Рынок коттеджных городков Киевской области

Цитата:

не ну чё за 200 - 250 000 можна брать если рядом с киевом

у каждого "рядом" свое
да и трасса имеет значение. а как раз от этого цены и зависят
не так то просто подобрать за 200-250 чтоб устраивало вообще все

Цитата:

Строят же все, в том числе в обсуждаемых городках, в основном из газобетона, пенобетона и кирпича. Не подскажите, где можно получить полную информацию по ним?

Строительные материалы - это вообще отдельная большая тема. Стены в коттеджных домах обычно строятся из двух материалов и когда мы говорим о кирпичном коттедже, к примеру, мы должны понимать, что к кирпичу часто еще идут в придачу газобетон или пенобетон. А во внутренних стенах, как правило, используют кирпич (тот же Михайловский сад). Если брать, к примеру, керамический кирпич, из которого строятся коттеджы в Севериновке, то сам по себе материал обладает высокой морозостойкостью, прочностю, но низким влагопоглощением. Из него не рекомендуют строить стены подвала. Плюс его также в том, что это абсолютно натуральные материалы. Рядом с ним в данном коттеджном городке применяется газобетон. Этот материал несмотря на многочисленные преимущества имеет низкую механическую прочность и впитывает влагу, что приводит к увеличению теплопотерь. Для нормального утепления должна быть толщина стен не 380 заявленных мм, а как минимум 535мм. Его рекомендуют класть на клей, а это тоже увеличивает теплопотери.
Водограй строит из керамических блоков, это относительно хрупкий материал, хотя по другим характеристикам имеет высокие показатели. Процесс изготовления газобетона очень схож с процессом изготовления пенобетона, но, если брать во нимание некоторые производительные нюансы, то пеноблоки все-таки лучше. Хотя с этим можно еще поспорить. На самом деле многое зависит от качества строительства, а не только от характеристик материала. Тут важно с чем он сочетается, на какой фундамент кладется и т.д.
В строительстве коттеджей Михайловского сада и Коцюбинского помимо упомянутого пенобетона используется в основном кирпич. Ну тут все понятно: высокая прочность конструкции, низкая подверженность атмосферным влияниям. Недостаток в том, что он имеет повышенный удельный вес, что в свою очередь требует прочного фундамента. Во всех вышеназванных городках, он кстати, ленточный, что очень даже хорошо.
Если говорить о фасадной отделке, тот здесь либо штукатурка, либо облицовочный кирпич. Штукатурку лучше выбирать европейского производства. Но влюбом случае, она уступает облицовочному кирпичу в стойкости к морозу (это правда в последнее время для нас не актуально , в прочности, в устойчивости к неблагоприятным факторам окружающей среды. Но из облицовочного здесь строит только Михайловский сад.
Что касается кровельного покрытия, то везде используются разные виды черепиццы. Тут опять-таки очень важно технологически соблюсти весь процесс покрытия, иначе могут возникнуть проблемы у хозяев коттеджа, особенно это касается мягкой кровли.
А где можно получить более полную информацию по строительным материалам я не знаю, скорее всего, проконсультировавшись со специалистами в области строительства.

Цитата:

у каждого "рядом" свое
да и трасса имеет значение. а как раз от этого цены и зависят
не так то просто подобрать за 200-250 чтоб устраивало вообще все

да сейчас тяжело..... думаюследующим летом будет легче

А что можно сказать по инфраструктуре Коцюбинского, Водограя, Севериновки и Михайловского сада?

