1 - 2 в неделю еще квартал так точно. Но все мы здесь знаем что такое статистика цен предложений и что она отражает. А вот цены продаж падение замедлили и даже остановились. Возможно и их падение продолжится, но при стабильности, о которой писал Буд, думаю не так резко. Я уже говорил о низком количестве квартир на продажу, а оно, как гласят законы рынка не способствует падению цен. Вначале мы должны увидеть затоваривание, а потом падение цен продаж. По крайней мере так было всегда и прошлой осенью тоже. Продавец снизит цену только если 2 месяца к нему не будут ходить покупатели. Вот за эти 2 месяца как раз и произойдет увеличение количества предложений.

Нужно попросить Владимира наложить график количества предложений на график цен и представить его уважаемой аудитории. Думаю мы увидим там четкие закономерности.

Цитата:

Да, зациклился я на цифрах . Вижу 2-3, кроме комиссионных в голову уже ниче не идет.

Знаете, я очень рад, что мы всетаки решились работать с ценами продаж. Спасибо всем форумчанам, кто нас к этому подтолкнул. Пусть цифры и взяты на основе небольшого к-ва сделок, но так как экстраполяцию никто не отменял, можно говорить об их справедливости.

Так вот - статистика будет падать по 1 - 2 в неделю еще квартал так точно. Но все мы здесь знаем что такое статистика цен предложений и что она отражает. А вот цены продаж падение замедлили и даже остановились. Возможно и их падение продолжится, но думаю не так резко. Я уже говорил о низком количестве квартир на продажу, а оно как гласят законы рынка не способствует падению цен. Вначале мы должны увидеть затоваривание, а потом падение цен продаж. По крайней мере так было всегда и прошлой осенью тоже.

Я согласен, что цены продаж ессно предоставлят более реальную картину, чем цены предложений. Однако, при таком малом количестве продаж (на весь Киев в месяц происходит 100-150 сделок, 200 - это максимум что я слышал) очень сложно сделать какой то анализ. Точнее его сделать можно, но он ничего не покажет, впринципе, кроме того, что рынок мертв и что для его оживления цены должны упасть существенно.

Что касается продаж вообще - слышал версию, что некоторые бизнесмены, например, у которых огромные проблемы с бизнесом (долги) , который спасти уже невозможно, сейчас выжимают последние деньги из бизнеса (продают оборудование, которое не в залоге, орг технику и тд), вынимают эти деньги из бизнеса и на родственников покупают недвижку. Бизнес все равно банкрот, спасти его невозможно, а квартирки купить на родственников можно, тем самым не отдав это оборудование банкам...

Да чего уж сегодня не встретишь... Некоторые нежилые помещения сегодня за оплату коммунальных в аренду отдают .
вот так то... С бизнесом нынче тяжеляк.

Цитата:

Вот вам и урок - не обращайтесь в непонятніе конторки. Есть бренді - туда и идите.

Если с нашей стороны не было бы брокера то конечно же бы у нас не возникло той проблемы, которая вышла.

Просто подписание договора задатка я провёл бы лично и настоял бы своих условиях. Если бы рЫалтЫрии их не приняли, отказался бы от подписания договора (дело-то было в сентябре 2004г).

Цитата:

после подписания договора купли продажи, в агентстве остается залог за своевременную віписку, освобождение и передачу кваритрі в оговоренном состоянии. Отдается залог продавцу только при віполнении условий договора, если нет - отдается покупателю на покрітие издержек.

Брокера покупателя сделали тоже самое.

Собственном на этом супругу и развели при подписании договора. Так что на месте неизвестной конторы, вполне могли бы быть специалисты из из вашего агентства.

Цитата:

Но вы привели лишь 1 пример, а таких можно привести очень много.

Я могу привести и больше. Просто за приведением примеров можно пропустить не только обед, но и ужин

Цитата:

Кто-то ответит - да иу вас есть проблемы. Да, есть, но из каждой мы делаем выводы, а за 12 лет работы этих выводов сделано очень много.

К качеству риэлтеровских услуг АН ПО лично у меня претензий нет (конкретно не пересекался, но косвенный контакт был ).

А вот качеству вашего аналитического продукта критические замечания были и есть.

Цитата:

Во-первых, Владимир, Вы подтвердили, что термин "статистика максимальных цен" не выдерживает критики. И Вы уже пишите в своём посте, что это действительно цены "усреднённые", а не "максимальные"... "Статистика максимальных цен", Владимир, однозначно в понимании любого читателя означает факт, что Вы приводите максимальные цены!..

