Маржинальная торговля на рынке городской (московской) жилой недвижимости

Сразу предупреждаю - автор не я.
Маржинальная торговля на рынке городской жилой недвижимости


В качестве вступления

В последнее время безудержный рост цен на московские квартиры смущает уже самых отъявленных быков, и радость роста всё чаще омрачается опасениями и предчувствиями похмелья после этого пира. Более того, уже начинает трещать по швам и бизнес компаний, обслуживающих рынок жилья: банки вхолостую одобряют ипотечные кредиты, от которых отказываются потенциальные покупатели квартир, а риэлтеры не успевают склеивать даже простейшие сделки по обмену жилья по причине ежедневного роста цен. Все включились в игру на повышение.

Объяснить происходящее пытаются. Кто-то видит причину в постоянном росте цен на сырьевые ресурсы и в шальных нефтяных деньгах, кто-то мифологизирует безумный спрос на московское жильё со стороны регионалов, кто-то сетует на дефицит предложения, кто-то равняет Москву на мировые столицы. Всё это, безусловно, влияет на рост цен, но совсем не в тех масштабах, которые могли бы столь значимо повлиять на них. Масштабность происходящего по всей стране должна быть вызвана не менее фундаментально масштабным событием. Это масштабное событие, охватывающее всю страну, общеизвестно, но вина его в постоянном росте цен пока никем не была показана, и по этой причине не была доказана. Ну, значит, и покажем, и докажем.


Используемые понятия и термины

Для начала определю используемые понятия, дабы избежать упрёков в неакадемичности или неточном использовании терминов. Это делается всего лишь для большей наглядности и компактности изложения, и я не претендую на то, чтобы эти термины были признаны эталоном точности формулировок, или продолжали жить после окончания этого материала. Также не буду отвечать на терминологические придирки. Всё "As Is".

Инвесторы – люди, приобретающие квартиры, но не имеющие намерений жить в них, а намеревающиеся получить прибыль при последующей их продаже.
Рантье – странные люди, приобретающие квартиры с целью сдачи их в аренду и получения дохода на уровне 4-5% годовых. К ним в данном материале я не отношу владельцев квартир, которые сдают квартиры, полученные от государства даром.
Менялы – люди, приобретающие квартиры после продажи имеющегося у них жилья с целью изменения своих жилищных условий (улучшения, ухудшения, смены района и т.п.). Сделки, заключаемые менялами, называются альтернативными и состоят из взаимосвязанных сделок по продаже и покупке квартиры.
Жильцы – люди, приобретающие новую (в смысле – дополнительную, на первичке или вторичке – неважно) квартиру с целью последующего проживания в ней. Здесь определяются по остаточному принципу: жильцы – это не инвесторы, не рантье и не менялы.
Чистыми покупками называются сделки по приобретению квартир, заключаемые инвесторами, жильцами и рантье.
Естественно, что жизненные обстоятельства и цели этих людей могут меняться, и инвесторы, например, легко могут превратиться в рантье или жильцов на время или навсегда.
Участники рынка - все упомянутые категории людей, использующих рынок недвижимости для покупки или продажи квартир в своих, сильно отличающихся друг от друга, целях.
Операторы рынка - все, кто обслуживает этот рынок – строительные компании, риэлтерские агентства, частные маклеры.
Маржинальная сделка – финансовая операция, проводимая на некоторые средства, величина которой больше величины этих средств в некоторое количество раз.
Плечо маржинальной финансовой операции – это отношение её величины к величине реально используемых собственных средств.
Маржин колл – требование доплаты денежных средств для обеспечения исполнения маржинальной сделки.


Просто факты

1. Доля инвестиционных квартир составляет в настоящее время примерно 10%.
2. На 100 продаваемых квартир (предложение) приходится примерно 130 покупаемых (спрос).
3. В 2005 году количество отказников по уже одобренным ипотечным кредитам составляло 30% от общего их числа, в 2006 году – уже 50% (по данным А. Костина в нашумевшем диспуте с ВВП).
4. 80% сделок на рынке квартир в Москве приходится на альтернативные покупки-продажи.
5. На долю жильцов и рантье остаётся 10% как результат вычитания 100% всего минус 80% альтернативных минус 10% инвестиционных.
6. Рынок становится спекулятивным при количестве инвестиционных покупок на нём свыше 30%.

Оговорюсь, что считать можно в квартирах, в метрах и в деньгах, и результаты будут различаться. Например, трёшка в монолите равна по метрам двум трёшкам в хрущёвке, а одна трёшка на Остоженке равна по деньгам десятку хрущёвских однушек в Бирюлёво. В чём именно считать – сложно сказать, рынок непрозрачен и не стремится к обелению, данных много и все они очень противоречивы. Поэтому принимаю соломоново решение, и буду считать в процентах.


