Себестоимость жилья

Много мифов существует насчет повышения цен!

А вот маленькая реальность . Знакомый Чел взял три"!!!" квартиры в кредит... как ему это удалось вопрос к банкам. я в шоке так как он с трудом может погашать процент не говоря о теле кредитов...

и вот он решается супер -заработать и все их продать! и тут полный алис капут.
первую покупал за 175 000 + % за год % страховка + взятки + коммунальные итого 220 000.

Вот такое полезное дело, чувак за год сделал квартиру дороже на 45 штук. продать уже третий месяц не может. Цену опускать тоже так как риелторы говорят что это самая реальная цена и квартира только дорожает. Да и терять тоже ему нехочется.

50% кивского рыка - вот такие горе бизнесмены. сами без штанов остаются и других без штав оставят.
Зато банки в шоколаде и проценты, и взятки, и следующего дурачка на эту же квартиру прокредитуют ! ПИРАМИДА !!!

Возвращаясь к вопросу себестоимости квартир, приведу пример из Латвии.
Как известно, Латвия является членом Евросоюза, входит в Шенгенскую зону, НАТО и т.п. Разве что пока не вошла в зону Евро, и имеет собственную валюту, жестко привязанную к Евро.
Столицей является Рига. Город симпатичный и приятный для проживания.
Дума Риги объявила конкурс на покупку жилья для очередников. В частности, очередниками являются люди, вынужденные оставить квартиры, возвращенные прошлым владельцам (до присоединения к СССР).

Вот статья о конкурсе. Аналогичные статьи размещены практически во всех средствах массовой информации.

//www.telegraf.lv/index.php?act=archi... 52&id=38322

В ней, в частности, дается описание жилья, которое намерена купить Рижская Дума, и его максимальная цена. Прошу заметить, не минимальная или средняя, а максимальная.
---------------------------------------- ---------------------------------------- -------------------------------
.... Попробуем купить

О том, что Рига остро нуждается в новом жилье, известно давно. Более 12 тыс. человек ожидают своей очереди на получение квартир, срочно надо переселять людей из аварийных домов. Не за горами то время, когда истекут сроки эксплуатации панельных многоэтажек советской постройки. Понимая это, муниципальное предприятие Rīgas pilsētbūvnieks вознамерилось воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости и по низким ценам купить у частников уже построенное или же строящееся жилье. Объявлен конкурс претендентов на продажу думе новостроек, срок подачи заявок заканчивается 25 апреля. Речь идет о многоэтажных (не менее трех этажей) многоквартирных (не менее 30 квартир) домах с полной отделкой вместе с землей. Причем предложенная Рижской думе недвижимость должна находиться в Риге или Рижском районе, преимущество будет отдано тем домам, где 80% жилья — это одно- и двухкомнатные квартиры. Здания должны быть сданы в эксплуатацию не позднее 1 мая 2009 года. Это означает, что они еще могут находиться в стадии строительства.

"Город намерен приобрести около пятисот квартир, — говорит Алексеенко. — Это, конечно, капля в море, но, тем не менее, шаг к решению проблемы. Максимальная цена уже определена — около 1040 латов за квадратный метр. Возможно, подобная инициатива самоуправления несколько оживит наш строительный рынок"...
---------------------------------------- ---------------------------------------- ----------------------------------------

Дам небольшие пояснения.
На сегодня курс латвийского лата к Евро почти 1,42.
То есть максимальная цена квадрата должна быть не выше 1040 х 1,42= 1480 Евро

Еще раз напомню, что это жилье в Риге (столице европейского государства), с полной отделкой и землей.
Я был в этом месяце в Риге. Смотрел эти дома. Разговаривал с желающими продать Думе дома с указанными характеристиками и за указанную цену.
Дома как правило до 6-7 этажей. Полная отделка включает ламинат, обои, всю сантехнику, приличные двери и т.п. Землю в Риге уже давно никто никому не дарит и не "выделяет".
Застройщики пользуются банковскими кредитами.

Теперь, уважаемые "ростишки" ответьте мне на вопрос, какова себестоимость этого жилья?
С купленной землей, с полной отделкой, с банковскими кредитами. Да и какая-то прибыль в цену заложена. Ведь и в Думе не идиоты, и застройщики не альтруисты.

Привести точные данные о себестоимости жилья в европейских столицах я не могу (я не нахожусь внутри системы строительства). Но давайте выйдем на нее косвенным путем.

Ведь вышеприведенный конкурс с ценами, объявленными Рижской Думой, не выдумка участников форума или журналистов.
Тем более, что цена указана максимальная.
То есть Дума еще будет торговаться.

