Недвижимость будет РАСТИ в цене

Цитата:

Но посмотрите на это вот под каким углом зрения.
В базе очень много вполне реальных дорогостоящих объектов.
Зачистив одни объекты, мы увеличили влияние других. И вовсе не факт, что зачистив, к примеру, хрущовку с завышенной ценой, мы очистили место для хрущовки с "нормальной" ценой. Очень может быть, что очистили место для какой-то еще более дорогой квартиры (например, сталинки).

Владимир вы не раз говорили, что в актуальной базе во главу угла ставится полезность её содержимого для агентов. Если для их работы необходимы наличие в базе дорогостоящих объектов, наличие их базе, безусловно, должно быть. И вычислять по ним индекс цен предложений очень даже можно. И говорить, что индекс цен предложений растёт на 1% в месяц можно. Не надо только впрягать в одну упряжку индекс цен предложений и индекс цен продаж. А вы это делаете, потому что в силу различных причин не публикуете индекс цен продаж квартир вторичного рынка, а рост цен продаж обосновываете устными заявлениями агентов.

Агент может сколько угодно говорить, что он продал в октябре «двушку» в жилом состоянии в старопанельном доме на Лесном массиве за $120000 и аналогичную квартиру (качество, параметры, месторасположение) в ноябре за $122000 и этим обосновывать тенденцию роста цен продаж.

Но в легенду агента о тенденции роста цен продаж как-то с трудом вериться, если реально предлагаемые средние минимальные цены предложения и цены продаж рассматриваемого сегмента рынка остаются на отметке $108000 , а число объектов рассматриваемого сегмента рынка предлагаемых к продаже по цене предложения $105000 постоянно увеличивается.

И коль вы пытаетесь убедить участников рынка в росте цен продаж на вторичном рынке Киева на основе роста индекса цен предложений, то сделайте так, чтобы в число квартир, по которым вычисляется индекс цен предложений, попадали только квартиры ВТОРИЧНОГО рынка недвижимости с конкурентнопродажными ценами предложений , потому что « В противном случае объявления будут выглядеть неправдоподобно; на них не будут обращать внимания, их нельзя будет использовать в качестве аргумента при торгах...».

И ничего страшного, что в для вычисления индексов цен предложений попадут несколько однокомнатных сталинок с ценой предложения $3750-$3900 кв/м и две дюжины двухкомнатных «хрущёвок» по $2100 кв/м .

Это для установлении истинных тенденций на КРН лучше, чем десятки однокомнатных старопанелек и десятки Ынвестационых квартир по переуступке с неадекватными ценами предложений входящих в «прокрустово ложе» диапазона $2300 кв/м- $3450 кв/м цен предложений определяемых для вычисления индекса цен предложений.

Цитата:

Польза индексов (для всех) заключается в том, что они достаточно адекватно отражают тенденции, происходящие на рынке. Об этом постфактум говорят нам эксперты, которые знают рынок изнутри.
При этом серьезной критики графиков индексов мы не знаем (хотя опрашиваем экспертов не только по изменениям цен за год и полгода, но и по отдельным периодам; правда, в отдельных деталях эксперты, бывает, что-то уточняют).
- - - - - - - - - - - -
Если убрать индексы, то останется "статистика". Статистику цен предложений (как по городу, так и по отдельным районам и даже массивам) вычисляют многие. Вычисляем и еженедельно публикуем ее и мы.
В нашей статье по итогам 2007 года //domik.ua/mod/main/articles/id12919425/
есть графики, на которых приведены кривые изменения индексов и средних цен предложений.
Вы их можете сравнить/ проанализировать/ сопоставить с теми данными и представлениями, которые есть у Вас (или в других источниках).
Возрастет ли ясность в голове, если на том графике убрать кривую индексов?
ИМХО график индексов все ж таки лучше отражает процессы, происходящие на рынке.

Владиимр как обычно выбрал вопрос, на который захотел ответить и не заметил неприятные вопросы...
Привычно, но что поделать...
По поводу экспертов, которые знают рынок, то даже на вашем сайте проходят в новостях, полностью противоечащие заявления!!!
Вы Владимир, что-то делаете с верхней планкой в 3500$ м2 по районам, или так и продолжаете использовать на окраинах эту границу??? И ещё вопрос, какая сейчас нижняя планка для подсчёта индексов? 2200$?

