Недвижимость будет РАСТИ в цене

Продолжая тему о высокой инерции рынка недвижимости и стабильности тенденций изменения индексов.
Вот какие комментарии дали московские коллеги к своим индексам от 07.01.2008
//www.irn.ru/news/21959.html

Цитата:

Очевидно, что в период новогодних праздников свежие данные о рынке недвижимости отсутствуют. Однако согласно философии аналитического центра www.irn.ru чтобы избежать скачкообразного изменения показателей после праздников, все индексы в этот период вычисляются в согласии со своими трендами, установившимися до Нового года. Как будет меняться ситуация на столичном рынке недвижимости в наступившем году покажут ближайшие недели.

Цитата:

Учитывая тот интерес, который Вы проявляете к нашей базе данных и посредническим объектам с "нехарактерными ценами", вкратце повторю (+ немного разовью) ответ, который уже дал на соседней ветке.

Количество объектов в актуальной базе данных сократилось по двум причинам.
Причина №1 (в количественном выражении - основная).
На новогодние каникулы ушли не только участники рынка, но и поставщики информации. В результате уменьшилось количество «заливаемых баз данных». А в каждой «заливаемой базе» сократилось количество объектов.

При этом автоматическое удаление "посреднических квартир" производилось как обычно - через 15 суток.

Причина №2. Увеличилось количество «прямых» продавцов, временно снявших в преддверии новогодних каникул свои объекты с продажи.

К чему все это привело?
Снизился удельный вес посреднических объектов в актуальной базе данных и
увеличился темп роста цен.
После Нового года мы продлили «срок жизни» посреднических объектов (и тем самым восстановили многие из них в актуальной базе данных). Удельный вес посреднических объектов при этом возрос, а рост цен существенно замедлился.

Что из всего этого следует?
Окончательные выводы делать пока рано.
Но предварительные выводы таковы: вес посреднических квартир с заниженными ценами больше чем вес посреднических квартир с завышенными ценами.

И хотя, Вы, судя по всему, убеждены, что объекты с "нехарактерными ценами" в своей массе увеличивают индексы и средние цены предложений; но в данном случае все вышло с точностью до наоборот.
Оказалось (по крайней мере, в этот раз), что посреднические объекты с "нехарактерными ценами" (в своей массе) уменьшают средние цены предложений.

Владимир как всегда "обьективен" и льёт воду на повышение цен
Во первых Владимир, квартиры по ценам ниже и продаются (Ваша фраза) Во вторых даже если и есть квартиры с занижеными ценами Вы с ними активно боретесь и удаляете (Ваша фраза) и эти квартиры не отличаются в цене в сторону понижения на 70000$ в отличие от десятков примеров квартир с завышенными ценами, которые Вы вносите в подсчёт индексов и, как сказала Оксана не унижаете продавцов распросами и не тревожите их покой Я смотрю установка Вашей фирмы на дезинформацию и пропагандирование роста цен не меняется Вас можно понять, ведь Ваши боссы ещё не все квартиры слили... Стагнация... Никто не берёт

Цитата:

Во первых Владимир, квартиры по ценам ниже и продаются (Ваша фраза)

Вы забыли добавить "при прочих равных условиях". Продавцы (в своей массе) + риэлтеры тем и заняты, что пытаются нащупать ту цену, по которой квартира продастся.
А то, что квартиры продаются по ценам, которые обычно (немного?) ниже средних в этом сегменте рынка, мы учитываем (с помощью соответствующих коэффициентов) при вычислении индексов. Да еще и понижающий (как правило) коэффициент на торг.

Цитата:

Во вторых даже если и есть квартиры с занижеными ценами Вы с ними активно боретесь и удаляете (Ваша фраза)

Я не могу Вас постоянно поправлять и уточнять смысл моих слов.
Удаляем мы не квартиры с заниженными ценами (в базе нередко встречаются квартиры с "нулевой ценой"), а "липовые" объявления (с любой ценой). Например, посреднические квартиры, хозяева которых отрицают подачу объявлений и продажу. Для этого (для прозвона и уточнения) и содержим целый штат секретарей.