Так почему за киевские "конченые" новостройки эконом класса высмотой 22-35 этажей без малейших признаков отделки, на полученной в аренду или "выделенной" земле, застройщики заламывают такую цену?

Цитата:

....
Так почему за киевские "конченые" новостройки эконом класса высмотой 22-35 этажей без малейших признаков отделки, на полученной в аренду или "выделенной" земле, застройщики заламывают такую цену?

Алексей, ну вы же знаете, что вам ответят: дороговизна стройматериалов, рабочей силы и кредитов (?!); страшный дефицит кв. метров вообще - спрос, многократно превышающий предложение, сформированный трудовыми мигрантами и, близко с ними, - вновь избранными политиками, которые перетягивают в Киев своих близких и прочих нужных; удачное вложение капитала (особенно после игры на ФР); инфляция; падение/рост доллара; нестабильность политической, финансовой и прочих систем; инертность РН; грядущий ЧЕ2012, который отвлечет строительные мощности с РЖН; старики, которые познали ценность собственного жилья и передали эти знания всем окружающим в Киеве и далеко за его пределами; а также "заградительный" фактор как метод борьбы с мигрантами...

я ничего не упустил?

Алексей, ну вы же знаете, что вам не ответят: коррупция при выделении земли и прочих разрешений; монополизация строительного рынка и, близко с ней, - сверхприбыли строительных компаний и их руководителей, которые уже миллиардеры; инвестиционная составляющая - заработать 30-60% в год и, близко с ней, - спекулятивная составляющая; доступность ипотечных денег (уже в прошлом); частично - направленная агитационно-пропагандистская деятельность риелторов и СМИ, а также инерционность мышления продавцов...

я ничего не упустил?

Цитата:

Алексей, ну вы же знаете, что вам ответят: дороговизна стройматериалов, рабочей силы и кредитов (?!); страшный дефицит кв. метров вообще - спрос, многократно превышающий предложение, сформированный трудовыми мигрантами и, близко с ними, - вновь избранными политиками, которые перетягивают в Киев своих близких и прочих нужных; удачное вложение капитала (особенно после игры на ФР); инфляция; падение/рост доллара; нестабильность политической, финансовой и прочих систем; инертность РН; грядущий ЧЕ2012, который отвлечет строительные мощности с РЖН; старики, которые познали ценность собственного жилья и передали эти знания всем окружающим в Киеве и далеко за его пределами; а также "заградительный" фактор как метод борьбы с мигрантами...

я ничего не упустил?

Алексей, ну вы же знаете, что вам не ответят: коррупция при выделении земли и прочих разрешений; монополизация строительного рынка и, близко с ней, - сверхприбыли строительных компаний и их руководителей, которые уже миллиардеры; инвестиционная составляющая - заработать 30-60% в год и, близко с ней, - спекулятивная составляющая; доступность ипотечных денег (уже в прошлом); частично - направленная агитационно-пропагандистская деятельность риелторов и СМИ, а также инерционность мышления продавцов...

я ничего не упустил?

Вы правы.
Что интересно, в Латвии риэлторы поют те же песни даже на РН, который падает уже почти год. С начала падения цены снизились в среднем на 23%. И покупателей все равно нет.
Риэлторы же продолжают бить в бубен с заклинаниями о превышении спроса над предложением.
Их аргументация до боли знакома.
Берут среднюю обеспеченность жителей Латвии жильем, в пределах 25 квадратов на человека, сравнивают с лидерами Евросоюза с их средним показателем порядка 40 квадратов на человека, и делают гениальное заключение, что ценам еще расти и расти. Некоторые безбашенные "аналитики" умудряются сравнивать с США с их обеспеченностью жильем порядка 60 квадратов на человека.

Но в Латвии более развито гражданское общество. Там людей, считающих, что цены на жилье завышены, и отказывающихся его покупать до снижения цен к приемлемому для нормальных людей уровню, называют "ждутиками".
Так вот эти "ждутики", "ждутофаны", "ждутогенералы" и прочие противники завышенных цен добились таки своего. В этом им помогло правительство, приняв ряд антиинфляционных мер.

И теперь в Латвии во-первых цены на "серийное" жилье все время снижаются, а вновь построенное жилье покупатель может выбирать из большого количества уже построенных и зданных в эксплуатацию домов. И покупатели выбирают медленно, с расстановкой, тщательно взвешивая достоинства и недостатки предлагаемых квартир. Поскольку уже никто не слушает криков "покупай скорей, а то завтра будет дороже".