Ну и саме главное??? А что случилось с Вашей базой :132: 3666/3093 и что произойдёт если в базу 10 перекупщиков вкинут 50 РЕАЛЬНЫХ квартир с завышенной ценой на 70%, это 1% от базы и подобное тут же отразится на индексе в сторону увеличения... Вам не кажется, что подобное возможно и Вы не защищены от этого?
Куда пропала половина квартир??? Уже начался рабочий год?

Цитата:

абсолютно согласен!

пы сы по поводу цен на бананы скажу так что есть клиенты что покупают и по 10 грн за штучку...или вы в ресторан давно не ходили?

Вы не поняли, уважаемый буд Я имел ввиду цены в одном доме и на одинаковые квартиры :11: Или Вы знаете ресторан, где одно и тоже блюдо имеет 2 разных цены???

Цитата:

Куда пропала половина квартир??? Уже начался рабочий год?

Тут все просто - месяц после подачи объявления прошел. Объявления удалено как устаревшее.

Хозяева после празничного похмелья не спешат обновлять объявления. У них другие проблемы, видать

Цитата:

Так, например на сайте «Домик. нет», в форуме люди поинтересовались у его создателей и программистов: «Куда деваются предложения о продаже?». Естественно, что внятных ответов не последовало.

Интересно, насколько внятным покажется аудитории такой ответ:

Подавляющее большинство предложений о продаже компьютер удалил в автоматическом режиме. Эти предложения были посредническими, а, согласно принятым правилам, такие предложения удаляются в автоматическом режиме через 15 суток.

Кроме того, определенная часть объектов были удалены по просьбе продавцов, временно снявших свои квартиры с продажи в преддверии новогодних каникул.
Были также объекты, удаленные после прозвонов.

То есть, все было "как всегда".
За исключением того, что в преддверии и в течение новогодних каникул новых поступлений было мало. А продавцы достаточно активно снимали свои предложения.
Как результат - общее снижение количества объектов в актуальной базе данных.

Цитата:

И это притом, что на сайте Киевгорстроя полно непроданных квартир по цене от 1600 долларов за метр. Получается, что крупнейший строительный холдинг Украины не является продавцом? Не много ли на себя берут создатели сайта?

Если крупнейший строительный холдинг Украины не продает квартиры на вторичном рынке, то он, действительно, не является продавцом на вторичном рынке.
А если он продает на вторичном рынке квартиры по цене 1600 долларов за метр, то где они? Да еще и в массовом количестве...

То есть, первичный рынок - это первичный рынок, вторичный рынок - это вторичный рынок. Есть, правда, в базе вторичного рынка так называемые "квартиры по переуступке" (фактически это объекты первичного рынка). Но по переуступке, насколько я знаю, застройщики не торгуют.

Цитата:

То есть, первичный рынок - это первичный рынок, вторичный рынок - это вторичный рынок. Есть, правда, в базе вторичного рынка так называемые "квартиры по переуступке" (фактически это объекты первичного рынка).

Владимир, цены предложений фактических объектов первичного рынка («так называемые "квартиры по переуступке") учитываются при подсчёте публикуемых вами индексов цен предложений вторичного рынка?

Цитата:

Владимир, цены предложений фактических объектов первичного рынка («так называемые "квартиры по переуступке") учитываются при подсчёте публикуемых вами индексов цен предложений вторичного рынка?

У них каждую неделю всё меняется... Что-то учитывают, что-то нет... Одно неизменно - 100% совпадение индексов с прогнозами их начальника пана Котенко :103:

Цитата:

Вы не поняли, уважаемый буд Я имел ввиду цены в одном доме и на одинаковые квартиры :11: Или Вы знаете ресторан, где одно и тоже блюдо имеет 2 разных цены???

мне интересно наблюдать за бесполезной перепалкой вами с владимиром, причем собственно он и не обязан ни чем...
по поводу цен на квартиры и вообще индексов, то хочу заметить что они не влияют на рыночную стоимость и тем более на торг при покупке! это просто индикатор тенденций и я абсолютно согласен с владимиром в этом понимании, ведь ни кто не вставляет пальцы в двери продавцам и покупателям при совершении сделки и они врядли руководствуются индексами как вескими доводами при торге !!! если и есть расхождения и погрешности при определении индекса то на это ни кто внимания /те кто интересуется/ при принятии решения о покупке или продаже, обращать не будет!
да я думаю что есть разнобой в ценах как вы описываете ... ну и что? скорректируйте индекс если вам так хочется или вообще ведите свой личный НО тот что ведет оболонь это право этой компании, есть еще масса компаний которые ведут статистику в этой области, и что из этого? только не надо говорить что индекс домика подстегивает спрос и цены на жилье...это по детски и просто смешно...