О дефиците предложения

Начну с него, ибо это сейчас тема номер один во всех разговорах о жилищной проблеме.
Сразу скажу, что стенания операторов рынка о катастрофическом дефиците предложения квартир я расцениваю только как игру на повышение (а зачем бы тогда им придерживать уже имеющиеся квартиры). Ну не нужно говорить об отсутствии предложения квартир – такой проблемы нет, их полно, и сейчас, имея на руках полмиллиона-миллион долларов, завтра же можно отправляться осматривать своё будущее жилище. Гарантирую, что дорога до него будет за ночь до блеска вылизана языками риэлов. Сейчас можно говорить лишь о дефиците квартир по ожидаемой цене, по цене, за которую мы хотели бы купить! Так хотеть-то не вредно! Уважаемые покупатели, прибавьте к ожидаемой вами цене хотя бы 10%, и дефицит мгновенно испарится! А если я хочу сейчас купить квартиру в Москве по 1К за метр – то да, такие квартиры, конечно же, в жесточайшем дефиците. То есть не нужно дефицит товара путать с его недоступностью по причине его дороговизны.
Кстати, в контексте последующих рассуждений сам факт псевдодефицита жилья именно в данный момент позволит ниже сделать крайне любопытный вывод о том, что именно в данный же момент мы наблюдаем знакомое многим явление, и имя ему, с учётом заголовка данного материала – ночной кошмар трейдера, или массовый маржин колл на рынке жилья.

Продолжение следует...

О текущем состоянии рынка: его структура, принципы ценообразования, настроения участников

Сначала процитируюсь.

arior писал(а): Не нужно квартиру считать абсолютной ценностью, основная её ценность - крыша над головой, и как эта крыша у человека появляется - покупкой квартиры, её арендой, покупкой или строительством дома - человек решает сам, и решает для себя наилучшим образом.

И действительно, большинство людей не морочат себе голову глубокой аналитикой рынков сырья и жилья, не задумываются об инвестиционной привлекательности того или иного актива, а просто хотят жить в нормальных условиях, которые они могут позволить себе при данном уровне их доходов и накоплений, и руководствуются ими в первую очередь. То есть - появились у семьи, испытывающей жилищный дискомфорт, определённые средства – эти средства идут на изменение жилищных условий. Как именно – арендой большего жилья со сдачей своего меньшего, продажей меньшего с покупкой большего, продажей большего с покупкой двух меньших, чистой покупкой нового жилья на свои средства или с использованием ипотечного кредита – каждый решает для себя сам. Но решают понятно как – факт № 4 говорит, что в настоящее время в Москве 80% сделок являются альтернативными. Почему – очевидно. Природная смекалка, конечно, подсказывает нашему человеку, что чистая покупка дополнительной квартиры – это было бы отлично – но, увы, проблема стара как мир, и заключается в том, что на чистую покупку элементарно нет денег. По-другому это называется нехваткой платёжеспособного спроса. Немедленно возражать мне не нужно, к парадоксу роста цен при отсутствии денег я вернусь ниже.

Посему делаю первый вывод: о рынке городской жилой недвижимости в его текущем состоянии можно говорить лишь с большой степенью условности. Да, квартиры сейчас продаются, да, покупаются. Но это, в первую очередь, рынок обмена квартир.

В силу своего значительного численного преимущества (80%) цены на нём диктуют менялы, и всем остальным участникам этого рынка – жильцам, инвесторам и рантье - приходится подстраиваться под мнение этого подавляющего большинства. Любопытно при этом то, что экономически активное и грамотное меньшинство вынуждено считаться с преобладающей позицией в большинстве своём экономически безграмотного большинства (никого не обижаю, ну не понимают они в экономике и финансах ничего – а в своём деле отлично понимают, и в нём они вполне грамотные специалисты). Определить справедливую цену объектов недвижимости это большинство не может, поскольку рынок молод, не имеет традиций, и ничего не знает о бытовых ценовых экспресс-ориентирах для чайников типа стократного соотношения стоимостей приобретения и аренды жилья. Итак, на рынке городского жилья цены назначают ничего не понимающие в ценообразовании люди. Это второй вывод.