Кстати, инфляция в Латвии под стать нашей. За прошлый год практически одинаковая цифра. В этом году различия небольшие.

Так вот, цена упала на 23% в Евро. Поэтому, можете сами посчитать падение с учетом роста курса Евро и инфляции.
Инфляция в Латвии растет, а стоимость жилого квадрата падает.
Латвия находится от Киева на таком же расстоянии, как и Крым.
То есть это не США или Англия. Не Казахстан. Люди и менталитет частично наш.
Поэтому и сценарий поведения цен на жилье будет аналогичным.

Аналогичная ситуация уже и в Беларуси.

Цены на жилье в Минске достигли минимального за последние одиннадцать месяцев уровня, двигаясь в сторону справедливой стоимости 1 квадратного метра – к 1650-1750 долларов. Так, средняя стоимость 1 квадратного метра жилой недвижимости в Минске за неделю с 21 по 28 апреля снизилась на 4 доллара (или на 0,21%) до 1893 долларов, по данным аналитического центра Realt.by.

В результате средняя цена квартиры в Минске продолжила падение ниже психологически значимой отметки в 100 тысяч долларов и составила 99,2 тысячи долларов (по данным на 28 апреля).

Вложения в столичную недвижимость за последние одиннадцать месяцев обеспечили реальную (то есть с учетом инфляции) доходность в размере минус 11,7-12,2%,

//www.camarade.biz/page/1/bo/10710/artic le.html

Одним из аргументов "аналитиков" киевского РН является тезис о продаже жилья застройщиками чуть ли не по себестоимости. И о невозможности снижения цен на первичном рынке жилья.
Вот статья из Латвии
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3980&...=1&a =146392

В ней, в частности, говорится :
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Недвижимость продается ниже себестоимости
Уже вторая с начала года крупная компания-застройщик публично заявила о снижении стоимости квартир в новом проекте. Отчаявшись продать жилье с помощью более дешевых трюков, девелоперы комплекса Bišumuiža в Риге опустили цену квадратного метра на 20%, в среднем до 1700 евро — ниже себестоимости.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----

Я, конечно, далек от мысли, что эти застройщики сейчас предлагают жилье по ценам, на 20% ниже себестоимости.
Но радует то, что во-первых, они просто снизили цены на уже построенное жилье на 20% от ранее раздутой цены.

Во-вторых, публично допускается мысль, что при отсутствии продаж можно продавать и ниже себестоимости.

Психологически это очень важно для дальнейшего снижения цен как застройщиками, так и физическими лицами, купившими по несколько квартир со спекулятивной целью.

Даже особо упертые "ростишки" начинают понимать, что цена жилья таки может падать.

Я не зря буду все время приводить данные о состоянии экономики и РН Латвии, поскольку на примере Латвии, как в лаборатории, можно наблюдать то, что ждет наш РН.
Ведь треть жителей Латвии - русские. Экономика и менталитет хоть и мигрируют в сторону Европы, но нам еще близок и понятен.
А уж рост стоимости жилья (только в 2006 году почти 68%), аргументы застройщиков и прочих девелоперов до 1 июня 2007 года, и прогнозы тамошних "аналитиков" - так прямо один в один как у нас.
Такой же рост продаж авто и залезания населения в ипотечные и прочие кредиты.
И такая же святая вера в непрерывность роста всех показателей.

Но разница в том, что страна маленькая. Процессы в ней более быстротечны и прозрачны (там публикуется количество реально зарегистрированных сделок).

Поэтому пузырь начал сдуваться быстрее. Причем пузырь на всех рынках (РН, автомобильном, строительных и отделочных работ, розничной торговли и торговли стройматериалами).
И поскольку там процесс сдувания пузыря начался почти год назад, уже можно анализировать, что и в какой последовательности происходит в экономике Латвии. И с определенной погрешностью допускать вероятность аналогичного сценария у нас.

Для начала статья
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3983&...=1&a =146470

В ней, в частности, говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Цены возвращают в молодость
Рост цен в Латвии вопреки всем предпринимаемым правительством мерам в марте не только не замедлился, но и несколько ускорился — до значений, типичных для 1993 года. Апрель обещает быть не легче.

Андрей КАРАТАЕВ

За 12 месяцев (март 2007 г. — март 2008 г.) стоимость товаров в стране выросла на 16,5%, услуг — на 17,4%. Итоговый показатель (16,8%) оказался чуть выше февральского (16,7%) и заметно больше результатов полного 2007 года (14,1%).

