Ремонт в квартире, которую сдаю. Насколько это целесообразно?

Цитата "с дуба рухнул":

Не мучайтесь - за сколько такую квартиру можно сдать? Коллега спрогнозировал 1,5 тысячи гривен? Порядка 60 долларов? А сколько надо вложить?
Налицо убыточный бизнесс-план. Ваши вложения СЕЙЧАС, не отобьются арендой за ближайшие 7-8 лет. А при продаже они вообще никому не будут интересны.
Тут где-то на другой ветке привели пример сдачи на Ужвий в новом доме 1к с ремонтом, мебелью и техникой за 4000грн. Люди будут жить в вашей 3к без отделки за сопоставимые деньги? Тем более, что если жить с детьми не будут - то 3к не нужна, а если без детей, то и 1к достаточно. А жить, в 3к за ДОПУСТИМ 1,5 грн арендной платы, то коммуналку придется платить за 3к, а не за 1к.
Как ни крути - сейчас не время для такой затеи.

Полностью согласен. Пример этой сдачи на Ужвий просто какая то дикая жесть ...
Лет 5 назад сделал дорогой капремонт для себя (квартира из совнаследия 80-х), технику и мебель тоже выбирал для себя любимого и тоже очень недешевую. Уже год - как я не живу в этой квартире - но не сдаю ее по чисто экономическим причинам - стоимость аренды на сейчас будет отбивать только вложенную стоимость ремонт\техника\мебель 12 (!!!) лет (это если непрерывно без простоев). А если сюда добавить еще прочие расходы в течении этого срока... В общем - пока думаю - все - что поддается из этой квартиры снять (техника\мебель\сантехника и пр.) и перевезти в новую, как только будет готова, а эту уже сдавать без мебели\техники (ну - самые дешевые унитаз, плиту и мойку конечно установлю взамен) до стабилизации цен (правда - ХЕЗ - сколько ждать придется) и далее - продажа, если будет давать меньше 5% годовых в валюте.
К тому же на сейчас по оценкам аренд подобных квартир, и переговорив со знакомыми арендодателями, могу получать за аренду "с простейшим набором благ (см. выше)"около 60% цены "со всеми благами" в месяц за эту квартиру, но все же значительно уменьшу свои расходы на обслуживание. Как то так.
ЗЫ - если район\дом арендодателя не элитный, то качественный ремонт\отделка дорогими материалами и качественная техника никак не отобьется арендой в разумные сроки. А на сейчас даже простой капремонт (200 у.е. кв.м.) и набор необходимой техники\мебели, что бы не вызывал грустные воспоминание о житие бабушек, не имеет разумной экономической выгоды, что и показывает пример приснопамятной аренды на Ужвий

Цитата "Uzhviy":

Виноградарь, ул.Н.Ужвий новострой, 1-к понорамная высокий этаж, 40м2, евроремонт, вся мебель и кухня новые, плазма 42", стиралка - 4000гр.+ коммунальные, первая сдача, дому 1 год. Было 2 просмотра с риэлтором, выбрали клиентку с лучшим рекомендательным письмом и характеристиками с места учебы и работы, хотела так же молодая семья снять но взяли с меньшим количеством людей, что бы амортизация на мебель и ремонт была меньше.

Цитата "ПухПух":