Как менялы устанавливают цены? Не слышен ли при этом чей-то вкрадчивый шепоток на ушко? О возможностях по манипулированию настроениями дилетантов все могут судить по майско-июньским событиям на ФР, в топку которого пайщики ПИФов и будущие акционеры Роснефти до сих пор подкидывают свои совсем не халявные сбережения. А на рынке недвижимости - убедить ничего не понимающих в ценообразовании людей в том, что, чем бы они ни занимались в настоящий момент – улучшением демографической ситуации в стране, рыбалкой или философской беседой за рюмкой чая, - за счёт роста стоимости своей квартиры они ежедневно богатеют на свою среднемесячную зарплату – задача примитивно простая. В мозг счастливого собственника в большом количестве поступают гормоны счастья, и наступившая эйфория лишает его возможности мало-мальски адекватно воспринимать действительность и элементарно размышлять (хотя бы о том, что снятие с иглы путём налогообложения недвижимости по реальной стоимости не за горами, и начнётся местными властями в 2007 году). «Обмануть меня несложно, я сам обманываться рад». При этом шептунам достаточно повторять, постукивая колотушкой – «В Багдаде всё спокойно». Эту колотушку и заклинание «Спите спокойно, жители Багдада» мы слышали и здесь. Цитировать не буду.
Вспомним и про то, что лет пять назад риэлтерские агентства развернули масштабную пиар-кампанию по повышении лояльности к ним населения при осуществлении сделок с недвижимостью. Кампания имела вполне осязаемый эффект, результатом которого явилось то, что большинство сделок на рынке недвижимости в Москве проходит сейчас при активном посредничестве агентств недвижимости. Не отрицая того, что квалифицированное юридическое сопровождение сделки помогает сделать её более безопасной для сторон, замечу, тем не менее, что уровень взаимоотношения сторон посредством банковских ячеек с многокилограммовым кэшем в них более уместен для начальной стадии развития рынка, и никак не способствует обелению этого рынка. Не решёны и вопросы безопасности участников сделки за пределами банковского хранилища. Словом, как начали работать пятнадцать лет назад за нал, так и продолжают, хотя у того же банка сейчас имеется множество финансовых инструментов для более безопасного проведения сделки.
Есть в посредничестве риэлтеров и вторая сторона – любой человек, решивший воспользоваться их услугами, неминуемо подвергается мягкому, но настойчивому промыванию мозгов. Избежать подобного бычьего зомбирования способны немногие. А поскольку менялы представляют большинство на рынке, то и настроения на нём формируются операторами рынка, которые являются фактическими кукловодами этого рынка, как бы они ни твердили об обратном.
Отсюда делаю третий вывод: рынок городского жилья – это ветреный рынок слухов, догадок и переменчивых настроений. Посеять панику на таком рынке (неважно, с каким знаком – в плюс или в минус) – проще простого. Панику со знаком плюс мы уже видели этой весной. Читайте Маккея.

Какие же на самом деле настроения таятся в глубинах этого непонятного рынка – бычьи или медвежьи? Подумаем.
Времена новых русских, кичащихся потраченными суммами, прошли. Никто уже не хочет платить за вещь дороже, чем сосед. Мегарост сегмента розничных дискаунтеров в сравнении со стагнацией сегмента пафосных супермаркетов это подтверждает. А среди участников рынка недвижимости, тратящих на нём собственные деньги, единственные очевидные быки – это инвесторы. Естественно, к быкам относятся и операторы этого рынка: строители (по понятным причинам) и риэлтеры (по причине простоты разводки клиентов на растущем рынке с приятно растущими при этом комиссионными). И те, и другие панически боятся снижения цен, поскольку абсолютно не способны работать на падающем рынке. Для них это вопрос жизни и смерти, отсюда и такая активность. Все остальные – жильцы, менялы и рантье – скорее медведи, поскольку руководствуются совершенно естественным человеческим желанием - купить подешевле и заплатить поменьше. Но ведь их большинство – 90%! И их деньги – эти их деньги! Никто не заставит человека расстаться с деньгами, если он сам того не захочет! То есть нужно просто захотеть не тратить.
Поэтому делаю четвёртый вывод: большинство участников рынка – это медведи, возможно, только пока не вполне осознающие это. Но при благоприятных обстоятельствах они с удовольствием начнут играть на понижение. Думаю, что и инвесторы, как экономически грамотные люди, с таким же удовольствием зашортят квартиры на хаях с тем, чтобы после просадки рынка на зафиксированную прибыль откупить их вдвое-втрое дешевле, переквалифицировавшись в жильцов. Да и детям, для которых это делается, будет потом что рассказать.

В общих чертах картина, надеюсь, понятна. Коллективный самомазохизм медведей в бычьей шкуре, надетой на них кукловодами рынка, не будет продолжаться вечно.

Продолжение следует...

Далее.