Двигатель инфляции
За март по сравнению с февралем средний уровень потребительских цен поднялся на 1,4%, гласит опубликованный вчера отчет Центрального статистического управления (ЦСУ). Как и до сих пор, "горючим" двигателя инфляции было удорожание тепла и топлива. Несмотря на далеко не холодную погоду, в целом по Латвии счета за теплоэнергию в марте выросли на 6,4%, а в Риге, где живет и/или работает более трети населения страны, — на 9,2%....
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----
Я привел статью с показателями инфляции, чтобы продемонстрировать схожесть экономической ситуации.

Дальше буду приводить статьи по разным рынкам, связанным с недвижимостью, или знаковым для понимания экономической ситуации.

Теперь о ситуации с продажей автомобилей в Латвии.
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3983&...=1&a =146466

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Латвия снова пересаживается на "Жигули"
Результаты деятельности автодилеров показывают: люди отказываются от покупки дорогих машин. Лидер роста продаж — "Лада Калина".

“Лада Калина”
В первой половине прошлого года ни один из автоторговцев не мог пожаловаться на отсутствие спроса — продажи стабильно шли вверх. В году нынешнем ситуация изменилась коренным образом. Редкий дилер способен похвастаться не то что ростом сбыта, а хотя бы сохранением его на прежнем уровне. Подавляющее же большинство с горечью констатирует падение: из 45 продающихся в Латвии марок авто в минусах оказались 35, по нулям вышли 3.

Впрочем, о кризисе в отрасли говорить пока все-таки рано — просто праздник жизни у автосалонов закончился.

Согласно данным Латвийской ассоциации уполномоченных автодилеров (LPAA), за три первых месяца 2008 года в Латвии зарегистрировано всего 5934 новых легковых автомашины (2007 и 2008 годов выпуска). Это на 25,3% меньше, чем за аналогичный период 2007-го.

"Люкс" сошел на нет
Непростая экономическая ситуация в Латвии вынуждает людей, ранее планировавших обзавестись дорогим авто, приобрести что-нибудь подешевле. А многие и вовсе воздерживаются от покупки.

Самое существенное падение — почти в три раза — зафиксировано в люкс-классе. ....

"Лада" — чемпион!
....Абсолютный лидер роста продаж — российская "Лада". Ей предпочтение отдали 144 раза (+396,6%). Из этого количества 122 пришлось на "Лада Калина" — седаны и хетчбэки...
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----

Зачем я об этом?
Да затем, что на форуме часто встречаю мысль о том, что ухудшающаяся экономическая ситуация основной массе людей не грозит. И можно смело продолжать брать кредиты под высокие проценты для покупки жилья по завышенной цене.
Все уверены, что уж им-то всегда будет хорошо.
И бизнес всегда будет только расти (как цены на киевское жилье в мечтах "аналитиков"), и зарплата перманентно увеличиваться.
Опыт ближайших соседей показывает, что мягко говоря это не совсем так.

Теперь о фаст-фудах
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3983&...=1&a =146472

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Цыплята вышли из бизнеса
В Риге закрылись все 4 ресторана быстрого питания Chicko Chicken. В лучшем случае эту торговую марку приобретет одна из других сетей фаст-фуда, в худшем — она канет в Лету.

Первый ресторан сети Chicko Chicken Сергей Пушной и Николай Устинов, совладельцы сети заведений общественного питания Double Coffee, открыли осенью 2004 года. В планах инвесторов было создание до конца 2007 года 15 таких ресторанов в Латвии и 10 в Эстонии. Общие инвестиции в проект оценивались в 3,5 млн. латов.

Предприниматели рассчитывали вкладывать в открытие каждого нового объекта сети около 150 тыс. латов, размещая их как в центре Риги и Таллина, так и в крупных торговых комплексах. Суммарно в сети намечалось трудоустроить около 500 поваров, официантов и т.д., которые могли бы обслуживать до 12,5 тыс. посетителей в день.

Три года назад казалось, что создается крупнейшая сеть фаст-фуда в Балтии, которая в основе своей кухни будет использовать местные продукты, например, цыплят Кекавской птицефабрики. По своим показателям она могла бы обойти балтийские сети MсDonald's и Hesburger. Однако время внесло свои коррективы. В торговые центры, равно как и в другие места, пришли Gan bei, Čili pica, Vēl vairāk saules и ряд других предприятий. Объемы требуемых инвестиций в бизнес возросли, как и уровень конкуренции в секторе быстрой еды. В результате инвесторы отказались от планов по открытию Chicko Chicken в Таллине, а потом актуальным стал и вопрос о закрытии сети.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----

Я понимаю, что приводить примеры о закрытии чего-либо или снижении продаж хоть чего в Украине, где якобы "улетает" все, начиная с жилья, и кончая банками, как-то неприлично.
Ведь у нас возможен только вечный рост.