То, что входит в нфраструктуру и Михайловского сада, и Севериновки, и Водограя, и Коцюбинского, - это собственная служба эксплуатации, это охрана, это сервисеая служба, это медецинский пункт и аптека, это зоны отдыха, банки и рестораны, магазины, детский сад и спортивные площадки, салоны, фитнес-центры и развлекательные центры.
Начальная школа не предусмотрена в Водограе, там предлагается только школьный автобус. А в Михайловском саде начальная школа будет основана на базе гимназий Киевской академии наук, сотрудничать с международными культурными центрами по изучению иностранных языков.
В Водограе и в Севериновке собираются строить химчистку, теннисные корты. В Севериновке будет автосервис и мини-отель (зачем жителям городка кроме собственных домов содержать еще и мини-отель - это вопрос...), а в Коцюбинском СТО и церковь. Правда, мне не понятно зачем СТО, когда большинство машин обслуживаются на фирменных СТО по марке автомобиля. И еще интересно, какую церковь они будут строить, потому что вряд ли в коттеджном поселке будут только православные или католики, а могут быть и мусульмане ))
Из этих городков только Михайловский сад обеспечивает социальным жильем на территории коттеджного поселка обслуживающий персонал, как этот вопрос будет решаться в других городках пока непонятно. Но в любом случае, рассматривая покупку дома в коттеджном городке нужно выбирать с инфраструктурой, на то он и коттеджный городок, ИМХО.

