Жилье подорожает к осени

Владимир для того, чтобы оперировать цифрами ранее указанными Вами Марье Петровне, 60 лет от роду, и всем остальным альтернативщикам необходимо обналичить виртуальное плечо. А с этим повидимому стало очень туго. Так, что скорее всего отпадет у них эта головная проблема - куда вкладывать деньги)).

…и так увлеклись этим процессом, что совсем забыли, что это добро кому-то нужно впарить.

Любой бизнес – это риск.
Если человек хочет заниматься бизнесом (а не работой по найму), то должен уметь (а также хотеть и мочь) анализировать риски, пользоваться для этого всеми источниками. Заранее предполагая при этом, что в любом источнике что-нибудь где-нибудь – да не так (поэтому нужно не только понять суть, но и уловить сомнительные места, нащупать подводные камни и течения…).
Или нанять управляющего, платить ему зарплату, и лишь потом предъявлять к нему претензии за неэффективное вложение средств. Понимая при этом, что ни один управляющий все риски все равно не просчитает.

Владимир, в субстанции (которую Вы называете РН), которой нет никакой информации, предусмотреть что-либо невозможно. Можно только угадать.
О чем можно говорить, если вся статистика строго засекречена. Единственное, чем потчуют - мнением аналитиков и дутыми индексами.

Люди, учавствующие деньгами в этом бизнесе (мелкие и средние инвесторы) просто без башни (никого конкретно не хочу обидеть)

Коичество денег в первую очередь растет виртуально, за счет роста цен. Подумайте - как связаны между собой число сделок на рынке и количество денег на нем. Если бы рост денежной массы состоял в основном из живых денег, сейчас было бы много сделок. Число сделок в принципе можно грубо оценить как количество свободных денег деленное на сумму сделки. Сумма сделки растет постоянно, а количество свободных денег не успевает за ростом. При этом общая капитализация рынка растет вместе с ростом суммы сделки.
Вот в итоге мы и видим угасание рынка и сокращение числа сделок.
Вы говорите о растущей сумме денег на рынке - но сумма сделки растет быстрее. И это есть следствие наличия позитивной обратной связи.

Spy данная взамосвязь хорошо отражается на примере оценки пузырения фондового рынка. Не вдаваясь в тонкости фундаментального анализа, можно сосредоточиться лишь на одном критерии оценки акций – отношении стоимости акций к прибыли, т.н. price to earnings. Исторически средним показателем р/е является р/е=15. При более высоком показателе р/е можно, с некоторыми оговорками, говорить о переоцененности акций. В период своего пика р/е некоторых крупных компаний торговавшихся на NASDAQ до кризиса в 2000-2001 г.г. достигала 600, а для многих других компаний р/е вообще было невозможно подсчитать, потому что эти компании никогда не приносили прибыль, но тем не менее с руками отрывались спекулятивно настроенными инвесторами! 10 марта пузырь на рынке надулся до предела - индекс достиг 5,132.52 и лопнул – в течение нескольких недель он рухнул почти на 40%, и далее снижался в течении двух лет, достигнув своего дна на уровне 1,108.49 10-го октября 2002, подешевев относительно пика почти в 5 раз.

А что такое «количество денег на рынке»?
Рынок – это ведь не банк с сейфами и бухгалтерскими книгами.

Можно, конечно, говорить про обороты рынка.
Но это, ИМХО, не совсем верно обороты могут меняться.
Нужно исходить из каких-то длительных интервалов времени. Поскольку рынок недвижимости – это рынок товаров «очень длительного пользования», и несколько месяцев тут мало что решают.
Именно поэтому количество «живых денег» я бы связывал не с оборотами рынка, а с количеством средств, предназначенных (отложенных, накапливаемых) с одной единственной четко заданной целью покупка недвижимости.
Хранятся эти деньги (иногда годами) на депозитах. Или под матрасом. Или «в бизнесе». Или в недвижимости. Но предназначение их (в умах владельцев) четкое – покупка недвижимости.

To Владимир это всего лишь Ваши интрепритация жизненных целей и установок общества и не более. Вам так выгодно говорить, потому и пишите о том, что у всех в голове одно - недвижимость)). Человек из другой сферы бизнеса и применения капитала будет Вам говорить о других фетишах и страстях человека.

Владимир а "количество денег на рынке" - это есть ни что иное, как платежеспособный спрос, который, я так понял Вы умело пытаетесь игнорировать, но без которого рынка просто не существует.

Тут Вы правы.
Но эта интерпретация на чем-то основывается?
Наблюдаю соотечественников (уже много десятилетий). Наблюдаю рынок недвижимости и его участников. Наблюдаю бизнесменов как в жизни так и по работе (когда-то занимался методологией оценки финансовых рисков). И вот пришел к такой интерпретации... Воспринимать ее (равно как и любую другую), естественно, следует критически. Потому Вы правы.