Но как-то неприятно наблюдать за падением акций на ПФТС.

Все молчат о приостановке или замедлении переговоров о покупке крупных банков (Кредитпромбанка, Правэкс-банка, ПИБа).

Далі буде.

Теперь о строительном рынке.

//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3984&...=1&a =146508

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Первые жертвы строительного кризиса
В Латвии поднимается волна банкротств строительных компаний. Их число пока невелико, однако вскоре оно может стать трехзначным...
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----


И еще
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3984&...19&a =146535

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----
Северные страны накрыла волна банкротств
Волна банкротств затронула рынки строительства ряда европейских стран, и причины этого сродни латвийским.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---

Я, конечно, понимаю, что куда уж там этим Финляндиям, Норвегиям и прочим странам до нашего РН.

Но все же иногда оглянуться вокруг не помешает.

Возвращаюсь к нашим..... строительным материалам.
//www.telegraf.lv/index.php?act=archi... 52&id=38165

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Уменьшение объемов продаж не повлияло на цены [15.04.2008]
Евгений ПАВЛОВ

Строймагазины возвращаются к рознице и "простому" клиенту.
Падение активности в сфере строительства заставило латвийских торговцев стройматериалами задуматься о новой стратегии бизнеса и искать пути сохранения прибыльности. В условиях кризиса это оказалось не так просто, поэтому мелкие фирмы, выросшие как грибы после дождя во время строительного бума, сейчас переживают особые трудности. Нелегко и "китам" — приходится отказываться не только от планов расширения торговых сетей, но и закрывать некоторые уже открытые магазины....

..."Конечно, спад в объемах продаж очевиден, — сказал Телеграфу президент Латвийской ассоциации торговцев строительными материалами Вилнис Приедитис. — Кто-то определяет его в 20%, кто-то — в 35%. У каждого предприятия своя стратегия выживания в подобных условиях — все борются за клиентов. Логично предположить, что с падением спроса и увеличением конкуренции упадет и цена на предлагаемые товары. Но снижать цены сейчас крайне невыгодно. Торговцы строительными материалами рассматривают возможности оптимизации бизнеса — какие затраты оставлять, какие сократить. Кризис помогает задуматься об эффективности".

Вилнис Приедитис также признает, что положение с оплатой за уже поставленные товары ухудшилось. Сегодняшние условия для торговцев стройматериалами он определяет как тяжелые, однако не считает, что ситуация катастрофическая.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----

Теперь непосредственно о РН.

Вот статья
//rus.delfi.lv/news/daily/realestate/... php?id=20808199

В ней, в частности, говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- -------------------------------

Balsts: в апреле серийное жилье подешевело еще на 1,3%
DELFI
24 апреля 2008 14:15

В апреле средняя цена на серийные квартиры в Риге снизилась еще на 1,3% до 1 352 евро за квадратный метр, а с начала года цены упали на 5,8%. Об этом порталу Delfi сообщил председатель правления Balsts Айгарс Зариньш ....
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---

В Эстонии ситуация еще хуже.

Видать все покупатели недвижимости из Латвии и Эстонии двинулись на вечноростущий РН Киева.

Эта статья дает картину о динамике цен в разных странах
//rus.delfi.lv/news/daily/realestate/... php?id=20842114

В ней, в частности, говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----

Латвия — лидер по падению цен на недвижимость
LETA
29 апреля 2008 17:41


Латвия пережила в 2007 году один из самых стремительных в мире спадов рынка недвижимости, свидетельствуют данные компании по анализу рынка недвижимости Global Property Guide.

В прошлом году цены на жилье в Латвии упали на 17%, тогда как в 2006 году их прирост составлял 68,99%.
В сообщении содержится информация о 30 странах. Крупнейшее снижение стоимости жилья пережили США — 8,9%, Ирландия — 7,3%, Эстония — 3,91%.

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---

Дам небольшие пояснения по Эстонии.
Там несколько меяцев с начала года цена сильно выросла.
Затем еще сильнее упала.
То есть она сначала выросла на порядка 20%, а затем упала.
Да так упала, что в годовом исчислении получилось минус 3,91% (даже с учетом роста в начале года).

О Латвии сказали.
Теперь о Литве.
//rus.delfi.lv/news/daily/realestate/... php?id=20839286

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Стремительно снижаются цены в центре Вильнюса
DELFI
29 апреля 2008 12:13

По данным портала недвижимости Reals.lt, в последнее время наметилась тенденция заметного снижения цен на роскошные квартиры в центральной части Вильнюса.

