Ремонт в квартире, которую сдаю. Насколько это целесообразно?

Цитата "ОксанаВладелец":

Когда то лет этак 20 назад делала полный капитальный ремонт своей 3к квартиры с мыслью, что если квартира хорошо отработает в аренде 7 лет, то после можно и костер посреди комнат разжечь. Радужные были мысли))). Квартира отработала 20 лет. Периодически что то делалось, но не кардинально, только если начинало сильно мозолить глаза. Вот сейчас решила сделать кап. ремонт в сан. узле и на кухне. Вызвала сантехников. Она только разводка х/г воды и канализации с материалами 16 тыс. грн. Это цена аренды квартиры за месяц. С электриками и плиточниками еще не говорила. А еще сколько всего надо купить! Минус доход от простоя квартиры под ремонтом, не менее 2х месяцев. Также коммуналка будет щелкать впустую те же 2 месяца. И налоги надо платить даже при нулевом доходе. Накладно...

Наверное хорошая квартирка за 16 тысяч гривен! Киев?

Цитата "Беркана":

Одинаково убивается и кухня из ДСП,и дерева.То же самое с сантехникой-нет смысла брать дорогую.

Хоть одна светлая мысль. Когда мне начинают петь про то, что дорогая сантехника мне прослужит в 4 раза дольше, чем дешевая, которая и стоит при этом во столько раз дешевле - я каждый раз силюсь понять, в чем профит брать это дорогое.

Цитата "ПетрИваныч":

Хоть одна светлая мысль. Когда мне начинают петь про то, что дорогая сантехника мне прослужит в 4 раза дольше, чем дешевая, которая и стоит при этом во столько раз дешевле - я каждый раз силюсь понять, в чем профит брать это дорогое.

Просто слабо в экономике разбираются - не понимают, что все закладывается в цену, а большинство желают снять подешевле.

Понимаю, что всё очень ориентировочно, но всё же.
Во сколько (хотя бы с точностью до 10 тыс грн) встанет косметический ремонт двушки (чешка, 46квм). Очистить имеющиеся покрытия, шпаклевка/грунт/покраска везде, электрику /пол/окна оставить, ванная и туалет менять полностью все и возможно совместить.
Хочу понять стоит ли овчинка выделки и когда отобьётся.
Место - Оболонь, 1 мин от метро. Сейчас сдаю за 6.5, после возможного ремонта думаю +/- 10.
Т.е. если ремонт обойдётся в 50т, это одно, если в 100т - уже другое.
Буду признателен за комменты/идеи.

Цитата "ОксанаВладелец":

Когда то лет этак 20 назад делала полный капитальный ремонт своей 3к квартиры с мыслью, что если квартира хорошо отработает в аренде 7 лет, то после можно и костер посреди комнат разжечь. Радужные были мысли))). Квартира отработала 20 лет. Периодически что то делалось, но не кардинально, только если начинало сильно мозолить глаза. Вот сейчас решила сделать кап. ремонт в сан. узле и на кухне. Вызвала сантехников. Она только разводка х/г воды и канализации с материалами 16 тыс. грн. Это цена аренды квартиры за месяц. С электриками и плиточниками еще не говорила. А еще сколько всего надо купить! Минус доход от простоя квартиры под ремонтом, не менее 2х месяцев. Также коммуналка будет щелкать впустую те же 2 месяца. И налоги надо платить даже при нулевом доходе. Накладно...

Если долгосрочно сдаете квартиру и сейчас в ней живут люди. Есть вариант, делать ремонт с ними (можете немного скинуть или не скинуть на аренде). Но так думаю, даже надежнее, типа строители меньше натырят. Тем более разводка по сантехнике это день-два. Плитка до недели (тут нужно понимать, где она будет). Можно постепенно делать за 6-12 мес сделаете с меньшими затратами временными и материальными.

Она опытная...

