Ремонт в квартире, которую сдаю. Насколько это целесообразно?

Цитата "white-light":

Досталась однокомнатная квартира 34 м2 по наследству, состояние жилое, но ветхое. Квартира находиться на улице Вавиловых на Сырце (кирпичная Хрущевка, 4-й этаж 5-и этажного дома).
Планирую начать сдавать ее сразу после оформления документов на себя.
Вопрос к тем кто в курсе, какая сейчас цена на подобную квартиру (тихое место, рядом метро Сырец) учитывая, что в квартире очень давно не делали ремонта и все ветхое? (меняли только трубы и краны)
Какие минимальные требования для арендатора нужны что бы сдать квартиру по более выгодной цене и какая техника обязательно должна быть для этого кроме холодильника, газовой плиты и пылесоса?
На сколько может вырасти цена, если сделать хотя бы косметический ремонт (замена окон на металопластик, переклейка обоев и т.д.) ?
Бюджет сейчас ограничен, евро ремонт с дорогой техникой точно не потяну именно в данный момент в виду других крупных затрат.
Спасибо Всем за ранее!

Вам досталась классическая квартира эконом сегмента в почти идеальном для аренды этого сегмента месте.
У Вас есть 2 пути:
1. Не вкладывать в квартиру вообще ничего и выставлять минимальную цену.
Плюсы - отсутствие как начальных затрат, так и амортизационных.
Минусы - частая текучка арендаторов, контингент соответствующий квартире со всеми сопутствующими последствиями. Нормальный человек, которому не брезгливо подать руку, в такую квартиру даже на просмотр не пойдет. Если Вас не смущает работа с, в том числе, откинувшимися с кичи туберкулезниками, то этот вариант в экономическом плане предпочтительней.
2. Сделать ремонт в стиле "скромненько, но чистенько" - недорогие обои под покраску, идеально выготавливать стены не обязательно, маячную штукатурку тоже нет смысла делать. Что очень посоветую - это заменить всю электропроводку, иначе из-за постоянных выбиваний полетит ВАША техника, а после ремонта менять проводку - это делать еще раз ремонт. Все-таки разобраться с трубами воды и отопления по той-же причине и чтобы минимизировать вероятность залития. Постелить ламинат среднего ценового класса, тк самый дешевый не проживет и года. Двери - или ламинированные или белорусские шпонированные, плитку и сантехнику в агромате на уценке (остатках), пару дешевых готовых шкафа-купе, прихожую (ЛМ) готовую акционную кухню (ЛМ или Ёп), технику в техношаре (там совсем рядом на Щусева,44) уцененную, кровати-диваны или на распродажах или бу на сланде, а то можете и себе купить новое, а свое старое в аренду (я так делал). Окна поменять не мешает, входную дверь - кустарную металлическую "бронедверь".
Минусы - начальные затраты, простой на время ремонта, амортизация ремонта.
Плюсы - Вы сможете выбирать арендаторов из более приличного слоя, реже будут меняться арендаторы. Арендную ставку хоть и сможете поставить на 15-25 % выше, но в условиях девальвации гривны и гривневой аренды говорить об экономическом смысле ремонта не приходится.
Я бы выбрал второй вариант, но не по экономическим причинам.

ЗЫ: из техники для 1к хруща достаточно - плита (естественно), холодильник, небольшой телевизор, стиралка (желательно). ВСЕ! Никаких электрочайников, фенов, утюгов, микроволновок и пылесосов. Можете гладильную доску купить чтобы Вам диван не спалили.
Вся эта мелочь, а также постель и посуда должны быть у арендаторов свои, дабы не было соблазнов часто переезжать из-за хлопотности перевоза своего хлама.

Ремонт такой квартиры и покупка техники обойдется не менее 50000 грн. и это по минимуму. Стоить такая квартира в аренде будет на 1000 грн. дешевле.. Экономического смысла нет. Предлагаю Вам рассмотреть попробовать выставить на сландо.

ПС квартира не моя, если б вы выложили фотки было б более понятней

Цитата "YURIII":

ПС квартира не моя, если б вы выложили фотки было б более понятней

Спасибо всем большое. Сделаю фото и выложу, пока фотографий нет. Пока решили поменять окно, уже вызвал замерщика, и решили поклеить свежие недорогие обои. Менять проводку хотелось бы, но предполагаю что сейчас это будет дорого и не оправдано экономически. На полу паркет, хоть и старый -но добротный, менять на ламинат точно не будем.

Можливо варто було б зробити скромний ремонт. Щоб шпалери зі стін не відвалювались, штукатурка на голову не сипалась...

Цитата "Maestro33":

Аренда 6000 грн.С марта месяца. Плачу арендателю интернет 80 грн,охрана квартиры 100 грн,осенью добавится отопление,гривен 200-300.

Продешевили, однако. Я рассматривала такой бюджет и попадались всё занюханные квартиры, где ремонт делался при совке.
Сняла за 4 тыс + вся коммуналка 1кк общей площадью 27 кв.м на Лепса, чистую, но с древним ремонтом, до метро нужно ехать.

Легкий косметический ремонт не помешает! Окна не спешите менять замена прилично по деньгам затянет сейчас, может потом с половины аренды по желанию арендатора.