Полностью согласен. Пример этой сдачи на Ужвий просто какая то дикая жесть ...
Лет 5 назад сделал дорогой капремонт для себя (квартира из совнаследия 80-х), технику и мебель тоже выбирал для себя любимого и тоже очень недешевую. Уже год - как я не живу в этой квартире - но не сдаю ее по чисто экономическим причинам - стоимость аренды на сейчас будет отбивать только вложенную стоимость ремонт\техника\мебель 12 (!!!) лет (это если непрерывно без простоев). А если сюда добавить еще прочие расходы в течении этого срока... В общем - пока думаю - все - что поддается из этой квартиры снять (техника\мебель\сантехника и пр.) и перевезти в новую, как только будет готова, а эту уже сдавать без мебели\техники (ну - самые дешевые унитаз, плиту и мойку конечно установлю взамен) до стабилизации цен (правда - ХЕЗ - сколько ждать придется) и далее - продажа, если будет давать меньше 5% годовых в валюте.
К тому же на сейчас по оценкам аренд подобных квартир, и переговорив со знакомыми арендодателями, могу получать за аренду "с простейшим набором благ (см. выше)"около 60% цены "со всеми благами" в месяц за эту квартиру, но все же значительно уменьшу свои расходы на обслуживание. Как то так.
ЗЫ - если район\дом арендодателя не элитный, то качественный ремонт\отделка дорогими материалами и качественная техника никак не отобьется арендой в разумные сроки. А на сейчас даже простой капремонт (200 у.е. кв.м.) и набор необходимой техники\мебели, что бы не вызывал грустные воспоминание о житие бабушек, не имеет разумной экономической выгоды, что и показывает пример приснопамятной аренды на Ужвий

Согласен.
Для себя сделал такое наблюдение, о котором Вы также упомянули, ПОКА ЕЩЕ есть смысл вкладываться в начинку в высокобюджетную локацию или в высокобюджетные ЖК (если их реально сдавать за соответствующий ценник), тк единица стройматериалов/техники/мебели стоит одинаково что для хруща, что для элитного ЖК в центре. Но судя по ОЛХ конкуренция в данном сегменте тоже "будь здоров".
При этом и випсегмент потихоньку переходит на гривневый ценник, а это грозит в наших реалиях скатиться к 500 баксам за нафаршированный аэродром на Печерске в любой момент.

считаю что это очень целесообразно, потому как всю жизнь квартира сдаваться не будет, да и с квартирантов можно побольше слупить)

Цитата "Иноккентий":

считаю что это очень целесообразно, потому как всю жизнь квартира сдаваться не будет, да и с квартирантов можно побольше слупить)

Простой косметический ремонт да, а если дорогой то только договор + акт приема передачи!

в вопросе цел-ти ремонта важно понимать что будет дальше, а дальше по моим личным исследованиям только падение. Возьмите Польшу. При направлении ЕС недвижимость Польши упала. Молдавия. Та же история. Болгария. Та же история. ЕС опускает цены на недвиж. Вот такая тенденция. Шальных денег нет - и жить широко уже никто как видится не решается. А значит - продавать надо недвижимость и а) искать другой вид прибыли б) уезжать. Что большинство и делает сейчас. Посмотрите сколько шик-квартир скидывается сейчас

имхо, это абсолютно нецелесообразно. причины очень простые:

1) поднятием цены на "аренду с евроремонтом" сумма, потраченная на ремонт, вряд ли отобъется
2) сделать ремонт "как для себя", а потом через 3-5-... лет въехать после жильцов? нет уж, увольте

Сугубо косметического ремонта более чем достаточно.

Цитата "DmitryInvestor":

имхо, это абсолютно нецелесообразно. причины очень простые:

1) поднятием цены на "аренду с евроремонтом" сумма, потраченная на ремонт, вряд ли отобъется
2) сделать ремонт "как для себя", а потом через 3-5-... лет въехать после жильцов? нет уж, увольте

Сугубо косметического ремонта более чем достаточно.

то что ее убьют за 5 лет это факт, даже если вам попадутся самые опрятные люди.

Цитата "anykucherenko":

Простой косметический ремонт да, а если дорогой то только договор + акт приема передачи!

и что, потом по акту только назад квартиру примете? в первоначальном виде?)

На самом деле это базовая норма ГК: ремонт должен делать собственник. А вот какой - это уже лично Ваш выбор!