Цитата:

Хаха.РН фальшивый,толькл сделки реальные.И люди реальные.Не нравится??пройдитесь по рынку,может найдёте что получше))))))

Простите за бестактный вопрос но у Вас все со здоровьем нормально?
Потому как складывается впечатление что вы толи плохо видите мною написанное, толи до Вас так искаженно доходит то что я писал.
Я писал что индексы и т.п. рачитываеются по словам Владимира не из реальных цен продажи и количества реально совершенных сделок а вообще чуть ли не виртуально. А посему и возникают вопросы к данным индексам и недоверие. Поскольку реальной информации нет то рынок можно сказать почти что подпольный. А потому заявлять о том что у нас европейский рынок просто смешно. вы хоть знаете как в Европе совершаются сделки купли продажи?. Да и ваши прогнозы посему можно назвать гаданием на кофейной гуще, раз-угадал, а вот попробуй угадать второй. Ведь прогнозы вы делете не из реальных цифр.
А задираться не стоит, это как минимум говорит о вашем вздорном характере но не как не добавляет веса Вашим словам.

Цитата:

Скажите, где и чем мандражирует Нацбанк? Вся учётная ставка Нацбанка - это далеко не то же самое, что учётная ставка того же ЕЦБ. У нас вообще система шибко сингапурскую напоминает, где их банк оперирует в основном курсом, а ставка является величиной производной.

То есть слова господина Порошенко о том что Нацбанк обеспокоен состоянием экономики, в том числе и в банковском секторе можно просто пропустить мимо ушей?
И с кем вы за газ будете расчитываться в гривне? с Россией что-ли?
Я Вас не понимаю, но согласен что кто-то из нас точно перемудрил.

Цитата:

То есть слова господина Порошенко о том что Нацбанк обеспокоен состоянием экономики, в том числе и в банковском секторе можно просто пропустить мимо ушей?
И с кем вы за газ будете расчитываться в гривне? с Россией что-ли?
Я Вас не понимаю, но согласен что кто-то из нас точно перемудрил.

а у нашей экономики было состояние стабильного развития? да сколько я помню то у нас вечный экономический кризис...только что мне от этого?

Цитата:

по поводу цен на квартиры и вообще индексов, то хочу заметить что они не влияют на рыночную стоимость и тем более на торг при покупке! это просто индикатор тенденций и я абсолютно согласен с владимиром в этом понимании, ведь ни кто не вставляет пальцы в двери продавцам и покупателям при совершении сделки и они врядли руководствуются индексами как вескими доводами при торге !!!

Простите.
Предположим вы собираетесь продать свою квартиру. Чем вы будете руководствоваться при определении цены на квартиру?
Если тем сколько за нее дадут до так можно и за 2 грн. продать. Ведь покупатель настроен купить дешевле, даже при бешенном спросе на жилье.
Есть вариант оценить свою квартиру посмотрев объявления в газете, но тогдаэто не будет точной оценкой реальной стоимости квартиры. Есть вариант обратиться к специалистам т.е. брокерам. Вот тут то и выплывают эти сомнительные расчеты. Почему сомнительные? Потому как уже ранее неоднократно обсуждалось вся система расчетов построена не на реальных цифрах цен продажи и кол-ва сделок купли продажи. Можно конечно ходить по квартирам и самим спрашивать: а за сколько вы продали что бы составить реальную картину цен. Но зачем тогда специалисты РН, чтобы проценты получать? Составлять картину рынка только по ценникам тоже не правильно. Цена на продукты или другой товар имеет свои составляющие которые можно просчитать при желании. Это затраты на производство, рекламу, доставку, аренду, НДС и.т.п.
Цены на РН расчитываются исходя из затрат на производство и хотелки продавца. Только и того. И чем больше хотелка тем больше цена.
В принципе это все очень легко исправить. Как мне кажется. Нужно РН сделать прозрачным запретив операции с недвижимостью проводить за наличный расчет. Только по безналу как в Европе. Вот тогда и рынок можно будет назвать европейским и ссылаться на Европейские тенденции. А пока что это лишь базар.