Владимир, естественно, на растущем рынке, на котором обещают и декларируют ежемесячно N% роста, кто только не учавствовал. Для некоторых наверно это стало даже своего рода религией)). Но, как известно, там где все - прибыли не найти, формулы бизнеса меняются и эволюционируют. Поэтому на падающем рынке думаю у Вас пудут совсем другие представления о целях и желаниях людей))

Так я ведь именно в этом ключе и пишу.
Что такое "платежеспособный спрос"? Это единство желаний и возможностей. Вернее, сумма многих таких "единств желаний и возможностей".
Так я открытым текстом и пишу о деньгах (и других средствах), накапливаемых для покупки недвижимости, и о четко выраженных желаниях/устремлениях потратить эти деньги именно на покупку недвижимости.
Что не так?

Время покажет.
Как говорили древние "Tempora mutantur, et nos mutamur in illis" (времена меняются, и мы меняемся с ними).
Но только сомнительно, что все круто изменится.
ИМХО, на киевском рынке недвижимости количество людей (с деньгами), стремящихся улучшить свои жилищные условия, плюс инвесторы, которые будут вкладывать деньги в недвижимость исходя из долгосрочных представлений, во много раз превышает количество людей, которые будут пытаться уйти с падающего рынка.
Конечно, это прогноз не на века, а на обозримое будущее.
А там увидим.

To Владимир Тут Вы правы. Согласен, признаю свою ошибку. Недосмотрел.

Владимир А как Вы подсчитываете, то количество людей, которое хочет удовлетворить желание в улучшенни жизненных условий с удовлетворившими?

И опять же, каким образом, число платежеспособных покупателей на хорошее новое жилье увеличится, если советскую вторичку не берут судя по индексам и состоянии стагнации. Ранее работавшая схема ипотечник покупает вторичное жилье(поскольку банки кредитуют только готовое жилье)-продавец переводит денежные средства для приобретения первички, судя по всему дала сбой ввиду абсурдности приобретения по заявляемым ценам за жилье морально и физически устаревшее. Кто будет давать топливо в таком случае на Ваш взгляд и придаст платежеспособность рынку?

Прямо таки не отличается. Не смешите меня. Помню в годы бесшабашного студенчества играл я в покер и преферанс, так вот пока "на интерес", не игра и сплошное баловство, а вот когда на кровные денежки, народ совершенно по-другому играет.

Владимиру
Цитата
Дежа вю с 1929 годом

Сходство текущей экономической обстановки с событиями, закончившимися грандиозным обвалом финансовых рынков, просто невозможно не заметить. И не говорите, что вас не предупреждали.

Экономический и финансовый ландшафт 2007 года очень сильно напоминает пейзаж 1929 года. В те времена на рынке существовало большое количество нерегулируемых государством фондовых операторов и других игроков, обладающих инсайдерской информацией, которые постоянно развлекались тем, что направляли ценовые движения в том направлении, в котором пожелают. Общественность также была увлечена этими событиями, считая, что страна вступила на новую стадию своего развития. Однако бизнес начал чувствовать некоторое недомогание уже весной, но при этом на рынках веселье продолжалось вплоть до осени.

Только вчера

Чтобы освежить в памяти события тех далеких времен, приведу цитату из произведения известного американского историка Фредерика Льюиса Аллена "Только вчера", посвященного событиям 1929 года "Участились слияния промышленных корпораций и банков, что было связано не только с простым желанием сократить накладные расходы и избежать жесткой конкуренции, но, зачастую, с простой корпоративной мегаломанией (Прим. PFS мегаломания - звездная болезнь, бред величия). При этом любая новость о слиянии, или расколе, или эмиссии прав на акции, автоматически служила сигналом к скачку цен на соответствующие акции. И, в конце концов, управляющие большинства компаний стали все время думать и искать возможности выпустить новые права на акции, с кем-нибудь слиться, или разъединиться, конечно, не без задней мысли попытать свою спекулятивную судьбу". Думаю, нет надобности подробно разъяснять где и в чем сегодняшняя ситуация повторяет ту, 1929 года.

Гигантские следы фондов

Сегодня также существуют фондовые операторы в виде фондов LBO (выкуп и использованием заемных средств) и хеджевых фондов. И те и другие инвестируют деньги, взятые в долг. И они, точно также как и их предшественники, беззаботно наслаждаются праздником жизни, игнорируя ухудшение макроэкономической статистики и корпоративных финансов. Читая строки из книги Аллена, написанные в 1931 году, приходится постоянно напоминать себе, что речь идет о 1929 годе, а не 2007 "Пока цены растут, люди могут себе позволить без зазрения совести связываться со всякого рода сомнительными финансовыми механизмами. Великий бычий рынок скрыл немало грехов. Это было золотое время для агентов, имя которым - легион". Думаю, что для данного цикла слово "агент" можно заменить на "хеджевый фонд".

