Недвижимость в Киеве – обзор рынка: итоги августа 2010 года

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1576$/кв.м. (-0,4% );
- при подсчете в гривнах 12443грн/кв.м (-0,4% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,5% в месяц (+1,1% ).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (+0,1 банк./деп.)

Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 97,3грн/кв.м
- жилье эконом класса: 85,4грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 121,4грн/кв.м
- элитное жилье: 212,0грн/кв.м



Читать дальше >>

как может индекс быть меньше цен реальных сделок, особенно при таком превышении "хотелок"?

Цитата:

как может индекс быть меньше цен реальных сделок, особенно при таком превышении "хотелок"?

Индексы показывают не цены, а тенденции их изменения.
Обычно индексы безразмерны.
То, что у нас рядом с индексами стоят размерности (характерные для цен), то это потому, что тенденции изменения цен в долларах и в гривнах различны. И это притом, что вторичный рынок недвижимости Киева традиционно долларовый.

когда индекс домика болтался между средними ценами продаж ПО и остальных "известных" сделок, я еще мог это понять. если сейчас индекс стоимости ниже уровня реальных сделок - то, ИМХО, это чьи-то манипуляции.

Цитата:

когда индекс домика болтался между средними ценами продаж ПО и остальных "известных" сделок, я еще мог это понять. если сейчас индекс стоимости ниже уровня реальных сделок - то, ИМХО, это чьи-то манипуляции.

Непосредственно к ценам продаж индекс не привязан (ибо данных о ценах продаж крайне недостаточно для полноценных статистических обобщений)
Он привязан к трем вещам:
1. Тенденциям изменения цен предложений так называемого "ядра выборки" актуальной базы "Планеты Оболонь"
2. Тенденциям изменения размеров торга в отдельных (наиболее характерных) сегментах рынка;
3. Тенденциям изменения статистики цен реальных сделок.

Кроме того, при определении индексов используются методы сглаживания (аппроксимации) кривых. Это позволяет более четко определить тренд. Но одновременно затягивает переходные процессы при резких изменениях цен.

Цитата:

Непосредственно к ценам продаж индекс не привязан (ибо данных о ценах продаж крайне недостаточно для полноценных статистических обобщений)
Он привязан к трем вещам:
1. Тенденциям изменения цен предложений так называемого "ядра выборки" актуальной базы "Планеты Оболонь"
2. Тенденциям изменения размеров торга в отдельных (наиболее характерных) сегментах рынка;
3. Тенденциям изменения статистики цен реальных сделок.

Кроме того, при определении индексов используются методы сглаживания (аппроксимации) кривых. Это позволяет более четко определить тренд. Но одновременно затягивает переходные процессы при резких изменениях цен.

хм... тенденция, однако... (с)
Вы-то сами поняли то, что написали? как индекс можно привязать к "тенденции"?

Цитата:

Тенденция
1. Замысел, идея какого-нибудь изложения, изображения

2. Направление развития, склонность, стремление

3. Предвзятая, односторонняя мысль, навязываемая читателю, зрителю, слушателю

из этих значений в контексте Вашего ответа подходит только третье

Как по мне, то он как раз второе и показывает. гляньте на графики. цены продаж то росли то падали, а ОН неуклонно шел вниз.

Цитата:

Необходимо также заранее определиться, кто будет строить доступное жилье. На наш взгляд, было бы логичным отдать подобные заказы (а вместе с ними деньги и земельные участки) Киевгорстрою. И не только потому, что это крупнейший застройщик Киева, но и потому, что 80% его акций до недавних пор принадлежали киевлянам. А коль скоро это так, то киевская мэрия могла бы тщательно следить за расходованием средств, минимизировать траты и собственные дивиденды. Все ради того, чтобы строить киевлянам дешевое жилье.

Владимир вы ратуете, чтобы щуку бросили в воду?

КГС один из участников рынка которые надули пузырь и подмяли под себя рынок на КРЖН. Генералы которого набрались участков работы, как бобик блох, на свои частные дочернии фирмы и не строят еле-еле для того чтобы удерживать выгодные им цены на первичку.

ИМХО не надо никому ничего давать. По каждому предлагаемому объекту публичный тендер с чёткими сроками строительства и конкретной датой под заселение. Запретом продавать в свободной продаже на таких объектах "воздух", а продавать только готовые квартиры когда дом готов под заселение. Выиграет КГС такой тендер - вперёд и с песней. Не выиграет - его проблемы.