Подскажите свои мысли по такому вопросу:

Купилась 3к квартира в новострое, с мыслью возможно ее продать через 3-5 лет.
Как вы думаете, что будет умнее сделать ?
1. Сделать в ней простой ремонт и сдавать в аренду, а через 3-5 лет продать.
2. Ничего не делать и через 3-5 лет продать.

Пока мне кажется, что прибыль от аренды за это время не перекроет стоимость ремонта,
тогда и смысла его делать нет..
Также при продаже - дешевый ремонт трех-летней давности врядли существенно добавит цену при продаже.

Сделайте минимальный (плитка на полу с/у, сантехника недорогая в с/у и мойка со смесителем на кухне, уборка, минимум б/у мебели) чтоб можно было пользоваться и сдайте.
Сдаются даже пустые без ремонта.

Цитата "Dimkudya":

Подскажите свои мысли по такому вопросу:

Купилась 3к квартира в новострое, с мыслью возможно ее продать через 3-5 лет.
Как вы думаете, что будет умнее сделать ?
1. Сделать в ней простой ремонт и сдавать в аренду, а через 3-5 лет продать.
2. Ничего не делать и через 3-5 лет продать.

Пока мне кажется, что прибыль от аренды за это время не перекроет стоимость ремонта,
тогда и смысла его делать нет..
Также при продаже - дешевый ремонт трех-летней давности врядли существенно добавит цену при продаже.

Нет смысла, особенно учитывая негативную динамику гривны.
На 3к минимум, так чтобы под аренду, только ремонт выльется в 12-15 тысяч БАКСОВ, а еще техника, а еще мебель. Кроме того сам ремонт займет порядка года времени.
И вот вы ввалите тысяч 20 долларов, а приносить они должны, чтобы вернуться ЗА 3ГОДА - 1ГОД(РЕМОНТ)=2 ГОДА 20 000долл/24 месяца=833бакса, что СЕЙЧАС составляет (к23) порядка 19000грн, причем при дальнейшей девальвации гривны (мы уже и курс40 видели) аренда подорожает непропорционально, поэтому и порог окупаемости в гривнах стоит поставить выше...много выше, а еще есть такая штука как амортизация и риски от арендаторов, а еще при ставке 19000грн + будут простои и возможно длительные. А еще есть такое здоровое явление как получение прибыли - так вот ее мы в расчете пока вообще не рисовали. Если с амортизацией и минимальной прибылью за 1год ремонта и 2 года аренды, то надо говорить минимум о 1000 долларов в месяц, то есть за 23000 грн. Вы сможете СЕЙЧАС сдать Вашу квартиру за 23000? А если курс 30? 40?
Я в прошлом году вложил в арендную квартиру больше 2000долларов на приведение в порядок после арендаторов и апгрейд мебели и техники. Я считаю, что эти деньги выбросил.
По крайней мере какой-то прибыли они мне не принесли, возможно через 3-5 лет это будет целесообразно, но к этому времени и эту мебель и эту технику пора будет выбрасывать.

Цитата "Romson":

Сделайте минимальный (плитка на полу с/у, сантехника недорогая в с/у и мойка со смесителем на кухне, уборка, минимум б/у мебели) чтоб можно было пользоваться и сдайте.
Сдаются даже пустые без ремонта.

Вот разве то без ремонта.
Толпе гастрабайтеров.
Но возможны проблемы как с соседями так и с ментами.

Можно поискать и тех арендаторов, которые минимальный ремонт сами сделают. Естественно если сдавать надолго. Не всё так печально.

Ремонт однозначно нет. Тем более при разнице в 400 грн. Это только обои будут 2 года окупаться. Захотят - поклеят сами.
Но на стиральную машину придется раскошелиться, без нее цена упадет на 400.

Цитата "Romson":

Сделайте минимальный (плитка на полу с/у, сантехника недорогая в с/у и мойка со смесителем на кухне, уборка, минимум б/у мебели) чтоб можно было пользоваться и сдайте.
Сдаются даже пустые без ремонта.

Совсем без ремонта? В состоянии от строителей? Интересно кто такое снимает?

Цитата "Кларнет":

Совсем без ремонта? В состоянии от строителей? Интересно кто такое снимает?

Снимают и очень быстро.

Цитата "Urec63":

Снимают и очень быстро.

Даже так? А подробности?

Цитата "Romson":

Можно поискать и тех арендаторов, которые минимальный ремонт сами сделают. Естественно если сдавать надолго. Не всё так печально.

Нет, нет таких.
Ремонт в новостройке - это не обои в жилой квартире переклеить.
Единственный вариант - строителям, дешево, при этом они за проживание будут расплачиваться работой, но материалы придется самому покупать, а учитывая цены аренды и стоимость материалов, то и это не имеет особого экономического смысла.

Попытка не пытка, всё равно пустует, а коммуналка капает.
У меня есть знакомая, которая, сделав минимальный ремонт (описанный мной ранее) нашла квартирантов в 1к кв.

Ну, у например большая новостройка, 90 м2, и там черновой ремонт обойдется в порядка 200к грн, дорого. Это 2-3 года аренды получится нужно давать бесплатно тем, кто сделает такой черновой ремонт. Но в таком черновом ремонте еще жить нельзя, это голые стены.

Пока все что я считаю, читаю и советуюсь - если есть новострой без ремонта,
то ремонт в нем делать, чтобы сдавать на несколько лет - не стОит...
Жалко, дополнительный бизнес не получается..