Цитата:

Что, по-вашему, изменится, если бюджет пересчитали бы по курсу 4.5, с учётом внешнего долга, деноминированого в иностранной валюты, и с учётом того, что у украинского бюджета все внутренние расходы - в гривне? Налогооблагаемая база?

Любопытная логика. А за газ к примеру мы тоже в гривне будем расчитываться или стоимость газа к бюджету не имеет никакого отношения?

Цитата:

Мягкость нескольких лет монетарной политики формировалась отнюдь не нацбанком. Она формировалась тем, что примерно в 2004 году деньги стало реально одолжить за бугром под относительно вменяемые проценты, и тем, что из-за фактически стагнации экономики и довольно многих факторов на финансовых рынках инвестиции стали намного толерантнее относиться к риску во всех развивающихся рынках. Причём то, как всё это будет разворачиваться дальше - большой вопрос, так как первую проверку на вшивость страны типа Украины прошли. Вполне возможно, что репутация Украины в том числе выросла уже перманентно, если потрясений не будет.

Не ну Нацбанк это вообще клозет и нафиг он только нужен, ни на что не влияет ни за что не отвечает. А вся радость только от дядь за бугром. Так что ли по Вашему? Тогда кто интересно приток свежей валюты изи за бугра комерческим банкам сейчас обрубил? Дядя из-за бугра или все таки наш Нацбанк? и к тому же какой извините хрен будет сейчас свободно кредиты нашим банкам давать если Европейские банки сами терпят убытки из-за падения доллара к евро, а штаты просто не знают что со своим кризисом делать? Может в Китае юани начнем брать, а чо тоже ведь валюта.

Цитата:

Вполне возможно, что и будет. У нас, в общем-то, недвижка далеко не в кредит покупается в основном.

А эта информация откуда? :122:
Не ну цирк, поделитесь источником :105:
Вы хотя бы просто вспомните и проанализируйте когда стал развиваться рынок ипотеки и когда стали рости цены на недвижимость. Это взаимосвязанные вещи: доступная ипотека = подорожание недвижимости. Даже при полном отсутствии денег у населения сделайте ипотеку 5% на 40 лет и грести начнут как не в себя.
А вас послушать так Порошенко засланец какой то - страну попусту пугает.
Всю эту информацию я приводил лишь по той простой причине что если Нацбанк уже мандражирует относительно экономики то видимо таки-да.
А рынок недвижки у нас все таки не сам по себе где-то автономно существует, а что ни говори привязан к экономике страны в которой он находиться. А посему не может не отреагировать если действительно шарахнет :11:
Или это вы просто себя успокаивали

Цитата:

Пока что ,прогнозы оправдываются,не 30 так 18 % удорожания было-было.И в этом году 20 % будет.А то ,что доллар падает,ну тут я прогнозов дать не могу.Повторяю в долларах,цена БУДЕТ расти.Как там в еврах или тайских батах,не знаю,нет интереса.

Ребята Вас что действительно мандраж взял? :132: Это личная заинтересованность?
Чего вы так закипишевали будет расти, будет расти, Нацбанк не указ?
Я просто к тому что кризис в экономике уже не просто назрел а скоро как чирей прорвет на ружу. И тут уж никакой рынок не избежит потрясений всех обляпает. Второй вопрос кто и с какими потерями выйдет.
А то что Нацбанк уже этого не просто не скрывает а и откровенно боится и лихорадочно пытается что то предпринять -этому подтверждение. А у Вас как то странно получается цены растут - это рынок, а если проблемы серезные в экономике целого государства - то недвижимость к этому не имеет ни какого отношения и цены все равно будут расти. А как же рынок?

Цитата:

Ребята Вас что действительно мандраж взял? :132: Это личная заинтересованность?
Чего вы так закипишевали будет расти, будет расти, Нацбанк не указ?
Я просто к тому что кризис в экономике уже не просто назрел а скоро как чирей прорвет на ружу. И тут уж никакой рынок не избежит потрясений всех обляпает. Второй вопрос кто и с какими потерями выйдет.
А то что Нацбанк уже этого не просто не скрывает а и откровенно боится и лихорадочно пытается что то предпринять -этому подтверждение. А у Вас как то странно получается цены растут - это рынок, а если проблемы серезные в экономике целого государства - то недвижимость к этому не имеет ни какого отношения и цены все равно будут расти. А как же рынок?