Наиболее заметно снизилась цена сбыта на квартиру по улице Вильняус — сейчас за нее просят на полмиллиона меньше, чем ранее. Похожие тенденции отмечаются и в других больших городах Литвы, пишет портал Rus.Delfi.lt.
Квартиры площадью более 70 квадратных метров подешевели на 10-20%, квартиры площадью свыше 100 кв.м подешевели на 15-25%. Раньше за них просили около 800 тыс.литов, теперь — на несколько сотен тысяч литов меньше.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----
Прошу заметить, что в данной статье говорится о снижении цен на дорогие квартиры в центре европейской столицы.

Ведь наши "аналитики" и их подельники риэлторы вещают, что в худшем случае цена упадет на убитые хрущевки.
А уж на качественное и дорогое жилье цена будет только расти.

Пример Вильнюса опровергает эти измышления.

Что интересно, ни на этом форуме, ни на других, киевские "аналитики" и риэлторы даже не пытаются проанализировать, при какой цене жилье станет доступным широким массам трудящихся, и получающих зарплату граждан Украины.
В основном дружным хором поют о непременном и нескончаемом подорожании жилья.

Приведу пример того, что и риэлторы задумываются над тем, сколько реально должно стоить жилье, чтобы люди могли его купить.
Привожу пример не из богом забытой Африки.
Говорю о крупном агенстве из Риги.
Почитайте, что они думают по поводу цен.
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=4000&...=1&a =147030

В ней, в частности, говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----

Кстати, вчера в интервью деловому приложению к газете Diena Эдгар Шинс, глава крупнейшей в стране компании по недвижимости Latio, заявил, что каждый пятый владелец купленной в кредит собственности может оказаться неплатежеспособным. По словам г-на Шинса, около 200 тысяч семей купили жилье на заемные деньги, и, таким образом, речь может идти примерно о 40 тысячах объектов. Глава Latio считает, что доступная нормальной латвийской семье цена составляет не более 500 латов за метр жилища, тогда как еще недавно люди были готовы платить по 1300-1400 латов.

Как уже писала , риелторская компания Balsts только что сообщила об очередных итогах проводимого ею мониторинга цен. За апрель стоимость советских сериек в Риге упала еще на 1,3% — до 1352 евро за кв. метр. С начала года они подешевели на 5,8%. Пика цены на квартиры в многоэтажках достигли ровно год назад: в апреле 2007 года квадратный мест в них стоил 1719 евро. Таким образом, за год их стоимость уменьшилась на 24%.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- --

Обращаю внимание на то, что по уровню жизни Латвия, мягко говоря, находится не ниже Украины.
А указанные в статье 500 латов составляют на сегодня около 1100 долларов США за квадрат.

Я уже писал о тендере на покупку жилья, объявленном Рижской думой.

В этой статье описывается, как застройщики желают отдаться.
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3998&...=1&a=146988

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Предложение вчетверо превысило спрос
Рижская дума, объявившая конкурс на покупку 500 квартир, получила предложения от двух десятков компаний, продающих свыше 2 тыс. квартир.

Антон ЛОПЕТА, a.lopeta@bb.lv

В общей сложности 21 девелопер предложил муниципалитету 31 объект недвижимости более чем c 2 тысячами единиц жилья в них.
Как уже сообщала , проведением тендера занимается муниципальное градостроительное предприятие Rīgas pilsētbūvnieks. Конкурс разделен на два этапа. Первый завершился в минувшую пятницу — 25 апреля. К участию в нем допускалось не только уже готовое (и полностью свободное) жилье в Риге и Рижском районе, но и дома, у которых завершен только нулевой цикл работ или же обозначен срок сдачи в эксплуатацию — до мая следующего года. Покупать город намерен лотами не менее чем по 30 квартир, отстроенных в домах не ниже 3 этажей и продающихся вместе с землей.

Теперь комиссии предстоит изучить полученную информацию и принять решение относительно допуска того или иного соискателя ко второму этапу. В его ходе претенденты должны будут предоставить более широкие сведения о своих проектах, из которых будут выбраны самые выгодные. Их представят на голосование думы.