Факт № 2 о соотношении количества продаваемых и покупаемых в Москве квартир как 100 к 130 и подаваемый операторами рынка как свидетельство катастрофической нехватки квартир я расцениваю скорее как положительный. В 130 приобретаемых квартир входят и обмены с разъездом (типа трёшка на две однушки с доплатой), и чистые покупки инвесторами, жильцами и рантье, количество которых составляет примерно 20%. Итого навес спроса на дополнительные квартиры при обмене составляет примерно 10%. Это совсем немного. В абсолютных цифрах – примерно 4-5 тысяч квартир, это максимум. Для Москвы – капля в море. Если перенести этот спрос, например, на малоэтажку, баланс спроса и предложения на рынке будет достигнут очень быстро. Отмечу, что я намеренно говорю только о спросе менял, - и потому, что их спрос составляет 110 квартир против 20 остальных участников, и потому, что именно они являются ценообразователями на рынке. Более того, неиссякаемым источником платёжеспособности (об этом чуть ниже) также располагают только менялы, ещё и поэтому любые изменения в структуре их спроса окажут на рынок сильнейшее воздействие. Что характерно, они в массе своей предъявляют безусловный спрос на жильё, вызываемый внеэкономическими и зачастую эмоциональными причинами и потому - менее эластичный по цене. Родился ребёнок – нужно меняться на большую – вот их мотивы. Остальные участники рынка предъявляют намного более осмысленный и менее эмоциональный спрос, как правило, хорошо считая все возможные плюсы и минусы приобретения. С инвесторами - всё понятно, тут на форуме все инвесторы куда-нибудь и во что-нибудь. Рантье, приобретающих жильё для сдачи в аренду у нас тоже не так много, да и они вряд ли намерены переплачивать, иначе их доход снизится до уровня депозитного процента в швейцарском банке при несоизмеримо меньшей надёжности. Остаются жильцы. Факт № 3 о росте числа отказов от уже одобренных ипотечных кредитов вполне красноречив – очевидно, что жильцы не будут приобретать квартиры любой ценой, даже если и очень нужно. Отказавшись от уже одобренного ипотечного кредита, они отказались всерьёз и надолго, и будут искать альтернативу в обмене, аренде, или в загородном жилье.
То есть оставшиеся три категории покупателей подстроятся под изменение спроса очень быстро, и играть на повышение явно не будут. Ведь, чем больше у человека денег, тем он менее склонен к эмоциональным тратам, и значительно более склонен к вдумчивому и рациональному управлению своими деньгами.

О непересыхающем источнике платёжеспособного спроса

Выше я говорил о том, что текущая структура рынка свидетельствует о сильно ограниченном платёжеспособном спросе. Тем не менее, рост цен свидетельствует об обратном - деньги на этом рынке есть, иначе откуда бы этот рост взялся, на каких деньгах? Парадокс? Логическая ошибка в рассуждениях? Ни то и ни другое.

Этот парадокс разрешается элементарно просто. Достаточно вспомнить первый вывод о том, что у нас не рынок жилья, а рынок обмена жилья, на котором большинство покупок связано с осуществляемыми менялами обменами своих квартир. Продал одну – купил другую. То есть для приобретения квартиры много денег и не нужно, вполне достаточно иметь деньги на оплату разницы между старой и новой квартирой. И для менялы ситуация выглядит так, что фактически он оперирует не площадью квартиры, а разницей в площадях квартир и воспринимает карманом при этом не полную стоимость квартиры, а разницу в стоимости квартир. Кто торгует с плечами, понимает, в чём тут фишка. Вспомнив данные ранее определения маржинальной сделки и плеча маржинальной финансовой операции, мы делаем вполне очевидный вывод – большинство сделок на рынке жилой недвижимости имеют все признаки маржинальных!

При этом размер плеча подобной маржинальной сделки можно определить как отношение общей площади квартиры к необходимой площади улучшения (обычно это площадь одной стандартной комнаты, 10-15м). Предположим, меняла живёт в двушке 55м и хочет улучшить свои жилищные условия, поменяв её на трёшку 70м. Он продаёт свою двушку, в этом же моменте добавляет достаточно скромную доплату за 15 метров, и покупает искомую трёшку. При стоимости жилья в 3К за метр стоимость двушки составила 165К, стоимость трёшки – 210К, размер доплаты – 45К. Итого - размер плеча составляет 55/15 или 165/45, т.е. 3,7 к 1. Немаленькое плечо, не правда ли? Причём интересно, что размер плеча не зависит от стоимости метра, а зависит только от жилищных условий и потребностей менял.

И очень существенное замечание, отражающее самую суть текущего состояния рынка и объясняющего иррациональный рост цен. Для менялы ничего страшного и иррационального не происходит, они значительно легче переносят повышение стоимости квадратного метра. Более того, И ЭТО САМОЕ ВАЖНОЕ для понимания причин роста цен, они этого роста практически не чувствуют – им ведь нужно купить всего 10-15 метров, а не 50-70-100! В отличие от них, те, кто покупают квартиры полностью на свои, при существующей пропорции менялы/покупатели в 80/20, оказываются в полной зависимости от настроений менял.

Что же происходит, если цены начинают расти? Я уже говорил, что спрос менял неэластичен к ценам, уж если они решили меняться – значит, будут. Вот, за год цены выросли, условно говоря, с 2К до 3К за метр. Как этот рост сказался на спросе менял? А никак! Просто немного снизились требования к будущей квартире, и всё! Ещё и поэтому самое плохое жильё сейчас растёт в цене быстрее всего. Год назад нужно было доплатить 30К за 15 метров – а теперь нужно доплатить те же 30К, но уже за 10 метров – и в чём для них разница? Меняться-то всё равно надо, так, чуть теснее будет жить, и всё, но комнат-то всё равно прибавится, так что задача - заткнуть тёщу - в целом будет выполнена. А можно чуть напрячься, добавить 6-10К (ну поездить ещё пару лет на той же машине, и всё) и докупить эти дополнительные 2-3-4 метра. То есть мы имеем рост цен на квартиры, при котором их цена практически не оказывает влияния на спрос менял! Причём они на рынке в большинстве.
А для прочих участников рынка, осуществляющих чистые покупки, в том числе для ипотечных отказников, разница принципиальная - 2К за метр или 3К, для них трёшка подорожала со 140К до 210К. Но они-то в меньшинстве, и на цены своим уменьшившимся спросом повлиять никак не могут! И ведь они чувствуют какой-то подвох, чувствуют явную перекупленность рынка, но никак не могут понять - почему они, состоятельные, солидные и уважаемые люди, знающие, каким трудом зарабатываются деньги, не могут угнаться за галопирующими ценами? Поневоле они задают себе вопрос – ну неужели в стране все стали преуспевающими нефтяниками? Откуда у людей столько денег на покупку таких квартир по таким ценам? В чём тут дело? А вот в чём – просто большинству участников рынка эти деньги в виде квартир достались от государства бесплатно, и сейчас эта бесплатная сверхдорогая масса давит, да ещё с таким плечом, на рынок, вызывая гиперинфляцию цен на нём в 100% годовых.