Допустим мандраж то,как раз у даунишек)).По поводу кризиса,им и не пахнет.Где кризис,покажите.Экономика растёт,доходы растут,ГДЕ кризис.Если лично Вы не можете увеличить свои доходы,это не значит,что наступил кризис))

Цитата:

Допустим мандраж то,как раз у даунишек)).По поводу кризиса,им и не пахнет.Где кризис,покажите.Экономика растёт,доходы растут,ГДЕ кризис.Если лично Вы не можете увеличить свои доходы,это не значит,что наступил кризис))

Да уж... не хило растут доходы Инфляция 17%, рост цен на продукты 50-100%, рост зарплат в гривнах 15-20%... Жуть как растут доходы Те у кого они растут уже есть жильё, а средний класс задавлен ростом цен и не вытянет ни цены ни иппотеку

Среднего класса у нас еще нет. Так что давить нечего.

Цитата:

Вы забыли добавить "при прочих равных условиях". Продавцы (в своей массе) + риэлтеры тем и заняты, что пытаются нащупать ту цену, по которой квартира продастся.
А то, что квартиры продаются по ценам, которые обычно (немного?) ниже средних в этом сегменте рынка, мы учитываем (с помощью соответствующих коэффициентов) при вычислении индексов. Да еще и понижающий (как правило) коэффициент на торг.
Я не могу Вас постоянно поправлять и уточнять смысл моих слов.
Удаляем мы не квартиры с заниженными ценами (в базе нередко встречаются квартиры с "нулевой ценой"), а "липовые" объявления (с любой ценой). Например, посреднические квартиры, хозяева которых отрицают подачу объявлений и продажу. Для этого (для прозвона и уточнения) и содержим целый штат секретарей.

Хорошо, Владимир, а если я сейчас дам обьяву по квартире на 80000$ дороже аналогов и мне на телефон в обьяве позвонит секретаь и скажу: Да, продаю, такая цена, как хочу так и верчу! То что Вы сделаете? Правильно, оставите квартиру в базе...

По поводу работников Вашей базы, то Ваши слова похожи на анекдот, т.к. я неделю один исправлял Ваши ошибки в базе, а Ваши сотрудники почти их в упор не замечали

Владимир, цены на недвижимость-цены продаж, Ваши индексы и система подсчёта, которая как Вы теперь признались корректируется разными коэфициентами- Не может быть основой для анализа рынка!

Это как поджарить тухлую рыбу с оливковым маслом и восточными специями
Если Вы - фирма, то отыщите способ показывать реальную картину продаж, а не сьезжайте с темы...

Всё Вы знаете и цены продаж, и кол-во сделок минюста и .... И не надо говорить, что в насквозь коррумпированной стране нельзя узнать подобные данные!!!

Ваша система подсчёта на непонятных данных, с кучей коэфициентов в алгоритме не вызывает доверия у здравомыслящих людей! Меняйте её! Ведь Ваш шеф Котенко обещал сделать Ваш бизнес открытым!

юра хочет сказать что оболонь выдает не объективные данные, хотя сам вообще данными не располагает! так кто прав?

Цитата:

Допустим мандраж то,как раз у даунишек)).По поводу кризиса,им и не пахнет.Где кризис,покажите.Экономика растёт,доходы растут,ГДЕ кризис.Если лично Вы не можете увеличить свои доходы,это не значит,что наступил кризис))

Это кто дауниш? Порошенко что ли?
Или вы меня имели ввиду? :130:
А насчет экономика растет это где вы такое вычитали? Уж не у Азарова ли эту фразу позаимствовали?
А если говорю о чем либо то хотя бы ссылки делаю на источники. А заявления типа экономика растет потому что я так сказал, или недвижимость будет дорожать потому что мне так хочется - просто болтология.
За мои доходы не переживайте, дай бог каждому такие.
Квартирой обеспечен, а деньги вкладываю в собственный бизнес.
Здесь я (как и на многих других форумах) лишь за тем что бы понаблюдать за мягко сказать дискуссией растишек и обвалистов. Не смеха ради а просто иногда интересные идейки и ссылки для бизнеса подкидывают люди сами того не ведая.
А злобой собственный страх прикрывать не нужно, слишком уж очевидно. Если нечем аргументированно ответить то лучше промолчите.
Іноді краще жувати ніж говорити!