Цены закусали покупателей!
Рейд корреспондентов 24 по загородным коттеджам показал: вокруг Киева растут мертвые городки. Дома продаются из рук вон плохо и годами не заселяются. Плохое качество, высокая цена и недоразвитая инфраструктура основные причины того, что коттеджные поселки пустуют.
В коттеджном городке Новая Богдановка в 32 км от Киева по черниговской трассе тишина. Более сотни готовых домов пустуют. Первая очередь уже сдана, непроданных еще домов 20 осталось. Но заселяется всего человек восемь, рассказывает охранник. Хотя говорить о сдаче первой очереди можно с существенной оговоркой. Не все дома готовы на 100%, да и коммуникации не введены в действие.
Городок начали строить и продавать еще три года назад, и в прошлом году Василий Кочерга, председатель правления треста Киевподземдорстрой-2, который является подрядчиком строительства, заявил, что все дома первой очереди уже проданы по цене $260360 тыс. Сейчас в банке Аркада, продающем коттеджи, уверяют, что свободных домов еще много. А минимальная цена дома снизилась почти в два раза до $139,7 тыс., что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет.
Мертвый сезон Если квартиры в Киеве еще кое-как продаются, то на рынке коттеджных городков, кроме класса элит, полное затишье. Большая редкость, если компании удается продать более 5 домов в месяц, рассказывает руководитель отдела аналитики консалтинговой компании Канзас Сергей Голуб.
Директор компании Build&Live Development Виктор Распутный говорит, что его компания специально изучала рынок и пришла к выводу: в 40 городках, в которых сейчас ведутся продажи, куплено только 200 коттеджей. Это не просто вялые продажи, их лежачими можно назвать, добавляет он.
Даже в городке Олимпик-Парк на житомирской трассе, в котором, как заявляли ранее продавцы, каждый день продается по коттеджу, признаются, что у них затишье. Не сезон сейчас, говорит менеджер по продажам Юрий. Поэтому до конца лета коттеджи предлагают со скидками.
Среди более чем сотни городков вокруг Киева хорошо продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены, предполагают участники рынка.
Коттеджи не покупают, потому что спрос на недвижимость упал в целом, считает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Ужесточение выдачи кредитов тоже сыграло не последнюю роль.
Участники рынка в один голос твердят: если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. У застройщика нет собственных средств, а банки неохотно дают кредиты, объясняет Сергей Голуб. По его оценкам, более 50% вкладываемых в строительство средств это как раз деньги покупателей. И хотя многие застройщики не признаются о проблемах, по данным Голуба, строительные работы уже заморожены в 25 городках.
Они того не стоят С ростом цен на столичные квартиры загородные коттеджи рекламировали как более привлекательное жилье и по цене, и по сути. Но сейчас покупатели разводят руками слишком дорого за такое качество!
Юрий, директор инвестиционной компании, еще в конце прошлого года начал искал себе дом в элитном поселке Конча-Заспа. Но вскоре убедился, что цены на коттеджи завышены в 23 раза. Строили дома, выставляли на продажу по цене, обеспечивающей 100% рентабельность, и думали, что это будет бесконечно, делится он своим наблюдением.
Кроме заоблачной цены, Юрия оттолкнул и обман: продавцы рекламируют продаваемое жилье как дома VIP-класса, а в комнатах висят дешевые кондиционеры. Кроме этого, он возмутился небрежным отношением строителей. Они курили и тушили бычки о красное дерево подоконника так следы и остались, рассказывает Юрий и добавляет, что многие дома так и не продадут при их сооружении строители пожадничали на фундаменте, и в результате уже построенные дома перекосились. Вместо дома он решил покупать участок и строить сам.
Ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий также считает, что цены на загородные дома в большинстве случаев завышены. Если человек хочет купить дом за $300 тысяч, то ему предлагают за $1 миллион в том месте, где он действительно должен стоить $300 тысяч, говорит он.
Что говорить о коттеджных городках, если в одном из сел в глубинке Киевской области, куда зимой не добраться, корреспонденту 24 местные жители с апломбом назвали сумму в $160 тыс. за избушку без удобств.
Отделка по цене дома Многие из тех, кто все же рискнул и приобрел коттедж 2-3 года назад, до сих пор не могут в него вселиться. Николай, купивший домик в Новой Богдановке еще на этапе строительства, больше года ждал, пока его сдадут. Но и сейчас там жить нельзя в частности, еще не решены вопросы с коммуникациями. Водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация мы не видели. Мы не уверены, что там все это есть, рассказывает он.
Кроме этого, новые коттеджные дома требуют дополнительных инвестиций и переделок. Конечно, самим придется еще много делать и много вложить средств в эту коробку. Но что поделать, если хочется жить хорошо, признается одна из покупательниц дома в Олимпик-Парке, не пожелавшая назваться.
Даже дорогие дома в элитных городках часто не устраивают покупателей. Этот дом купили за $830 тыс. в прошлом году. Но тут плохонькая планировка и много недоделок было. Мы почти все переделывали. Это выльется хозяйке еще где-то в $500 тыс., радушно рассказывает прораб, работающий над отделкой дома в элитном поселке Вишневе мiстечко в 17 км от Киева. Причем в этом году, по данным продавца коттеджей в городке, подобный дом можно купить дешевле за $720 тыс.
Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости, говорит, что стоимость внутренней отделки дома иногда даже превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа до заселения проходят годы. Уже после покупки дома приглашается дизайнер, создающий интерьер по вкусу заказчика. Это процесс достаточно длительный, иногда превышающий период постройки самого дома, говорит он.
Назад в город Но даже когда уже все готово, многие проданные коттеджи продолжают пустовать. В одном из поселков занавески на окнах висят только в 4-5 домах. По некоторым домам видно хозяев давно не было. Столичный житель оказался не готов к проживанию в пригороде. Это стоит денег! говорит Сергей Голуб из компании Канзас. Он перечисляет несколько факторов: эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве; многие дома оказались непригодными к круглогодичному проживанию; транспортные расходы и отсутствие реальной инфраструктуры в пригороде (школы, детского сада, больницы). Приходится быть достаточно организованным. Дача это дача, а дом это дом, подытоживает он.
С ним соглашается директор компании Build&Live Development Виктор Распутный. Коттеджи это образ жизни. Была первая волна многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно. Участок надо обслуживать, сам дом содержать. Люди начинают возвращаться в город, говорит он.
Между собой участники рынка поговаривают, что переломным в коттеджном строительстве может стать следующий год: к несостоятельным городкам присматриваются европейские инвесторы, которые осенью могут начать скупку всех банкротов. Сдвиг может быть в начале следующего года рынок или окончательно упадет, или все-таки начнет потихоньку реабилитироваться, добавляет Виктор Распутный.
Где больше всего строится коттеджных городков (по направлениям)
Справка 24 Средняя стоимость домов в коттеджных городках составляет $1730 за 1 кв. м, а средняя стоимость жилья в Киеве, по данным портала Domik.net, порядка $2500 за 1 кв. м.
62% городков находятся в радиусе 20 км от Киева. Но надо учитывать, что в рекламе расстояния указываются от КПП. Это значит, что от самого города ехать на 6-8 км больше. Многие коттеджные городки не отмечены указателями, и найти их можно, только спросив у местных жителей.
//www.uarealty.com/page/6741/