Окончание в следующем посте...

Сколько это будут продолжаться и когда всё это закончится?

Это будут продолжаться до тех пор, пока менялы будут на рынке в большинстве. А в большинстве они, в первую очередь, будут до тех пор, пока менялы имеют возможность покупать в том же моменте, что и продавать, т.е. пока продаваемая квартира будет служить финансовой основой покупаемой. Это будет до тех пор, пока рынок обладает достаточной ликвидностью, пока ты можешь продать, когда тебе нужно, и купить тоже именно тогда, когда тебе нужно. Другими словами, хороша ложка к обеду. Как только ликвидность на нём снизится, вся эта обменная конструкция может рассыпаться. И развитие ипотеки, сделавшее возможным не обмен трёшки на две однушки, а полный разъезд семей (с обменом, например, трёшки на двушку и покупку по ипотеке ещё одной), с одной стороны, стимулирует спрос (бычий фактор), но, с другой стороны, изменяет соотношение менял и покупателей в сторону чистых покупателей. А доля чистых покупателей на текущем рынке принципиально важна, она даже важнее вброса на него дополнительных площадей– сейчас они только подольют масла в огонь на этом пире во время чумы. Сбить сейчас цены по такому сценарию очень сложно, это должна быть либо массовая квартирная интервенция, либо планомерное принудительное снижение цен крупными строительными компаниями - операторами рынка (видимо, только под угрозой уголовного преследования их руководителей). К этому добавлю, что механизм разрушения строительных многополий также уже запущен.

Это будет продолжаться до тех пор, пока размера суммы доплаты будет достаточно для оплаты изменения жилищных условий, хотя бы в размере дополнительной комнаты в том же месте - ведь о смене района или дома на лучшие уже речи не идёт. Ситуация на рынке труда и зарплат такова, что среднестатистическая семья с доходом 1-1,5К может сейчас аккумулировать под улучшение жилищных условий примерно 30-40К. Кстати, примерно столько же они готовы заплатить и в качестве первого взноса по ипотеке. Больших денег у людей нет. На эти деньги сейчас, с учётом комиссии риэлтеров и прочих расходов по сделке, можно приобрести дополнительную комнату площадью всего 9-12 метров. Жильё при этом предполагается однотипное, то есть переехать из хрущёвки в дом с лифтом уже не получается. Но эмоциональный характер менял, разочарованно прощающихся с мечтой о более комфортном доме или о доме в лучшем районе, и не желающих менять шило на мыло, может их заставить отказаться от мыслей об обмене вовсе – вот ещё одна особенность рынка, где на спрос влияют не цены, а эмоции. А эмоции – вещь непредсказуемая, разочарование, подкрепляемое снижением курса доллара и испарением вследствие этого накопленных сумм, может подтолкнуть семью к тому, чтобы потратить часть этих денег на приобретение автомобиля, или просто на качественный отдых всей семьёй на хорошем курорте. Но при маржинальной торговле с большим плечом даже незначительное уменьшение размеров располагаемой суммы приведёт к гораздо более существенному уменьшению суммы предполагаемой покупки и сделает планируемый обмен совсем невозможным.
Опрос на форуме (результаты опроса доступны в архиве на странице 6) также показал, что у большинства участников форума интересы и финансовые возможности для улучшения своих жилищных условий заканчиваются на суммах до 100К. Большую, по сравнению со среднестатистической, сумму отношу на повышенную экономическую активность и, вследствие этого, на лучшее материальное положение участников форума. Тем не менее, замечу, что и означенной суммы не хватает на чистую покупку даже плохонькой однокомнатной квартиры в Москве.

Острота и пикантность текущего момента заключается в том, что сейчас по всей стране в массовом порядке разваливаются сделки по обмену жилья. Явно усиливающаяся дефицитность жилья (а на самом деле – его недоступность по причине дороговизны, или по причине невозможности найти квартиру для обмена в соответствии со своими требованиями и по ожидаемой цене) свидетельствует о том, что сейчас у менял начинают заканчиваться (или заканчивают начинаться) плечевые деньги – то есть, имеющихся у них денежных средств на проведение и поддержку маржинальной сделки им уже не хватает! Как это называется? Маржин колл при отсутствии денег!