Цитата "Alkon":

Если долгосрочно сдаете квартиру и сейчас в ней живут люди. Есть вариант, делать ремонт с ними (можете немного скинуть или не скинуть на аренде). Но так думаю, даже надежнее, типа строители меньше натырят. Тем более разводка по сантехнике это день-два. Плитка до недели (тут нужно понимать, где она будет). Можно постепенно делать за 6-12 мес сделаете с меньшими затратами временными и материальными.

Думаю в таком случае обязательно нужно снизить арендную плату, так как хозяин квартиры будет постоянно ходить проверять рабочих. Не каждого квартиросъёмщика такое устроит.

Цитата "Alik80":

Думаю в таком случае обязательно нужно снизить арендную плату, так как хозяин квартиры будет постоянно ходить проверять рабочих. Не каждого квартиросъёмщика такое устроит.

А ремонт,рабочие и последующее повышение аренды после ремонта каждого устроит?

Цитата "Беркана":

А ремонт,рабочие и последующее повышение аренды после ремонта каждого устроит?

Вот поэтому и нужно снижать цену на время ремонта

Цитата "Alik80":

Вот поэтому и нужно снижать цену на время ремонта

А потом повышать?Ибо квратира с ремонтом всяко дороже чем ДО него.Тут ситуация очень щекотливая,скажем так.

Цитата "Беркана":

А потом повышать?Ибо квратира с ремонтом всяко дороже чем ДО него.Тут ситуация очень щекотливая,скажем так.

А почему нет? Объяснить, что пока они терпят ремонт, будет дешевле

Смежная двушка на Русановской набережной, стеклопакеты, ремонт в санузлах. Ремонт в одной из комнат и на лоджии был 4.5 года назад, но за это время "подустал" - квартира была под арендой.
Из техники - плита, холодильник, стиралка.

Сейчас сдаётся за 6300 + к.у.

План был обновить ремонт и пересдать.

По максимуму нужно:
- отреставрировать паркет
- поменять проводку
- переклеить обои
- положить плитку на кухне

Итого мои затраты - ремонт/простой 3 недели(я оптимист)

Если просмотреть ОЛХ - средняя цена аренды - 10000 грн, т.е. на 2700 больше, чем сейчас.

Цену ремонта страшно представить, простой 4000 грн.

Получается я буду отбивать вложения больше года, что явно не выглядит как бизнес-план(((

Подскажите, плз, где ошибка в рассчётах. Может я слишком заморачиваюсь, освежить по минимуму и сдавать - всё равно убьют? Или цена на ОЛХ занижена да ещё и мёртвый сезон?

P.S.: Сдавать по текущей цене уже вообще не вариант, это совершенно не рентабельно(((.

Хотелось бы понять:
1. Какая цена адекватна в текущем состоянии.
2. Какой прирост после ремонта

Цитата:

Цену ремонта страшно представить, простой 4000 грн.

Здесь не понял. Вероятно опечатка? Что за простой ремонт за 4000 грн? "Долларов" может?

Цитата:

Может я слишком заморачиваюсь, освежить по минимуму и сдавать - всё равно убьют?

Абсолютно верно.

Цитата:

Или цена на ОЛХ занижена да ещё и мёртвый сезон?

ОЛХ - вообще не показатель. Там всегда висяки по завышенным ценам. По актуальной цене - висеть не будут, заберут сразу.

Цитата:

P.S.: Сдавать по текущей цене уже вообще не вариант, это совершенно не рентабельно(((.

Не сдавать из принципа? )))

PS: Не делайте там ничего (никаких ремонтов), сдавайте в том варианте что есть. Большинству квартирантам не нужны дорогие квартиры с ремонтом. Им нужны приемлемые для жизни по доступной цене. Ну, а цену определите методом подбора, начиная с большей и снижая каждые два дня.

Цитата "Хугайда ":

Если просмотреть ОЛХ - средняя цена аренды - 10000 грн, т.е. на 2700 больше, чем сейчас.

На 3700 больше

Цитата:

Здесь не понял. Вероятно опечатка? Что за простой ремонт за 4000 грн? "Долларов" может

Это не стоимость ремонта а те деньги, которые не будут получены от аренды во время ремонта))).
Стомость всех свего, что хотелось бы сделать, наводит грусть.