О смотрю тут партизанская реклама вовсю стала процветать. Всякую рекламную хренотень развели забежавшие. Надо проверить этих товарищей, а то задают вопросы и сами себе походу отвечают, путем перепечатывания рекламных буклетов застройщиков коттеджей:
Alеxx
Vasilev
Yurchik

Рекламную хренотень? Рекламу чего, простите? Что именно я рекламирую? )

Ага,
Comte им всю рекламу испортил одной статьёй...

...Инфраструктура... Какая там, млин, инфраструктура?.. Откуда она возьмётся?..

Поле, коробки, песок, погрязшая под ним и едва видная асфальтированная дорога, группа из изнурённых 6-8 строителей, возящаяся в бетоне, пустырь с выдранными шматьями земли и со следами бульдозеров, загаженный отдыхающими шашлычниками лес в округе (видимо, будущие владельцы приезжают раз в месяц семьями посмотреть на свой новый рай, и посмотрев - удаляются бухать на опушке с видом на строительство, оставляя неодалёку свои внедорожники) -- ну, и ни конца ни края строительным работам, не говоря уже о благоустройстве и озеленении, до которого визуально - не менее 3-7 лет...



---

Цитата:

Рекламную хренотень? Рекламу чего, простите? Что именно я рекламирую? )

Михайловский сад, и Севериновка, и Водограй, и Коцюбинске
Коттеджные городки одного направления, с упором на рекламу Садочка. Вы это с вашими подельниками, а точнее сами себе тут уже уши прожужжали, про школу Академ. наук и прочую фигню, не смешно писать?

Думаете вас дураки тут читают, всю эту возню вашу рекламную на км заметно. :11: Завязывайте уже.

Цитата:

То, что входит в нфраструктуру и Михайловского сада, и Севериновки, и Водограя, и Коцюбинского, - это собственная служба эксплуатации, это охрана, это сервисеая служба, это медецинский пункт и аптека, это зоны отдыха, банки и рестораны, магазины, детский сад и спортивные площадки, салоны, фитнес-центры и развлекательные центры.

Вспоминаю 17-й год с его лозунгами и призывами и что из этого вышло.... товарисч, ещё любопытно посмотреть, каково качество тех же медицинских услуг в мед. пункте, и сколько эти услуги по стоимости, и как долго это продержится... Опять эти лозунги о красивой и беспечной жизни... МММ

Цитата:

О смотрю тут партизанская реклама вовсю стала процветать. Всякую рекламную хренотень развели забежавшие. Надо проверить этих товарищей, а то задают вопросы и сами себе походу отвечают, путем перепечатывания рекламных буклетов застройщиков коттеджей:
Alеxx
Vasilev
Yurchik

Yurchik
Alеxx
Сеня
Саныч
- Пользователи с одного IP.
Самообщение и подобные методы "продвижения" иногда встречаются и не приветствуются Администрацией domik.net. В случае явного пиара сообщения удаляются - "клоны" блокируются. Мы стараемся поддерживать объективно-независимое общение и поэтому считаю долгом проинформировать технические факты.

Цены закусали покупателей! Вокруг Киева растут мертвые городки
realt.ua/Statti/0_Index.php?idn=25984

Оценка рынка:
1) Минимальная цена дома снизилась почти в два раза, что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет!
2) Среди более чем сотни городков вокруг Киева продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены!
3) Если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. Строительные работы уже заморожены в 25 городках.