то что ее убьют за 5 лет это факт, даже если вам попадутся самые опрятные люди.[/quote]
Не факт. У меня уже четвертый год живут и нормально.
А ремонт не супер, но выше среднего (сам там раньше жил).

Убьют или нет ? Конечно убьют, но от качества ремонта зависит и цена аренды !Вот и считайте

Цитата "Nall":

Убьют или нет ? Конечно убьют, но от качества ремонта зависит и цена аренды !Вот и считайте

Посчитать нетрудно.
Сколько стоит снять на ЛБ, между пр-том Воссоединения и Бажана 2к чешку?
С ремонтом тысяч 5, без ремонта - 4-4,5.
500 гривен (порядка 20 баксов) за ремонт порядка 5-10 тысяч долларов, который еще будет и убиваться, а еще техника, а еще мебель. 20 баксов в месяц того стоят?
В Срибном Бризе знакомый снимает 2к с ремонтом тысяч в 20 баксов за ... 6000грн (меньше 300 баксов), техника и мебель тоже стоят денег и амортизируются.
Еще один знакомый 3к 100м2 в новострое рядом с Княжим Затоном за 8000грн (чуть больше 400 баксов) с отличным ремонтом,мебелью и техникой снял.
Итого:
1.Чешка без ремонта(4500) - амортизация стремиться к нулю, аренда=прибыли. +195 баксов в месяц.
2.Чешка с ремонтом. (5000)В лучшем случае порядка 50 баксов в месяц амортизации (ремонт и апгрейд техники и мебели через 10 лет) - и это самый оптимистический вариант.5000/23 - 50=+167 баксов.
3.Срибный Бриз. Амортизацию по оптимистическому сценарию можно принять как 100 баксов в месяц. 6000/23-100=+160 баксов.
4.3к. амортизация в 3к с серьезным ремонтом, техникой и мебелью - 200 баксов. 8000/23 - 200 = +148 баксов.

Нетрудно заметить, что аренда в гривнах, а амортизация ремонта, техники и мебели в баксах. По понятным причинам.
Поэтому при курсе в 30, если не произойдет гривневого роста ставок, картина будет такой:
1.+150
2.+116
3.+100
4.+66

И это не берется в расчет амортизация всего здания в целом, а также потери от простоя на время производства ремонтных/отделочных работ.

Можно до хрипоты, до драки спорить насчет амортизации, но те кто вложил свои усилия и средства со мной согласятся (или посчитают мою оценку амортизации заниженной), а те кто не согласятся - через это не прошли, поэтому их аргументы не будут подтверждены опытом/вложенными деньгами.


Вывод: с ремонтом сдать вроде как дороже, но это "дороже" не оправдывает ремонта.

Совершенно верно ! Скоро выложу фото ремонта 90кв.м( после строителей)+ перепланировка за примерно 150тыс. грн.

Еще добавлю к выше написанному - недавно был в гостях у знакомых (семья с 2-мя маленькими детьми) - те снимают 2к на Троещине в новострое за 4К грн. Сама квартира сдается в варианте после строителей - кинут дешевый линолиум на пол, самые дешевые обои на стены без отделки, плинтуса\розетки, самые дешевые межкомнатные двери, входная после строителей лист железа, самая дешевая ванна\унитаз\рукомойник\краны. в санузлах покраска\самая дешевая плитка. Все. Технику\мебель по своему усмотрению завозили арендаторы. Прожили в этой квартире 4 (!!!) года - в конце года собираются въехать уже в свое жилье (новострой, перманентно задерживающий ввод - посему - не съехали раньше).
Вот этот вариант для арендодателя на сейчас вполне себе - спит спокойно, голова ни за что не болит, украсть\сломать\амортизировать собственно нечего...
Потолок сдачи этой квартиры на сейчас даже с супер ремонтом из дорогих материалов и дорогой качественной техникой "для себя" тыс. 8 грн. Может 9,если сойдутся звезды.
Камрад "С дуба рухнул" привел хорошие расчеты, я же добавлю простой расчет на примере этой 2к. Сделать даже дешевый капремонт\техника, что бы это смотрелось современно - минимум 200юсд\кв.м. т.е. вложить около 15 тыс. юсд. Допустим - нет простоев и найдется съемщик на этот максимум 8К . т.е. доход гипотетичский по сравнению с "пустой квартирой" 4К или по курсу на сегодня (23 грн) 174 юсд или 2.087юсд в год. Т.е. только ремонт будет отбиваться чуть больше 7 лет( ), как раз через этот срок надо будет делать новый (пусть и косметический) с заменой техники... Стоимость простоя такой квартиры дороже (ремонт\поиск съемщиков) а еще риски порчи\кражи\выхода из строя\валютные....