Про любого читателя писать не стоит. Пишите либо о себе, либо о тех людях, мнения которых (о данном предмете) Вы знаете.
Насколько я могу судить (а я несколько раз проводил соответствующий опрос), большинство людей знают, что статистика – это анализ какой-либо более-менее однородной совокупности (выборки).
Да и в любом учебнике по статистике об этом говорится прямо в самом начале. Там, где речь идет о предмете и методах данной науки.
Вот, например, что говорится об этом в учебнике Васнев С.А «Статистика»
//www.hi-edu.ru/e-books/xbook096/01/i... ml?part-001.htm

Цитата:

Основными понятиями статистической науки являются: совокупность, показатель, вариация и закономерность.

То есть совокупность (или выборка) – это основное понятие статистики и оно идет в перечислении первым.
И исторически это понятие появилось намного раньше других.
Потому само упоминание слова «статистика» говорит о том, что был проведен анализ соответствующей выборки.
В статье говорится «статистика максимальных цен, по которым покупатели готовы покупать указанные в этих заявках квартиры.»
Размеры выборок в статье приведены. Там (как правило) больше сотни заявок на покупку квартир.
То есть, покупателей достаточно много и каждый из них указывает свою максимальную цену. Тем самым вносит свою лепту в общий результат.
В данном случае (при наличии 128 покупателей однокомнатных квартир) вклад одного покупателя лишь уточняет общий результат, но не меняет его кардинальным образом.
Напоминаю, что выборка достаточно однородна, явно нереальные (на сегодняшний день и обозримое будущее), а также «шутейные заявки» в нее не попадают.
Вы же пишете о какой-то одной вымышленной квартире на Липках за 48240$ и делаете вывод, что это самая верхняя цена по всему Киеву.
Тем самым явно показывая, что просто не понимаете суть статистического анализа.
- - - - - - -
Не понимаете – и ладно (можно было бы переспросить, уточнить, поспорить…)
Но Вы с места в карьер (и с огромным апломбом) начинаете судить.
Да еще с этим чисто журналистко-пропагандистким восклицанием «О, Боги!».
Вот это самое «О, Боги!» я Вам и возвращаю.

цитата ВладимираНе понимаете – и ладно (можно было бы переспросить, уточнить, поспорить…)
Но Вы с места в карьер (и с огромным апломбом) начинаете судить.
Да еще с этим чисто журналистко-пропагандистким восклицанием «О, Боги!».
Вот это самое «О, Боги!» я Вам и возвращаю.


Я бы согласился с Вами, НО

В последние годы только журналисты и писали о грядущем обвале цен на квартиры. Именно они писали "О боги! Цены неадекватны"!

А Вы и Ваши коллеги "аналитики" штамповали бесконечные статьи о неудовлетворённом спросе, росте цен на материалы, высокой ценности киевской недвижимости и ...

И тот факт, что в Украине только журналисты смогли предугадать нынешние события, говорит о полной ппрофессиональной импотенции "аналитиков"

Цитата:

надо общаться с не заангажированными и независимыми экспертами в области РН. Но где же их взять?

"Полностью свободных экспертов" киевского рынка недвижимости можно попытаться найти лишь среди людей, которым данный рынок совершенно не интересен.
(Но если рынок совершенно не интересен, то что может эксперт о нем знать?)
И даже среди этих людей найти «полностью свободного эксперта» вряд ли удастся. Ибо каждый эксперт имеет свою парадигму, свое миропредставление.
Сможет ли он выйти за их рамки?
– Медленно/постепенно – может быть…
- Быстро – разве что лишь во время мощного глобального кризиса (когда многие представления ломаются).


- - - - - - - - - - -
Но даже если такой эксперт найдется, и он даст самый объективный анализ, то вряд ли ему удастся избежать обвинений в «невежестве», «манипуляциях», «заведомо неверных интерпретациях»…
Ибо на рынке очень много очень заинтересованных лиц, у которых совершенно разные устремления. Осознанно (или неосознанно) они ждут от эксперта не объективного анализа, а лишь подтверждения этих устремлений.
Если эксперт противоречит им, - то сразу же возникают негативные мысли (относительно эксперта и его публикаций).
А за мыслями возникает желание разоблачить и опорочить эксперта. Найти в его писаниях какой-нибудь реальный или мнимый недочет…
И начать: «О, Боже!». Эксперт такое написал!!! Эксперт сякое написал!!!