Цитата:

ОЛХ - вообще не показатель. Там всегда висяки по завышенным ценам. По актуальной цене - висеть не будут, заберут сразу

Тут такое - иногда это заманухи по заниженной цене.

Цитата:

Не сдавать из принципа? )))

Нет, принципы это прекрасно, но прибыль терять не стоит))).

Собственно вопрос в том, какая реальная цена аренды, чтобы понять, сколько стоит, да и стоит ли вообще, вкладывать...

Ремонт нужно делать однозначно! Но не сейчас. Если живут беспроблемные, платежеспособные арендаторы то 6300 для убитой смежной двушки на левом берегу, нормальная цена. Аккумулируйте средства, и как только они сами съедут, начинайте ремонт. В тех объёмах, что вы напланировали, ориентировочно обойдется где то в 3- 4т. $ и 2- 3 месяца по времени.

Цитата "Хугайда ":

Это не стоимость ремонта а те деньги, которые не будут получены от аренды во время ремонта))).

Почему тогда простой 4000 грн? Если стоимость аренды минимум 6700 + коммунальные. Вы не получаете 6700 + платите свои. У вас минус 9000 в месяц при простое (очень примерно).

Цитата "privat 25":

Ремонт нужно делать однозначно! Но не сейчас. Если живут беспроблемные, платежеспособные арендаторы то 6300 для убитой смежной двушки на левом берегу, нормальная цена. Аккумулируйте средства, и как только они сами съедут, начинайте ремонт. В тех объёмах, что вы напланировали, ориентировочно обойдется где то в 3- 4т. $ и 2- 3 месяца по времени.

Вложить в ремонт 4т... полтора года сдавать чтобы только отбить ремонт и простой? Не лучше ли сдавать за 6500 (как есть) и через те же полтора года иметь 100 000 чистой прибыли.

У меня в арендной квартире ( 3 этаж) пока квартиранты были на работе , разорвался шланг стиральной машины . Затопили два этажа , хорошо что внизу не было хороших ремонтов и хорошо что квартиранты сами решили вопрос ремонта , но ... бывает по другому и можно потерять определенную сумму . Вопрос ; может выгоднее покупать квартиру на 1 этаже чтобы избежать Подобных проблем и как влияет этаж на цену аренды ?

Как по мне, ремонт нужно делать поэтапно.

- отреставрировать паркет - вначале посмотрите на его качество, может пора снять и выкинуть его

- поменять проводку - вы всю хотите менять или добавить розеток. Если под сдачу, нет смысла менять проводку, а есть смысл поменять счетчики (обратите внимание на двухзонные), добавить и поменять резетки (если нужно)

- переклеить обои
- положить плитку на кухне

По материалам, обратите внимание на укр. производства и на распродажу
Если есть возможность и необходимость меняйте сантехнику.

Цитата "Хугайда ":

Смежная двушка на Русановской набережной, стеклопакеты, ремонт в санузлах. Ремонт в одной из комнат и на лоджии был 4.5 года назад, но за это время "подустал" - квартира была под арендой.
Из техники - плита, холодильник, стиралка.

Сейчас сдаётся за 6300 + к.у.

План был обновить ремонт и пересдать.

По максимуму нужно:
- отреставрировать паркет
- поменять проводку
- переклеить обои
- положить плитку на кухне

Итого мои затраты - ремонт/простой 3 недели(я оптимист)

Если просмотреть ОЛХ - средняя цена аренды - 10000 грн, т.е. на 2700 больше, чем сейчас.

Цену ремонта страшно представить, простой 4000 грн.

Получается я буду отбивать вложения больше года, что явно не выглядит как бизнес-план(((

Подскажите, плз, где ошибка в рассчётах. Может я слишком заморачиваюсь, освежить по минимуму и сдавать - всё равно убьют? Или цена на ОЛХ занижена да ещё и мёртвый сезон?

P.S.: Сдавать по текущей цене уже вообще не вариант, это совершенно не рентабельно(((.

Хотелось бы понять:
1. Какая цена адекватна в текущем состоянии.
2. Какой прирост после ремонта