Проклятье приватизации

Думаю, теперь пришло время сказать и об основной, первичной причине нынешнего роста цен на рынке жилой недвижимости в масштабах всей России. Я давно хотел высказаться по этому поводу, можно сказать очень давно – несколько лет точно, уже тогда этот механизм был начищен, смазан и работал. Кого или что благодарить за сложившуюся ситуацию? Все объяснения наших аналитиков рынка недвижимости ни разу и близко не подходили к тому, что здесь было сказано, хотя основные факты общеизвестны и многократно озвучивались. Не думаю, что я открыл Америку, например, вскользь об этом говорили эксперты ВБ в своём апрельском докладе о перестройке жилищной политики. Возможно, что тема эта и у нас вполне осознана, но по определённым причинам табуирована. Вполне возможно и потому, что первопричиной всего происходящего сейчас стала массовая бесплатная приватизация жилья. Это и есть основной фундаментальный источник всех сегодняшних проблем.

Это она предоставила в распоряжение в большинстве своём экономически безграмотного населения собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов, хоть и заработанную потом и кровью, но не имевшую справедливой денежной оценки ни отсутствующим рынком, ни не умеющими считать людьми. Это их, не умеющих плавать, она бросила в воду, - ничего, кому надо, выплывут, – многие и выплыли, но сколько их пошло на дно жизни, сколько стало бомжами или, что ещё хуже, сгинуло в безвестных могилах в лесах! Это она заставила сейчас всю страну играть в очередной МММ и носиться со своей бесценной недвижимостью, забыв про работу и про всё на свете! Теперь всё оборачивается против них. Сейчас уже страдают те, кто пытается хоть немного расширить своё жизненное пространство для блага своих детей. Истинные ценности – это дети, семья, друзья, о них нужно думать в первую очередь, и вкладываться в них, а не в куски низкокачественного бетона. В недалёком будущем бремя бесплатно полученной собственности почувствует и добровольно его на себя взвалившее население, когда оно не сможет за свой счёт содержать её в надлежащем состоянии. А это, с учётом того, что собственникам придётся ещё и платить ощутимые налоги, исчисленные по рыночной стоимости безумно переоцененных квартир, может привести к тому, что значительная часть наших городов превратится в непригодные для жизни трущобы.

Возможно, корень зла крылся в бесплатности процесса – любая, даже символическая плата за приватизацию заставила бы людей хотя бы чуть-чуть задуматься о последствиях. Возможно, эта плата сделала бы приватизацию более постепенной и растянутой во времени. Возможно, что формирующийся рынок за это время успевал бы адаптироваться и соответствующим образом перестраиваться. Но провёрнутый фарш уже не станет обратно мясом, да это и не нужно, всё уже случилось. Мы долго будем расхлёбывать эту кашу, заваренную с лучшими побуждениями – отдать людям нажитое.

Получилось как всегда.
_________________
arior

Взято отсюда:
//stagirit.info/forum/viewtopic.ph ... &start=220

Автору респект.

А вместе с ним упрек за термин "проклятье приватизации".
И не только за явно выраженную политическую окраску. Которая в данном случае вредит, тянет все поламать и разрушить.

Но и потому, что приватизация была необходима. Поскольку не имея собственности, можно было строить какие угодно планы и прожекты. Но именно с появлением собственности основные процессы пошли. Огромная масса предпринимателей стала на ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ создавать первоначальные капиталы.
Если б не было реальной приватизации жилья, то было бы то, что сейчас в сельском хозяйстве. Когда и хозяева (вроде бы как) есть, а толку нет. Поскольку везде сплошная недосказанность, недоделанность. Короче, непонятки.
А как только где-то непонятки, так сразу же обман, злоупотребления, взятки, криминал, нежелание вкладывать деньги. И в результате - стагнация (или даже разруха).

Но тем не менее как точно подмечено, вы не находите?
Именно таки проклятье, потому что без этой самой приватизации ну просто никуда, а с ней - тоже не легко.
От себя я хочу еще добавить - есть один момент, который автор не до конца описал. Это разница стоимости низкопробного жилья и более-менее сносного. Не уверен насчет Москвы, но в Киеве уже сейчас переезд из хруща в плохом районе в панельку поновее в районе получше выливается в сумму поболее 20К, что явно оказывается вне пределов возможностей пересичного киянина, т.е. менялы тоже потихоньку уходят. Я думаю что это один из факторов, обуславливающий текущую затяжную стагнацию рынка. Реально может помочь (возобновить былой рост) только рост хрущей (тем самым вернув определенному количеству клиентов статус "платежеспособный"), но увы (или к всеобщей радости, как кому) - юльку не пустили, так что теперь сидим и ждем дальше у моря погоды, гадаем на графиках.