Макро-близорукость Wall Street

Вернемся к экономике. Аллен пишет "Пусть полки на складах производителей, спекулянтов и розничных торговцев нельзя было назвать заваленными до верху, полки конечного потребителя и продавца ценных бумаг уже ломились. Проблемы уже были на подходе - это были совсем не те проблемы, с которыми стране пришлось столкнуться в 1921 году, но это ничуть не сделало их менее важными. Но, облачко на летнем небе над фондовом рынке все еще было не больше ладони ". Именно на этой стадии находимся и мы сейчас. Экономика разлагается изнутри. Нужно доказательство, что главный двигатель экономики, потребитель, начинает сдавать? Пожалуйста почти все крупные розничные сети Wal-Mart Stores, Sears Holdings, Target сообщают о крупных проблемах. А когда The Home Depot понизил свои прогнозы по росту, чтобы обозначить корень проблемы руководство воспользовалось политически некорректным термином "падение на рынке жилья".

В то же время, фондовый рынок движим колоссальными спекулятивными силами. Спекуляции усиливаются с каждым днем (каково же было мое удивление, когда я узнал, что объем торгов на китайском фондовом рынке в прошлый четверг превысил совокупный объем по всем остальным азиатским фондовым площадкам. Конечно, это не всегда можно считать идеальным критерием спекулятивной активности, но, в этом случае, думаю, что так оно и есть). Однако, в этом цикле, мы, скорее всего, не дойдем до той стадии, когда люди начнут провозглашать наступление новой эры. Это уже было сделано в 1998-2000. Тогда сгладить последствия экономического шока после лопнувшего пузыря помог только бум на рынке недвижимости. Однако сейчас у людей деньги вложены в недвижимость, которая продолжает дешеветь. Так что ничего хорошего ждать не приходится.

Никакого чуда не будет

Не сомневайтесь ужесточение условий кредитования уже радикально изменило и продолжит менять в ближайшем будущем структуру рынка жилья - смотрите, как снижаются цены на недвижимость по всей стране, при этом запасы постепенно возрастают, а продажи сокращаются. Ослабление экономики - процесс длительный и глубокий, но, несмотря на это Уолл Стрит продолжает зажигать каждый день, празднуя собственную победу над плохими новостями. Никакие спекуляции хеджевых фондов и LBO не вернут потребителю его целостность. Таким образом, я не вижу иного пути, кроме как к рецессии и, на определенном этапе, дислокации фондового рынка. Я призываю людей задуматься о последствиях и спланировать свои действия на случай катастрофы, пока спекуляции еще не подошли к своему логическому завершению.

История все расставит по своим местам

Конечно, невозможно точно предсказать день и час, когда случится обвал. Однако ясно одно когда этот праздник жизни в итоге закончится слезами и покалеченными судьбами, люди будут говорить "Откуда нам было знать"? - хотя все, что нужно для того, чтобы избежать трагических последствий, это знать и понимать свою историю.

По материалам MSN Money
Билл Флекенштейн, президент Fleckenstein Capital, управляющий хеджевым фондом в Сиэтле.

А график на в этой статье очень напомигает рост цен на недвижимость в бывшем СССР. Я никого не убеждаю.

//www.kommersant.ru/doc.html?path= ... 886953.htm

Насколько я помню, число инвесторов на киевском РЖН (покупающих жилье с целью инвестировать деньги) с полгода-год назад оценивалось в 30% (я так понимаю, это % от общего числа покупателей).
Неужели Вы всерьез считаете, что Марья Петровна, 60 лет от роду, последние 10 лет - бизнесмен на РЖН, будет сидеть и спокойно смотреть, как на протяжении, допустим, года у нее никто не покупает выставленную на продажу квартиру, у знакомых - ситуация аналогичная, предложений квартир с каждой неделей все больше и больше, аренда дешевеет, и цены предложения потихоньку падают? И не одна из таких Марий Петровен не попытается уйти с рынка, снизив цену предложения на 10, 20, 30%?
ИМХО она положит эти деньги под матрац, на депозит, купит золота кусок, но сидеть и спокойно смотреть на подешевение своей недвижимости в течении какого-то достаточно длительного промежутка времени она не будет. Я согласен, что для участников РЖН характерна инерционность мышления, но рано или поздно она же будет преодолена!