Rīgas pilsētbūvnieks рассчитывает, что цена одного квадратного метра составит около 1000 латов. Общая сумма, выделенная на расширение жилого фонда, — 27 млн. латов.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Еще раз дам небольшие пояснения.
На сегодня курс латвийского лата к Евро почти 1,42.
То есть максимальная цена квадрата должна быть не выше 1040 х 1,42= 1480 Евро

Еще раз напомню, что это жилье в Риге (столице европейского государства), с полной отделкой и землей.
Я был в этом месяце в Риге. Смотрел эти дома. Разговаривал с желающими продать Думе дома с указанными характеристиками и за указанную цену.
Дома как правило до 6-7 этажей. Полная отделка включает ламинат, обои, всю сантехнику, приличные двери и т.п. Землю в Риге уже давно никто никому не дарит и не "выделяет".
Застройщики пользуются банковскими кредитами.

Теперь, уважаемые "ростишки" ответьте мне на вопрос, какова себестоимость этого жилья?
С купленной землей, с полной отделкой, с банковскими кредитами. Да и какая-то прибыль в цену заложена. Ведь и в Думе не идиоты, и застройщики не альтруисты.

И как Вы думаетет, в результате тендера, где предложение превышает спрос в 4 раза цена на жилье поднимется или упадет?

Цитата:

Еще раз дам небольшие пояснения.
На сегодня курс латвийского лата к Евро почти 1,42.
То есть максимальная цена квадрата должна быть не выше 1040 х 1,42= 1480 Евро

Еще раз напомню, что это жилье в Риге (столице европейского государства), с полной отделкой и землей.
Я был в этом месяце в Риге. Смотрел эти дома. Разговаривал с желающими продать Думе дома с указанными характеристиками и за указанную цену.
Дома как правило до 6-7 этажей. Полная отделка включает ламинат, обои, всю сантехнику, приличные двери и т.п. Землю в Риге уже давно никто никому не дарит и не "выделяет".
Застройщики пользуются банковскими кредитами.

Теперь, уважаемые "ростишки" ответьте мне на вопрос, какова себестоимость этого жилья?
С купленной землей, с полной отделкой, с банковскими кредитами. Да и какая-то прибыль в цену заложена. Ведь и в Думе не идиоты, и застройщики не альтруисты.

И как Вы думаетет, в результате тендера, где предложение превышает спрос в 4 раза цена на жилье поднимется или упадет?

Вы так пытаетесь воздействовать на общественное мнение? Что то вроде "бездомные всех стран объединяйтесь! и ничего не покупайте и вам достанутся квартиры по цене 400-700 за м? ":) ..и что это все подействует? и что это з отделочные работы, входящие в цену квартиры. если средняя цена болеее-менее приличный ремонт расчитывается материалы+работы от 700$
.и так есть разброс цен(это я к примеру г.Львов) от 1250-1440-1600$(вполне демократичная цена) до что то борлее приличное 2700-3200$.

Просто наверное надо делать более цивилизованным рынок аренды, к этому все идет. т.е. отвественость арендодателей и пр.

про польшу вы мне ответите-с? разместили вам цены от застройсчика, а вы нам латвию-с.
пересчитайте сколько дабл кофе открылось в киеве?
//www.yellowpages.ua/mapdetails.php?oid= 163725
ребята просто перекинули деньги в украину. кофейные дома сейчас на подъеме, а вот с фастфудами и даже на базе курятины не все хорошо.
с кофейными домами просчев разы! и прибыль выше!

Цитата:

Теперь о фаст-фудах
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3983&...=1&a =146472

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Цыплята вышли из бизнеса
В Риге закрылись все 4 ресторана быстрого питания Chicko Chicken. В лучшем случае эту торговую марку приобретет одна из других сетей фаст-фуда, в худшем — она канет в Лету.

Первый ресторан сети Chicko Chicken Сергей Пушной и Николай Устинов, совладельцы сети заведений общественного питания Double Coffee, открыли осенью 2004 года. В планах инвесторов было создание до конца 2007 года 15 таких ресторанов в Латвии и 10 в Эстонии. Общие инвестиции в проект оценивались в 3,5 млн. латов.

Предприниматели рассчитывали вкладывать в открытие каждого нового объекта сети около 150 тыс. латов, размещая их как в центре Риги и Таллина, так и в крупных торговых комплексах. Суммарно в сети намечалось трудоустроить около 500 поваров, официантов и т.д., которые могли бы обслуживать до 12,5 тыс. посетителей в день.

Три года назад казалось, что создается крупнейшая сеть фаст-фуда в Балтии, которая в основе своей кухни будет использовать местные продукты, например, цыплят Кекавской птицефабрики. По своим показателям она могла бы обойти балтийские сети MсDonald's и Hesburger. Однако время внесло свои коррективы. В торговые центры, равно как и в другие места, пришли Gan bei, Čili pica, Vēl vairāk saules и ряд других предприятий. Объемы требуемых инвестиций в бизнес возросли, как и уровень конкуренции в секторе быстрой еды. В результате инвесторы отказались от планов по открытию Chicko Chicken в Таллине, а потом актуальным стал и вопрос о закрытии сети.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----

Я понимаю, что приводить примеры о закрытии чего-либо или снижении продаж хоть чего в Украине, где якобы "улетает" все, начиная с жилья, и кончая банками, как-то неприлично.
Ведь у нас возможен только вечный рост.

