Стоимость ремонта, чтобы он окупился при продаже

Ситуация такая: куплена довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса. Хороший этаж и вид из окна. Покупалась для себя. В квартире предыдущим собственником сделано подобие ремонта: жить можно (арендаторы живут), но сам я там жить с таким ремонтом не буду. Сейчас делаю дизайн-проект под себя, но скорее всего, в перспективе 2-3-х максимум 5 лет буду эту квартиру продавать. В этой связи возникло несколько принципиальных вопросов, по которым хотелось бы услышать мнение профессионалов:
1. В квартире планируется перенести кухню в гостиную, сделав из гостиной студию. Стояк и вентшахта находится в гостиной за стеной, поэтому никаких инженерных проблем и негативных последствий для соседей не будет. Более того многие соседи уже давно сделали то же самое. Также планируется уменьшить площадь большого санузла, увеличив за счет нее площадь гардеробной. В общем перепланировка существенно улучшит функциональность квартиры, превратив ее из раздельной двухи в студию с отдельными спальней и детской. Вопрос: стоит ли это все узаканивать и если да - сколько это может стоить?
2. Будет заменена вся разводка труб в санузлах и вся электрика. Вопрос: стоит ли здесь использовать дорогие материалы (например медные трубы, какие-то дорогие автоматы, выключатели и т.п.), или ограничиться чем-то недорогим, но более-менее качественным? Так же вопрос: стоит ли делать теплые полы в санузлах и под плиткой? (Мне они не нужны, но для потенциального покупателя вопрос может быть принципиальный).
3. На каких отделочных материалах не стоит экономить: например стоит ли использовать дорогую плитку (например по 400 грн. за метр), паркет/паркетную доску или лучше обойтись более дешевыми материалами. И у меня и у жены и у дизайнеров неплохой вкус, поэтому колхоза в любом случае не будет.
4. Самый, наверное, сложный вопрос: кухонная мебель и техника. Стоит ли ставить относительно дорогую (8-10к евро) кухню и соответствующую технику и реально ли вообще продать вместе с квартирой и мебель с минимальным дисконтом?

Или может быть спрошу проще: сколько может добавить ремонт среднего уровня, сделанный качественно, с учетом требований функциональности и без "колхоза" (уверен, что так сделать можно и соответственно ориентировал своих дизайнеров) к стоимости квадрата (отталкиваемся от цены голых стен на уровне 2к за метр).

Или, может, вообще не заморачиваться, а продать эту квартиру как есть года через два-три, а самому продолжать снимать?
Заранее благодарен откликнувшимся.

1. Узаконить все перепланировки надо 100% иначе продадите с большим дисконтом (при продаже вторички прицепятся к любой мелочи)
2. Поверьте, никто не будет смотеть какая труба под ваннки цеплятся за люой и какая проводка замурована.
3. На момент продажи у Вас будет ремонт 3-5 летней давности, стоимость кухни, кухни, техники, плитки будет опять же значительно дисконтирована и самортизирована + у каждого свои вкусы, которые могут совпадать с Вашими и Вашей жены.
"довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса"
Если не секрет какой? Ваша в Авеню 14-16?

Цитата "GoIden":

1. Узаконить все перепланировки надо 100% иначе продадите с большим дисконтом (при продаже вторички прицепятся к любой мелочи)
2. Поверьте, никто не будет смотеть какая труба под ваннки цеплятся за люой и какая проводка замурована.
3. На момент продажи у Вас будет ремонт 3-5 летней давности, стоимость кухни, кухни, техники, плитки будет опять же значительно дисконтирована и самортизирована + у каждого свои вкусы, которые могут совпадать с Вашими и Вашей жены.
"довольно дорогая квартира в ЖК бизнес-класса"
Если не секрет какой? Ваша в Авеню 14-16?

Спасибо за отзыв. Т.е. если я Вас правильно понял, вы считаете, что любой ремонт - это будут деньги на ветер.
Это не Авеню 14-16 - мне этот комплекс не понравился. Ответил в личку.

Цитата "AirMax":

Т.е. если я Вас правильно понял, вы считаете, что любой ремонт - это будут деньги на ветер.

Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.

Цитата "ON":

Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.