Цитата:

Простите.
Предположим вы собираетесь продать свою квартиру. Чем вы будете руководствоваться при определении цены на квартиру?
Если тем сколько за нее дадут до так можно и за 2 грн. продать. Ведь покупатель настроен купить дешевле, даже при бешенном спросе на жилье.
Есть вариант оценить свою квартиру посмотрев объявления в газете, но тогдаэто не будет точной оценкой реальной стоимости квартиры. Есть вариант обратиться к специалистам т.е. брокерам. Вот тут то и выплывают эти сомнительные расчеты. Почему сомнительные? Потому как уже ранее неоднократно обсуждалось вся система расчетов построена не на реальных цифрах цен продажи и кол-ва сделок купли продажи. Можно конечно ходить по квартирам и самим спрашивать: а за сколько вы продали что бы составить реальную картину цен. Но зачем тогда специалисты РН, чтобы проценты получать? Составлять картину рынка только по ценникам тоже не правильно. Цена на продукты или другой товар имеет свои составляющие которые можно просчитать при желании. Это затраты на производство, рекламу, доставку, аренду, НДС и.т.п.
Цены на РН расчитываются исходя из затрат на производство и хотелки продавца. Только и того. И чем больше хотелка тем больше цена.
В принципе это все очень легко исправить. Как мне кажется. Нужно РН сделать прозрачным запретив операции с недвижимостью проводить за наличный расчет. Только по безналу как в Европе. Вот тогда и рынок можно будет назвать европейским и ссылаться на Европейские тенденции. А пока что это лишь базар.

Где в Европе запрещены расчеты наличными, ссылку пожалуйста! У вас при покупке обязательно попросят объяснить происхождение крупной суммы денег, независимо наличных или безналичных, и происхождение наличных будут тщательнее проверять.

Пожалуста:
//n-france.ru/poryadok.htm
//www.buyforeign.ru/germany/priobr/
//www.casaspain.ru/page.php?id=11
Еще или хватит?
Сделка купли продажи осуществляется как и у нас через нотариуса, но с одним отличием. Нотариус открывает расчетный счет под данную сделку и операция происходит только через этот счет.
В этом и заключается суть открытости рынка. А не как у нас из кармана в карман даже не при нотариусе, нотариус только спрашивает все довольны или нет и заверяет сделку.

И вот еще к вопросу о объективности или не объективности расчета цен и т.п.
На данном сайте в разделе оценить квартиру онлайн я попытался оценить свою 4к. Задал параметры, площадь 82, комнат 4, указал улицу и № дома. Так получил ответ: за вашу квартиру можно просить от 234285 до 364921. Это что это за такой интересный подщет? Что должно отличаться в квартирах с одной площадью одинаковым кол-вом комнат, находящихся в одном доме к тому-же не новостройке что бы разница составила 130634бакс?
И если бы я таки надумал продавать как вы думаете увидев такой подсчет какую я бы выбрал цену?
Вот так и формируется наш рынок, и его анализ. Увы.

Цитата:

Пожалуста:
//n-france.ru/poryadok.htm
//www.buyforeign.ru/germany/priobr/
//www.casaspain.ru/page.php?id=11
Еще или хватит?
Сделка купли продажи осуществляется как и у нас через нотариуса, но с одним отличием. Нотариус открывает расчетный счет под данную сделку и операция происходит только через этот счет.
В этом и заключается суть открытости рынка. А не как у нас из кармана в карман даже не при нотариусе, нотариус только спрашивает все довольны или нет и заверяет сделку.

Замечательные ссылки , только приведите если можно с именами не .ru, а .de, .co.uk или .fr , то есть первоисточники, а не версию русских фирм, специализирующихся на продаже недвижимости доверчивым россиянам.
При чем тут открытость рынка? О какой сумме вы договорились, ту нотариус и укажет в договоре и никому ее не скажет (без решения суда),только обеспечит передачу ее от покупателя продавцу и уплату налогов с нее- это святое! И принести ее и получить ее вы можете наличными - это не запрещено!

Цитата:

И вот еще к вопросу о объективности или не объективности расчета цен и т.п.
На данном сайте в разделе оценить квартиру онлайн я попытался оценить свою 4к. Задал параметры, площадь 82, комнат 4, указал улицу и № дома. Так получил ответ: за вашу квартиру можно просить от 234285 до 364921. Это что это за такой интересный подщет? Что должно отличаться в квартирах с одной площадью одинаковым кол-вом комнат, находящихся в одном доме к тому-же не новостройке что бы разница составила 130634бакс?
И если бы я таки надумал продавать как вы думаете увидев такой подсчет какую я бы выбрал цену?
Вот так и формируется наш рынок, и его анализ. Увы.

Внизу, под калькулятором есть Справка, там есть ответ на ваш вопрос.
Если вы надумаете продавать, то действовать нужно не по индексам и онлайн- расчетам, а так как вы сами раньше написали- самому ходить (звонить)и спрашивать, за сколько и как давно продаются похожие квартиры!