Но как-то неприятно наблюдать за падением акций на ПФТС.

Все молчат о приостановке или замедлении переговоров о покупке крупных банков (Кредитпромбанка, Правэкс-банка, ПИБа).

Далі буде.

Цитата:

Вы так пытаетесь воздействовать на общественное мнение? Что то вроде "бездомные всех стран объединяйтесь! и ничего не покупайте и вам достанутся квартиры по цене 400-700 за м? ":) ..и что это все подействует? и что это з отделочные работы, входящие в цену квартиры. если средняя цена болеее-менее приличный ремонт расчитывается материалы+работы от 700$
.и так есть разброс цен(это я к примеру г.Львов) от 1250-1440-1600$(вполне демократичная цена) до что то борлее приличное 2700-3200$.

Просто наверное надо делать более цивилизованным рынок аренды, к этому все идет. т.е. отвественость арендодателей и пр.

Вы преувеличиваете мои скромные возможности.
Статьи в разных изданиях пишу не я.
Я просто их читаю, и довожу до сведения людей, которым это интересно.

Вот очередная статья о крахе рынка жилья Казахстана. ЕЕ тоже написал не я. "Экономическим известиям" доверяю.
//domik.ua/mod/main/news/id171449075/

В статье говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ----
На рынке недвижимости Казахстана обвал

30.04.2008 11:00, Рубрика: За рубежом



В крупнейших городах Казахстана — Алматы и Астане — цены жилья безостановочно катятся вниз. За последние семь месяцев квадратные метры потеряли треть своей стоимости. Главными причинами обвала эксперты считают мировой финансовый кризис и уход с рынка спекулянтов.
По данным компании «Экспертиза собственности», с конца сентября 2007 г. в бывшей столице Казахстана Алматы средневзвешенная цена жилья упала на 32,9%. Стоимость одного квадратного метра снизилась с $3292 до $2029. При этом в сегменте дорогого жилья произошло снижение цен на 24,3% (-$1115/кв. м), а в секторе дешевого — на 38,1% (-$828/кв. м) В Астане, которая в 1998 г. стала столицей, непрерывное удешевление жилья продолжается четыре месяца. За этот период средневзвешенная стоимость метра упала на 9,8%, до $1951/кв. м.

Толчок для свободного падения рынку недвижимости дал глобальный финансовый кризис, отрезавший Казахстану доступ к дешевым зарубежным деньгам. В августе 2007 г. банки страны ощутили острый недостаток ликвидности и повысили минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам с 13% до 16%. При этом были ужесточены требования к заемщикам и исчезли призывы к населению о покупке жилья, что еще более отдалило раздутые цены недвижимости от возможностей населения.

«В результате резкого снижения спроса и покупательской активности цены упали сначала на 10%, затем на 20%, а потом и на 50%. Рухнули цены на особняки, хотя еще недавно продавцы просили по $8-9 млн. за один дом. Также сильно сократились цены на вторичное жилье в старом фонде»,— отмечает президент Ассоциации риэлторов Казахстана Зухра Назарова.

Астана и Алматы превратились в территорию мертвых строительных площадок. Девелоперские компании жалуются на нехватку оборотных средств и потерю интереса к перегретому и перенасыщенному рынку недвижимости. В итоге на многих объектах строительства в Казахстане заморожено производство. Представители банковского сектора стараются сохранять оптимизм.

«Рынок замерз. Никто не знает, до какого уровня упадут цены. Но я считаю, что демпинг на рынке жилья не будет критическим для банковской системы, поскольку сохраняется высокий потребительский спрос, который должен некоторым образом выровнять ситуацию. Пока диапазон снижения цен в Казахстане не превышает 15-25%. Остается еще 30% от рыночной цены, до того опасного рубежа, за которым клиентам выгодно будет отказаться от квартиры и обслуживания ипотечного кредита, как это произошло в США»,— заявил экс-глава Национального банка Казахстана Григорий Марченко.

По его словам, на рынке произошел положительный сдвиг — уход спекулятивного элемента, что сократило перекосы, дисбалансы и установило здоровый обеспеченный спрос на жилье.

Издание: Экономические известия

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- --