Цитата:

юра хочет сказать что оболонь выдает не объективные данные, хотя сам вообще данными не располагает! так кто прав?

Bud - Оболонь, как агенство недвижимости располагает ценами реальных сделок....
Минюст располагает количеством совершённых сделок и Вам продадут эту информацию за определённую сумму...
Владимир 100% знает и реальніе цены и кол-во сделок...

И при этом, вместо реальной информации нас кормят индексами из базы - наводнённой квартирами призраками с вилкой в ценах до 100000$, с непонятными коэфициентами и.... , и не открывают реальную ситуацию...

Так кто прав? Если всё сходится с индексами, ПОЧЕМУ Владимир не рапортует об этом, а сьезжает с темы?

Цитата:

юра хочет сказать что оболонь выдает не объективные данные, хотя сам вообще данными не располагает! так кто прав?

А вы бы поверили например если бы вам сказали что сахар к примеру уже стоит 7 грн. за килограмм и цена будет расти?
Думаю что сходив на рынок и увидев сахар по цене от 5 до 6,5 вы бы сторговавшись еще на копеек на 20 купили бы себе мешок по 4,8 и были бы довольны. И для этого вам не нужно бы было проводить системный анализ рынка сахара.
Так и здесь. вижу в объяве одну цену, звоню по тел. предварительно спросив цену которая оказывается на 5 тыс ниже.заявленой, смотрю квартиру и сбиваю еще цену на 5-10 тыс. бак.
неужели мне одного двух примеров будет не достаточно что бы понять несоответствие реалий с данными. Или для этого мне нужно провести глубокий анализ всех продаж в Киеве?
Извините, может это и примитивный пример но на практике он ближе к реалиям.

Цитата:

Всё Вы знаете и цены продаж, и кол-во сделок минюста и .... И не надо говорить, что в насквозь коррумпированной стране нельзя узнать подобные данные!!!

Ваша система подсчёта на непонятных данных, с кучей коэфициентов в алгоритме не вызывает доверия у здравомыслящих людей! Меняйте её! Ведь Ваш шеф Котенко обещал сделать Ваш бизнес открытым!

Конечно, узнать можно многое, но можно ли будет этому доверять? Ведь эти данные невозможно проверить.
Данные для системы подсчета предельно понятны- это цены из объявлений продавцов! Другие объективные данные- насколько эти цены соответствуют цене состоявшейся купле-продаже и состоялась ли она вообще- отсутствуют. Здравомыслящие люди это понимают и не используют результаты расчетов Владимира как руководство к действию.

Цитата:

Bud - Оболонь, как агенство недвижимости располагает ценами реальных сделок....
Минюст располагает количеством совершённых сделок и Вам продадут эту информацию за определённую сумму...
Владимир 100% знает и реальніе цены и кол-во сделок...

И при этом, вместо реальной информации нас кормят индексами из базы - наводнённой квартирами призраками с вилкой в ценах до 100000$, с непонятными коэфициентами и.... , и не открывают реальную ситуацию...

Так кто прав? Если всё сходится с индексами, ПОЧЕМУ Владимир не рапортует об этом, а сьезжает с темы?

Постарайтесь понять нюанс. Неизвестное лицо в Минюсте за ваши деньги назвало вам какую-то цифру,а вы под своим честным именем ее опубликовываете и на ее основании делаете глубокомысленные выводы!
А цены реальных сделок вам сообщат или липовые, или они будут коммерческой тайной.

Цитата:

По поводу работников Вашей базы, то Ваши слова похожи на анекдот, т.к. я неделю один исправлял Ваши ошибки в базе, а Ваши сотрудники почти их в упор не замечали

А каким образом Вы исправляли ошибки в базе?
Тыкали пальцем в только что поступившие посреднические объекты и говорили, что это неправильный объект, и этот неправильный, и этот...
Секретари прозвонили их. Подавляющее большинство оказалось правильными (в том смысле, что там были реальные квартиры, реальные продавцы и реальные цены, указанные продавцами или их представителями).
Несколько квартир, действительно, убрали.
Но их убрали бы и без Вас. Правда, чуть позже, когда секретари до них добрались бы. А так убрали без очереди...
- - - - - - - - -