ИМХО, ситуация в Киеве отличается от Московской, особенно последний год. Если посмотреть на графики количества продаж вторички 1,5 млн кв.м это ~18 000 квартир, одна ~80 кв.м. С мая по май в БТИ было зарегистрировано ~14000 сделок). Получается, что улучшают свои жилищные условия меньшее количество, чем вводится в эксплуатацию, во всяком случае последний год.
Вопрос. Куда девается остальная часть новостроек. При этом цены на новостройки ростут.
Вывод, напрашивается такой, что строители искусственно поднимают цену, чтобы продажей одной квартиры окупить как можно большее количество непроданных. А непроданные пополняют отложенное предложение.
Кстати, у них это получается все хуже и начинается пиар повышения. Вчера по ?СТБ в новостях риэлторы объясняли летнее затишье на рынке политическими событиями и сезонностью, а вот осенью , "конечно же нас ждет повышение". Им вторят строители //www3.pravda.com.ua/ru/news/2006/7/18/4 3569.htm "Строительные компании Киева и иностранные застройщики, планировавшие выйти на столичный рынок недвижимости, уходят с него".
Так что новый виток пиар акций в ответ на публикацию ВИДа.

Почему-то мне думается, что приватизация была создана не для народа вцелом. Придумали её именно люди, которые БЫСТРО и на ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯХ решили создать себе капитал – и это не честные предприниматели… Конечно, кто–то из честных вовремя подстроился, но опять таки – не про них думали. ИМХО.

Комментирую статью относительно рынка Киева
3-к квартиры покупают те, кто продал 2-к и доложил денег.
2-к квартиры покупают те, кто продал 1-к и доложил денег.
1-к квартиры покупают в кредит (ипотека).

Полностью за свои покупают всего 5% (т.е. 150 от 3000 в месяц). Эти 150 в месяц как раз сейчас и остались на рынке (смотрите

Строители в Киеве играют по принципам биржи, а то, что просходит сейчас как раз и говорит предстоящем обвале рынка. Кто еще не поверил - почитайте пособия по биржевым операциям...

Мысли, конечно же, были разные. У каждого человека в отдельности, и у всех вместе взятых.
Но саму идею приватизации народ (наверное, процентов 90) разделяли и одобряли.

Почему? Потому, что к концу восьмидесятых куда ни кинь - нигде не было настоящего хозяина. А если и были отдельные \"хозяева\" (например, в сфере торговли, сельском хозяйстве и т.д.), то нередко они превращали свои предприятия в настоящие вотчины (в том числе, феодальные, а в Средней Азии - даже рабские). Когда \"добро\" государственное, а огромные \"левые доходы\" - в карманы директоров и мафиози.

Вот и появилось массовое стремление сделать так, чтобы у каждого клочка земли, у каждого станка/предприятия был реальный и законный хозяин.
А почему так все вышло?
В основном потому, что \"наши люди\" живут идеями, стремлениями. И мало думают о различных сценариях их воплощения. Видят либо только пару больших плюсов, либо только пару больших минусов. И не думают о деталях (в которых, как утверждает народная мудрость, \"прячется дьявол\").

Если б общество не бежало в погоне за \"общей идеей\", а заинтересовалось разработкой и анализом различных сценариев ее реализации... Критическим разбором всех плюсов и минусов каждого отдельно взятого сценария...
Тогда (наверное) и результат был бы лучше.

А, может быть, и значительно хуже. Уцепились бы треть граждан за один сценарий, треть граждан - за другой, а треть - за третий, и начали б тянуть как Лебедь, Рак и Щука в разные стороны.
Учитывая, что на кону были огромные материальные ценности, могло б и до кровавого дележа дойти (как это иногда бывает при дележе наследства).

1,5 млн кв.м это ~18 000 квартир, одна ~80 кв.м. С мая по май в БТИ было зарегистрировано ~14000 сделок). Получается, что улучшают свои жилищные условия меньшее количество, чем вводится в эксплуатацию, во всяком случае последний год.
Вопрос. Куда девается остальная часть новостроек. При этом цены на новостройки ростут.
Вывод, напрашивается такой, что строители искусственно поднимают цену, чтобы продажей одной квартиры окупить как можно большее количество непроданных. А непроданные пополняют отложенное предложение.
А что, очень много квартир в новостройках, которые остаются непроданными в течение нескольких месяцев (ну, или года) после сдачи дома?
Можете назвать построенные и сданные объекты, в которых огромное число непроданных квартир?
Если не можете, то данные, которые Вы приводите, лишь подтверждают вывод, что цифры (количества регистраций в БТИ), приведенные в упомянутой статье, взяты с потолка.