Т.е. я в когорте тех - кто считает капремонт в квартире\новострое под сдачу на сейчас в массовом сегменте - деньги на ветер.
Конечно - есть варианты - квартира наследственная - и там нужно просчитать - "цена сдавать как есть" и "цена с ремонтом" и все риски, но думаю - даже в этом варианте разумным на сейчас будет максимум простейший косметический - освежить покраску\обои - где совсем все грустно.
Как то так.

а во сколько обходится вот этот минимальный ремонт после строителей примерно? если очень прагматично и самый-самый минимум для жизни?

Цитата "Jo5ephina":

а во сколько обходится вот этот минимальный ремонт после строителей примерно? если очень прагматично и самый-самый минимум для жизни?

Панельки уже сдают с этим ремонтом, только в с/у кафеля нет.
Если квартира без отделки ещё не значит, что не нужно доделывать (переделывать) стяжку, штукатурку, электрику.

Еще один оправданный вариант сдачи сносного ремонта в аренду - ремонт после себя. Соседи купили новую квартиру, заканчивают ремонт в новом ЖК, а свою будут сдавать до тех времен, когда будет оправданный уровень цен для ее продажи или когда подрастут дети. Сейчас ремонт УЖЕ самортизирован в достаточной степени (ремонт 2004 года) как для собственного проживания, но еще очень ничего как для аренды. Вот собственно такой вариант "с ремонтом" можно считать выгодным.

Сейчас если еще курс доллара вырастет и если оренда в цене не измениться, то даже без ремонта сдавать квартиру станет не выгодно. А вкладывать много в ремонт даже сейчас -это заморозить вложенные деньги на 10 лет, пока они отобьюся. Какой смысл?

Цитата "l-m":

Ситуация. Имеется небольшая 1-к квартира с хорошим расположением (прицентральный район на правом, меньше 5 минут пешком до метро) и отличной инфраструктурой (супермаркеты, магазины, ТЦ, школы, садики, парки - все 1-10 минут пешком), но в запущенном состоянии.
Планировалось или сделать хороший дорогой ремонт и самому жить, или скромный и сдавать в аренду. Однако пришлось потратиться на одно мероприятие и теперь денег не то что на ремонт нет, еще и самому очень нужны
Успели сделать только подготовительные мероприятия к ремонту - сняты старые обои, линолеум и т.д.
В общем вопрос - реально ли найти на такое приличных квартирантов? На каких условиях?

А взять под это дело кредит или в долг и сделать самый простой ремонт не хотите? Как по мне сдать квартиру за нормальные деньги и совсем без ремонта (что бы потом самим обои клеить) будет сложно.

Цитата "ermolenko":

Сейчас если еще курс доллара вырастет и если оренда в цене не измениться, то даже без ремонта сдавать квартиру станет не выгодно. А вкладывать много в ремонт даже сейчас -это заморозить вложенные деньги на 10 лет, пока они отобьюся. Какой смысл?

Сейчас вообще вкладывать в арендную квартиру экономически нецелесообразно - аргументацию см. выше.
Деньги будут не заморожены на 10 лет, а будут выброшены - амортизация их съест.