Владимир! Назовите имя эксперта, который преугадал нынешний обвал цен? Я не в первый раз Вас об этом прошу.

Вы же профессионал в РН. Неужели Вам не известен этот человек? Я за последние годы об обвале читал только статьи журналистов. Неудивительно, что я не доверяю теперь экспертам.

конкурирующий сайт написал, что во всем Киеве в месяц сейчас происходит 100 сделок. Интересно, какой процент этих сделок Ваше агенство закрывает (можете цифры не называть) и на основе каких цифр Вы считаете свои стоимости кв.м.? Я сомневаюсь, что у вас инфа по всем 100 сделкам...

Получается,что в покупке та же ситуация что и в аренде
Кругом брокеры,и наличие сотрудничества с ними не дает гарантии никакой
А вот когда нет брокера со стороны покупателя,кто оплачивает брокера со стороны продавца?
Кстати появляются объявы "без комиссии",тож заманухи?

Цитата:

Владимир! Назовите имя эксперта, который преугадал нынешний обвал цен? Я не в первый раз Вас об этом прошу.

Вы же профессионал в РН. Неужели Вам не известен этот человек? Я за последние годы об обвале читал только статьи журналистов. Неудивительно, что я не доверяю теперь экспертам.

В июле 2008 года в журнале «Real estate» английские аналитики писали о том, что при сложившейся ситуации в экономике и банковской сфере, реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева должна составлять $50000, а стоимость квадратного метра в новостройках эконом класса – $1,23 тыс. По мнению экспертов «Real estate», Украина придет к этим цифрам к концу 2008 года. Цены до конца 2008 года упадут в среднем на 20-30%. К концу 2009 года стоимость квадратного метра (по их мнению) снизится вдвое как на первичном рынке, так и на вторичном.

В июле 2008 года президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов говорил о том, что кризис на отечественном рынке жилья приобретет более четкое очертание осенью-зимой 2008 г. Минимальная продолжительность кризиса - до осени 2009 года (оценка Рубанова максимальной продолжительности кризиса мне неизвестна). По его прогнозу, в среднем снижение цен на жилье эконом-класса до осени 2009 года составит 35%, на жилье бизнес-класса – 10-15%.
Летом 2008 года мы говорили о том, что данный сценарий вполне возможен.
- - - - - - - - - - -

О том, что существует огромная пропасть между киевскими ценами и покупательной способностью граждан, мы писали всегда. Но на киевском рынке недвижимости аккумулировались реальные деньги со всей Украины. Киевляне же решали свои жилищные вопросы (в значительной мере) с помощью обменов.

И мы неоднократно писали, что киевский рынок недвижимости рухнет в случае чрезвычайных обстоятельств (приводили исторические аналогии).
Вот глобальный экономический кризис и есть такое чрезвычайное обстоятельство.
Так что в этом плане наш прогноз подтвердился.
Другое дело, что мы не предполагали, что кризис возникнет так быстро и в таких размерах.

Спасибо Владимир!
Теперь, когда увижу статью Парцхваладзе то выброшу, а статьи Рубанова буду читать с интересом)))

Ну и как? Вы согласны с аналитиками Британии? Упадут цены вдвое к концу 2009 года?

Я, к примеру, считаю что они упадут втрое, в отличие от англичан, мне ситуация в Украине ясней.

Цитата:

Получается,что в покупке та же ситуация что и в аренде

Всё таки в аренде, ИМХО, намного больше случаев когда арендодатель и арендатор заключают договор напрямую и спЫсЫалЫстЫ по недвижимости

Цитата:

Кругом брокеры,и наличие сотрудничества с ними не дает гарантии никакой

+1
Насчёт гарантий от риэлтеров полностью с Вами согласен.

Цитата:

А вот когда нет брокера со стороны покупателя,кто оплачивает брокера со стороны продавца?

В пору рынка "продавца" покупатель.
Более того рЫалтЫрии, когда они сами выступали в качестве продавца, без зазрения совести норовили стащить с покупателя лишние деньги (мне лично знакомы такие случаи) <:[

Цитата:

А вот качеству вашего аналитического продукта критические замечания были и есть.

Критика это всегда лучше чем равнодушие!