Квартира в отчуждении, аресте или в залоге

Покупка квартиры в залоге. Вторичка, под квартиру взят кредт 30 000 у.е.
Какой самый безопасный возможный сценарий событий для успешной покупки такой квартиры?

По факту мне как покупателю придется погасить кредит который на продавце, и потом в тот же день оформить сделку купли продажи. Как заверяет риэлтор - ничего опасного. Хотя продавец в этом случае имеет 100%-ю возможность меня прокинуть. Что скажете, какие варианты?

Квартира реально нравится, просто так отказываться не охота.

Если может кинуть - кинет. Деньги не малые. Зачем вам этот потерянный сон.
Может это какая то схема новая мошенников, откуда вам знать...

Возможен ли такой вариант - мне продают часть квартиры за 30 тысяч. Продавец гасит кредит и уже после этого я докупаю остальную часть квартиры?

Цитата "hrynchuk":

Возможен ли такой вариант - мне продают часть квартиры за 30 тысяч. Продавец гасит кредит и уже после этого я докупаю остальную часть квартиры?

А если не погасит... ?
Извините, а что это за квартира такая, что нет альтернатив.

88 метров с двумя лоджиями за 105 штук. Плюс давит еще тот фактор что я сейчас с семьей (4 чел) снимаем квартиру и нас через 1.5 месяца выселяют. Переезжать в сьемную квартиру харит. Исследования рынка показали что это самый шикарный вариант в желаемом районе. Квартира в отличном состоянии. Искать альтернатив особо нету времени Да и альтернативы по соотношению цена качество я не вижу

Цитата "LeeFever":

Цитата "hrynchuk":

Возможен ли такой вариант - мне продают часть квартиры за 30 тысяч. Продавец гасит кредит и уже после этого я докупаю остальную часть квартиры?

А если не погасит... ?
Извините, а что это за квартира такая, что не альтернатив.

Не погасит и хрен с ним, у меня будет часть квартиры... Тут скорее вопрос в том согласится ли продавец на это?

я не вполне владею ситуацией, но мне кажется, как вариант, что нотариуса нужно тащить в тот банк, где взят кредит и оформлять сделку прямо там, одновременно.
в любом случае, о таких вещах нужно спрашивать не на форуме, где вам могут рассказать разного, а заплатить несколько сотен гривен, и поговорить с хорошим юристом.

Цитата "hrynchuk":

Возможен ли такой вариант - мне продают часть квартиры за 30 тысяч. Продавец гасит кредит и уже после этого я докупаю остальную часть квартиры?

договор попереднього продажу, вы ему даете сумму необходимую для погашения кредита, оно гасит, после всего оформление сделки,или же изначально нотариальное оформление задатка в сумме необходимой для погашения задолженности(задаток можно оформить в ввиде позики)+ договор см.выше, а далее проверяете, оформляете,оплачиваете оставшеюся часть денег

Цитата "hrynchuk":

88 метров с двумя лоджиями за 105 штук. Плюс давит еще тот фактор что я сейчас с семьей (4 чел) снимаем квартиру и нас через 1.5 месяца выселяют. Переезжать в сьемную квартиру харит. Исследования рынка показали что это самый шикарный вариант в желаемом районе. Квартира в отличном состоянии. Искать альтернатив особо нету времени Да и альтернативы по соотношению цена качество я не вижу

это какой же район? на троещине такую по метражу квартиру можно взять за 85-90 без всякого геморроя.

Цитата "antoniVS":

это какой же район? на троещине такую по метражу квартиру можно взять за 85-90 без всякого геморроя.

Сравнили троещину с голосеевским районом...

Цитата "hrynchuk":

Цитата "antoniVS":

это какой же район? на троещине такую по метражу квартиру можно взять за 85-90 без всякого геморроя.

Сравнили троещину с голосеевским районом...

а вы про это написали? так хуле, пардонь муа.
в голосеевском тоже разные варианты, например была не слишком давно 68 общей/49жилой, кирпич, средний этаж, 2 лоджии, под ремонт, Голосеевский проспект то ли 15, то ли 17- метро Демевская 3 минуты пешком. 80тыс.

Как вариант, предложите продавцу следующее: Вы покупаете квартиру за 105-30=75 тыс, а потом сами погасите залог. Никто ничего не теряет. Только надо будет точно узнать что залог был всего один и на на 30 тыс. Пойдет он на это? Если начнет крутить, то значит дело темное и пахнет разводом - можете плюнуть в его бессовестную морду

Цитата "mobile287":

Как вариант, предложите продавцу следующее: Вы покупаете квартиру за 105-30=75 тыс, а потом сами погасите залог. Никто ничего не теряет. Только надо будет точно узнать что залог был всего один и на на 30 тыс. Пойдет он на это? Если начнет крутить, то значит дело темное и пахнет разводом - можете плюнуть в его бессовестную морду

мобиль, он не может купить квартиру ни за 30, ни за 300, так как на ней висит отягощение, имхо.