То есть, если подвести итоги той эпопее, то Вы ускорили (не знаю, правда, насколько часов или дней) очистку базы от нескольких "липовых" посреднических объектов и коррекцию цен (как в сторону повышения, так и снижения) еще на несколько объектов (это из 7000).
За это мы выразили Вам благодарность. Призвали других следовать Вашему примеру.
- - - - - - - - - - - -
Судя по всему, Вы считаете себя чуть ли ни революционером...
Но ведь достигнутый тогда положительный эффект был, мягко говоря, из разряда рутинных. Ну, работали тогда 12 - 15 секретарей (им помогали сколько-то там агентов)... Вы на несколько дней стали еще одним...
И что?
Это что-то кардинально изменило? Тем более, что Вы тогда (вроде бы) не прозвонили ни одной квартиры... Или все-таки прозвонили?

Цитата:

Владимир 100% знает и реальніе цены и кол-во сделок...

И при этом, вместо реальной информации нас кормят индексами из базы - наводнённой квартирами призраками с вилкой в ценах до 100000$, с непонятными коэфициентами и.... , и не открывают реальную ситуацию...

Так кто прав? Если всё сходится с индексами, ПОЧЕМУ Владимир не рапортует об этом, а сьезжает с темы?

У меня есть весьма небольшая подборка реальных цен сделок (сбор подобных данных введен недавно, и они где-то накапливаются). Рапортовать по имеющимся разрозненным данным пока рано. Но, похоже, что индексы работают таки неплохо.

Общего количества сделок на киевском рынке я не знаю.
Полагаю, что в 2007 году это количество сократилось раза в два (по сравнению с 2006 годом).

С темы не съезжаю. Пишу, что по отзывам экспертов наши индексы достаточно адекватно отражают динамику изменения цен на киевском рынке недвижимости.

Пишу также, что предновогодний эксперимент с уменьшением доли посреднических квартир показал, что посреднические квартиры с заниженными ценами больше влияют на средние цены предложений, чем посреднические квартиры с завышенными ценами.
Что Вы еще хотите услышать?
И почему именно от нас?
Почему не от Минюста или БТИ?
Если к нашим обращениям с просьбой предоставить статистику, добавятся еще и Ваши (а также других читателей/писателей Домика), то, может что-то и сдвинется... Тем более, что в Минюсте новый руководитель...

- - - - - - - - - - - -
Могу в дополнение сказать, что разработчики индексов из московского аналитического центра ИРН вообще (судя по всему) в дискуссии и разъяснения не вступают. Говорят: хотите - используйте индексы, которые мы еженедельно публикуем. Не хотите - как хотите.

Цитата:

А каким образом Вы исправляли ошибки в базе?
Тыкали пальцем в только что поступившие посреднические объекты и говорили, что это неправильный объект, и этот неправильный, и этот...
Секретари прозвонили их. Подавляющее большинство оказалось правильными (в том смысле, что там были реальные квартиры, реальные продавцы и реальные цены, указанные продавцами или их представителями).
Несколько квартир, действительно, убрали.
Но их убрали бы и без Вас. Правда, чуть позже, когда секретари до них добрались бы. А так убрали без очереди...
- - - - - - - - -

То есть, если подвести итоги той эпопее, то Вы ускорили (не знаю, правда, насколько часов или дней) очистку базы от нескольких "липовых" посреднических объектов и коррекцию цен (как в сторону повышения, так и снижения) еще на несколько объектов (это из 7000).
За это мы выразили Вам благодарность. Призвали других следовать Вашему примеру.
- - - - - - - - - - - -
Судя по всему, Вы считаете себя чуть ли ни революционером...
Но ведь достигнутый тогда положительный эффект был, мягко говоря, из разряда рутинных. Ну, работали тогда 12 - 15 секретарей (им помогали сколько-то там агентов)... Вы на несколько дней стали еще одним...
И что?
Это что-то кардинально изменило? Тем более, что Вы тогда (вроде бы) не прозвонили ни одной квартиры... Или все-таки прозвонили?