Цитата:

как индекс можно привязать к "тенденции"?

Я не очень понимаю, что именно Вы не понимаете.
Цены предложений и ядро выборки со временем меняются?
- да.
Размеры торгов со временем меняются?
- да.
Статистика цен реальных продаж со временем меняется?
- да.

Наблюдая за изменениями в течение достаточно длительного времени, можно более-менее четко выявить тенденции изменений каждого из этих параметров.
И описать эти тенденции в виде графиков/таблиц (например, в виде пунктов или процентов изменения за неделю или за месяц).
Основная сложность не в этом.
А в том, чтобы определить наиболее адекватные методы учета каждого из параметров (каждой из тенденций) в обобщенной тенденции. То есть, его доли/веса в индексе стоимости.
- - - - - - - - -
В настоящее время мы одновременно подсчитываем достаточно много типов индексов. Для каждого из них свои методики.
Делаем это не только ради поиска наилучших методик, но и для того, чтобы сравнивать результаты, полученные с помощью различных подходов.
Другое дело, что публикуем лишь два индекса (месячный и недельный), которые достаточно адекватно (ИМХО) описывают происходящие процессы.

Почему именно эти два индекса?
- потому, что так исторически сложилось.
Менять одни индексы на другие (без очень веских причин) - не принято. Ибо пользователи со временем привыкают к вполне конкретным индексам.

Цитата:

Как по мне, то он как раз второе и показывает. гляньте на графики. цены продаж то росли то падали, а ОН неуклонно шел вниз.

Статистика цен продаж всякий раз определялась на основе весьма небольшого числа сделок.
К тому же эти сделки осуществлялись в разных сегментах и ценовых группах. Потому разброс цен и статистическая ошибка очень велики.
А коль скоро это так, то вес данного параметра при подсчете индекса стоимости (к сожалению) не очень велик.
Куда более значителен вес тенденции изменения цен предложений.
Но напоминаю, что тенденцию изменения цен предложений мы определяем не по всей выборке, а лишь в наиболее характерном/массовом ее ядре.

Просто Владимир, как добропорядочный гражданин допустил, что прибыль киевгорсторя доставалась киевской громаде. И отчасти это так, но лишь отчасти. Ведь вся действительная прибыль расходилась еще до оглашения результатов работы акционерам. Так что соглашусь полностью с Волонтером - никакому ни киевгорстрою. только на основе прозрачного тендера. Однако прав Владимир, отдадут все равно своим.

Цитата:

Владимир вы ратуете, чтобы щуку бросили в воду?

КГС один из участников рынка которые надули пузырь и подмяли под себя рынок на КРЖН. Генералы которого набрались участков работы, как бобик блох, на свои частные дочернии фирмы и не строят еле-еле для того чтобы удерживать выгодные им цены на первичку.

ИМХО не надо никому ничего давать. По каждому предлагаемому объекту публичный тендер с чёткими сроками строительства и конкретной датой под заселение. Запретом продавать в свободной продаже на таких объектах "воздух", а продавать только готовые квартиры когда дом готов под заселение. Выиграет КГС такой тендер - вперёд и с песней. Не выиграет - его проблемы.

Я ратую за то, чтобы скрупулезно и профессионально следить за расходованием бюджетных средств при строительстве общедоступного жилья.
Это может сделать лишь реальный хозяин (если, конечно захочет, и не будет вести двойную бухгалтерию).

Скажу более того.
Я за то, чтобы был государственный надзор за привлечением и использованием инвестиций в строительство жилья. Аналогия: надзор НБУ за коммерческими банками.
Застройщики привлекают очень значительные деньги наших граждан. И ни перед кем не отчитываются на что они их тратят. Полагаю, что должны быть созданы механизмы реального контроля за использованием этих средств.
- - - - - - -
Что же касается тендеров.
В принципе, это вещь очень полезная.
Но во что превращаются на практике многочисленные тендеры, регулярно сообщают СМИ (а также многие политики и обозреватели). Пока это система откатов, порождающих коррупцию.

Надо же совесть иметь.