Своим постом я хотел показать, что наша ситуация отличается от московской. Я не думаю, что основную погоду на рынке делает вторичка.
В свое время, когда рост только начинался, его провоцировала "парочка два в одном" Аркада и КГС. Они изначально закладывали рост цены метра от начала строительства, до конца, тем самым за четыре года создав устойчивое представление "о вечном росте". За ними тянулась вторичка, так как всегда можно было из их прайсов узнать цену. ИМХО.
По поводу новостроек я точно знаю, что сначала, как только начинается продажа, у строителей оптом квартиры выкупают некие организации. По словам секретаря "для своих сотрудников". После этого цена увеличивается до 20% и дом поступает в свободную продажу, в том числе и с привлечением кредитных средств.
Кто эти организации?
На форуме недавно проскакивала информация, об инвесторах из Израиля и Японии. И что последнее время их все труднее убалтывать на сделку.
В этом нет ничего удивительного, так как рынок с 35-50% доходностью должен был привлечь инвесторов. И менно зарубежные инвесторы могут с некоторым запозданием реагировать на ситуацию на нашем рынке, особенно если их окучивают толковые ребята.

Я полностью согласен, что люди не имеют малейшего понятия, что значит приватизация. Приватизировал- это значит то, что теперь ты несешь отвтественность за содержание дома в хорошем состоянии. На это надо деньги, а у нас как все случилось? Як завжды! Быренько приватизнули, а потом пошло поехало!
Просто потом начнется рухнувшие дома (уже имеем один пример на Красноармейской), лифты итд, но приватизация имела свои позитивные моменты-консьержки и объединения жильцов. Но этого мало!

Например, новые дома на раисы окипной (не свечки ближе к воде, а 9-этажки) стоят черными окнами уже второй год.

В этом нет ничего удивительного, так как рынок с 35-50% доходностью должен был привлечь инвесторов. И менно зарубежные инвесторы могут с некоторым запозданием реагировать на ситуацию на нашем рынке, особенно если их окучивают толковые ребята. Несогласен. Неужели вы думаете что у нас тут кто-то может убедить японца расстаться с деньгами? Такие японцы умерли с голоду еще в 50-е годы, у них там "толковых ребят" поболее будет.
Лучше подумайте над такими вопросами
1) Кто умнее - японский инвестор или папа Коля, которому надо разъехаться с сыном.
2) Как происходит сделка менялы, с кем он общается, кто говорит меняле сколько стоит его хата и сколько будет стоить то что он хочет.
3) Что больше - средняя цена метра первички или средняя цена метра вторички.
4) Кто гонит вверх метр первички, а кто гонит вверх метр вторички, и как эти цены между собой связаны.

), то станет понятно, что инвестировать выгодно и сегодня. Иностранцы то не знают истинных настроений на рынке, а получают их через заинтересованных брокеров.
3) Что больше - средняя цена метра первички или средняя цена метра вторички.QUOTE(Spy) Сейчас у тех кто "гонит" цели одинаковые. Создать видимость вечного роста.

А Вы не могли бы уточнить что такое максимальная выгода? Это что-то сугубо объективное? Или объективное + субъективное?
А также имеет ли (с вашей точки зрения) эта выгода какие-то временные параметры? Например, выгода через месяц-год-десятилетие...

Варианты инвестиций.
А. Инвестор имеет на руках 100К(Сумма, необходимая для покупки новой квартиры).
1.Банк(банки для уменьшения рисков) депозит 12% годовых. Доход 1000у.е. в месяц.
2.Покупка квартиры для сбережения(детям). Доход - гипотетический через N лет при "вечном росте" - ?.
3.Покупка квартиры для сдачи. Доход 500 у.е. в месяц.

Б. Инвестор не имеет суммы и использует кредит для покупки недвижимости.
1. Единственный вариант вложится и надеятся на "вечный рост", который поможет отбить и инвестицию и банковские проценты.

Подчеркну, обсуждаются варинты инвестиций, а не покупки для себя, чтобы жить.
Если же для себя и нет суммы на руках, то ой как нужно подумать, прежде чем подписываться на года.
Я не устаю приводить пример. Вспомните себя 5 лет назад. Как вы думали о текущем времени? Совпали ваши ожидания с реальностью? Вопрос риторический.

Далее. Если вы инвестор, т.е. живете с отдачи от инвестиций, вы будете думать, когда войти и когда выйти со своей позицией. Если вы "папа Коля" вы при любом исходе найдете оправдание своему поведению. Не заработал, так детям достанется. А то что моральный и физический износ на 60-80% процентов, так кто сейчас об этом думает?

А иностранный=опытный еще может оценить и заложиться на риски. Естественно, что иностранцы работают не напрямую, а через риэлторов. Вот они и стараются создать видимость роста, потому как на проценте. Если посмотреть графики роста цены (
Все западные и восточные инвесторы, которые вкладывали свои миллиарды не зная "истинных настроений на рынке", давно уже не инвесторы, а клерки или безработные. Кроме этого, рынок жилой недвижки на Украине очень неразвит и мал, кроме того еще и непрозрачен. Фишка в том, что истинной ситуации не знает никто, кроме хозяев рынка. В условиях такой непрозрачности очень сложно представить, что хозяева пустят "подзаработать" каких-то японцев - и японцы это понимают, они ж не пальцем деланы. Так что нет и не было у нас на рынке жилой недвижки японских инвесторов - работают только наши, благо у них денег хватает на нынешние очень скромные объемы.