Цитата "antoniVS":

Цитата "hrynchuk":

Цитата "antoniVS":

это какой же район? на троещине такую по метражу квартиру можно взять за 85-90 без всякого геморроя.

Сравнили троещину с голосеевским районом...

а вы про это написали? так хуле, пардонь муа.
в голосеевском тоже разные варианты, например была не слишком давно 68 общей/49жилой, кирпич, средний этаж, 2 лоджии, под ремонт, Голосеевский проспект то ли 15, то ли 17- метро Демевская 3 минуты пешком. 80тыс.

Метро демеевская как по мне по хуже васильковской, 68 под ремонт это не 88 под вьезжай и живи. И суть вопроса в том чтоб купить эту ибо других вариантов нету, полтора месяца активно уже ищу с риэлтером. Чтото отошли от главного вопроса... не рисковых сценариев в моем случае не существует?

Цитата "antoniVS":

я не вполне владею ситуацией, но мне кажется, как вариант, что нотариуса нужно тащить в тот банк, где взят кредит и оформлять сделку прямо там, одновременно.
в любом случае, о таких вещах нужно спрашивать не на форуме, где вам могут рассказать разного, а заплатить несколько сотен гривен, и поговорить с хорошим юристом.

Занимаюсь поиском и юриста и нотариуса, просто сейчас выходные... готов реально заплатить и тем и тем только чтоб не за просто так... ртэлторская контора про такую схему и говорила но платить им 4 тонны влом при нулевой их ттветственности. Но даже при оформлении всего в банке где брался кредит есть просто вариан меня кинуть - а именно как только банк скажет что кредит погашен чел может тупо включить дурака...

Знакомый покупал залоговую квартиру в швеббанке ,всю сумму сразу оплатил и в тот же день оформил сделку ,прошло уже полгода всё нормально

Если захочет кинуть, то кинет, вы ему отдаете 30 он оплачивает, гася свою задолженность, а потом говорит вам - привет, я передумал продавать. А с залогом гемор..., потом доказывай через суд, что давал, да и еще (например) окажется, что он нищий денег нет,работы нет, имущества нет, квартиру раза 3 перепродаст и вуаля, ничего вам отдать не может. Будете потом долго и нудно искать. Арест на имущество тоже дело хлопотное, вначале пока по суду решите может года на 3 затянутся
потом исполнители будут тянуть.Оно вам надо.

Цитата "hrynchuk":

Занимаюсь поиском и юриста и нотариуса, просто сейчас выходные... готов реально заплатить и тем и тем только чтоб не за просто так... ртэлторская контора про такую схему и говорила но платить им 4 тонны влом при нулевой их ттветственности. Но даже при оформлении всего в банке где брался кредит есть просто вариан меня кинуть - а именно как только банк скажет что кредит погашен чел может тупо включить дурака...