Если "индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева 1576$", то как у вас получается, что "в августе средняя стоимость квадратного метра составила 1744$ по сделкам «Планеты Оболонь»"?

У вас разбег в $200! Или вы свои квартиры не по рыночным ценам продаете. Или вы нам пол года сказки рассказываете про падение "средней" цены.

Если вы сами квартиры продаете не по своей "средней" цене, а по средней цене SV-Developmenta ($1776), то может пусть они вас научат средние цены считать?

Цитата:

Я не очень понимаю, что именно Вы не понимаете...

у меня впечатление, что Вы не совсем понимаете, о чем пишете.
"тенденция" - это направление, а "индекс" - это число.
я не понимаю, каким таким чудесным образом на основании 3-х направлений вы выводите число.
Вам для общего развития: индекс цен (или стоимости) обычно расчитывается методом простой или взвешенной средней арифметической.
Как при хотелке 2000 за квадрат и цене продажи 1700 можно получить индекс стоимости 1576?

вообще, последние "анализы" построены по примитивной схеме
А больше В
В меньше С
А больше или меньше С? - а хрен его знает, т.к. данных о том, насколько А больше В и В меньше С у нас недостаточно.

Вроде и поспорить не с чем, да вот только ценности в этих анализах - 0. без палочки.

Цитата:

Просто Владимир, как добропорядочный гражданин допустил, что прибыль киевгорсторя доставалась киевской громаде. И отчасти это так, но лишь отчасти. Ведь вся действительная прибыль расходилась еще до оглашения результатов работы акционерам.

Владимир и иже с ним или в розовых очках, или им нравится наступать на грабли. Им наверное нравится когда громаду "держат за болвана в старом польском проферансе". Про "власник" 80% громада проходили уже //www.epravda.com.ua/publications/2010/0 8/27/246141/

Імперія почесного посла


Сучасний етап історії "Київміськбуду" розпочався 1992 року, коли з Головкиївміськбуду при Київському виконкомі він був перетворений на корпорацію, а згодом - на холдингову компанію.

Переформування у холдинг супроводжувалося об'єднанням у його статутному капіталі контрольних пакетів акцій 40 будівельних підприємств та інших активів. Усе це завдяки рішенню Фонду держмайна стало надбанням київської громади.

Напередодні зазначених пертурбацій "Київміськбуд" очолив його сьогоднішній почесний президент Володимир Поляченко. Він перебував на посаді керівника підприємства 14 років - з 1992 до 2006 року.

За цей період холдинг звів близько половини нових будівель Києва, а його діяльність з розвитку житлового будівництва набула статусу "народного проекту". І сьогодні, незважаючи на жахливий стан первинного ринку нерухомості, "Київміськбуд" залишається однією з небагатьох фірм, яка не втратила довіри інвесторів.

У створенні такого потужного бренда Поляченко відіграв одну з головних ролей. За його ініціативи компанія вперше впровадила схему спорудження житла та інших об'єктів нерухомості за рахунок залучених коштів населення.

Діяльність почесного президента "Київміськбуду" була відзначена державою: з рук Леоніда Кучми Поляченко отримав зірку Героя України. За героєм спостерігали на інших континентах, про що свідчить надання йому титулу почесного консула Чилі.

Останнім його здобутком стало призначення радником прем'єр-міністра Миколи Азарова на громадських засадах. На цьому можна було б і закінчити, але, як відомо, у великих людей без скелетів у шафі не обходиться.

Ще 1993 року "Київміськбуд" став засновником комерційного банку "Аркада", який через п'ять років вперше в Україні почав видавати іпотечні кредити. До 2003 року частка підприємств холдингу в акціонерному капіталі банку перевищувала 55%, і місто опосередковано мало вплив на банк.

На початку 2003 року основними акціонерами фінансової установи були "Київміськбуд" з 20% акцій та його сателіти - Домобудівний комбінат №3, Домобудівний комбінат №4 та підприємство "Київелектромонтаж" - більше 35%.

Проте у березні 2003 року контрольний пакет банку з дозволу АМКУ дістався ТОВ "Компанія розвитку будівництва", яке отримало 49,8%, і ТОВ "Фірма "Девелопер" - 14,9%.

Засновниками і власниками першої структури були Володимир Поляченко і голова правління банку "Аркада" Костянтин Паливода. При цьому друга компанія, за словами джерела у "Київміськбуді" була афільована з тими ж особами.