Теперь по поводу качества этих "городков счастья" :

1) VIP-коттеджи: дешевые испорченные кондиционеры, следы от потушеных бычков на отделке, бракованный фундамент, покосившиеся дома.
2) Отсутствие коммуникаций: водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация мы не видели.
3) Качество такое, что стоимость внутренней отделки дома превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа, до заселения проходят годы.
4) Эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве
5) В рекламе расстояния указываются лукаво. Обычно от самого Киева ехать на 6-8 км больше.

Выводы статьи: была первая волна многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно.
:104:

Цитата:

Цены закусали покупателей! Вокруг Киева растут мертвые городки
realt.ua/Statti/0_Index.php?idn=25984

Оценка рынка:
1) Минимальная цена дома снизилась почти в два раза, что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет!
2) Среди более чем сотни городков вокруг Киева продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены!
3) Если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. Строительные работы уже заморожены в 25 городках.

Теперь по поводу качества этих "городков счастья" :

1) VIP-коттеджи: дешевые испорченные кондиционеры, следы от потушеных бычков на отделке, бракованный фундамент, покосившиеся дома.
2) Отсутствие коммуникаций: водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация мы не видели.
3) Качество такое, что стоимость внутренней отделки дома превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа, до заселения проходят годы.
4) Эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве
5) В рекламе расстояния указываются лукаво. Обычно от самого Киева ехать на 6-8 км больше.

Выводы статьи: была первая волна многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно.
:104:

ну во-первых - негативное начало статьи не общее - а о коттеджном городке в новой богдановке- учитывайте их цены и расположение ( левый берег все же, пробки на мостах никто утром не отменял), а насчет затишья в Олимпике - вы меня конечно простите, но по-моему летом, отпускные месяцы июль и август- затишье по всем фронтам. Последний мой визит туда подтвердил что продажи есть

во избежание того что вы пронумеровали -
по п. 1) если вы ездите и наблюдаете за строительством- отпадает
2) нормальный человек приобретая дом узнает ситуацию с коммуникациями и не будет вселяться в дом без канализации
3) если готова коробка - вы купили с отделкой, штукатуркой и окнам- то уже от вас зависит скорость ремонта- нечего грешить на городок
4) эксплуатационные расходы больше, это не секрет. как правило в городках от 4 до 12 грн/ кв. м. в моем случае - 5|грн в олимпике. довольно приемлимая цена
5) в рекламе указывается расстояние от КП, они уже чуть за городом, обратите на это внимание и тогда с километражем не возникнет проблем

вы меня извините, но какое тут затишье, если в августе в "Олимпике" было продано более 20 домовладений. это результат, что бы кто ни говорил. ни один коттеджный городок не может похвастаться таким показателем реализации. не в последнюю очередь поэтому будут подняты цены с 1 октября.

Цитата:

...а насчет затишья в Олимпике - вы меня конечно простите, но по-моему летом, отпускные месяцы июль и август- затишье по всем фронтам...

Цитата:

вы меня извините, но какое тут затишье, если в августе в "Олимпике" было продано более 20 домовладений. это результат, что бы кто ни говорил. ни один коттеджный городок не может похвастаться таким показателем реализации. не в последнюю очередь поэтому будут подняты цены с 1 октября.

ты что продаёшь котеджи в олимпике?

нет. наоборот
я перспективный покупатель. интересуюсь рынком загородной недвижимости и всего-навсего
делюсь информацией, которой владею.

что ж поделаешь, если у "Европы" сейчас дела идут лучше, чем у других девелоперов (см. //mirdomov.ua/article/48/49/1773) ?

Цитата:

ты что продаёшь котеджи в олимпике?

Всем дорого дня!
По чем нынче земля\домики в Житомирском направлении? Интересует дом, участок (до 40 км)
Какая шас ситуация? Шас тем более кризис начался (в том числе и кредитный) ....