Да, но я ведь специально подчеркнул, что квартира довольно дорогая, соответственно и потенциальный покупатель должен быть довольно продвинутым. Мне казалось, что если человек покупает квартиру за 200+ тыс. баксов, то предполагается, что он уже в чем-то должен разбираться. Или я заблуждаюсь?

любой ремонт, независимо от его стоимости, вы сможете продать в среднем за 2/3 от его стоимости даже сразу же после его окончания, не говоря уже через 3-5 лет.

Цитата "ON":

Всё зависит от экономической ситуции на момент продажи. В период роста (ипотека) квартира с ремонтом который не нужно переделывать продастся хорошо. По состоянию на сегодня много вопросов. В любом случае, медный водопровод и правильно выполненную электропроводку оценит один из 30 покупателей, не разбирается народ в технических нюансах.

поддержу, если есть ипотека то ремонт можно выгодно продать.... если ипотеки нет то вы ремонт даже за его реальную стоимость не продадите...

Цитата "antoniVS":

любой ремонт, независимо от его стоимости, вы сможете продать в среднем за 2/3 от его стоимости даже сразу же после его окончания, не говоря уже через 3-5 лет.

Спасибо. Т.е. вы не верите в возможность создания какой-то добавленной стоимости в результате труда дизайнеров, строителей, мастеров и путем превращения менее функциональной квартиры в более функциональную. Вся эта работа и затраченное время могут оцениваться только с дисконтом не менее 33%?

Считать медный водопровод сверхдорогим - не совсем правильно.
Медная труба стоит дорого, зато стоимость соединений гораздо дешевле.
На небольших квартирах (кухня, пара санузлов) стоимость материала медь/металлопластик/пролиэтилен будет приблизительно одинаковая. Дешево - это только полипропиленом выварить.
Также не понимаю позиции насчет теплого пола. Его стоит делать однозначно. Смысл делать ремонт и рассчитывать на "...продвинутость покупателя квартиры за 200+ тыс. баксов..." не сделав такой мелочи как теплой пол в санузле

Цитата "AirMax":

Спасибо. Т.е. вы не верите в возможность создания какой-то добавленной стоимости в результате труда дизайнеров, строителей, мастеров и путем превращения менее функциональной квартиры в более функциональную. Вся эта работа и затраченное время могут оцениваться только с дисконтом не менее 33%?

Я тоже не верю.
Ремонт никогда себя не окупает.
Тем более учитывая, что Вы пару лет в нем поживете

Цитата "Унуноктий":

поддержу, если есть ипотека то ремонт можно выгодно продать.... если ипотеки нет то вы ремонт даже за его реальную стоимость не продадите...

Спасибо. Правда не совсем понял логику: т.е. без ипотеки реально продавать только голые стены? Но тогда, наверное, тоже только с дисконтом - ипотеки ведь нет. И получается что сейчас квартиры для жизни вообще не покупаются? Или только с большими дисконтами? Но я почему-то этого не заметил когда искал квартиру.

Цитата "Erzuli":

Я тоже не верю.
Ремонт никогда себя не окупает.
Тем более учитывая, что Вы пару лет в нем поживете

Спасибо. Это личный опыт?
Ну хорошо, тогда есть ли смысл вообще держать эту квартиру еще 2 года, сдавая ее недорого в аренду или, может, уже выставить ее на продажу?

Цитата "AirMax":

Спасибо. Правда не совсем понял логику: т.е. без ипотеки реально продавать только голые стены? Но тогда, наверное, тоже только с дисконтом - ипотеки ведь нет. И получается что сейчас квартиры для жизни вообще не покупаются? Или только с большими дисконтами? Но я почему-то этого не заметил когда искал квартиру.

Когда нет ипотеки, люди покупают квартиру подешевле. Поэтому Вам, чтобы продать, надо будет продавать свою квартиру с ремонтом по цене квартиры без ремонта.

Цитата "AirMax":

Спасибо. Это личный опыт?
Ну хорошо, тогда есть ли смысл вообще держать эту квартиру еще 2 года, сдавая ее недорого в аренду или, может, уже выставить ее на продажу?