Кожний з них отримав по 32,5% у статутному фонді нової структури, що дорівнює 18 мільйонам гривень. Утім, вони не витрачали таких сум для його формування.

Свої частки Поляченко і Паливода внесли "інтелектуальною власністю", а саме роботами "Організація будівництва житла за рахунок коштів населення" і "Організація залучення коштів населення і фінансування за їхній рахунок житлового будівництва".

З яких міркувань ці "посадові інструкції" були оцінені як шедеври світового мистецтва, можна лише здогадуватися.

Внаслідок згаданої оборудки вплив громади міста Києва на банк "Аркада" було нівельовано, хоча він має реалізовувати низку соціальних програм в рамках закону про експеримент у житловому будівництві на базі "Київміськбуду".

За словами джерела "ЕП" у холдингу, чи не весь прибуток від продажу житла виводився з підприємств-будівельників і осідав у цьому банку. Ситуація змінилася після обрання мером Києва Леоніда Черновецького. За дивним збігом обставин, ця подія збіглася з припиненням повноважень президента "Київміськбуду" Поляченка.

Після цього йому як одному з основних акціонерів "Аркади" вдалося налагодити відносини із своїми наступниками у "Київміськбуді". Про це, зокрема, свідчать банківські програми кредитування купівлі житла в об'єктах будівельного холдингу, з якими можна ознайомитися на сайті фінансової установи.

З часом коло партнерів холдингу поповнив "АСВІО Банк". Серед його акціонерів - один з теперішніх членів наглядової ради "Київміськбуду" Денис Комарницький, який очолює фракцію "Блоку Леоніда Черновецького" у Київраді
-----------------
Мне почему то не хочется:
-Что кто-то грёб барыши, а громада имела дулю с маком.
-Чтобы ещё кто-то получал "актив громади" за макулатуру.

Цитата:

Надо же совесть иметь.

Если "индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева 1576$", то как у вас получается, что "в августе средняя стоимость квадратного метра составила 1744$ по сделкам «Планеты Оболонь»"?

У вас разбег в $200! Или вы свои квартиры не по рыночным ценам продаете. Или вы нам пол года сказки рассказываете про падение "средней" цены.

Если вы сами квартиры продаете не по своей "средней" цене, а по средней цене SV-Developmenta ($1776), то может пусть они вас научат средние цены считать?

Прежде чем психовать, научитесь внимательно читать тексты и хоть иногда включать мозг. Конкретно в этой ситуации ключевые слова "по сделкам".
Подумайте над этим.

ПЫ.СЫ. Истеричный тролль

если бы индексы считали не в долларах за квадратный метр, а в процентах по отношению к ценам на какую-то конкретную дату, вам легче бы понять что такое индексы?

Фокстрот, Вы специалист в области ценовых индексов?
судя по тому, что пишите, просто не понимаете их суть и то, как они вычисляются
Но пытаетесь учить кого-то.

На основании трех направлений определяется суммирующее направление. каждое из трех направлений учитывается со своим весом. Это и есть взвешенная величина. Причем не обязательно, что взвешенная среднеарифметическая.
Уверен, что используются более сложные зависимости. Возможно такие, как при сложении векторов в среде с нелинейными характеристиками.

Вы спрашиваете как при хотелке 2000 и цене продажи 1700 можно получить индекс стоимости 1576?
На основании только лишь этой информации никак не получите.
Учитываются тенденции изменения величин, обычно именуемые трендами.

Очень упрощенный пример.
Одна величина за месяц изменилась на -0,5%, другая на +5%. Каждое из этих изменений учитывается со своим весом и определяется изменение в процентах индекса за месяц.
Сами же цены хотелок и продаж к индексу непосредственного отношения не имеют.

Глупо отождествлять индексы с ценами продаж. Или даже думать, что найдется некий показатель способный их отразить. Цены продаж это они родимые и есть и никакие индексы их не заменят. По этому, Фокстрот и Странник из СВ, хоть прочтите анотацию к индексам, прежде чем умничать об их сути. И кстати, реклама неких аналитиков, утверждающих, что они владеют ценами продаж (все тот же пресловутый СВ) не приветствуется на серьезных форумах. Все давно знают о том, из какого пальца СВ высасывает свои анализы.