Да никем я себя не считаю:)))) Эффект действительно рутинный, т.к. никаких изменений не произошло! Вы, человек, называющий себя аналитиком, пишете что прозвонили и Вам сказали: Да, такая цена! И Вы, аналитик:)))) согласились с этим и продолжаете использовать данные телефонных разговором в просчёте инднксов

Между прочим, Владимир, Вы вряд ли бы купили на Лукьяновском рынке бананы с лотка за 20 грн. кг, если бы рядом были те же за 8 грн.
Получается в реальной жизни аналитический склад ума помогает Вам, а в работе эксперта, Вы соглашаетесь с присутствием в базе фальсифицированных, завышеных цен и продолжаете свою "аналитику"

Как написал выше Крысюк, здравомыслящие люди на основе Ваших индексов шаги предпринимать не будут... Получается что Ваша аналитика расчитана на пенсионерку, которая выставила квартиру в базу и считает свои еженевные капиталы:)))

Может всё таки стоит поменять систему подсчёта?

Цитата:

А вы бы поверили например если бы вам сказали что сахар к примеру уже стоит 7 грн. за килограмм и цена будет расти?
Думаю что сходив на рынок и увидев сахар по цене от 5 до 6,5 вы бы сторговавшись еще на копеек на 20 купили бы себе мешок по 4,8 и были бы довольны. И для этого вам не нужно бы было проводить системный анализ рынка сахара.
Так и здесь. вижу в объяве одну цену, звоню по тел. предварительно спросив цену которая оказывается на 5 тыс ниже.заявленой, смотрю квартиру и сбиваю еще цену на 5-10 тыс. бак.
неужели мне одного двух примеров будет не достаточно что бы понять несоответствие реалий с данными. Или для этого мне нужно провести глубокий анализ всех продаж в Киеве?
Извините, может это и примитивный пример но на практике он ближе к реалиям.

Вот именно! "сходите на рынок" и вы спокойно увидете что индексы вам вообще никчему. потому на сколько долго вы ищите жилье у вас складывается свой четкий индекс того что вы ищите из реалий! а тот индекс который выдает домик это если перевести в плоскость понятной "по сахару" то куча продавцов приехало и каждый дает свою цену! у кого то он подмок у когото пересыпан в бумажные мешки кто то спешит продать а то мокрый склад у кого то сахара тон 900и забран за долги у сельхоз производителя и проч! это товары! проедте на машине по базам и получите разброс в ценах от 2,8 до 3,6!а подорожает он в бразилии то и у нас вырос в цене как и масло и молоко и постное масло и металл!!!
ВОТ вам и ответ в простой форме!
сколько не говори сахар сахар слаще во рту не станет!

Цитата:

А вы бы поверили например если бы вам сказали что сахар к примеру уже стоит 7 грн. за килограмм и цена будет расти?
Думаю что сходив на рынок и увидев сахар по цене от 5 до 6,5 вы бы сторговавшись еще на копеек на 20 купили бы себе мешок по 4,8 и были бы довольны. И для этого вам не нужно бы было проводить системный анализ рынка сахара.
Так и здесь. вижу в объяве одну цену, звоню по тел. предварительно спросив цену которая оказывается на 5 тыс ниже.заявленой, смотрю квартиру и сбиваю еще цену на 5-10 тыс. бак.
неужели мне одного двух примеров будет не достаточно что бы понять несоответствие реалий с данными. Или для этого мне нужно провести глубокий анализ всех продаж в Киеве?
Извините, может это и примитивный пример но на практике он ближе к реалиям.

Конечно! Но если сахар можно купить дороже, то квартиры на 70000-100000$ дороже никто не купит... И как это Владимир умудряется на таких квартирах строить аналитику рынка уму не постижимо??? Их вообще не стоит брать в расчёт индексов и прогнозов :11:

Если, к примеру в базе висит квартира на 10000-20000$ дешевле аналогов, то Владимир не раз высказывал своё возмущение этим и говорил, что секретари борятся с такими негодяями, хотя именно такие квартиры и покупаются и ему как аналитику именно на них и стоит обращать своё внимание! А то что есть десятки квартир - двойников на 50000-100000$ дороже аналогичных, так это его не волнует

А верхняя планка в 3500$ м2 - по всему Киеву, что на Борщаговке, что на Липках - вообще вершина математической безграмотности...