И личный, и клиентский.
Сдавать или продавать - это сложный выбор и имеющихся данных недостаточно для принятия решения.
В некоторых случаях, лучше продать сейчас. В некоторых - сдавать еще.

Цитата "Erzuli":

Считать медный водопровод сверхдорогим - не совсем правильно.
Медная труба стоит дорого, зато стоимость соединений гораздо дешевле.
На небольших квартирах (кухня, пара санузлов) стоимость материала медь/металлопластик/пролиэтилен будет приблизительно одинаковая. Дешево - это только полипропиленом выварить.
Также не понимаю позиции насчет теплого пола. Его стоит делать однозначно. Смысл делать ремонт и рассчитывать на "...продвинутость покупателя квартиры за 200+ тыс. баксов..." не сделав такой мелочи как теплой пол в санузле

Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.

Цитата "Erzuli":

Когда нет ипотеки, люди покупают квартиру подешевле. Поэтому Вам, чтобы продать, надо будет продавать свою квартиру с ремонтом по цене квартиры без ремонта.

Не совсем для меня очевидная логика: квартиру же покупают, чтобы жить. Если в ней нет ремонта - значит его надо делать. Любой, кто хоть раз в жизни делал ремонт - знает что это такое. Поэтому почему вдруг квартира с ремонтом должна продаваться по цене квартиры без ремонта или с каким-то большим дисконтом к стоимости ремонта - мне непонятно.

Цитата "AirMax":

Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.

Наша работа частично пересекается с сантехническими работами.
Если у Вас в квартире нет диких расстояний (метр медной трубы 15 мм стоит 5 евро), то стоимость материала будет практически одинаковая (стоимость монтажного угла 15 медь - 1,5 евро, металлопластик резьбовой 16 - 5,5 евро, металлопластик пресс 16 - 5,4 евро, натяжной полиэтилен - 5,6 евро). 18 мм - будет процентов на 15-20% дороже. Если брать стандартную советскую квартиру, где санузел и кухня находятся рядом, то медь иногда выходит дешевле.
Другой вопрос, что для металлопластика Вы можете сантехника с обойного рынка или с вокзала пригласить. Но если мастер хороший, то и стоимость работы будет тоже приблизительно одинаковая.

Цитата "AirMax":

Не совсем для меня очевидная логика: квартиру же покупают, чтобы жить. Если в ней нет ремонта - значит его надо делать. Любой, кто хоть раз в жизни делал ремонт - знает что это такое. Поэтому почему вдруг квартира с ремонтом должна продаваться по цене квартиры без ремонта или с каким-то большим дисконтом к стоимости ремонта - мне непонятно.

Потому что квартиру за 200 тыс. покупают люди, которые хотят, чтобы было сделано так, как нравится им.
Это однокомнатные надо с ремонтом продавать.
А дорогие квартиры - сначала делается ремонт под себя, а потом люди переезжают.
Если же квартира уже с ремонтом, то это дополнительное время, человеко/часы и затраты на вывоз мусора.
Вы же сами говорите, что купили дорогую квартиру с ремонтом, но жить в этом ремонте не хотите, пока не сделаете ремонт под себя.
Так же поступят 99% покупателей дорогих квартир.

Цитата "AirMax":

Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.

Простите, первый раз провтыкала вопрос про теплый пол.
Да, теплый пол делается со стяжки - кладется гидроизоляционный слой, потом теплоизоляционный слой, потом отражатель.
Но если Вы уже хотите делать ремонт в санузле, и рассчитываете на то, что требовательный покупатель оценит Ваш ремонт, то я считаю, что эти работы надо сделать.
Хотя не исключено, что Вам попадется покупатель с низкими требования к качеству жизни и он не оценит

Цитата "AirMax":

Работа с медью значительно дороже насколько я знаю. В той квартире, в которой я сейчас живу вся разводка медная. Стоит уже лет 10, никаких проблем и смотрится очень здорово: каждый раз заглядывая в ревизионные окна получаю эстетическое наслаждение :)
Теплый пол - не такая уж и мелочь - его по правильному делать в стяжке надо. Т.е. надо разрушать стяжку на всей площади теплого пола и делать заново.

не верно, просто нужно делать не "кабель" а "маты", погуглите