Участвовал в качестве одной из сторон в подобной сделке в прошлом году. Алгоритм следующий в случае если на квартире нет ареста, а только обременение по ипотеке:
Алгоритм без ареста
1. Проверяете через любого нотариуса нет ли ареста на квартире (ипотечный запрет - это не арест исполнительной службы), если нет переходите к пункту 2, если есть то немного другой алгоритм (могу расписать).
2. Ставите жесткое условие перед продавцом и банком, что сделку будет оформлять нотариус которого вы выбираете (не тот, что банк предложит и не тот которого покупатель предложит). Банк может настаивать на своем нотариусе, мотивируя тем, что банковский нотариус оформлял ипотеку, однако это "от лукавого", поскольку услуги банковских нотариусов дороже, так как они откатывают банкам. СНЯТЬ ИПОТЕЧНЫЙ ЗАПРЕТ МОЖЕТ ЛЮБОЙ НОТАРИУС, а не только тот, который оформлял этот запрет, т.е. договор ипотеки. Жестко ставьте условие - нотариус с Вашей стороны. Если стороны (банк и/или продавец) отказываются от этого, значит Вас хотят кинуть и дальше не о чем разговаривать.
3. Выбираете нотариуса, который согласен выехать на сделку в банк и будет отстаивать Ваши интересы (Вам в личку скину телефоны нотариуса который проводил мою сделку и нотариуса, у которого я ранее консультировался и он то же готов проводить такие сделки). Я за услуги нотариуса заплатил 1500грн + налоги (т.е. налоги в бюджет потом оплачивал сам нотариус выступая налоговым агентом), сумма сделки была значительно больше Вашей, вознаграждение нотариуса не зависит от суммы сделки.
4.Состыковываете нотариуса с банком и они совместно отрабатывают перечень документов который нужен нотариусу для регистрации сделки (текст справок, решений кредитных комитетов касательно данного объекта и т.п.).
5. Составляете у нотариуса список документов, которые продавец должен подготовить для проведения сделки (справки БТИ и т.п.) и передаете его продавцу, а так же согласовываете с продавцом все условия договора купли-продажи.
6. Продавец заказывает документы необходимые для продажи.
7. Определяете совместно с продавцом и банком день проведения сделки и согласовываете его с нотариусом.
8. По готовности документов для продажи приезжаете с продавцом и с этими документами к нотариусу, он смотрит все ли так, после чего окончательно договариваетесь о дне сделки.
День сделки
9. Приезжаете в банк с нотариусом и деньгами.
10.Нотариус удостоверяется в том, что все стороны готовы к сделке,
распечатывает договор ( или уже ранее распечатан) и дает его подписать Вам и продавцу, но не регистрирует его, после чего Вы (покупатель) идете в кассу банка и оплачиваете деньги в банк, берете квитанцию и отдаете ее продавцу (предварительно сделав фото на телефон или ксерокопию).
11.Банк выдает заранее согласованные справки нотариусу (это может занять от 1 до 3 часов, не думайте что Вас кто-то хочет кинуть,просто так неповоротливо работают банки с учетом обеденных перерывов).
12. Нотариус снимает ипотечный запрет и регистрирует договор купли-продажи.
13. Вы счастливый обладатель квартиры, при необходимости в последующие дни регистрируете ее БТИ (я не знаю как сейчас с этим в связи с новым законодательством).

В принципе юрист тут не нужен, все проверяет нотариус, юрист может выступать как организатор, но, с другой стороны, Вы то же можете выступить как организатор (если уверены в своих силах) и сэкономить на юристе.

Тоже проводил такую сделку. Винвест описал правильный алгоритм, отличие у нас было то, что в банке выложили деньги на стол и сказали: вот деньги, мы никуда убегать не собираемся, сначала снимайте ипотечный запрет. Банк поломался для вида минут 10, но потом сдался. Поэтому у нас в алгоритме Винвеста 11й и 12й пункт были раньше 10го.

Цитата "Poleg":

Тоже проводил такую сделку. Винвест описал правильный алгоритм, отличие у нас было то, что в банке выложили деньги на стол и сказали: вот деньги, мы никуда убегать не собираемся, сначала снимайте ипотечный запрет. Банк поломался для вида минут 10, но потом сдался. Поэтому у нас в алгоритме Винвеста 11й и 12й пункт были раньше 10го.

Такой вариант как сообщил Poleg не сработает в госбанке, и далеко не каждый коммерческий банк пойдет на это. Коммерческие банки еще ведутся как-то на то, что бы пойти на встречу, договориться и т.п., госбанки занимают твердую позицию, поскольку их более жестко контролирует нацбанк, КРУ, прокуратура и никто из сотрудников не хочет брать ответственность на себя, так как "показать деньги в банке" не означает заплатить в кассу. Можно вывалить деньги на стол, дождаться снятия запрета ипотеки, а потом сгрести обратно в сумку и уйти из банка. Вы спросите кому это надо? Такой лохотрон может организовать сам заемщик, привести "подставного покупателя", провести этот трюк, выйти из банка и переоформить сразу объект на "другое лицо" через другого нотариуса, таким образом вывести объект из залога не погашая кредит - "кинуть банк". С юридической точки зрения никаких вопросов к нотариусу и новому владельцу быть не может, да и заемщика притянуть к мошенничеству не просто, ведь банк сам дал указание нотариусу снять ипотечный запрет. А если еще вторую сделку на "другое лицо" провести через генеральную доверенность, то заемщик вообще может заявить, что это банк "кинул" его, что это банк дал человека, на которого он оформил доверенность и деньги от сделки д.б. пойти на погашение кредита, и банк обманул.
Это не фантастика, это вполне реальный расклад :)
Так что алгоритм предложенный мной, более универсальный и больше учитывает интересы всех сторон. Покупатель может подстраховаться и не отдавать оригинал платежки продавцу до тех пор пока нотариус не зарегистрирует сделку. Можно даже пойти на предварительный нотариальный договор, по-которому четко прописать, что покупатель оплачивает в банк на счет заемщика и т.д.