Цитата:

Владимир, цены предложений фактических объектов первичного рынка («так называемые "квартиры по переуступке") учитываются при подсчёте публикуемых вами индексов цен предложений вторичного рынка?

Компьютер анализирует все, что есть в актуальной базе. А там практически всегда есть квартиры "по переуступке". Одни из них идут с соответствующей пометкой, другие зашифрованы так, что не сразу и разберешь что речь идет о квартире в еще не сданном доме.
Короче, ответ положительный (то есть, если они есть в актуальной базе, то по общим правилам).

Цитата:

Простите за бестактный вопрос но у Вас все со здоровьем нормально?
Потому как складывается впечатление что вы толи плохо видите мною написанное, толи до Вас так искаженно доходит то что я писал.
Я писал что индексы и т.п. рачитываеются по словам Владимира не из реальных цен продажи и количества реально совершенных сделок а вообще чуть ли не виртуально. А посему и возникают вопросы к данным индексам и недоверие. Поскольку реальной информации нет то рынок можно сказать почти что подпольный. А потому заявлять о том что у нас европейский рынок просто смешно. вы хоть знаете как в Европе совершаются сделки купли продажи?. Да и ваши прогнозы посему можно назвать гаданием на кофейной гуще, раз-угадал, а вот попробуй угадать второй. Ведь прогнозы вы делете не из реальных цифр.
А задираться не стоит, это как минимум говорит о вашем вздорном характере но не как не добавляет веса Вашим словам.

Пока что,задираешся ты.И уже не первый раз.Попей валерьянки,может отпустит.По поводу рынка,вот такой у нас рынок.Не хотят продавцы отчитываться перед тобой лично,о ценах продажи,ай яй яй.Фальшивые продавцы)))

Цитата:

Владимир вы не раз говорили, что в актуальной базе во главу угла ставится полезность её содержимого для агентов. Если для их работы необходимы наличие в базе дорогостоящих объектов, наличие их базе, безусловно, должно быть. И вычислять по ним индекс цен предложений очень даже можно.

По дорогостоящим объектам мы вычисляем свой индекс.
По "дешевым объектам" - тоже вычисляем своей индекс.
Алгоритмы достаточно близки, но правила отсечения, естественно, существенно иные.
Например, индекс "дорогих квартир" определяется после двух этапов отсечения.
Первый этап - стандартный: отсекаются совсем уж дешевые и дорогие квартиры (что такое "совсем уж дешевые" и "совсем уж дорогие" квартиры решают эксперты примерно раз в полгода (а, возможно, и раз в год).
Второй этап: из оставшегося списка выделяются 20% самых дорогих квартир. Они и используются при вычислении индекса "дорогих квартир".
Аналогично определяется и индекс "дешевых квартир" (только отсечение с другой стороны)
- - - - - - - - - -
Кроме этих индексов мы определяем еще примерно десяток различных индексов стоимости.
Так сказать, экспериментируем.
Основной недостаток тех индексов - нет стабильности (наблюдаются колебания, причем нередко в те периоды, когда на рынке особых колебаний мы не наблюдаем).
Но работаем.
И будем работать до тех пор, пока не появится уверенность, что "фирменные индексы" не придется менять каждый год. Там уж за спину ИРН не спрячешься.
- - - - - - - - - - - -

Почему мы не публикуем эти индексы?
Во-первых, чтобы не возникало путаницы (и чтобы не задавали вопросы типа: какой же из этих индексов отражает реальный тренд рынка недвижимости Киева?) Во-вторых, индекс "дорогих квартир" скачет.
И это понятно (в смысле, соответствует теории статистического анализа). Дело в том, что дорогие квартиры очень "размазаны" по шкале цен, среднеквадратичное отклонение там, как правило, весьма значительное, а, следовательно, и весьма значительны статистические ошибки. Кроме того, каждая "дорогая квартира" во многом "уникальна", а изменение цен на "уникальные" товары не очень укладывается в общий тренд.
Индексы "дешевых квартир" тоже (ИМХО) не отражают общерыночных тенденций. Там скапливаются зависшие комнаты в общих квартирах, проблемные квартиры, квартиры-заманушки... Кроме того, состав предложения в этой области быстро меняется (там практически все объекты посреднические). Как следствие - значительные колебания индекса.
Определенное представление о статистике "низких" и "высоких" цен можно получить на страничке //domik.ua/mod/web/stat?act=display
(нужно лишь указать, что интересует: низкие, средние или максимальные цены).